（2014）德中民终字第1174号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-07-20

案件名称

李之水与陈景明、李强等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省德州市中级人民法院

所属地区

山东省德州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈景明,李之水,李强,乐陵市物资局

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省德州市中级人民法院民事判决书（2014）德中民终字第1174号上诉人（原审被告）：陈景明（陈井明），乐陵市技工学校教师。委托代理人：曹光银，山东振庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李之水，无业。委托代理人：李洪义，乐陵市安达法律服务所法律工作者。原审被告：李强，乐陵司法局职工。原审被告：乐陵市物资局，住所地：乐陵市振兴路96号。法定代表人：宫建顺，局长。上诉人陈景明因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2014）庆民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，案经审委会讨论，现已审理终结。原审法院查明，2004年5月7日被告李强、陈景明签订内部合伙协议书一份，主要内容为双方联合开发物资局公司二栋宿舍楼，一栋沿街楼，利润分成和风险按1：4；陈景明设立专人管理现金，出示售房收据，保管使用公章，李强设立专人管理账目；收入资金和投入资金，必须双方签字，单方签字无效；双方需按市场价格售楼，让利需经过双方共同签字，有赊欠的行为双方均无权售楼。2004年5月8日在上述协议基础上又签订一份协议书。2004年5月20日乐陵市物资总公司（委托单位）与李强、陈景明（受委托人）签订授权委托书，由李强、陈景明代为全权开发乐陵市物资总公司商品楼以南、安居路以东的两栋住宅楼和一栋沿街楼，期限从授权之日起至合同期满后半年为止。同日又签订委托协议书，内容为由乐陵市物资总公司负责拆迁职工房屋并以乐陵市物资总公司办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地证及用地平面图，李强、陈景明负责安置及开发，协议11条约定，合同期满后，如楼房不能全部售完，由乐陵市物资总公司提供相应的手续办理房产证等事宜。上述事实由被告陈景明提供各方当事人均无异议的协议书二份、授权委托书、委托协议书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证及用地平面图、建筑工程施工许可证予以证明。本案争议焦点为：李强与李之水之间签订的购房协议是否有效，原告的诉讼请求应否得到支持。原告为证明自己的诉求提供了下列证据：1．原审提供的2006年6月15日原告与李强签订的购房协议书复印件一份，本次庭审提供2006年6月15日购房协议书一份，主要内容为李强将开发的物资局中心花园小区北楼东单元四、五层西户出售给原告，12万元／套，每套带一个储藏室。原告和李强均称双方在2006年达成口头协议，原告同时付清房款，上述书面协议系于2013年1月份补签。被告李强认为，我对协议书无异议。我和陈景明签订有内部合伙协议，也可以销售楼。原审中提供的是买卖协议的复印件，但是买卖协议的原件和草稿找不到了。收款我给原告打的有收到条。我卖给原告的楼是物资局同意的，物资局提供了相应的手续，为原告的楼在乐陵房管局办理了备案等有关手续。被告陈景明认为，上述协议系复印件，即使是原件，也是原告与李强恶意伪造的。首先对售楼协议书真实性不予认可，售楼协议书上未加盖乐陵市物资局宿舍楼筹建办公室公章，是无效的，因为在本案原审中原告与被告李强陈述的合同的签订时间和本次原告提供证据的签订时间大体相同，原审中提交的购房协议与该份购房协议完全不一致，因此有理由相信这份证据是在一审后制作的，由原告与被告恶意串通制作的。被告乐陵市物资总公司认为，对购房协议真实性不发表意见，但是通过这份协议可以看出交易双方是原告和被告李强，并没有涉及到乐陵市物资总公司，因此，按照买卖合同相对性原则，乐陵市物资总公司不承担任何责任。