（2015）昆民一终字第341号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-07-24
案件名称
昆明赣滇商贸有限公司与云南燕归古镇餐饮管理有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆明赣滇商贸有限公司,云南燕归古镇餐饮管理有限公司过桥城呈贡分公司,云南燕归古镇餐饮管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款，第三十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第341号上诉人（一审被告）昆明赣滇商贸有限公司。住所地：云南省昆明市西山区东寺街***号金碧商城***幢*座*层***室。法定代表人熊志福，总经理。委托代理人黄建军、高彦金，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审原告）云南燕归古镇餐饮管理有限公司。住所地：昆明市拓东路**号巨人大厦*楼。法定代表人肖成明，董事长。委托代理人韦成佐、刘永胜，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。一审原告：云南燕归古镇餐饮管理有限公司过桥城呈贡分公司。住所地：昆明市呈贡区兴呈路**号附*号、附*号。负责人唐啟真，经理。委托代理人韦成佐、刘永胜，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明赣滇商贸有限公司（以下简称“赣滇公司”）因与被上诉人云南燕归古镇餐饮管理有限公司（以下简称“燕归公司”）、云南燕归古镇餐饮管理有限公司过桥城呈贡分公司（以下简称“过桥城分公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2013年4月8日，赣滇公司向燕归公司出具两份收据，确认收到变更手续费4000元（赣滇公司认可该款项是用于将合同主体变更为燕归公司与上一手出租人）、定金10000元。2013年4月23日，赣滇公司（甲方）与唐啟真（乙方）签订《联合经营合同》，约定甲方以位于昆明市呈贡区兴呈路18号附4号、5号商铺的经营商铺作为甲方的合作经营投资。经营铺面的营业执照及税务、水、电、电话费、卫生费、治安管理费由乙方在经营费用中交纳。甲方不予承担。合同经营期限为伍年，自2013年5月10日起至2018年5月9日止。乙方同意一次付清壹年的合作分配资金叁拾万元整给甲方，在合同签订当日一次付清，下次需提前壹个月付清。并手写注明：“2013年5月10日至2014年5月9日一次付清半年租金，2014年5月10日以后一次性付清壹年租金2015年5月10日租金逐年递增8％。租金约定：2017年年租金叁拾贰万肆仟元整；2018年年租金叁拾肆万捌仟元整”。为了保证税收、水、电、卫生、治安及其他相关费按期交纳和甲方的室内设施完好，乙方须向甲方交纳保证金贰万伍仟元整，此款不计利息，该款在合同期满，乙方交回商铺，经甲方验收后确认完好及设施无损，各种应交费用已结清时二日内甲方全额退还给乙方。乙方在合作期内将房屋转让、转租、与第三者合作经营，如遇特殊情况需转租他人，必须征得甲方同意。若双方不按合同约定履行合同应承担违约责任，如乙方违约，甲方有权收回合作投资铺面，并按年合作分配资金的20％承担违约责任。如甲方违约，按年合作分配资金的20％承担违约责任。双方手写附注部分注明：“1、甲方承诺从此合同履行之日至20个工作日给乙方配牵三厢电100千瓦，如延期安装、顺延期间的租金由甲方承担。2、此合同签订，三天内乙方支付甲方租金共计壹拾柒万伍仟圆整。”2013年4月23日，赣滇公司向燕归公司出具收据，确认收到2013年5月10日至2013年11月9日期间共计半年租金150000元，合同保证金15000元。2013年5月8日，燕归公司授权唐啟真作为燕归公司在呈贡开设分店签订租赁合同及办理有关手续的全权代表。2013年11月21日，赣滇公司向燕归公司发出通知，载明因燕归公司未缴纳2013年下半年房租，现对商铺停电关门。2013年11月23日，燕归公司向赣滇公司发出通知，声明因赣滇公司未于2013年11月21日将100千瓦三厢电配套到位，之前的租金应由赣滇公司承担，并要求在两日内将电力恢复。云南鼎丰司法鉴定中心作出（2014）云鼎鉴司字第658号《司法鉴定意见书》，载明：“昆明市呈贡区兴呈路18号附4号、附5号（原燕归古镇过桥城）店面装修价值为人民币156488.99元（大写：壹拾伍万陆仟肆佰捌拾捌元零玖角玖分）。”原告提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签订的《联合经营合同》。