（2015）深中法房终字第1134号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-07-28

案件名称

欧小铭与关智娟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

欧小铭,关智娟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1134号上诉人（原审原告）：欧小铭。委托代理人：徐向辉，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关智娟。上诉人欧小铭因与被上诉人关智娟房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区（2015）深南法民三初字第159号民事判决，向本院提��上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。欧小铭原审诉讼请求：1、关智娟向欧小铭退还租房押金16600元；2、关智娟承担本案的诉讼费用。原审法院审理查明，某10A房（以下简称涉诉房产）的权利人为关智娟，权利份额为100%。2013年11月11日，欧小铭（承租方）与关智娟（出租方）及深圳市海王房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定欧小铭承租关智娟所有的涉诉房产，租期自2013年11月11日起至2014年11月10日止，租赁期满，出租方有权收回该物业，承租方应当如期返还，每月租金8300元，每月租金须于日之前交付，租赁期间，每月的物业管理费、电话费、煤气费、水电费、有线电视费、网络等杂费均由承租方支付，承租方须支付16600元作为押金，合同期满，如不续约，出租房在承租方结清每月的物业管理费、电话费、煤气费��水电费、有线电视费、网络等杂费之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息），租赁期间，承租方不按时交租，出租方应及时发出催租通知书，承租方如拖欠租金达10天，或欠交管理费、水电费用达一个月视为承租方违约，合同因违约而终止，承租方必须全部承担因违约而造成的责任；合同期满而又不续租，承租方应在合同期满之日起三日内无条件搬出该物业，同时结清费用；承租方无法联络的，出租方有权自行处置承租方物品；租赁期间，若承租方提出终止合同，需提前一个月通知对方，出租方有权没收押金，以及其他内容；该合同附有家私清单，清单明确注明了水表、电表、燃气表的读数，注明房间木地板边有损坏，四个射灯是坏的，以及其他内容。2013年11月11日，关智娟出具《收款收据》，载明收到欧小铭承租涉诉房产押金16600元。关智娟确认欧小铭��同约定的租金已经支付完毕。欧小铭陈述其承租涉诉房产后，由欧小铭及其同事施某等居住，最多时住10多人，是大家合租，均交费用，统一由施某交纳租金及各项费用。欧小铭提供了2014年11月7日作出的放行条，拟证明欧小铭于当日搬离涉诉房产，关智娟陈述当时物业通过电话方式告知其租客要走，但并未说是欧小铭要走，其当时同意了，但欧小铭并未与关智娟办理交接。欧小铭、关智娟陈述欧小铭缴纳物业管理费、水电费、天然气费等费用系通过向关智娟之扣费账户转账的方式支付相关费用，关智娟提交了该账户明细，拟证明欧小铭经常拖欠上述费用，且尚未结清上述费用；欧小铭否认合同期间拖欠上述费用，确认尚欠上述费用合计889元尚未结清，但未结清的原因系划扣时间较晚所致。南山区供电局出具的缴费记录载明，自2013年12月26日至2014年10月15日期��，涉诉房产存在五个扣缴月存在违约的情况。深圳市燃气集团出具的涉诉房产管道燃气缴费详单载明，在2013年11月至2014年2月期间，2014年1-7月、10月、11月均需要支付违约金。关智娟提交了购物发票、材料及装修发票、送货单等证据，拟证明关智娟为修复涉诉房产的部分损坏，购买材料及装修，已经花费17166元；关智娟提交了2011年11月20日的发票，拟证明关智娟安装涉诉房产的床花费37680元；欧小铭对上述证据真实性无异议，但对关联性均不予认可。关智娟提交了一张手写的房间损坏情况的交接单，拟证明关智娟收回涉诉房产时房内装修及物品的损坏情况，欧小铭以该证据系关智娟自行书写为由，对其载明内容不予确认，并陈述欧小铭没有时间与关智娟办理交接，遂由施某办理交接，因为施某与关智娟无法就关智娟所写的该交接单达成一致意见，故未签字，施某��人在2014年11月12日左右直接搬走。关智娟陈述因其不在国内，缴费存折在欧小铭手中，故在欧小铭拖欠物业管理费、水电费等费用后，没有主张解除合同，2014年10月份回国后，有要求施某等人搬离，但施某等人不给关智娟开门，关智娟亦找不到欧小铭本人。