2、销售不动产发票一张，乐陵房管部门给原告出具的测绘房屋面积二份及缴费证明原件各两份、房屋布局图二份，证明原被告签订购房协议后，已履行了给付房款的义务。同时，李强与物资总公司出具了相关办理产权证照的手续，原告在办理期间，陈景明予以阻止，为此，证照未正式发放。被告李强认为，对原告提供的证据没有异议。被告陈景明认为，对于销售不动产发票，该证据开票时间为2013年1月29日，但原告与李强签订的协议是2006年6月15日，是相互矛盾的。测绘证明证明不了原告与李强签订的协议是合法有效的。缴费证明原件显示该三联单是2013年2月28日出具，因该证据未加盖乐陵市房管局公章及财务章，我方不予以认可。对于房屋布局图，该证据不能证明该房屋系原被告所争议的房屋图。被告乐陵市物资总公司认为，原告提供的证据无论哪一份证据与乐陵市物资总公司均没有任何关联，我们对其真实性不发表意见。被告李强为证明自己的主张提供了下列证据，两份税收通用完税证，上面有产权转移税等，证明我和李之水的协议是有效的并且已经履行。原告对其真实性无异议。被告陈景明认为，该两份证据未写明销售或转移何处建筑物而出具的，因此与本案没有关联性，不予认可。被告乐陵市物资总公司认为，对票据真实性无异议，但与我方无关。被告陈景明为反驳原告与被告李强主张提供了下列证据：1、我与买楼的房主之间签订的格式化的协议书八份，上面均有我签字同意并加盖有乐陵市物资局筹建办公室的公章。这一组证据证明了原告提交的购房协议书未在合同上加盖乐陵市物资局筹建办公室的公章，是未经过我、乐陵市物资局的同意签订的协议，与真正的购房协议在内容和形式上是不一致的。原告认为，对于陈景明提供对外出售的购房协议书八份，其真实性不发表质证意见，但陈景明提供的该协议书并不是本案的所争议的楼房，该协议书与本案无关。被告李强认为，从陈景明提供八份售楼协议看，都是陈景明和一方签订的协议，对这一枚章，根本没到工商部门注册，所以没有任何法律效力。另外，乐陵市物资局筹建办公室这枚章可以看出只是筹建不是销售，所以这枚章不起任何作用。再者，我曾经到房管部门查过，有的根本也没有加盖这枚筹建办公室的章。被告乐陵市物资总公司认为，对其证据真实性无异议，因为出卖行为是原告与李强、陈景明之间的行为，我方在本案中不应承担任何责任。2、乐陵市法院2008年12月11日作出的（2007）乐民初字914号民事裁定书，证明李强未在2007年之前销售过楼房。2007年7月12日作出的（2007）乐民初字914号查封民事裁定书一份，证明李强申请乐陵市法院对诉争房屋进行查封，李强称2006年6月15日已将诉争房屋卖给原告，这明显与李强所述事实矛盾。2009年4月22日作出的（2009）庆民初字445号查封民事裁定书一份，证明在2009年原告与被告李强、余爱华、苏绍明借款合同纠纷而申请庆云县人民法院对本案诉争楼房及其他楼房进行查封。以上证据证明了原告与被告李强签订的购房协议是伪造的。提供中标通知书一份，建设工程廉政建设责任书一份，乐陵市物资总公司通知一份，证明该小区开发的楼房主体资格是乐陵市物资局，乐陵市物资局筹建办公室是经乐陵市物资局批准并刻制的公章一枚，与八份购房协议书相互印证，证明签订购房协议必须加盖上述公章方能销售，否则销售无效。原告认为，对（2009）庆民初字445号查封民事裁定书无异议，当时原告是以借款合同形式起诉李强等偿还本金及利息，原告查封所争议的楼房，是因原告与李强虽签订了房屋买卖合同，但未办理各种产权证照，期间李强和陈景明合伙纠纷不断，担心案外人对此查封，原告为保全自己楼房进行查封是在情理之中的。对（2007）乐民初字914号驳回起诉裁定书和查封裁定书真实性无异议，对证明对象有异议。查封的该争议财产，是因李强和陈景明是内部合伙争议纠纷，不能对抗李强与原告签订的买卖合同。对中标通知书一份，建设工程廉政建设责任书真实性无异议。对于成立乐陵市筹建办公室的通知，原告不认可，认为该通知及对外私刻公章一枚是内部行为，该公章也没有在有关部门批准，与原告无关。被告李强认为，对（2009）庆民初字445号民事裁定书、（2007）乐民初字914号二份裁定书的真实性无异议，上述裁定书并不能否定李强与李之水所签订协议的真实性。由于2006年我把所涉案的房屋卖给李之水，以后又借李之水的钱，因我和陈景明打合伙官司，担心陈景明再把涉案的楼房卖掉，所以对涉案的楼房还有三楼的西户及楼下的七个车库进行了查封，目的是合伙官司打完之后我得到了楼房和车库，再给李之水办理房产证。