（2015）长民一终字第123号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-09-14
案件名称
深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司与长春万科京诚房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司,长春万科京诚房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第123号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司，住所：广东省深圳市南山区蛇口荣村厂房C栋310号。法定代表人：李军，经理。委托代理人：张杰，吉林诚元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春万科京诚房地产开发有限公司，住所：吉林省长春市二道区自由大路5399号。法定代表人：张建新，总经理。委托代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。上诉人深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司（以下简称为龙兴公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2014）二民初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙兴公司的委托代理人张杰，被上诉人长春万科京诚房地产开发有限公司（以下简称万科公司）的委托代理人李彦新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科公司一审诉称：2011年8月26日，万科公司、龙兴公司双方签订《长春1948商业租赁合同》（以下简称为《租赁合同》），万科公司将坐落于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”、建筑面积1549.6平方米的S-6号楼出租给了龙兴公司使用，租期为8年，第一年和第二年的租金是每月51847元、物业管理费是每月15554元。《租赁合同》约定万科公司向龙兴公司提供417.4万元的装修垫付款。后双方又签订了《补充协议》，《补充协议》中双方对房屋租期、租金给付时间、欠缴的物业管理费及采暖费的金额予以明确，并约定了龙兴公司返还装修垫付款的时间、方式及违约责任等。《租赁合同》及《补充协议》签订后，万科公司将租赁房屋交付给龙兴公司进行装修使用，并支付了3026200元装修垫付款，但龙兴公司没有按照合同约定，向万科公司支付过任何租金，也未返还过任何装修垫付款等费用。龙兴公司违反了《租赁合同》及《补充协议》的约定，已构成违约，且已经给万科公司造成了巨大的经济损失。根据我国民事诉讼法及相关法律之规定，万科公司现向法院提起诉讼，诉求：1、判令解除双方签订的《长春1948商业租赁合同》及《补充协议》，同时判令龙兴公司对承租房屋恢复原状，并将承租房屋返还给万科公司；2、判令龙兴公司立即向万科公司返还装修垫付款3026200元及利息（利息从起诉之日起计算至实际支付完毕时止）3、判令龙兴公司立即向万科公司支付2013年1月至2014年3月31日期间的欠付房屋租金777705元及利息（利息从起诉之日起计算至实际支付完毕时止），并判令龙兴公司立即给付2014年4月1日至本案判决生效之日这一期间的房屋租金及利息（利息计算至上述款项实际支付完毕时止）；4、判令龙兴公司立即向万科公司支付2011年至2013年期间的采暖费51229.5元及利息（利息从起诉之日起计算至实际支付完毕时止）；5、判令龙兴公司向万科公司支付违约金808812元。案件受理费和保全费均有龙兴公司承担。龙兴公司一审辩称：第一，本案双方当事人签订的《租赁合同》及《补充协议》均为无效协议。以上两个协议在签订时，本案涉诉租赁房屋并无建设工程规划许可证，也未依法进行竣工验收，更未依据《消防法》第十条规定通过消防竣工验收，这一行为违反了《合同法》第279条、《建筑法》第61条、《消防法》第10条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，因其违反上述相关法律规定，根据《合同法》第52条的规定，应为无效合同，无效原因为万科公司的自身过错所致，万科公司对其自身损失及龙兴公司的损失均应承担责任。