二、被告承担违约责任，退还原告燕归公司租金150000元、合同保证金25000元、合同变更手续费4000元，并赔偿原告损失店面装修费278285元、餐厅设备投资费61995元、购买餐具厨具费40160元、员工宿舍租金12000元、广告制作安装费25049元、广告宣传费800元、办证费用665.30元。上述各项费用总计金额为597954.3元。三、被告承担本案的诉讼费用。另查明：2013年7月3日，云南燕归古镇餐饮管理有限公司过桥城呈贡分公司成立。一审法院认为：针对第一个争议焦点，虽被告不认可燕归公司是合同的当事人，但在双方签订合同之前，赣滇公司向燕归公司出具两份以燕归公司作为交款主体的收据，可知唐啟真在签订合同时已披露其作为燕归公司代理人的身份，而过桥分公司系燕归公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此本案合同的相对方应当为燕归公司与赣滇公司。燕归公司具备作为原告的主体资格。虽双方所签订的合同名为《联合经营合同》，但实际约定的内容是赣滇公司将诉争商铺交付燕归公司使用，由燕归公司支付租金，因此本案合同应为租赁合同。针对第二个争议焦点，一审法院认为：双方在合同中已用手写的形式特别注明：“甲方（赣滇公司）承诺从此合同履行之日至20个工作日给乙方（燕归公司）配牵三厢电100千瓦，如延期安装、顺延期间的租金由甲方承担”因赣滇公司并未提供相应证据材料证明其已按照合同约定配置了双方约定的用电设施及条件，已构成违约，且于2013年11月21日对诉争商铺进行停电关门，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。……”对于原告燕归公司要求解除《联合经营合同》的诉讼请求予以支持。针对第三个争议焦点，一审法院认为：因被告赣滇公司违约在先，导致合同被解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”赣滇公司应当将双方未履行部分的财产予以退还，因此对于原告燕归公司要求赣滇公司退还合同保证金25000元的诉讼请求，本院予以支持。合同变更手续费，因赣滇公司并未履行该部分义务，该笔款项也应当退还，并应当赔偿店面装修费人民币156488.99元。至于原告主张退还的租金150000元，虽双方在合同中约定赣滇公司自2013年4月23日起至20个工作日内配牵用电设备，如延期安装、顺延期间的租金由赣滇公司承担，但燕归公司在对方未装配约定设备的过程中，就诉争商铺从2013年5月10日起至2013年11月21日期间，长达七个月的时间内未提出异议或主张权利，在对方要求支付下半年租金时才提出抗辩，其行为存在恶意，是对合同约定权利的滥用，根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”燕归公司应当在合理期间内行使权力，至少在交付商铺后三个月的期间内应当提出异议，因此在合理期间内的租金应当由赣滇公司承担，超过部分应当由燕归公司承担，因此对其主张的2013年7月21日后的租金本院不予支持，赣滇公司应当向其退还2013年5月10日至2013年8月10日期间的租金75000元。对原告主张的餐具厨具费40160元，因其购买的物件并未添附于诉争商铺之上，原告可自行搬走，对该部分费用不予支持。对于餐厅设备投资费61995元、员工宿舍租金12000元、广告制作安装费25049元、广告宣传费800元、办证费用665.30元等费用，并未履行本案合同所必然产生的费用，是其为满足商业推广、改善员工福利、办理经营证照等需求而自由选择支出的费用，并不在双方当事人签订合同时能够预见的范围之内，因此对该部分费用不予支持。综上所述，原告燕归公司与被告赣滇公司之间存在租赁合同关系，被告未配置符合合同约定的用电设备违约在先，原告燕归公司有权解除双方之间的合同关系。双方应当相互返还未履行部分的财产，对于原告主张的相关费用，在核实后予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零七条之规定，判决：“一、解除原告云南燕归古镇餐饮管理有限公司与被告昆明赣滇商贸有限公司于2013年4月23日签订的《联合经营合同》。二、被告昆明赣滇商贸有限公司在本判决生效之日起十日内向原告云南燕归古镇餐饮管理有限公司退还租金人民币75000元、合同保证金25000元、合同变更手续费4000元，同时赔偿店面装修费人民币156488.99元。三、驳回原告云南燕归古镇餐饮管理有限公司、原告云南燕归古镇餐饮管理有限公司过桥城呈贡分公司的其他诉讼请求”。一审判决宣判后，赣滇公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人退还租金及赔偿装修损失的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。