关智娟提交了照片，拟证明施某等人搬离后，涉诉房产内的损坏情况，欧小铭以该照片拍摄时间、地点无法确认、无法显示系欧小铭所致为由，不予确认。关智娟提交了张某、马某分别出具的《证明》，拟证明房间内的损坏情况，并证明关智娟所拍摄的照片属实。欧小铭对该证据真实性不予确认。关智娟提交了其邻居10C房住户出具的《证明》，载明从未见欧小铭在该房居住，在租赁期间，住的是一群年轻女的，曾经养一条狗，关智娟12月入住后，不断请人维修各种损坏设施；欧小铭以证人身份无法确认为由，对该证据的真实性不予确认。原审法院认为，欧小铭、关智娟签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行。房屋租赁合同关系中，出租人应当按约定向承租人交付房产，并在租赁期间保持房产符合合同约定的用途；承租人应当依约使用房产，并支付各项费用；承租人未按照合同约定的方法或房产的性质使用，致使房产受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合同期届满后，承租人应当返还租赁房产，返还的房产应当符合合同约定或者依据租赁房产的性质使用后的状态。欧小铭在承租涉诉房产期间，发生拖欠燃气费、电费等情况，且在合同履行期限届满后，仍未交清上述费用，欧小铭陈述系因银行划扣原因所致，对此，原审法院认为，燃气、水电等实际发��数额可依据相应燃气表、电表的度数予以确认，欧小铭本人未到场交接，亦未在合同期届满后按照实际发生费用向缴费账号存入相应费用，拖欠至今，故原审法院对欧小铭的陈述不予采信。关智娟提供了发票、照片、证明、损坏清单等证据，以及欧小铭陈述其至今未出面交还房屋的事实，关智娟已尽到了出租方的举证义务，故原审法院对其陈述欧小铭对涉诉房产造成损坏、关智娟修复部分损坏已经发生17166元的陈述予以采信。欧小铭在承租涉诉房产期间、屡屡发生拖欠燃气费、电费之情形，亦未依据合同约定与关智娟办理交接手续，均属违反合同约定之行为，欧小铭应当承但相应的违约责任。合同中对于违约、损害赔偿等情况未明确约定，应依据相关法律法规，根据公平、诚信原则予以处理。欧小铭、关智娟在合同中约定之租房押金，系保障出租方在租赁合同履行期间及时收取租金及相关费用，并在租赁合同到期后依约顺利完好收回租赁物之保障，合同双方虽未约定出租方在租赁期限届满的情况下，用欧小铭已交押金抵扣拖欠的相关费用及赔偿涉诉房产损失的内容，但根据公平原则，关智娟有权抵扣上述费用后，向欧小铭退还押金余额。根据关智娟提供的部分损失的票据可知，关智娟房产的实际损失以及欧小铭拖欠费用总额已经明显超过了欧小铭所缴纳的押金数额，且欧小铭要求关智娟返还押金的诉讼请求，不符合合同约定的结清拖欠费用的退还押金条件，对于欧小铭该项诉讼请求，无合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和��民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回欧小铭的全部诉讼请求。案件受理费107.5元，由欧小铭负担。上诉人欧小铭不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令支持欧小铭一审诉讼请求；3、判令关智娟承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：本案涉案合同的起止日期为2013年11月11日至2014年11月10日，根据关智娟提供的证据，即工商银行托收清单显示，2013年11月11日，该托收账户中的资金为O，即关智娟自欧小铭承租涉案房屋后，就将该涉案房屋的费用托收账户中的资金全部支取。而在涉案合同终止的2014年l1月10日，托收账户余额尚有172.48元（因为2014年10月20日账户余额为172.48元，2014年11月20日在该账户转入2000元后，账户余额为2172.48元）。但就涉案租赁合同及租赁期间而言，承租时关智娟交给欧小铭的账户余额为O，而租赁终止时欧小铭交给关智娟的账户余额为172.48元。依据该工商银行费用托收清单，若关智娟认为在租赁期满后支付的费用部分属于欧小铭拖欠的费用，那么在租赁期开始后欧小铭支付的费用中，也有部分应属于关智娟的费用。即使欧小铭在租赁涉案房产期间，存在延迟支付费用的情况，但在法律上并不影响关智娟返还租房押金的义务。二、一审法院认定关智娟存在损失及金额错误。