（2015）深南法民三初字第71、72号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2017-07-18
案件名称
李立红与百胜餐饮（深圳）有限公司,深圳市太古广场物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李立红,百胜餐饮（深圳）有限公司,深圳市太古广场物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第71、72号原告李立红，男，汉族，1974年11月14日出生，户籍地址安徽省黟县。委托代理人祖冲，广东广和律师事务所律师。委托代理人付永光，广东广和律师事务所律师。被告百胜餐饮（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路5047号深圳发展银行大厦12楼，组织机构代码：61889101-X。法定代表人赵文欣。委托代理人亓禹，广东融商诚达律师事务所律师。委托代理人赵燕明，广东融商诚达律师事务所律师。被告深圳市太古广场物业管理有限公司，住所地深圳市南山区深南大道汇景花园裙楼3层海典阁南侧，组织机构代码：74516287-2。法定代表人林嘉青，董事长。委托代理人范艳霞，广东前海律师事务所律师。委托代理人肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。原告李立红诉被告百胜餐饮（深圳）有限公司（以下简称百胜公司）、被告深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）房屋租赁合同纠纷二案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法适用简易程序于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人祖冲，被告百胜公司的委托代理人亓禹、赵燕明，被告太古公司的委托代理人范艳霞、肖添辉到庭参加诉讼。两案现已审理终结。原告诉称，原告和被告太古公司于2003年1月15日签订《租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市南山区汇景花园裙楼第三层第G033号铺位（71号案）和第G035号铺位（72号案）（以下简称涉案商铺）出租给被告太古公司使用，租赁期限至2013年2月28日止，出租铺位的年租金为11936元（人民币，下同），月租金按市场价格计算。合同到期后，被告太古公司在进行公告要求原告收回铺位且未进行合法移交的情况下，被告太古公司也未与原告继续签订租赁协议，而是单方将原告所有的铺位出租给被告百胜公司使用，且到期后，两被告均未向原告支付场地使用费等任何费用。综上，两被告的行为已侵犯了原告对涉案商铺的所有权，应当赔偿原告因此造成的损失。故原告诉至法院，两案请求判令:1、被告太古公司赔偿原告自2013年2月29日起至起诉之日的出租收益损失暂计为各19900元及滞纳金各2447.7元（损失按照原租赁合同租金计算，暂计至起诉之日，实际损失至被告太古公司执行完毕之日计算），被告百胜公司对该损失承担连带责任；2、诉讼费由两被告承担。被告百胜公司辩称：1、原告并未提出证据证明被告百胜公司在汇景花园开设的肯德基餐厅的注册地址即深圳市科兴路10号汇景豪苑301（1F-08B）所在的商铺占用了原告的商铺或其任何一部分，上述肯德基餐厅所在的商铺是由被告百胜公司向深圳市宏明国际地产集团有限公司（以下简称宏明公司）承租，而宏明公司是向大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）承租上述商铺，上述商铺的所有权人为大中华公司，大中华公司持有汇景花园第三层商场面积为1959.85平方米的商铺的所有权，与原告各自持有汇景花园第三层商场的商铺的所有权，因此被告百胜公司认为上述肯德基餐厅并未占用原告的商铺，或其一部分；2、假定，上述肯德基餐厅占用了原告的商铺或其一部分，原告并未提出要求被告百胜公司承担法律责任的任何法律依据，被告百胜公司希望原告提出上述法律依据，被告百胜公司才能进行有针对性的答辩。被告太古公司辩称：一、原告的主张已超过一年的诉讼时效规定，依法应当予以驳回。双方所签的租赁合同，于2013年2月28日终止，被告太古公司于该合同到期后即2013年1月14日向涉案楼盘汇景花园裙楼业主发出《通知》，通知业主不再继续承租铺位，要求业主收铺。2013年2月27日，被告太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，再次通知各业主，不再续租铺位，要求业主办理收铺手续。2013年4月28日，被告太古公司在《深圳商报》上刊登《深圳市太古物业管理有限公司公告》，再次通知未收铺的业主，于2013年5月2日至2013年5月31日期间办理收铺手续。