第二，万科公司的各项诉求不应得到支持。1、因龙兴公司未对租赁房屋进行过任何损毁及改造，因此不存在恢复原状的问题；2、龙兴公司也不存在返还所谓装修垫付款的问题，《租赁合同》及《补充协议》约定返还223.7万元的装修垫付款是无效的，因为此约定已违反了《合同法》第52条规定的公平原则。合同签订时，万科公司没有取得涉诉租赁房屋的建设工程规划许可证，租赁标的物尚在建设过程中，不是已经经过合法竣工验收的工程，应属于在建工程，双方约定的所谓“装修”的内容，实质为建设工程合同的内容，而非“装修”。所谓“装修”是对租赁标的物的建设，而非对租赁标的物的添附。既然是租赁标的物本身应具备的工程项目，为此所付的资金就不应由本案龙兴公司支付。并且，在签订合同时，万科公司提供的租赁标的物也不符合租赁合同约定的租赁用途，根据《合同法》第216条的规定，出租人应按约定交付租赁物及保证租赁物符合租赁用途，万科公司已违反这一规定，因此其要求返还装修垫付款的请求不应得到支持。3、所谓装修款，由万科公司全部支付给装修公司，龙兴公司未收到装修款，因此不存在由龙兴公司返还的问题；4、万科公司要求龙兴公司给付房屋租金及采暖费无事实根据，虽然合同约定自2013年12月起支付房屋租金，但由于租赁房屋不符合租赁用途，不符合法律规定，存在重大权利及质量瑕疵，龙兴公司也未对租赁房屋进行实际使用，所以不存在给付上述款项的问题；5、因双方签订的《租赁合同》及《补充协议》均无效，也就不存在支付违约金的问题。综上，《租赁合同》及《补充协议》无效是由万科公司造成的，对因合同无效造成的损失，万科公司应予赔偿。龙兴公司一审反诉称：本案双方当事人于2011年签订《长春1948商业租赁合同》，2012年双方又就此合同签订了《补充协议》，以上二协议对双方的权利义务做出了明确约定。其中，约定万科公司应提供合法的一切用于龙兴公司办理合法经营登记手续的文件，可是万科公司违反约定，虽经龙兴公司多次催告，现在仍无法提供合法的消防、环保等文件，致使龙兴公司不能依法经营，无法办理相关批文。租赁房屋也存在质量瑕疵，无法经营。因万科公司违法、违约，存在重大缔约过错，已经给龙兴公司造成巨大经济损失，故龙兴公司诉至法院，诉求：1、判令万科公司向龙兴公司提供用于办理营业的所有合法证件（包括消防、环保等）；2、判令万科公司赔偿龙兴公司经济损失3112479元。诉讼费用由万科公司承担。庭审时，龙兴公司提出撤回第一项诉讼请求，不再主张。万科公司针对反诉一审辩称：双方签订的《租赁合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。在签订合同时，龙兴公司已明确知晓租赁房屋的状况，并且承诺不因房屋的质量瑕疵及无法办理相关营业证照等事由向我方主张违约责任及追究我方的责任。因此，龙兴公司的反诉请求不能成立，不应予以支持。一审法院经审理查明：2011年8月26日，万科公司与龙兴公司签订《长春1948商业租赁合同》（以下简称为《租赁合同》）一份，合同中约定：万科公司将坐落于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”S-6号楼、建筑面积为1549.6平方米的店铺租赁给龙兴公司；租赁期限为8年，自2011年10月20日起至2019年10月20日止；该出租店铺第一年、第二年的基本租金为每天每平方米1.1元人民币，月租金为51847元；龙兴公司应自2012年10月20日开始支付租金；龙兴公司应于每日历月二十日之前向原告万科公司或万科公司指定的物业管理公司支付下月的物业管理费；该出租店铺的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币10元计算，该出租店铺每日历月的物业管理费为人民币15554元；在租赁期内，有关该出租店铺的水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费或其他费用均应由被告龙兴公司承担；对于该租赁房屋，万科公司的交付条件为：机电：三相电机动力总配电盘，空调：主机及设备系统配置，消防：消防栓、消防排烟、消防喷淋、防火连动系统、各项报警侦探器系统等，电信：弱电工程交付至总箱，水工程：给排水工程及管道安装及配管，排风：营业场所配置完毕；万科公司向龙兴公司提供现金2500元∕㎡（建筑面积）的装修补贴及室内电梯补贴30万，共计417.4万元人民币；龙兴公司分36月期返还装修垫付款，共计223.7万元人民