（2015）浦民初字第103号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-12-21
案件名称
余新旺与浦北县小江镇人民政府建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
浦北县人民法院
所属地区
浦北县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余新旺,浦北县小江镇人民政府
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第九条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区浦北县人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民初字第103号原告余新旺，职工。委托代理人李兰英。委托代理人吴济烈。被告浦北县小江镇人民政府法定代表人王卫华，镇长。委托代理人叶忠广，广西浦北县港天律师事务所律师。原告余新旺与被告浦北县小江镇人民政府建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理，于2015年2月2日适用简易程序公开开庭进行审理。因双方争议较大，本院于2015年4月1日将本案转为普通程序审理，本院依法由审判员张世柏担任审判长、审判员冯志涛、陪审员李诚参加的合议庭，于2015年6月26日再次公开开庭进行了审理。原告余新旺及其委托代理人吴济烈、李兰英和被告浦北县小江镇人民政府的委托代理人叶忠广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余新旺诉称，原告于2001年4月24日向浦北县城乡房产开发公司江城分公司（以下简称江城分公司）购买一块宅基地，面积86.4平方米，该宅基地位于县城南区，江城分公司对其编号为A类556号。原告于当日一次性交清价款伍万叁仟元整（53000.00元），但当时没有签订书面合同。2001年7月6日，江城分公司与原告在《南区规划平面布置示意图》签字确认了该宅基地位置。为了办理准建手续，江城分公司于2001年7月6日出具了一份《证明》，证明原告“已全部交清基地款”。原告于2001年自办报建手续并于2002年在该宅基地建成住宅入住。由于江城分公司管理混乱。2004年国家整顿土地市场，江城分公司补办手续时，原告及其他7人的八宗宅基地共658.9平方米的用地被遗漏。为该宅基地使用权过户登记问题，原告及其他7人多次上访。2013年中，被告承诺给予解决。2013年7月30日，江城分公司因不按规定年检被吊销。被告于2013年9月2日取得该宅基地的国有土地使用证，宗地号为：450722100021GB00130。其他6人于2014年春节前取得了土地使用权权证，而被告却要求原告交二十几万元土地出让金给其后才协助同意原告办理土地使用权证。江城分公司至今没有办理过户手续给原告，构成严重违约。因江城分公司已被吊销，故请求就法院判决其主管单位小江镇人民政府继续履行合同义务，按约定将浦北县县城南部开发区A类556号宅基地国有土地使用权过户到原告名下；判决被告向原告给付办理准建手续费用6544.79元的三点五分之一即1869.94元，并按银行贷款利率从2001年4月25日起至被告支付之日止支付利息。由被告负责土地使用权过户手续的费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1，《居民身份证》，证明原告余新旺诉讼主体资格；证据2，江政发（1992）48号文件，证明江城分公司由原江城乡政府成立；证据3，浦发（2005）55号文件，证明江城分公司主管单位变更为小江镇政府；证据4，《电脑咨询单》，证明江城分公司负责人为徐维纲，江城分公司2013年7月30日终止，其权利义务由被告承担；证据5，《土地登记结果》，证明被告于2013年9月2日取得国有土地使用；证据6，《广西壮族自治区钦州市销售不动产统一发票》，证明原告与江城分公司合同关系成立于2001年4月24日，原告一次交清价款53000.00元；证据7，《证明》，证明原告与江城分公司合同关系，原告已交清价款；证据8，《南区规划平面布置示意图》，证明原告与江城分公司合同关系，合同双方明确宅基地位置；证据9，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，证明原告于2001年7月9日取得准建手续；证据10，原告办理准建手续缴费票据共十一张，证明原告办理准建手续缴费合计6544.79元；证据11，小政报（2013）56号《浦北县小江镇人民政府文件》，证明经包括原告在内的购地户多次上访，被告作出承诺办理过户；证据12，原告给小江镇政府的挂号信，证明原告最近一次向被告主张权利；证据13，《契税完税证》，证明原告已预交办理土地使用权证的部分费用1590元；证据14、《购买宅基地合同》，证明转让国有土地使用权面积、价款。