（2014）龙兰民初字第193号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-06-17
案件名称
伟虹胶业公司与百斯特铝业公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙口市人民法院
所属地区
龙口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
烟台伟虹胶业科技有限公司,龙口市百斯特铝业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第九十一条
全文
山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2014）龙兰民初字第193号原告：烟台伟虹胶业科技有限公司。法定代表人：邱伟刚。委托代理人：于万臻。被告：龙口市百斯特铝业有限公司。法定代表人：高福新。委托代理人：张杰。委托代理人：隋涛。原告伟虹公司诉被告百斯特公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伟虹公司的委托代理人于万臻、被告百斯特公司的委托代理人张杰、隋涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伟虹公司诉称：2013年8月16日，原、被告签订厂房租赁合同，原告将自有厂房租赁给被告使用。合同履行不到一年，被告未经原告同意，擅自改建扩建。合同约定在当年合同到期前一个月交纳下年的租赁费，然而被告至今未向原告交租赁费（今年合同到期日期为2014年10月17日）。原告已于2014年10月22日书面通知被告解除双方租赁合同，并限其7日内搬离，然而被告至今拒不履行。原告起诉请求依法判令：1、解除原、被告之间的厂房租赁合同；2、立即将厂房返还原告。被告百斯特公司辩称：一、原告在起诉书的“事实与理由”中的“事实”均与被告证据证明的“法律事实”不符。1、被告没有改建、扩建的行为，也不存在原告所称的“被告未经原告的同意进行改建、扩建”的情形。被告承租的厂房从承租时一直这样。请法院到现场查勘，现在厂房的现状充分证明被告没有改建、扩建的行为。2、被告不存在延期给付租金的问题。2013年度至2014年9月份以前的租金高科按时给付。给付人高科，收款人王丽。高科账号为95599802624xxxxxxxx，王丽账号为622848026079xxxxxxxx，日期为2013年8月17日，金额247000元。原告收款日期为2013年8月22日，原告出具的收据上的交款人为高科。原、被告的租赁协议上没有约定被告给付租金的方式，同时也没有约定原告以何种方式向被告收取租金。可见，双方对租金的给付方式属于约定不明确。按照合同法第61条第五项的规定，被告只能按照上一年度给付租金的交易方式给付原告今年的租金。2014年9月15日左右，被告向王丽的账号给付148000元的租金，其账号622848026079xxxxxxxx“网银”出现“临时挂失”的状态。被告无法汇入今年的租金。2014年9月15日期间，被告口头与原告协商用现金给付其租金，原告不写收条，遂之被告无法给付租金，在此如何给付租金的方式上产生了争议，导致被告无适当的方法及时给付租金。2014年1月20日，原告向被告负责人高科借到现金100000元。当时双方协议用此笔借款抵下一年的100000元租金，原告让被告在借条上注明“用于抵下一年租金。”被告是按协议的约定在按时、且提前给付租金。在按照给付租金的交易习惯，往原告的收租金的账号上汇入租金，因其账户网银出现“临时挂失”后无法汇入。综上三个方面，可见被告不存在延期给付租金的行为。二、原告的《通知》不能作为解除租赁合同的有效证据。原告在2014年10月24日下午4点向原告寄来信函一件，被告的门卫崔万亭收到，将其遗失。之后，被告分析该函件的内容可能是催告租金问题。