币；龙兴公司的还款日期为2011年11月20日至2014年11月20日，每月5日现金还款6万元人民币，共计35个月，第36个月补齐余款；龙兴公司逾期不支付保证金、租金、物业管理费或本合同约定应付的其他款项连续超过30日或累计超过90天的，万科公司可书面通知龙兴公司解除本合同，并要求赔偿；由于龙兴公司违约行为导致万科公司根据合同约定单方解除本合同的，万科公司可在本合同解除并收回该出租店铺时，对龙兴公司已支付的保证金、所有租金或其他费用均不予退还，且在租赁期未满三年而提前解约的情况下，龙兴公司除需向万科公司支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需支付本合同约定的装修垫付的全部金额，即417.4万元人民币。《租赁合同》签订后，经双方同意，双方对《租赁合同》进行了调整和重新约定，并增加补充条款，双方于2012年又签订了《〈长春1948S1、S3、S6楼租赁合同〉补充协议》（以下简称为《补充协议》）。在《补充协议》中双方约定：万科公司已充分告知龙兴公司，原合同中租赁标的物尚未通过政府相关部门组织的竣工验收手续，龙兴公司对此予以认可。本协议签署之前，原合同中租赁标的物存在的瑕疵，诸如漏水、采暖、竣工验收等问题，被告龙兴公司已经知悉，且不就此向原告万科公司主张任何赔偿要求。为此，万科公司给予龙兴公司一定优惠支持（如装修垫付款、免租期、开业支持款等），龙兴公司承诺不以万科公司相关验收手续未办理完毕和工程质量瑕疵导致其无法办理营业相关证照及无法营业为由，违反原合同、本补充协议约定和追究万科公司责任。在《补充协议》中原、被告双方对原租赁合同还进行了如下调整和补充：租赁期限改为自2013年1月1日起至2020年12月31日止；龙兴公司应自2013年12月20日起开始支付租金，并在此后的租赁期内继续以季度付的方式支付租金，租金按原合同约定计算；如万科公司租赁房屋竣工验收证照的取得时间迟于2013年1月1日，则2013年1月1日至万科公司实际取得竣工验收证照期间的租金龙兴公司按照2.2元／平／天的标准，万科公司在龙兴公司缴纳首期租金时给予减免；龙兴公司返还装修垫付款的日期调整为2013年1月1日至2016年1月1日，龙兴公司在每月5日逐月现金还款给万科公司，共计35个月，第36个月补齐余款，原合同中约定的龙兴公司应还款金额保持不变，龙兴公司每月还款额为6万元；经双方确认，2011年度龙兴公司欠缴的S6号楼的采暖费73179元，龙兴公司承担一半即36589.5元；本协议生效后，各方应严格履行原合同及本协议的各项约定，龙兴公司保证如约缴纳租金、如约返还装修垫付款、开业支持款，及按照约定按时缴纳物业费、采暖费等各种费用；龙兴公司保证S6楼店铺的持续稳定经营；未经万科公司书面同意，龙兴公司不得停业；龙兴公司违反上述任一约定的，万科公司均有权解除原合同及补充协议；由于龙兴公司违约导致万科公司解除原合同及补充协议，龙兴公司除需向万科公司支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需全额支付万科公司给予九熙公司的装修垫付款及开业支持款。在签订《租赁合同》后，万科公司、龙兴公司与吉林省大拓装潢设计有限公司（案外人，以下简称为大拓装潢公司）签订了一份《长春1948S6装修支持合同书》，合同中约定：万科公司同意龙兴公司在二道区万科蓝山1948S6店面经营无名创作料理，现经过万科公司、龙兴公司及大拓装潢公司三方友好协商，委托大拓装潢公司对S6号商铺进行装修，工程总造价为人民币4500000元，其中4174000元由万科公司向大拓装潢公司支付，剩余326000元由龙兴公司向大拓装潢公司支付。如决算单总造价未达到4174000元，则万科公司有权按照最终的决算清单的实际发生额支付。大拓装潢公司按照工程施工图纸中所表明的材料、规格、数量为标准进行施工，施工要求按龙兴公司认可的图纸进行，特定的材料的型号、图案、颜色由龙兴公司、大拓装潢公司双方共同定板。自2011年9月6日至2011年12月23日，万科公司曾先后六次向大拓装潢公司转账汇款共计人民币10330200元，其中5932000元是为S1号楼的承租人吉林省新王子餐饮有限公司（案外人）支付的装修垫付款，另有1372000元是为S3号楼的承租人翊达餐饮管理顾问有限公司（案外人）支付的装修垫付款，剩余3026200元是为龙兴公司支付的装修垫付款。由于S6号楼（即本案涉诉租赁房屋）的装修并未实施完毕，所以万科公司未付剩余1147800元装修垫付款。