关智娟所称的损失不仅无法律依据，而且其一审提交证据相互间更是矛盾百出，主要有：1、在关智娟提交的其与张某的《房屋租赁合同》中，该合同签订的日期为2014年11月5日，签订的地点为深圳，可见在欧小铭向关智娟交房（2014年11月10日）的前几天，关智娟就已将该房屋出租，按照通常的租房惯例，房屋出租之前，承租人应当实际现场看房，况且是所称的月租金12000元；再者，该《房屋租赁合同》��订地点是深圳，关智娟和承租人张某至少在2014年11月5日前是知道或应当知道涉案房屋是适于出租状况的；2、关智娟提交的马某和张某的两份证明，都是打印件，其内容、形式一模一样，明显是属于刻意安排或刻意作出的，而且该两份证明的最后都有“以上是我所看到的2014年11月26日转租客搬走后此房子的真实情况”，但该两份证明第12条中有“工人师傅用涂料涂刷”，可见在2014年11月26日，涉案房屋由关智娟安排工人开始现场施工，关智娟的两名证明人所说的之多只能是施工现场情况，与关智娟从欧小铭处收回的房屋状况并无法律上的证明力。一审中，关智娟提供的照片并不能也无法显示涉案房屋存在损失情况，关智娟对其房屋进行装修使其权利，无论在法律上，还是在逻辑上，都无法将关智娟的装修行为当然认定被装修房屋存在损坏，而且该损坏还是由欧小铭��成的。综上，依照《民事诉讼法》相关规定，请求贵院依法判决，支持欧小铭诉讼请求。被上诉人关智娟答辩称，合同约定有违约条款，当时欧小铭住了12个月，延期费只在8月份交过一次，这是违约，合同约定违约超过一个月的要交纳违约金，因为关智娟的房子是出租，关智娟在国外，所以他们违约关智娟不知道，但是关智娟收到很多短信，包括街道办的、电业局的，还有燃气公司的短信。街道办可以来查房，他们不让查，而且关智娟邻居也跟关智娟说，房子可以租到15000元，都是租给外国人，当时是年底不好租，而且欧小铭跟关智娟讲是家庭用，最后她把房子变成集体宿舍，每个房间都住六个人，客厅里都住了人，最多的时候二、三十人在那里住，8月份街道办还给关智娟打电话，说几次去你们家，都不给开门，明知道里面有人，来查水电都不开门。10月份关��娟从国外回来，关智娟去叫门，他们也不开门，打欧小铭的电话都打不通，关智娟听邻居说，他们搬进来就是这些人在住，而且这些女孩子在走廊里都是鬼鬼祟祟的，晚上都是两、三点才回来，他们养的狗又叫。到11月份交接的时候欧小铭也没有来，关智娟在网上打了出租的图片，张某说要租房，她看到了图片说这个房子不错，关智娟的房子应该是11月10日交还，还没有到交接的时候关智娟就跟她签合同了，因为关智娟也要走，而且是年底了如果不租就不好租了，她也挺着急的，关智娟就跟她签了合同，关智娟只留了五天时间修缮房子，结果关智娟一直找不到欧小铭，这个房子就是被欧小铭转租了，邻居也都说从来没有见过欧小铭。刚才对方讲装修的问题，交接的时候欧小铭没来，关智娟是跟欧小铭签的合同，只能和她交接，关智娟的红木橱柜下面都泡烂了，这些女孩子在里面住很不讲究。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。另查明，二审庭审中欧小铭确认在承租涉案房屋时，其称是用于自住。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。欧小铭与关智娟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行各自的义务。关于关智娟是否应当退还欧小铭支付的押金16600元的问题。首先，欧小铭在承租涉案房屋时明确表示该房屋系其自住，但涉案房屋最多时住10个人，其他人均系其同事，均交费用，以上事实表明欧小铭存在部分转租的情形。合同约定，租赁期间，欧小铭不可将涉案房屋全部或部分转租予他人，如出租方私自转租，出租方有权不退还租赁保证金。因此，关智娟有权根据上述合同约定不予退还欧小铭租赁保证金。其次，租赁期限届满后，欧小铭应当返还租赁房屋，返还的房屋应当符合合同约定或者依据租赁物的性质使用后的状态。本案中，在租赁期限届满后，欧小铭本人未出面交还房屋，导致关智娟无法就涉案房屋的损坏情况与欧小铭进行核实，原审据此采纳关智娟提交的证据，认定欧小铭对涉案房屋造成损坏、关智娟修复部分损害已经发生17166元并无不妥，本院予以确认。欧小铭返还的涉案房屋不符合依据租赁物的性质使用后的状态，所造成的实际损失已明显超过了欧小铭所支付的押金数额，原审据此判令关智娟无须退还欧小铭租赁押金16600元并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；欧小铭的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币215元，由上诉人欧小铭负担。本判决为终审判决。审　判　长　　俞　红代理审判员　　邓　媛代理审判员　　吴思罕二〇一五年六月三十日书记员（兼）　　刘尹琳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”