于是，被告在2014年10月26日10：34：54向原告寄去《再次提出给付租赁费的请求书》，在此函件中，被告让其再次提供王丽的银行账户，同时告知其寄来的文件丢失，让其再寄并告知其答复的期限。逾期后，2014年11月4日被告再次用网银往王丽的账号622848026079xxxxxxxx汇租金148000元，网银显示该账户仍然处在“临时挂失”的状态。被告到公证处欲对此租金申请提存，因双方在租赁协议里没有约定用提存的方式给付租金，公证处不予办理。2014年11月6日上午9：33被告在兰高邮局又向原告发去《给付租赁费的告知书》、《移出厂房内设备的函件》。《给付租赁费的告知书》告知其王丽银行账号仍处于“临时挂失”，让其重新提供有效账户。2014年11月7日下午，被告接到法院通知，到兰高法庭取到诉状及传票，同时复印了原告的《通知》。原告《通知》的内容是：“介于贵公司至今没有交付下一年的厂房租赁费已经构成根本违约，现我公司通知解除贵公司与我公司的厂房租赁合同，并请贵公司接到该通知七日内搬离厂房。如不履行，我公司将采取法律手段”。原告的《通知》存在与下列事实不符：1、被告已经预付其下一年的租金100000元；2、原告没有证据证明其曾向被告主张过下一年的租金；3、被告是用上一年的给付租金的交易习惯给付对方租金，而对方的账号处于“临时挂失”状态，导致被告无法给付租金；4、被告根本没有违约行为；5、原告的用《通知》作为解除合同的方式与《合同法》第94条第三款的规定不符。原告没有用有效的方式、且没有任何有效的证据证明向被告催告让其在合同的期限内履行给付房租的义务；6、被告已经提前给付了部分租金，原告的收取租金的合同目的能够得到实现。三、关于原告的诉讼请求能否成立的问题。原告第1项诉讼请求是“解除原被告之间的厂房租赁合同”不能成立。原告没有违约存在对厂房改建、扩建的行为，没有违反合同的此项约定。被告在履行给付租金方面。第一年给付租金是在提前给付的；第二年的租金，在第一年的租赁合同履行期间，原告向被告借款时，已就该笔100000元的借款作为预付的下一年租金作出了约定。余下的148000元租金被告也是及时给付，因为原告妻子的银行卡出现了“临时挂失”，导致了无法给付，其责任在原告、而不在被告。被告没有逾期给付、或延期给付的行为。原告的解除合同的《通知》不能作为双方合同解除的证据。原告没有依法正当地行使合同解除权。因双方在给付租金或收取租金的方式约定不明确，原告又没有及时采取合理、合法的向方式收取租金，系被告自认为地被告不给付其剩余的租金。原告没有依据合同法第94条第三款的规定，先进行催告，经催告后，被告拒不给付剩余租金后，其才可以正当地行使解除权，原告这是在两步并作一步走。明显地，其催告、解除合同的行为，系程序违法。因为租赁合同不能被解除。原告没有依据合同法第96条的规定给被告针对合同解除异议权的期限。依据《合同法》司法解释二第24条的规定，被告自收到文件之日（2014年10月24日）起，对合同解除异议权存有3个月的异议期。对此，被告保留进一步进行诉讼或者反诉的权利，因双方的合同是有效合同，均应依法遵守。前面已述，双方的合同依法不能解除，被告有权继续承租厂房。因此原告的第二项诉讼请求，依法应当驳回。经审理查明：2013年，原、被告曾就厂房租赁事宜进行协商，原告拟将其所属厂房租赁给被告经营使用。2013年8月16日，双方签订厂房租赁协议，主要内容如下：甲方：伟虹公司；乙方：百斯特公司。租赁范围、期限、费用、时间。1、甲方将位于兰高工业园伟虹公司所属的厂房四幢及办公楼一楼一层、宿舍1间、配电室、食堂租赁给乙方使用。2、租赁期限自2013.10.18至2023.10.17。3、2013.10.18—2018.10.17，年租赁费247000元；2018.10.17—2023.10.17，年租赁费278000元。4、合同签订之日交纳当年租赁费，当年合同到期前一个月交纳下年租赁费。二、双方责任及任务。1、甲方：甲方在协议期内保证乙方在协议期内的正常使用，有义务协助乙方处理好与所租赁的厂房使用的相关问题。