2012年2月1日，万科公司取得了位于本区东盛大街666号长春万科蓝山项目的建设工程规划许可证。2012年12月10，长春万科1948S6号楼（即本案涉诉租赁房屋）经工程竣工验收消防备案后，被确定为抽查对象，抽查结果为合格，此结果由公安消防机构于2013年8月15日进行了网上公告。2013年4月28日，万科公司取得涉诉房屋的建设工程竣工验收备案证。2013年11月28日，万科公司向龙兴公司送达了涉诉租赁房屋的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，并由龙兴公司的法定代表人李军签收确认。2013年12月25日，在公证机关公证员的见证下，万科公司通过邮寄方式向龙兴公司送达了一份“缴费通知书”，通知龙兴公司应按照合同约定及时给付装修返款、物业费、租金及供暖费。由于龙兴公司接到上述通知后未向万科公司给付上述费用，2014年3月11日，在公证机关公证员的见证下，万科公司再次通过邮寄方式向龙兴公司送达了“关于万科1948《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》获取的知会函”，通知龙兴公司Ｓ６号楼已经获取《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，督促龙兴公司及时办理商铺经营证照、并交纳2013年1月至12月的物业管理费、装修返款、2014年第一季度的租金及物业费。但是，龙兴公司至今未向万科公司支付任何费用，本案涉诉租赁房屋也未按约定开业经营。一审法院审理后认为：万科公司与龙兴公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于龙兴公司提出的《租赁合同》及《补充协议》因违反相关法律规定而无效的主张，本院不予支持，理由如下：1、本案涉诉房屋为万科公司自行开发建设的，万科公司作为涉诉房屋的所有权人，有权对房屋进行出租。虽然签订《租赁合同》时，万科公司尚未取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，但在2012年2月1日，原告万科公司已依法取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因万科公司取得涉诉房屋建设工程规划许可证的时间在其向人民法院起诉之前，故本案《租赁合同》及《补充协议》应为合法有效。2、关于龙兴公司提出的签订《租赁合同》及《补充协议》时本案涉诉房屋未经消防验收合格导致双方签订的租赁合同无效的主张，按照2008年10月28日修订后的《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条之规定，除国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程外，建设工程的消防设计和消防竣工均采取公安消防机构备案制，由公安消防机构进行抽查，而非过去的审核制。本案涉诉租赁房屋的建设工程在规划时，规划的建设用途和工程性质为居住和公建，其建设用途及其单体建筑规模并不属于公安部第106号令即《建设工程消防监督管理规定》第十三、第十四条规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，换言之，本案涉诉房屋并不属于上述法律、法规规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，加之本案涉诉房屋已于2012年12月10日取得了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，并被确定为消防检查抽查对象，抽查结果亦为合格，因此本案双方当事人签订的《租赁合同》及《补充协议》并未违反上述规定，应属合法有效。3、关于龙兴公司提出的《租赁合同》及《补充协议》中关于返还223.7万元装修垫付款的约定因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的公平原则而无效的这一辩称，以及《租赁合同》中关于房屋交付条件的约定及装修是对涉诉租赁房屋的建设违反公平原则应为无效合同的主张，本院不予支持，首先按照《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十四条之规定，“违背公平原则、订立合同时显失公平”，并不属于合同无效的法定情形，而是属于可变更、可撤销合同的范畴。