自2013年3月1日后被告太古公司开始没有支付租金给原告，但原告一直拒绝收铺，现原告主张的收益损失，应当自2013年5月31日已经知道其权利受到侵害，距离其提出诉讼的时间2015年1月14日，已有1.8年时间，远远超过了法定1年的诉讼时效。因此，原告的主张已过诉讼时效，应当予以驳回。二、被告太古公司在《租赁合同》到期前，按《租赁合同》中约定结清了应当由被告太古公司承担的水电费、卫生费、空调费、管理费等费用，且涉案铺位、内部设施以及消防设施等设备完好无损，完全符合交铺的条件及标准，并于《租赁合同》期满前后多次通知原告收铺，原告拒绝收铺的行为，不应当影响到被告太古公司返还铺位的法律后果，应当认定被告太古公司在2013年2月28日依据合同返还了涉案商铺，返还铺位的义务已经履行完毕。由于租赁合同中约定的标的物是房地产，不同于一般商品，根据房地产的物权特性，对于房地产的交付是不可能以有形载体的形式进行的，通过《租赁合同》约定的租赁合同到期日；被告太古公司支付水电费、卫生费、空调费、管理费等费用的行为；涉案铺位及内部设施以及消防设施等设备均完好无损；被告太古公司不再续约要求原告收回商铺的通知；被告太古公司自租赁合同到期日即2013年3月开始不再支付租金及相应的费用；涉案商铺的空置情况等行为，均可确认租赁合同到期时，涉案商铺已经完全符合租赁合同约定的返还商铺之条件及标准。原告称被告太古公司返还商铺的形式不合法等主张，既没有在租赁合同中约定，也没有法律的规定，并且原告也没有提供充分确凿的证据，证明被告太古公司交付的商铺不符合合法的形式，因此，可以认定被告太古公司已经于2013年2月28日将涉案商铺返还给原告，原告未办理收铺的签字手续，不影响其收铺的法律后果。三、原告收到被告太古公司不再续约的通知，已经知晓了被告太古公司不再续约，并且知道《租赁合同》于2013年2月28日到期，但在此前提下却拒绝收铺，属于明知的故意行为，因此导致的收益损失，与被告太古公司毫无关系，完全是因原告原因造成的。第一，原告在诉状中确认租赁合同到期后，被告太古公司进行了公告并要求原告收回商铺，可见，原告在完全知晓被告太古公司将在租赁合同到期后即2013年2月28日不再续约的事实，在此前提下，原告完全是故意拒绝收铺，已达到表面上的“涉案商铺无法交回的非法目的”。第二，自租赁合同到期后，涉案商铺实际已经完成了交付，并且涉案商铺一直空置，原告完全可以自行使用或对外出租涉案商铺，并不影响被告太古公司对商铺的收益。第三，涉案商场其它的部分商铺均能正常经营，部分业主也正常享受收益，涉案商铺自合同到期后，至今仍空置所造成的收益损失，与被告太古公司无关，被告太古公司对此也没有任何过错，完全是属于原告的投资风险损失即商业损失。因此，原告主张的商业损失要求被告太古公司承担，毫无事实及法律依据，应当予以驳回。四、原告主张的滞纳金，既没有合同的约定，也没有法律的规定，无事实与法律依据，应当予以驳回。五、被告太古公司已依法交付商铺，没有给原告造成任何损失，原告主张的收益损失完全是由于原告自己造成的，并非被告太古公司所致，被告太古公司也不存在任何的过错行为，因此，其经济损失不应当由被告太古公司承担。经审理查明，位于深圳市南山区深南西路北侧的汇景花园裙楼T3G033和T3G035号铺位铺，建筑面积均为4.06平方米，登记价均为119364元，登记用途均为商铺，均于2003年7月26日登记至原告名下，两份房地产证附记栏载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”2003年1月15日，原告（出租方，甲方）与被告太古公司（承租方，乙方）签订两份《租赁合同》，分别约定甲方将涉案的汇景花园裙楼T3G033号商铺和T3B035号商铺出租给乙方使用，建筑面积均为4.06平方米，租用期限均从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止，年租金均为11936元，月租金均为995元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金，租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。2013年1月14日，被告太古公司向涉案楼盘汇景花园裙楼业主发出《通知》，内容为：太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于汇景花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。2013年2月27日，被告太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺租赁合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。