被告浦北县小江镇人民政府辩称，原告的诉讼请求不成立：1、土地变更登记不是被告的职责，被告只有协助义务。2、双方签订的合同约定的是划拨土地，原告没有按约定与土地局签订土地出让合同，没有缴交土地出让金。原告应支付被告垫付的土地出让金。如果原告支付土地出让金及相关费用，被告可以帮原告办理土地使用权证书。3、原告所签订合同与其他户所签订合同出不一样。原告的请求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求主。被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：刘强于1998年3月5日与江城分公司签订的《购买宅基地合同》和黄永彬1995年8月10日与江城分公司签订的《购买宅基地合同》，证明刘强、黄永彬的购买宅基地合同包含土地出让金的约定。本院依原告申请调取的证据有：证据1，《浦北县国土资源局关于出让国有土地使用权给浦北县城乡房产开发公司江城分公司的批复》、《浦北县建设用地批准书》、《国有土地使用权出让合同》，证明2004年8月30日后江城分公司县城南部小区的土地不能直接出让给购地用户，须出让给公司后再转让；证据2，《小江镇人民政府关于县城南区八宗土地使用权转让的请示》，证明被告作出将包括原告土地在内的八宗土地使用权过户给购地用户的意思表示；证据3，浦北县国土资源局《关于办理县城南区八宗土地使用权转让手续的意见》、《浦北县人民政府文件处理笺》，证明浦北县政府同意被告将包括原告使用土地在内的八宗土地转让给购地用户；证据4，《委托书》，证明被告将包括原告土地在内的八宗土地使用权全权委托吴雪莲办理过户手续；证据5，罗建伟、梁君许、黄永彬、刘强、龙运光、黄秀忠购买宅基地合同，证明原被告合同关系的具体内容。证据6，《浦北县土地管理局关于出让国有土地使用权给余新旺等12户用户的批复》，证明浦北县国土资源局已经将土地使用权出让给原告。本院依职权调查浦北县国土资源局关于办理原城乡房产开发公司江城分公司南部小区土地使用权过户手续情况，证明被告于2013年补办遗漏的8宗宅基地手续的出让金由被告交付的事实。经庭审质证，被告对原告所提供的证据1-14证据的真实性均无异议，但是，认为合同已约定了出让金是属于原告的义务，合同的第六条约定被告只负责承担第一层的准建费用；原告对被告提供的证据真实性无异议。原、被告对原告申请本院调查的证据和本院依职权调查的证据真实性也无异议。对双方无异议的证据，本院经审查后认为上述证据均符合证据的真实性、客观性和关联性，本院应予以认定。综合全案证据，本院确认如下法律事实：原告于2001年1月24日向浦北县城乡房产开发公司江城分公司（以下简称江城分公司）购买一块宅基地，面积86.4平方米，该宅基地位于浦北县县城南部开发区，江城分公司对其编号为A类556号（宗地号为450722100021GB00130）。原告于当日一次性交清价款伍万叁仟元整（53000.00元），但当时没有签订书面合同。2001年7月9日，江城分公司与原告在《南区规划平面布置示意图》签字确认了该宅基地位置。为了办理准建手续，江城分公司于2001年7月6日出具了一份《证明》，证明原告“已全部交清基地款”。原告于2001年7月13日取得了房屋准建手续。办理准建证（三层半）的费用共为6544.79元。原告于2002年在该宅基地建成住宅入住。2004年国家整顿土地市场，土地管理部门对该小区不再直接办理用地批准书给购地户，要江城分公司补交出让金后，被告于2004年8月31日以自己的名义补办了尚未办理用地批准书给购地户的19892平方米土地的出让手续。但由于江城分公司管理混乱，包括原告在内的8户购地户的宅基地没有列入补办范围。2010年10月10日，江城分公司补签了一份《购买宅基地合同》给原告，合同第六条约定：“甲方帮助乙方办理第一层《准建证》，费用由甲方负责”。8购地户因办理转让土地使用权证问题多次向被告等有关部门上访，请求解决。被告为了解决土地转让遗留问题，于2013年9月6日以小政报（2013）56号小浦北县江镇人民政府文件向浦北县人民政府请示处理，浦北县国土资源局于2013年9月22日将此请示向县人民政府作出报告，浦北县人民政府同意了浦北县国土资源局的处理意见。被告于2013年9月补交出让金并办理了上述八宗土地的出让手续后经登记取得了土地使用权证书。8户中的6购地户已于2004年初取得土地使用权证书。但是，被告对原告及另一购地户王瑞，却以他们的《购买宅基地合同》与其他购地户不同为由，要求补交出让金才能办理，因而发生纠纷。原告于2015年1月4日向本院起诉，请求就法院判令：1、被告按约定将浦北县县城南部开发区A类556号宅基地国有土地使用权过户到原告名下；2、减少价款10221元，利息按银行贷款利率从2001年4月25日计至被告返还之日；3、被告赔偿原告损失8250元，利息按银行贷款利率从2001年4月25日起计至被告支付之日；4、被告向原告给付办理准建手续费用6544.79元，利息按银行贷款利率从2001年7月11日计至被告给付之日。