其次，关于返还223.7万元装修垫付款的约定，是万科公司与龙兴公司在市场经济条件下，基于自愿原则订立的，万科公司已按照合同约定为被告龙兴公司支付了相应的装修垫付款，龙兴公司作为接受装修垫付款的受益方，并不存在双方权利义务严重不对等，经济利益显著不平衡、明显违反公平、等价有偿原则的情况。综上所述，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自相应的义务。万科公司已按照合同约定，将涉诉房屋交付给龙兴公司使用，并为龙兴公司支付装修垫付款3026200元，而龙兴未能在合同约定的时间开业经营，且逾期支付装修返款、物业管理费和租金累计超过了90天，经万科公司在合理期限内催告后，龙兴公司仍然未履行还款义务，其行为己符合《租赁合同》和《补充协议》约定的解除合同条件，故万科公司要求解除与龙兴公司签订的《租赁合同》及《补充协议》的主张，于法有据，本院予以支持。关于房屋租金，万科公司主张龙兴公司应向其支付2013年1月1日至2014年3月31日期间欠交的租金777705元及利息（利息自起诉之日起至实际支付之日止），以及2014年4月1日至判决生效之日的租金及利息。依据双方签订的《补充协议》，如万科公司租赁房屋竣工验收证照的取得时间迟于2013年1月1日，则2013年1月1日至万科公司实际取得竣工验收证照期间的租金龙兴公司按照2.2元/平/天的标准，由万科公司在缴纳首期租金时给予减免。因万科公司取得涉诉房屋的建设工程竣工验收备案证的时间为2013年4月28日，晚于《补充协议》约定的2013年1月1日，原告万科公司应当按照《补充协议》的约定对2013年1月1日至2013年4月28日这一期间（共计117天）的房屋租金按照2.2元／平／天的标准给予减免，减免的租金数额为2.2元/平/天×1549.6平方米×117天=398867.04元，而按照《补充协议》的约定，龙兴公司应缴纳的首期租金应为1244329元，扣除减免的租金后，龙兴公司应缴纳的首期租金为1244329元-398867.04元=845462元，以上为2014年9月20日前龙兴公司应向万科公司缴纳的租金。另根据《补充协议》约定，2014年12月20日前，龙兴公司应向万科公司缴纳的租金为51847元/月×3个月=155541元。上述房屋租金合计845462元+155541元=1001003元。综上，龙兴公司应给付万科公司房屋租金1001003元。关于装修垫付款和违约金，万科公司要求龙兴公司全额返还其为龙兴公司支付的装修垫付款3026200元并支付违约金808812元。按照《补充协议》的约定，因龙兴公司的违约行为导致万科公司单方解除《租赁合同》及《补充协议》时，龙兴公司除需向万科公司支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需全额返还万科公司已给予龙兴公司的装修垫付款，故依据上述约定，龙兴公司应当返还万科公司已为其支付的装修垫付款3026200元，违约金应当按2014年万科公司起诉时的标准计算，即龙兴公司应给付万科公司的违约金为51847元/月（租金）×12个月+15554元/月（物业管理费）×12个月=808812元。关于采暖费，万科公司主张龙兴公司应向其支付2011年至2013年欠交的采暖费51229.5元。对于2011年度的采暖费，因原、被告双方已《补充协议》中确认龙兴公司2011年应缴纳的采暖费为36589.5元，对此本院予以支持。对于2012年和2013年采暖费，由于庭审期间万科公司并未提供涉诉房屋2012年的采暖费票据且未提供涉诉房屋2013年采暖费票据原件，此主张因证据不足，本院不予支持。关于万科公司要求龙兴公司给付装修垫付款、房屋租金、采暖费迟延履行期间的利息，因双方在合同中对此未有约定，故万科公司关于利息的主张，证据不足，本院不予支持。关于龙兴公司提出的要求万科公司赔偿其经济损失3112479元的反诉请求，龙兴公司提出上述费用系其为开业经营购买设备、设施等物品及为员工租房产生的费用，本院认为龙兴公司在庭审期间提供的购买上述物品的票据均非国家正规发票，且购买人和出租协议的相对方均不是龙兴公司，无法证明上述费用是否客观发生，也无法证明上述费用与本案是否具有关联性，故对此反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告长春万科京诚房地产开发有限公司与被告深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司于2011年8月26日签订的《长春1948商业租赁合同》及其后签订的《长春1948S1S3S6楼租赁合同补充协议》中原告长春万科京诚房地产开发有限公司与被告被告深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司关于“万科长春1948”S-6号楼的协议。