对中标通知书、建设工程廉政建设责任书、乐陵市物资总公司通知无异议，对物资局的关于成立物资局筹建办公室真实性认可，但从通知内容看，加盖这枚公章的目的是保证对物资局旧房改造顺利进行，并不是为了销售楼房，所以陈景明在售楼协议中加盖这枚章纯属画蛇添足。被告乐陵市物资总公司认为，对证据真实性无异议。物资总公司只是协助义务，我们物资局的开发权已经出让，我们只是协助办理手续。3、本次庭审中陈景明提供（2013）乐民初裁字第206号民事裁定书，证明李强一共卖了三套楼房和七个车库，其中一套及七个车库卖给了李洪清，另两套卖给了李之水，同样的案情，李洪清已经撤诉。2014年6月4日乐陵市物资局出具的证明一份，证明乐陵市物资局派专职人员张文利配合开发商项目拆迁、建设质量、拆迁户安置、楼房销售等各单位办理相关手续服务，并同时掌握乐陵市物资总公司筹建办公室公章，由原告与物资局确定的格式化售楼合同统一销售。原告认为，对民事裁定书的真实性无异议，所证明的内容有异议，该案在庭审后李强、陈景明与李洪清双方达成一致协议，由李强、陈景明向李洪清承诺，如其撤诉可以协助办理各种产权证照手续，由此李洪清撤诉。对于证明原告方不予认可，李之水在办理各种证照手续时有物资局其他人员出具的证明，至于张文利是否参与项目拆迁、建设质量、拆迁户安置、楼房销售等，原告不知情。被告李强认为，对裁定书的真实性无异议，李洪清撤诉的原因是因我承偌通过物资局给他办理相关手续，当时我把另一套楼和七个车库卖给了李梅华，同时也卖给了李洪清，且两个人我都收了钱，李洪清撤诉以后李梅华又起诉了，该案又转到庆云县法院了。对于证明扣公章无异议，但是对于证明的内容有异议，李之水到房管局办理手续要么是张文利去办理，要么是其他人办理，这是物资局作为开发商的权限。如果张文利负责配合开发商项目拆迁、建设质量、拆迁户安置、楼房销售等各单位办理相关手续服务，物资局应该给他办理委托手续或其他手续，因物资局已经在房管局为李之水办理了相关手续，履行了相关义务，至于是否是张文利负责配合也不清楚。乐陵市物资局认为，对于民事裁定书，与被告乐陵市物资局无关系，不发表意见。对于证明，是根据原始文件所出具的。关于本案李强提到的物资总公司为原告李之水在房管局办理相关手续，经与我公司法定代表人核实，公司不知道有此事。另据物资公司陈述，李强与陈景明同时制定的有格式化的合同，物资局刻制“乐陵市物资局宿舍楼筹建办公室”公章一枚，在工商局也没有备案，物资局只是掌握该公章，具体由张文利掌握，谁卖楼谁去盖章。在盖章过程中李强没有盖过该公章。合同上盖公章后，公司就协助他们办理房产证，对于他们的售楼款公司不参与。通过各方当事人对以上证据的质证，原审法院认定如下事实：李强与陈景明合伙开发了物资局中心花园小区两栋住宅楼和一栋沿街楼，其中二人开发的住宅楼北楼剩余合伙财产三套楼房（含本案争执的二套）及七个车库，此后合伙纠纷形成诉讼，李强以未提供合伙事项有利润的证据被驳回起诉，合伙财产已被李强出卖。购房协议在形式上必须加盖乐陵市物资局宿舍楼筹建办公室公章，物资局协助办理相关手续。2007年、2009年乐陵法院、庆云法院对争议房屋进行过查封，2013年1月份原告与李强补签了购房协议书（协议上时间为2006年6月15日），李强将物资局中心花园小区北楼东单元（1单元）四、五楼西户即21402、21405卖给原告，共计24万元，储藏室为1单元楼下北边，车库3、4间，房款已经交清，现楼房由原告装修并居住，同时还约定甲方责任第二条李强按国家房地产开发有关规定办理房产手续及房产证，费用由原告承担。2013年1月29日原告在乐陵市地方税务局办税服务大厅开具了销售不动产统一发票，乐陵市房管局给原告出具了测绘房屋面积、房屋布局图。原审法院认为，关于原告与被告李强签订购房协议是否有效以及原告诉讼请求应否得到支持。因李强与陈景明签订了内部合伙协议书，合伙协议约定二人均有权售楼房，只是对让利和赊欠进行了限制，自2007年至今李强与陈景明合伙纠纷也没有实际解决，现在涉案争执的楼房原属于合伙财产，因此，作为合伙人李强有权出售楼房。原告与李强补签的购房协议上面有原告与李强的签字，按照买卖合同的相对性原则，合同的相对方是原告和李强，而不是陈景明，根据权利与义务一致的原则，李强、陈景明内部合伙纠纷不能对抗原告。