（2015）郴民一终字第338号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-10-16
案件名称
郴州郴高房地产开发有限公司与王华飞商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郴州郴高房地产开发有限公司,王华飞
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郴民一终字第338号上诉人（原审被告）郴州郴高房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区七里洞村船洞组。法定代表人胡逸飞，该公司董事长。委托代理人朱诚波，湖南郴华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王华飞。委托代理人唐建雄，湖南众望归律师事务所律师。上诉人郴州郴高房地产开发有限公司（以下简称郴高公司）因与被上诉人王华飞商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人郴高公司的委托代理人朱诚波、被上诉人王华飞及其委托代理人唐建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：郴高公司系郴州市冲口路郴高商住小区（郴高雅苑）商品房项目的开发商。2011年8月10日，王华飞与郴高公司签订了合同编号为20110133802的《郴州市商品房买卖合同》，约定王华飞以434，897元的总价款购买郴高公司开发的郴高商住小区（郴高雅苑）2栋802号房屋。该合同约定：出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；如遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；由于出卖人的原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订当天，王华飞按约定向被告交付了首期房款234，897元，余款170，000元向中国银行郴州分行申请按揭贷款，从而付清了郴高公司全部房款434，897元。按照双方所签合同约定，郴高公司应于2012年7月30日前向王华飞交付房屋。但到期后，郴高公司未能按期交房，直到2013年6月30日左右通知王华飞收房，王华飞收到入伙通知书后以郴高公司不具备交房条件为由拒绝收房。王华飞诉至法院，请求：1、判令郴高公司支付王华飞从2012年8月1日至2014年9月25日期间逾期交房的违约金57，596元（后期违约金按同期同类银行贷款利率标准6.15%支付至房屋依法交付之日止）；2、本案诉讼费用由郴高公司负担。另查明，郴高公司开发建设的郴州市冲口路郴高商住小区（郴高雅苑）2栋为20层的电梯房，于2010年6月1日开工建设。施工过程中，因郴高商住小区（郴高雅苑）1栋、2栋的两座施工塔吊邻近110KV城高线新建的#17-#19杆段输电线路高压导线，施工中塔吊吊绳吊物时不能保证与高压导线的安全距离，经协商，郴州市电力执法支队、郴州市电业局与郴高公司于2011年10月20日形成《关于110KV城高线#17-#19杆段郴高雅苑施工两座塔吊影响送电安全有关问题会商纪要》，要求郴高雅苑小区施工方在15天内（2011年10月20日至2011年11月5日）完成拆除1栋、2栋两座塔吊，电业局方面做好相关工作，将110KV城高线拖延至2011年11月6日送电，郴高雅苑小区在临近110KV城高线施工时，通知电业局方面派人现场监督施工，确保高压输电线路安全和施工安全，郴高公司和郴州电业局共同接受郴州市电力执法支队的监督。2011年12月28日，郴高公司拆除了郴高商住小区（郴高雅苑）1栋、2栋楼房的两座施工塔吊，从而采用其他机械和人工搬运建筑材料。2012年3月至2013年1月，根据市政府印发的《2012年市城区基础设施建设项目计划的通知》精神，冲口路段进行了道路拓宽、绿化、亮化提质改造。110KV城高线通电导致郴高公司的郴高雅苑1栋、2栋施工塔吊拆除和冲口路提质改造，均在一定程度上影响了郴高公司的施工进度。2013年2月4日，郴高雅苑2#栋完成竣工验收，取得了《郴州市商品住宅使用说明书》及《郴州市商品住宅质量保证书》，并办理了建设工程竣工验收消防备案。原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案主要有如下两个争议焦点：一、郴高公司逾期交房时间的确定问题；二、郴高公司逾期交房的违约责任承担问题。一、本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该《郴州市商品房买卖合同》的约定，郴高公司应于2012年7月30日前向王华飞履行交房义务，但郴高公司直至2013年6月30日才通知王华飞收房，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。对于逾期交房时间的确定问题，双方签订的《补充合同》（附件三）约定：“买受人超过通知办理交房手续时间而未办理收房手续的，则通知办理交房手续截止日即为实际房屋交接日，视为买受人验收合格，房屋风险自此买受人承担。”按照合同约定，买受人验房的时间是通知收房之日起7天内，即2013年7月7日前。王华飞主张郴高公司并不符合交房条件，但从郴高公司提供的《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《郴州市商品住宅使用说明书》及《郴州市商品住宅质量保证书》等证明材料来看，郴高公司出售的房屋已具备交房条件，王华飞无理拒收房屋不得要求郴高公司承担此后的违约责任。据此，郴高公司逾期交房时间应为338天（2012年7月31日至2013年7月7日）。二、郴高公司逾期交房的违约责任承担问题。按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，逾期交房的，郴高公司按日向王华飞支付已付房价款万分之三的违约金，据此计算，郴高公司自2012年7月31日至2013年7月7日期间的逾期交房违约金为44，098.6元（434，897元×0.0003×338天）。由于双方所签《郴州市商品房买卖合同》在履行过程中，因110KV城高线通电导致涉案楼房的施工塔吊被迫拆除和冲口路全程实行提质改造，均在一定程度上影响了涉案楼房的施工进度并导致郴高公司延期交房。