二、被告深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”S-6号楼返还给原告长春万科京诚房地产开发有限公司。三、被告深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司于本判决生效后立即返还原告长春万科京诚房地产开发有限公司装修垫付款人民币3026200元。四、被告深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司于本判决生效后立即给付原告长春万科京诚房地产开发有限公司房屋租金1001003元。五、被告深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司于本判决生效后立即给付原告长春万科京诚房地产开发有限公司2011年欠缴的采暖费36589.5元。六、被告深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司于本判决生效后立即给付原告长春万科京诚房地产开发有限公司违约金808812元。七、驳回原告长春万科京诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费44120元，保全费5000元，合计49120元，由被告深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费22060元，由被告（反诉原告）深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司负担。宣判后，龙兴公司不服，向本院提起上诉，主要理由为：1、一审认定上诉人龙兴公司与被上诉人万科公司签订的《长春1948商业租赁合同》及《补充协议》合法有效并解除错误，上述协议为无效协议。诉争租赁物未经消防设计审核、消防竣工验收、消防备案，违反了法律规定，万科公司没有按《建设工程规划许可证》要求建设，将本来规划范围内的商业街进行肢解建设，建设成为包括租赁物在内的多个公建，属于违法建筑；2、一审认定龙兴公司应返还垫付装修款3026200元错误。双方合同中明确约定返还装修垫付款2237000元而非3026200元，此约定也是无效约定，龙兴公司不存在任何过错，也不存在违约行为，万科公司提供的租赁物不符合国家的强制性规定，不具备合同约定的使用用途，龙兴公司订立合同目的不能实现，合同不能履行完全由万科公司过错导致；3、一审认定龙兴公司给付万科公司房屋租金1001003元错误。由于万科公司提供的租赁物不符合约定的用途和法律的强制性规定，龙兴公司未对租赁物进行经营使用，未能实现订立合同的目的，2013年8月长春市二道区消防大队还对万科公司进行了处罚，明确处罚的原因系万科公司房屋没有进行消防备案，一审判决认定2013年4月27日取得竣工备案证，并不能说明已具备约定及法定的使用用途，因此，不具备给付房屋租金的约定及法定条件；4、依据补充协议第四条第五款约定，采暖费已从装修垫付款中扣除，不存在给付问题；5、一审认定龙兴公司给付万科公司违约金808812元错误。万科公司在签订及履行合同过程中存在欺诈，违法行为提供的租赁物不符合法律的强制性规定和合同的约定，致使龙兴公司不能使用租赁物，是万科公司违法，而非龙兴公司违约，因此判决给付违约金无事实和法律依据，明显错误；6、龙兴公司在一审中提供了为履行合同而购买经营设施、设备等产生的各项费用明细及票据，要求万科公司赔偿，由于万科公司提出异议，龙兴公司已向一审法院提出书面鉴定申请，该鉴定申请对确定龙兴公司损失具有决定性作用，一审法院未对龙兴公司申请予以鉴定，属违法审理；7、在一审时，龙兴公司主张合同无效，并提出反诉，万科公司主张有效，一审法院应向双方释明，一审法院未向上诉人释明，严重损害了龙兴公司的合法权益，违反法定程序；8、租赁物的租赁面积应以最终测量结果为准，一审以约定为准错误。