（2015）朝民初字第1283号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-01-30
案件名称
孙继明,宋君丽房屋租赁合同纠纷一审判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙继明,宋君丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六条，第九十三条第一款，第九十四条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第1283号原告孙继明，男，住长春市二道区。被告宋君丽，女，住沈阳市沈北新区。原告孙继明诉被告宋君丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告孙继明、被告宋君丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，对租金、租赁期限、违约责任等事项做了相应约定。现被告违约，未按双方约定时间（2015年3月15日前）向原告交纳房费，而且至原告起诉之日，被告也未向原告交纳一分钱房费，却继续占用原告的房屋。因此请求法院判决被告承担违约责任，赔偿违约金33，000.00元；被告支付原告从2015年4月16日起至2015年5月12日止的房屋租赁费用2，441.00元；诉讼费由被告承担。被告辩称：被告已经明确表示提前解除合同。合同解除后，被告无需继续履行合同。原告提出的诉讼请求没有法律依据。另原告与被告签署合同时，曾口头约定原告继续招租的门市房不再经营文具，但原告没有履行口头协议，给被告造成经济损失10，000.00元。庭审中，原告为证实自己的主张向本院提交证据如下：证据（一）、房屋租赁协议书一份，证明房屋租赁期限为三年，自2014年4月16日起至2017年4月15日止，房屋租金每年为33，000.00元，关于每年上涨的在本案中原告不主张了，交费方式为每年提前一个月交下一年房费，被告应当在2015年3月15日前交付2015年房屋租赁费，被告应承担违约责任。被告对原告所举证据的真实性无异议，证明问题有异议，被告认为自己已经明确于2015年3月2日告知原告不再租赁房屋，当时原告表示同意，同意帮忙转租或者到期不再履行房屋租赁合同。2015年3月19日，转租时原告以各种理由阻止被告向外转租房屋，表示到期后其同意不再履行合同，要自行使用，想要做农贸市场。2015年4月20日，被告给原告打电话，要求原告退还押金，收回钥匙，被告经营到2015年4月30日，将物品搬出，不再经营，钥匙在2015年5月7、8号左右交给邻居，具体日期记不清了，托邻居转交给原告。被告为证实自己的主张向本院提交证据如下：证据（一）、证明一份，证明被告提前与原告声明解除合同，原告同意了，被告也明确告知了原告经营截止日期。被告认为根据法律规定证人应当出庭作证，该份证人证言不应予以采信，该份证据是被告已经写好的，找谁签的字原告不清楚。对于原告所举《房屋租赁协议书》，因是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方对其真实性均无异议，故本院对该份证据予以采信。对于被告所举《证明》，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条的规定，证人应当出庭作证，因证人未到庭，同时证人证言并无其他证据予以佐证，故对其真实性本院无法确认。经审理查明：2014年4月12日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，协议书第一条约定：“甲方将长春市朝阳区天宝街384号一间房屋2014年4月16日至2016年4月15日以每年房费三万三千元整租赁给乙方管理使用。2016年4月16日至2017年4月15日以每年房费三万三千元整加上前一年百分之二十即三万九千六百元整的房费租赁给乙方管理使用。”第七条约定：“违约责任：任何一方违约均需赔偿对方一年房费。”被告租赁原告房屋至2015年4月时，表示不再继续承租，要求解除租赁合同，但原告不同意解除。此后被告自行搬出租赁房屋，并于2015年5月将房屋钥匙交给邻居，另其转交原告，但具体日期无法确认。原告认为被告使用房屋至2015年5月12日，拒付2015年4月16日起至2015年5月12日期间的房屋租金构成违约，故请求法院判决被告承担违约责任，赔偿违约金33，000.00元；支付原告从2015年4月16日起至2015年5月12日止的房屋租赁费用2，441.00元；诉讼费由被告承担。庭后原告向法庭提交声明一份，声明记载：“因被告庭审时称要求解除与原告之间的房屋租赁合同，同时被告已经实际搬出租赁房屋，现原告同意解除与被告之间的房屋租赁关系，但坚持要求被告支付房租至2015年5月12日，同时承担赔偿33，000.00元的违约责任。”本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相关的权利义务。在双方租赁合同履行期间，被告单方表示不继续租赁房屋，并且拒付2015年4月16日以后发生的房屋租金，属于单方违约。虽然被告称双方之间存在解除租赁关系的口头约定，并因此未付2015年4月16日之后的租金，但未能向法庭提供证据予以证明，被告对此亦表示否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告因对其反驳原告的理由不能提供证据加以证明，同时双方当事人均认可自2015年5月被告开始不再租用原告房屋，故对于被告的抗辩理由本院不予支持。因原告仅要求被告支付从2015年4月16日起至2015年5月12日止的房屋租赁费用2，441.00元（33，000.00元／365天＊27天），放弃请求2015年5月12日以后发生的租金，故本院按照2，441.00元租金予以保护。在本案审理过程中，原告向法庭提交书面声明，同意与被告解除房屋租赁关系，故对于双方解除租赁合同的事实本院予以确认。虽然被告构成违约，但给原告造成的损失仅为租金利息的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，违约金应按照欠付租金同期人民银行贷款利率的1.3倍计算。因《房屋租赁协议书》第六条约定：“从第二年开始，乙方必须提前一个月交纳下一年房费。”故违约金的起算时间应自2015年3月16日起算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告宋君丽于本判决生效后立即向原告孙继明支付房屋租赁费用2，441.00元；二、被告宋君丽于本判决生效后立即向原告孙继明支付自2015年3月16日起，至房屋租赁费用实际给付之日止的违约金，违约金以2，441.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；三、驳回原告孙继明的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的时间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625.00元，由被告宋君丽负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员 丁立伟二〇一五年六月三十日书 记 员 倪春祥 来源：