（2015）珠斗法三初字第142号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-11-08

案件名称

李明乐与莫华华租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市斗门区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李明乐,莫华华,珠海市斗门区井岸镇企业管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十八条第一款，第八条第一款，第九十二条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民事判决书（2015）珠斗法三初字第142号原告李明乐，男，汉族，公民身份号码×××2398，住珠海市斗门区。委托代理人文瑞强，广东冠杰律师事务所律师。被告莫华华，男，汉族，公民身份号码×××6811，户籍登记地广东省江门市蓬江区，现住珠海市斗门区。第三人珠海市斗门区井岸镇企业管理有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码××。法定代表人刘荣。委托代理人林东贤，该××职员。原告李明乐（以下简称原告）诉被告莫华华（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本案于2015年2月3日受理后，适用简易程序由审判员陈柏能独任审判，于2015年3月27日公开开庭进行了审理，原告李明乐及其委托代理人文瑞强，被告莫华华到庭参加了诉讼。在审理过程中，因本案案情复杂，争议较大，遂依法追加珠海市斗门区井岸镇企业管理有限公司（以下简称第三人）作为本案第三人参加诉讼，裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭于2015年6月5日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告李明乐及其委托代理人文瑞强，第三人的委托代理人林东贤到庭参加了诉讼，被告莫华华经本院传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月起至2013年2月28日，被告向原告转租属于第三人所有的位于。1、原告租赁坭建公司新楼仓库二间（约60平方米），租赁期从2012年7月11日至2014年7月11日，原告于2012年6月11日一次性支付被告两年的租金13000元。2、食堂仓库和小瓦房各一间（共约95平方米），租赁期从2012年4月1日至2014年4月1日，原告于2012年3月28日一次性交清两年的租金16000元。3、石米楼第三间仓库（约90平方米），租赁期从2011年9月2日至2013年9月1日，原告于2011年8月5日一次性交清两年的租金2万元。4、石米楼第四间仓库（约25平方米），租赁期从2012年2月11日至2014年2月11日，原告于2012年2月11日一次性交清两年的租金6000元。5、旧瓦屋仔仓库一间（约20平方米），租赁期从2012年11月15日至2014年11月15日，原告于2012年11月15日一次性交清两年的租金3600元。双方租赁关系一直很好，但2013年2月28日，上述物业的业主第三人向原告发出通知，说明被告转租的上述物业于2013年2月28日到期，不再续约，由其收回作其他用途，限原告于2013年3月8日前搬出，过期不搬，一切责任由原告自负。为此，原告不得不在上述时间前全部搬出。但被告却未退还原告未到期租金共33788元。经原告多次催促，被告均以诸多理由推搪。现原告提起诉讼，请求法院判决：一、被告返还房屋租金33788元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2013年3月9��起计算至付款日止）；二、被告负担本案诉讼费。原告为证明其主张提交了如下证据：一、租赁合同、收款收据各5份，证明原告与被告签订租赁合同及原告一次性支付租金的事实；通知1份，证明第三人通知收回房屋的事实。被告莫华华答辩认为，被告与第三人签订租赁合同后，将其中涉案房屋转租给原告。被告一次支付全部租金，予以优惠。按原告实际租用房屋时间，与原告预交的租金相抵，被告尚应返还原告大概5000元。第三人答辩认为，对原告提出的诉讼请求没有异议。第三人与被告签订的租赁合同于2013年2月28日期满。房屋租户没有按通知时间搬出房屋，之后第三人收回房屋，已退回押金给被告，并没有收取被告合同期满（2013年2月28日）后的任何费用及迟延搬迁期间的租金。第三人提交如下证据：一、2011年3月1日租赁合同，证明第三人与被告签订��同的事实。二、通知书3份，证明第三人依合同通知租户搬出租赁房屋。在庭审质证过程中，原、被告及第三人对上列证据没有异议，本院予以确认。根据上述采信的书证及当事人的法庭陈述，本院认定事实如下：2011年3月1日，第三人与被告签订租赁合同，约定：第三人将位于井岸镇井湾路内仓库、平房、集体宿舍（共面积1501.83平方米）出租给被告使用；租赁期两年，自2011年3月1日至2013年2月28日止，期满后，被告有意继续租用，同等条件下可优先续租；被告租用总面积为1501.83元，每月合计租金8400元（不包发票税），其中8楼地下仓库月租金4180元（491.91平方米×8.5元／平方米），宿舍地下仓库月租金1886元（342.92平方米×5.5元／平方米），宿舍二、三楼及平房月租金2334元（667平方米×3.5元／平方米）。2011年8月5日，原告与被告签订租赁合同，约定：原告租赁位于井岸镇井湾路某号内坭建公司石米楼第三间仓库（约90平方米），租赁期从2011年9月2日至2013年9月1日；每月租金1000元；一次性付款按每年租金1万元，两年共计租金2万元。2011年8月15日，原告一次性支付被告两年的租金2万元。