万科公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：1、涉诉房屋于2013年4月28日取得的《建设工程竣工验收备案证》，该竣工备案证记载的工程竣工日期为2012年12月31日；2、关于涉诉房屋的消防备案及抽查情况，本院到长春市公安消防支队进行了调查，结果如下：万科公司于2012年12月10日对案涉工程（S6）进行的消防备案，长春市公安消防支队于2013年2月28日对该工程进行的消防备案抽查，但因发现该工程存在部分消防隐患，长春市公安消防支队向万科公司发出了整改通知，责令万科公司限期整改。万科公司整改完成后于2013年4月9日向长春市公安消防支队申请复查，2013年8月15日长春市公安消防支队对该工程进行了消防备案复查合格后进行了网上公示。本院认为：1、万科公司与龙兴公司签订的《长春1948商业租赁合同》和补充协议均是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效。龙兴公司虽然主张涉诉房屋未通过消防验收合格，双方签订的租赁合同无效，但根据《中华人民共和国消防法》第十条和第十一条规定，只有国务院公安部门规定的大型人员密集场所和特殊建设工程才需要进行消防验收合格，而本案涉诉房屋并非上述法律规定必须经过消防验收合格的工程，其仅需进行消防备案抽查合格即可投入使用，虽然万科公司于2012年12月10日对涉诉工程进行消防备案后，公安消防部门的抽查结果为不合格并责令万科公司限期整改，但该工程经过万科公司消防整改后已于2013年8月15日经复查合格，进行了合同效力补正，故龙兴公司仅以签订合同之时涉诉工程未经消防验收合格为由主张该租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于龙兴公司主张万科公司未按照规划建设，租赁房屋系违章建筑一节，因未提供充分证据证实，本院不予支持；2、万科公司与龙兴公司于2011年8月26日签订的《租赁合同》虽然约定起租日期为2011年10月20日，但因涉诉房屋此时未经过竣工验收合格和消防备案抽查合格，不具备交付使用条件，为此双方签订《补充协议》，将起租日期顺延至2013年1月1日，并且万科公司又给予龙兴公司一年的免租期和提供部分装修、广告宣传支持款作为补偿，龙兴公司也予以接受并明确表示放弃追究万科公司因验收手续问题导致的房屋无法正常使用的违约责任，应当认定万科公司与龙兴公司已经通过协议方式对万科公司先前的违约事项进行了补偿和适当处理，现龙兴公司再以万科公司提供的房屋未经消防验收合格、其无法正常使用为由要求万科公司赔偿损失，有违诚实信用原则，本院不予支持，一审法院未准予鉴定正确；3、按照万科公司与龙兴公司签订的租赁合同和补充协议约定，万科公司向龙兴公司实际提供了3026200元装修垫付款，需要龙兴公司分期偿还，并且龙兴公司还应当向万科公司支付自2013年12月20日起算的租金，以及支付欠缴的采暖费36589.5元，但龙兴公司违反合同约定，既未向万科公司返还装修借款，亦未缴纳租金、采暖费，龙兴公司构成合同违约，根据双方签订的租赁合同及补充协议约定，万科公司有权解除合同、收回房屋、不予退还已收取公司的保证金（定金），并且龙兴公司还需返还万科公司已支出的装修垫付款，龙兴公司虽然主张其拒绝返还装修垫付借款系因无法正常使用房屋而行使的先履行抗辩权，但因龙兴公司已经认可万科公司以一年免租期的方式作为补偿，其再以拒绝返还装修借款为由行使所谓抗辩权缺乏事实和法律依据，故一审判决龙兴公司承担违约责任，向万科公司返还装修垫付款3026200元、支付租金1001003元、采暖费36589.5元、违约金808812元并无不当。关于上诉人主张采暖费已从装修垫付款中扣除不应给付问题，双方在补充协议约定采暖费在装修垫付款尾款1147800元中扣除，因该装修并未施工完毕，尾款亦未实际支付，故采暖费仍应由龙兴公司向万科公司交纳。关于龙兴公司主张双方租赁面积应以实际测量为准问题，因龙兴公司违约导致租赁合同解除，租赁标的尚未装修完毕投入使用，使得万科公司未能及时委托测绘公司进行最终测量，其后果应由上诉人龙兴公司承担，一审法院以双方约定的建筑面积作为基数计算减免租金数额并无不当；4、关于龙兴公司主张一审程序违法问题，一审法院并不存在怠于行使释明权问题，上诉人龙兴公司此主张不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66180元，由上诉人深圳市龙兴圣典餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 白雪成代理审判员 李 迪二〇一五年六月三十日书 记 员 米志娜 搜索“”