再者购房协议在形式上虽未加盖乐陵市物资总公司筹建办公室公章，但乐陵市物资总公司筹建办公室扣章不是购房协议生效的必备条件，因此原告与李强签订的购房协议应该有效。原告已向李强交付房款，李强已向原告交付房屋，购房协议已约定李强按国家房地产开发有关规定办理房产手续及房产证，费用由李之水承担，但李强未按协议履行完毕，所以李强应继续履行其与原告李之水签订的购房协议书，即协助原告将位于物资局中心花园小区北楼东单元四、五楼西户楼房登记到原告名下。李强出售的涉案楼房，作为合伙人陈景明也有协助义务。因乐陵市物资局已与李强、陈景明签订委托协议书，约定协助办理房产手续，据此乐陵市物资局应该协助原告办理房产登记。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，根据该条规定，被告陈景明主张原告与李强签订的购房协议无效，原审法院不予支持。被告陈景明还主张原告与李强存在恶意串通，侵犯其利益，证据不足，其主张原审法院不予采纳。综上原告与被告李强形成的房屋买卖关系有效，原告诉讼请求原审法院应予支持。原审法院于2014年8月7日作出判决：被告李强、陈景明、乐陵市物资局于判决生效后十日内协助原告李之水将位于物资局中心花园小区北楼东单元四楼西户、五楼西户二套楼房登记到原告名下。如果未按本判决指定的期间履行其它义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费4900元，由被告李强承担。上诉人陈景明不服原审判决上诉称，李之水与李强出示的房管局登记备案证明、缴纳增值税发票证明、李强给李之水的房款收据日期均系2013年1月份，而上诉人与李强又称双方的房屋购买协议签订于2006年，且原告也早在2006年之前已将房款全部付给李强。李强与李之水恶意串通，所签的购房协议无效。我方提供的三份民事裁定书均可印证我方的上述观点。李之水曾于2009年因与被告李强等三人之间的借款合同纠纷要求将其自认为是被告李强的财产的包括本案诉讼标的楼房在内的三套住宅楼房进行查封，即双方已在2006年签订购房协议并形成买卖关系的事实根本不存在。李强与李之水在本案中提交的购房协议与原审中提交的购房协议完全不一致，并且也没有加盖乐陵市物资局宿舍楼筹建办公室公章，我们有理由相信该购房协议系伪造的。上诉人与李强之间的合伙协议书没有约定二人均有权售楼房，一审法院认定二人均有权销售楼房违背基本事实。请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。被上诉人李之水答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李强答辩称，上诉人的上诉没有依据，请求维持原判。原审被告乐陵市物资局经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：李强与李志水之间签订的购房协议是否有效。上诉人陈景明与原审被告李强签订的协议书中约定：“……甲乙双方认可股份各占比例为20%、80%……”，故关于涉案房产陈景明、李强是按份共有的关系。该协议同时约定：“……双方必须按市场价格销售楼房……”，该协议书中并未明确约定李强无权销售楼房。上诉人陈景明与被上诉人李强之间虽然签订有合作开发楼盘的协议，但协议只能约束陈景明与李强，协议的内容不能对抗善意的第三人，且房屋价格符合当地同期房地产市场的一般价格。虽然被上诉人李之水尚未取得两处房产的产权证明，但乐陵市房地产管理局测绘大队统一测绘时表格上登记的名字是李之水，房屋购房款已实际缴清并开具了销售不动产统一发票，该楼房已交付李之水。故李之水要求过户的诉讼请求应当支持。李强与陈景明之间签订的协议书不能对抗第三人，两人之间的纠纷应另行处理。上诉人主张两份购房协议未加盖乐陵市物资总公司筹建办公室的公章，但上诉人陈景明并无证据证明加盖公章的行为是购房协议生效的必备要件，故原审判决认定李强与李之水之间的购房协议有效并无不当。综上，上诉人陈景明的上诉理由不能成立，对其上诉主张，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，案经审委会谈论，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人陈景明负担。本判决为终审判决。审判长　姜　南审判员　陈　涛审判员　郭依静二〇一五年六月三十日书记员　张晨晨关注微信公众号“”