原告表示，其无法核实被告太古公司提交的《通知》的真实性；原告认可《关于解除租赁合同的通知》的真实性，但不认可其证明内容，原告认为该通知产生了一定的法律效力，虽然被告太古公司履行了通知义务，但没有实际将商铺交还给原告。被告百胜公司提交了大中华公司与宏明公司签订的《房屋租赁合同》、被告百胜公司与宏明公司签订的《房屋租赁合同》、房地产证等以证明宏明公司将汇景豪苑301（1F-08B）的面积为480平方米的房产出租给被告百胜公司使用，租赁期限自2012年4月1日起至2022年3月31日止。原告对上述证据的真实性予以认可，但表示被告百胜公司承租的商铺中包含了原告所购买的涉案商铺。为证明涉案商铺实际由两被告占用，原告提交涉案商铺的平面规划图等四份图纸予以证明。两被告对上述图纸不予认可。为核实涉案商铺的实际情况，本院于2015年2月13日前往涉案商铺所在的汇景大厦进行了实地勘验。庭审中，原告表示其要求两被告承担的系侵权责任，经本院释明，原告表示其不变更诉讼请求。以上事实，有房地产证、《租赁合同》、《通知》、报纸、图纸、《房屋租赁合同》等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，本案的焦点问题为：两被告是否占用了涉案商铺及两被告的行为是否构成侵权。对于两被告是否占用了涉案商铺的问题。本院认为，被告百胜公司虽举证证明其经营的餐厅系从案外人宏明公司处承租，但并未明确其租赁的案外人房产所在的具体位置；结合原告提交的涉案商铺的相关图纸和本院进行现场勘验的情况，本院确认被告百胜公司经营的餐厅占用了涉案商铺。综上，被告太古公司在租赁合同期满后继续出租涉案商铺，故本院确认被告太古公司实际占用了涉案商铺。对于两被告的行为是否构成侵权的问题。原告与被告太古公司签订的《租赁合同》期满后，被告太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，被告太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，被告太古公司未直接通知原告本人而迳行以登报及在办公室门口张贴通知的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力；且被告太古公司一直占用涉案商铺，涉案商铺并不具备交还原告的条件。本院已确认涉案商铺在《租赁合同》期满前一直由被告太古公司占用至今，原告并未举证证明其曾要求收回商铺，而且，涉案的产权式商铺须进行统一的经营管理，原告单方收回商铺亦会影响到相邻商铺业主的合法权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，被告太古公司与原告就涉案商铺已形成不定期租赁关系，原《租赁合同》继续有效，因此，原告有权要求被告太古公司支付相应的租金。如上所述，被告太古公司占用涉案商铺有合法依据，故两被告并不构成侵权，虽然原告以侵权为由要求两被告赔偿其租金损失，但为了减少当事人诉累，本院认定被告太古公司应按照原《租赁合同》约定的租金标准向原告支付租金。原告于2014年11月6日起诉要求被告太古公司支付租金，被告太古公司对此提出诉讼时效的抗辩。本院认为，原告要求的2013年11月6日之前的租金已过诉讼时效，故被告太古公司应按照原《租赁合同》约定的租金标准向原告支付2013年11月6日至本案庭审之日2015年2月4日期间两个商铺的租金各14889.18元[995元/月×（14+27/28）个月]对于原告要求被告太古公司支付滞纳金的诉讼请求，按照租赁合同约定，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%，被告太古公司应于每季度最后一日前向原告支付租金，故被告太古公司应以上一季度拖欠的租金金额为基数，每日按0.02%标准向原告支付滞纳金，从其拖欠之日（即下一季度的第一日）计至本院确定的支付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市太古广场物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李立红支付2013年11月6日至2015年2月4日期间涉案两个商铺的租金各15209.27元及相应的滞纳金（均以上一季度拖欠的租金为基数，从下一季度的第一日起按日0.02%计算，计至本院判决确定的付款之日止）。二、驳回原告李立红的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案案件受理费各179.35元，由原告负担各58元，由被告太古公司负担121.35元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 庞海婷二〇一五年六月三十日书 记 员 洪靖敏