2012年2月10日，原告与被告签订租赁合同，约定：原告租赁位于井岸镇井湾路某号内坭建公司石米楼第四间仓库（约25平方米），租赁期从2012年2月11日至2014年2月11日；每月租金300元；一次性付款按每年租金3000元，两年共计租金6000元。2012年2月11日，原告一次性支付被告两年的租金6000元。2012年3月28日，原告与被告签订租赁合同，约定：原告租赁位于井岸镇井湾路某号内坭建公司食堂仓库和小瓦房各一间（共约95平方米），租赁期从2012年4月1日至2014年4月1日；每月租金800元；一次性付款按每年租金8000元，两年共计租金16000元。2012年4月1日，原告一��性支付被告两年的租金16000元。2012年6月11日，原告与被告签订租赁合同，约定：原告租赁位于井岸镇井湾路某号内坭建公司新楼仓库二间（约60平方米），租赁期从2012年7月11日至2014年7月11日；每月租金650元；一次性付款按每年租金6500元，两年共计租金13000元。合同签订当日，原告一次性支付被告两年的租金13000元。2012年11月12日，原告与被告签订租赁合同，约定：原告租赁位于井岸镇井湾路某号内坭建公司旧瓦屋仔仓库一间（约20平方米），租赁期从2012年11月15日至2014年11月15日；每月租金180元；一次性付款按每年租金1800元，两年共计租金3600元；2012年11月15日，原告一次性支付被告两年的租金3600元。2013年1月17日、2月28日，第三人两次向包括原告在内租赁位于井岸镇井湾路某号内房屋的租户发出通知，内容：你租赁莫华华转租我单位坐落在井岸镇井湾路某号内仓��、宿舍等，2013年2月28日到期，我单位将不再续约，收回作其他用途，限期各租户在2013年3月8日前彻底搬出，过期不搬的，否则一切责任由你们负责。2013年3月26日，第三人再次向包括原告在内租赁位于井岸镇井湾路某号内房屋的租户发出通知，内容：你租赁莫华华转租我单位坐落在井岸镇井湾路某号内仓库、宿舍等，2013年2月28日到期，我单位于2013年1月17日、2月28日连续发出两次合同到期房屋收回通知，至今你们都未搬出，现限期各租户在2013年3月31日前彻底搬出，否则出租方采用强制措施，如出现一切法律责任由各租户负责。2014年5月期间，第三人对上述租赁房屋进行装修。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告在与第三人签订租赁合同，取得涉案房屋租赁权的情况下，再与原告协商一致，签订系列转租合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法��效。《合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，致原告在2013年3月8日之后不能对租赁物行使租赁权的原因，是被告从第三人处获取房屋租赁权的期限至2013年2月28日届满，第三人依合同约定收回涉案房屋而引起。被告与第三人签订的租赁合同因约定期限届满而终止，自2013年2月28日起被告未取得涉案房屋的租赁权，此期限后原、被告的租赁合同因履行不能应予以解除。因此，原告要求被告退回合同未履行部分租金的诉讼请求，本院予以支持。被告提出的答辩主张理由不成立，本院不予采纳。关于返还租金的计算问题。原、被告在合同中约定了每月租金数额，同时亦约定一次性优惠付款的租金额，原、被告选择按一次性付款优惠条款履行。因此，被告��按原告实际交纳的租金数额，折算返还原告合同未履行部分租金。原告按约定每月租金计算返还未履行部分租金理由不成立，本院不予支持。据此核算，被告应返还原告合同未履行部分租金28433元（2011年8月5日租赁合同未履行部分租金，从2013年3月1日至2013年9月1日共185日，每日租金2万元／696日，计算租金为5068元；2012年2月10日租赁合同未履行部分租金，从2013年3月1日至2014年2月11日共348日，每日租金6000元／731日，计算租金为2856元；2012年3月28日租赁合同未履行部分租金，从2013年3月1日至2014年4月1日共397日，每日租金16000元／730日，计算租金为8701元；2012年6月11日租赁合同未履行部分租金，从2013年3月1日至2014年7月11日共498日，每日租金13000元／731日，计算租金为8856元；2012年11月12日租赁合同未履行部分租金，从2013年3月1日至2014年11月15日共625日，每日租金3600元／762日，��算租金为2952元）。涉案合同部分不能履行，被告没有返还相应租金给原告，是占用原告资金的行为，原告因而要求被告从2013年3月9日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，与其因资金被占用而导致的损失相当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院判决如下：被告莫华华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告李明乐租金28433元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2013年3月9日起计算至本判决发生法律效力之日止）。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间��债务利息。本案受理费738元，由原告负担177元，被告莫华华负担561元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审　判　长　　陈柏能审　判　员　　董　凯代理审判员　　何　莹二〇一五年六月三十日书　记　员　　裴　璐附：裁判所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求��偿损失。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来自：