其上诉的主要事实及理由为：1、一审认定事实错误，对于电力供应的情况上诉人已作改进并将实际情况告知被上诉人，其表示基本可以满足生产要求，一审对此事实未予认定；2、一审程序违法，一审被上诉人提交的装修合同及收据一审法院已否定其证明效力，但该证据出现在鉴定报告作为鉴定依据；3、一审适用法律不当，本案应当适用合同法第一百一十条第一项的规定，属于非金钱债务，在事实上不能履行。综上，一审判决不当，请求二审法院予以改判。被上诉人燕归公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一审原告过桥城分公司陈述：一审判决认定清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审中，双方对一审确认的事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人是否应当向被上诉人退还房屋租金及赔偿店面装修费？本院认为：首先，双方对于一审判决解除上诉人与被上诉人于2013年4月23日签订的《联合经营合同》均没有异议，本院依法予以确认。其次，上诉人提出并不存在店面电力设施不符合约定的情形，其不应返还店面租金的主张，本案中根据合同约定，上诉人应向被上诉人配牵三厢电100千瓦，如延期安装，顺延期间的租金应由上诉人承担。但至双方合同解除时上诉人亦未向被上诉人配牵上述合同约定的电力设施，应认定该合同系因上诉人的违约行为导致解除，故一审法院认定上诉人应承担三个月合理期限的租金7500元并不无当，本院依法予以维持。上诉人的该项上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人提出不应赔偿装修损失且对一审中关于装修费用的鉴定报告不予认可的主张，但其对于一审中装修费用的鉴定报告并未提供证据证实存在违反鉴定程序的情形，故该鉴定结论真实有效应当作为认定装修费用的依据。由于双方的合同解除系上诉人的违约行为导致，上诉人应当向被上诉人赔偿相应的装修费用的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人的违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”，本案中，双方签订的合同约定租赁期限为五年，将被上诉人对该店面的装修费用分摊每月应为2608元，现被上诉人已实际使用该店面2013年5月至2013年11月，故该六个月内的装修费用15648元应由其自行承担，上诉人应向被上诉人赔偿剩余租赁期限的装修费用156488.99元－15648元=140840.99元。一审判决对此认定有误，本院依法予以纠正。综上，上诉人的上诉请求有事实及法律依据的部份，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第136号民事判决第一项，即：“一、解除原告云南燕归古镇餐饮管理有限公司与被告昆明赣滇商贸有限公司于2013年4月23日签订的《联合经营合同》；”二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第136号民事判决第二项，即：“二、被告昆明赣滇商贸有限公司在本判决生效之日起十日内向原告云南燕归古镇餐饮管理有限公司退还租金人民币75000元、合同保证金25000元、合同变更手续费4000元，同时赔偿店面装修费人民币156488.99元；”三、由昆明赣滇商贸有限公司在本判决生效之日起十日内向云南燕归古镇餐饮管理有限公司退还租金人民币75000元、合同保证金25000元、合同变更手续费4000元，同时赔偿店面装修费人民币140840.99元；四、驳回上诉人昆明赣滇商贸有限公司的其他上诉请求；五、驳回云南燕归古镇餐饮管理有限公司、云南燕归古镇餐饮管理有限公司过桥城呈贡分公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计人民币14083元，由云南燕归古镇餐饮管理有限公司、云南燕归古镇餐饮管理有限公司过桥城呈贡分公司承担6080元，由昆明赣滇商贸有限公司承担8003元；一审鉴定费人民币15000元，由云南燕归古镇餐饮管理有限公司、云南燕归古镇餐饮管理有限公司过桥城呈贡分公司承担8400元，由昆明赣滇商贸有限公司承担6600元；一审鉴定人员出庭费用云南燕归古镇餐饮管理有限公司、云南燕归古镇餐饮管理有限公司过桥城呈贡分公司承担280元，由昆明赣滇商贸有限公司承担220元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判长 王思予审判员 陆有林审判员 汪 佳二〇一五年六月五日书记员 仝倩华 更多数据：