2、乙方：租赁使用期内，乙方要守法经营，及时缴纳各项费用，落实好环保、消防措施，做好文明生产、安全生产工作，杜绝事故发生；在协议期内，乙方在使用中维护好厂内的厂房、办公室及相关的配套实施，如有损害及时修复；乙方在使用中如有需要增建、改建厂房或设施需以文字形式经甲方同意，不能随意改扩建；协议期满后，乙方所增建设施、房屋归甲方所有，所有厂房办公室要保证完好状态，车间厂内搭建的临时设施需清除的应予清除恢复原样。厂内垃圾及车间卫生打扫干净；土地、房屋的使用相关政府收费由乙方承担；租赁期内乙方不得将租赁厂房转租。三、合同终止约定。1、乙方在协议期内如有违反国家法律的经营行为或活动甲方有权终止合同。2、乙方在协议期内违反协议中的二项款的任何行为甲方指出，并无纠改时，甲方有权终止合同。3、如遇国家政策性或不可抗力的情况可以终止合同。4、甲乙双方任何一方如需终止合同需提前二个月向另一方提出，经双方协商同意方可终止协议。5、乙方在协议期内如有拖延或不交租赁等费用，甲方有权终止合同。四、违约责任。协议经双方签字后正式生效，如双方任何一方违约需按协议额（年租金）5‰向另一方给付违约金，按天计算。（其余略）2013年8月22日，被告百斯特公司实际负责人高科通过银行转账向邱伟刚妻子王丽账户汇款248000元，以向支付当年租金。后被告百斯特公司接手原告伟虹公司厂房后进行经营。邱伟刚及王丽仍在厂区内居住至2014年底。2014年10月22日，原告向被告邮寄通知一份，主张因被告至今未交付下一年的租赁费已构成根本违约，通知解除合同，七日内搬离厂房。被告称其门卫曾于2014年10月24日收到一份邮件，但意外丢失。被告称其分别于2014年10月26日、11月6日两次以邮件方式告知原告，要求提供给付租金账号，原告否认收到该邮件。另查明：被告主张2014年1月21日，邱伟刚曾向高科借款100000元，原告对此事实予以认可。但对欠条中“用于抵下一年租金”的字样双方持有争议，原告认为原欠条没有该字迹，被告认为系邱伟刚同意，由高科书写的。上述事实有当事人陈述、厂房租赁协议、收款收据、通知等证据在卷佐证。本院认为：当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案的焦点问题是原告解除合同的行为是否有效。首先，厂房租赁协议为附解除条件的合同，第三项第5条明确约定“乙方在协议期内如有拖延或不交租赁等费用，甲方有权终止合同”，解除条件为被告拖延或不交租赁费，若违反，原告即享有合同解除权。其次，合同对租金履行方式无明确约定。王丽账户确曾作为原、被告给付租金的账户，但并非支付租金唯一方式，虽然该账户2014年9月15日前已无法使用，但此时邱伟刚、王丽仍在厂区内生活，被告完全可当面支付租金履行债务。被告称多次找到王丽交涉此事，如其所述属实，则双方曾多次见面，被告主动履行租金并非难事，被告称王丽只收租金拒出收条与常理不符，亦未提供相应证据证明。第三，根据合同法之规定，如原告拒绝受领，被告可对债务进行公证提存以履行合同。第四、欠条中“抵下一年租金”的字样，原告否认，被告未提供证据证明系原告同意，本院不予认定。通过以上几点，可认定被告迟延给付租金的事实，符合双方合同约定的解除条件，原告依约享有合同解除权，原告通知被告解除租赁合同，依法有效，本院予以确认。合同解除后，被告应搬离厂区，将涉案厂房返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条之规定判决如下：一、原告烟台伟虹胶业科技有限公司与被告龙口市百斯特铝业有限公司的厂房租赁协议解除。二、被告龙口市百斯特铝业有限公司返还原告烟台伟虹胶业科技有限公司位于龙口市兰高工业园的厂房，于判决生效后三十日内履行。案件受理费100元，由被告龙口市百斯特铝业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孟庆成人民审判员 成德海人民审判员 王策先二〇一五年六月三十日书 记 员 栾 鹏 来自