庭审中，原告放弃了部分请求，只请求法院判令被告按约定将浦北县县城南部开发区A类556号宅基地国有土地使用权过户到原告名下；判决被告向原告给付办理准建手续费用6544.79元的三点五分之一即1869.94元（办理第一层的准建费用），并按银行贷款利率从2001年4月25日起至被告支付之日止支付利息。由被告负责土地使用权过户手续的费用。另查明，江城分公司是由浦北县原江城乡政府于1992年9月成立的房地产开发企业。2005年8月撤销江城镇，整建制并入小江镇，江城分公司成为小江镇政府的下属企业。2013年7月被吊销。江城分公司在没有取得土地证书的情况下，于1994年开始开发销售南区的宅基地，购地户签订《购买宅基地合同》和交清地价款后，由江城分公司把《国有土地使用权出让合同》发给购地户签字，再由江城分公司分批次交给土地管理部门直接办理用地批准书给购地户，所需费用由江城分公司结算支付。本院认为，江城分公司在未取得土地权属证书的情况下销售宅基地给原告，是双方真实意思表示，已形成建设用地土地转让合同关系。江城分公司未取得土地使用权证书，其转让土地合同应当是无效的。但是，被告在补缴交涉案土地出让金后已于2013年9月2日取得了该宗地的国有土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”被告在原告起诉前取得了涉案土地的出让土地使用权证书，应当认定江城分公司与原告土地使用权转让行为是合法有效的，其补签的《购买宅基地合同》，除第二条和条七条因不符合法律规定，土地管理部门不再给予办理从而无法履行之外，应认定其他条款有效。江城分公司是小江镇政府的下属企业，现已被吊销，其权利义务应由被告承担。被告应当按合同约定履行义务。以补签的《购买宅基地合同》为准，原告主张参照其他购地户的合同来确定原告与江城分公司之间的具体权利义务的内容，本院不予支持。原告请求被告将浦北县县城南部开发区A类556号宅基地使用权过户到原告名下的主张，符合合同约定和法律规定，本院应予以支持。按双方合同约定，被告应负责第一层准建证的费用，原告办理准建三层楼房的费用是6544.79元，故被告应当负责第一层的费用是1869.94元。被告没有按合同履行义务，已构成合同违约，应承担违约责任，原告请求被告给付负责一层准建费用的利息请求合法，本院应予以支持，但利息计付应从原告主张权利之日起（从2015年1月4日起）至本案判决生效履行期限届满之日止。对于土地使用权过户手续的费用由谁负责的问题，因双方合同并无约定，双方应依有关规定来决定由谁负担。原告主张由被告全部负担无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。….”被告原下属的江城分公司于2004年8月30日与浦北县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，依法律规定是由江城分公司缴交土地出让金。到了2013年4月，被告才补交了8宗土地的出让金171.314元。因此，该涉案土地的出让金是由被告作为受让人负责缴交的，并不是被告再转让土地给购地户负责。所以，被告请求原告支付其缴交了土地出让金无事实依据和法律依据，本院不予采纳其意见。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条、第二十五条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、被告浦北县小江镇人民政府协助原告余新旺办理浦北县县城南部开发区A类556号（宗地号为450722100021GB00130）宅基地国有土地使用权的过户手续，将土地使用权转让给原告余新旺使用；过户费用依有关规定由原、被告各自负担；三、被告浦北县小江镇人民政府支付给原告余新旺因办理准建手续已付的第一层的办证费用1869.94元，并按银行贷款利率从2015年1月4日起至本案判决生效履行期限届满之日止计付给原告余新旺。本案受理费425元，由被告浦北县小江镇人民政府负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起5日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费683元（款汇钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户，账号：73×××20，开户行：农行钦州分行榕树分理处）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 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