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”郴高公司开发的涉案楼房受110KV城高线通电和道路提质改造的影响而延期交房，属不可抗力因素，但亦有郴高公司对工程进度督促不力、管理不善的自身因素，不能全部免除郴高公司责任。根据上述法律规定及公平原则，本案逾期交房酌定由郴高公司承担50%的违约责任，并免除郴高公司50%的违约责任，即本案逾期交房违约金44，098.6元，由郴高公司向王华飞支付22，049.3元。王华飞诉请郴高公司支付违约金57，596元，予以部分支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：“一、被告郴州郴高房地产开发有限公司应向原告王华飞支付逾期交房违约金22，049.3元，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告王华飞的其他诉讼请求。如果被告郴州郴高房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，原告王华飞负担620元，被告郴州郴高房地产开发有限公司负担620元。”上诉人郴高公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人补偿金1600元；维持一审判决第二项；由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审部分事实认定有误应予纠正。本案《商品房买卖合同》第十条约定：如由于上诉人的原因在约定的交房时间不能按期交房，被上诉人放弃追究上诉人的任何责任。且没有按日支付房屋价款万分之三违约金给被上诉人之约定，一审依此判决违约金没有合同依据。二、一审对被上诉人的实际损失认定不当，上诉人代缴的物业服务费足以弥补其损失。上诉人拟定了补偿22个月物业费（3900元）给被上诉人的方案，并已向物业垫付。被上诉人支付的房屋位于冲口路中部，该路段130平方米左右装修房屋的出租价格约为1000元每月，上诉人逾期交房11个月造成的经济损失不超过11，000元。即使上诉人要承担责任，按照一审确定的对半原则，也只是在5500元左右，扣除物业费，实际只应支付1600元。三、一审适用法律不当。本案《商品房买卖合同》中双方约定上诉人不承担逾期交房的违约责任是真实意思表示，且未违反法律规定，应当确认其效力。被上诉人王华飞答辩称，上诉人上诉无事实和法律依据，请求二审驳回，并在维持原判的基础上，加判违约金35，546元。事实与理由：上诉人违约明显，双方合同约定违约方应当按照日万分之三的比例承担违约责任，且有其他类似案件的生效判决作为参照，一审判决正确合法。上诉人依当地租金标准认定损失没有任何依据，上诉人利用优势地位在合同中免除其责任，应当认定无效。二审中上诉人提交了一份证据1：涌泉街道冲口社区出具的证明，拟证明涉案房屋所在地的租金为800－1000元每月。被上诉人对该证据真实性不予认可，社区机构无权出具该价格证明，且出具证明的单位无经办人签名。被上诉人提交了一份证据2：（2014）郴北民二初字第176号民事调解书，拟证明上诉人按日万分之三的标准支付了违约金。上诉人对该份证据的真实性和关联性均不认可，有法院复印属实章才认可真实性，调解书与本案无关。本院对上述证据认证如下：证据1中出具单位无经办人签名，本院对其真实性不予认可；证据2系调解书，不能作为判决依据，本院亦不予采信。本院二审查明：王华飞与郴高公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第九条为交付期限及条件：出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准……。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的……。第十条为房屋交接及违约处理方式，该条对出卖人未按期交房的处理方式有两个选项：第1个选项是：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第2个选项栏则系空白，无任何文字内容。双方在合同中选择了第2种处理方式。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是如何确定上诉人的违约责任。本案双方当事人在合同中对延期交房的违约责任选择了空白项，亦即没有作出约定，但买受人并未明确放弃追究出卖人的责任，上诉人称被上诉人已免除其违约责任与本院查明事实不符。在合同无约定、当事人又未明确放弃追责的情况下，应按照法律规定来确定当事人的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人在一审请求上诉人按照银行同期贷款利息赔偿其损失符合上述法律规定，上诉人上诉请求按租金计算损失无证据支持。按照一审法院确定的50%责任比，上诉人应赔偿被上诉人自2012年7月31日至2013年7月7日期间的损失为12，383.8元（434，897元×0.0615÷365×338天×50%），对被上诉人超出该部分的请求，本院不予支持。至于上诉人提到的物业费抵扣损失，因上诉人未提供证据证实双方有此约定，故本院对该上诉理由不予采纳。综上，原审判决部分事实认定不清，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第860号民事判决第二项，即“驳回原告王华飞的其他诉讼请求”；二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第860号民事判决第二项为：“上诉人郴州郴高房地产开发有限公司应向被上诉人王华飞支付逾期交房违约金12，383.8元，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1240元，二审案件受理费311元，以上合计1551元，上诉人郴州郴高房地产开发有限公司负担351元，被上诉人王华飞负担1200元。本判决为终审判决。审 判 长 许斌海审 判 员 杨利平代理审判员 邵毅波二〇一五年六月三十日书 记 员 陈道勇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”