（2015）东民初字第01811号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-11-05
案件名称
北京新东安有限公司与上海永嘉珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京新东安有限公司,上海永嘉珠宝有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第01811号原告北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号，组织机构代码：60002445-2。法定代表人黄振华，董事长。委托代理人刘丽冉，北京市庆成律师事务所律师。委托代理人彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被告上海永嘉珠宝有限公司，住所地上海市嘉定工业区嘉唐路485号B幢203室，组织机构代码：68099934-7法定代表人刘舰，职务不详。原告北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）与被告上海永嘉珠宝有限公司（以下简称永嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新东安公司的委托代理人彭松岩到庭参加了诉讼。被告永嘉公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新东安公司诉称，2011年8月18日，新东安公司和永嘉公司签订《房屋租赁合同》，约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场第2座第11层第1107号写字间（以下简称涉案房屋）出租给永嘉公司，租赁期限自2011年9月28日至2014年9月27日。合同签订后，新东安公司依约向永嘉公司交付涉案房屋，永嘉公司也交纳了合同押金109278元。但自2013年10月，永嘉公司开始拖欠电费；自2013年12月，永嘉公司开始拖欠租金、物业管理费。后经新东安公司多次催要未果。新东安公司于2014年1月16日向永嘉公司发出解除合同通知书，解除双方租赁协议。该通知邮寄地址为永嘉公司预留联系地址，后因永嘉公司未签收该通知书，邮件被退回。新东安公司认为双方合同约定在解除合同通知书发出15日后，双方合同自动终止。2014年2月27日，新东安公司在北京市国泰公证处的公证下将涉案房屋收回。新东安现起诉至本院，请求确认双方租赁合同关系于2014年1月31日解除；永嘉公司支付2013年12月1日至2014年1月31日租金62912元、2014年2月1日至2014年2月27日的房屋占用使用费30332.5元、2013年12月1日至2014年1月31日的物业管理费9940元；确认永嘉公司已交纳的押金109278元充抵违约金，新东安公司不再退还；永嘉公司支付涉案房屋恢复原状费用47800元并承担本案诉讼费用。被告永嘉公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明，2011年8月18日，新东安公司（出租人）和永嘉公司（承租人）签订《房屋租赁合同》及附加合同《新东安广场出租写字间租赁合同》（合同编号70284A），约定：新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场办公楼第2座11层第1107号写字间（即涉案房屋，面积约142平方米）出租给永嘉公司作为办公用房，租赁期限3年，自2011年9月28日至2014年9月27日，提前交场期间免收租金但需交付物业管理费；租金按月支付，每月租金标准为31456元；承租期间的的水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、卫生费等由永嘉公司负担，其中物业管理费以每个自然月为一期，每月为4544元；永嘉公司在签署合同之日应缴纳押金108000元（3个月的租金及物业管理费）。同时双方约定：永嘉公司未按约支付租金、物业管理费超过15天的，新东安公司有权终止合同并收回涉案房屋，永嘉公司应将涉案房屋恢复原状后交还新东安公司，如永嘉公司拒不交还涉案房屋的或拒不恢复原状的，新东安公司有权扣除押金，且在提前终止日的次日至恢复原状后交还之日，永嘉公司应每日支付相当于日租金两倍的房屋占用费。合同再约定：根据合同需要发出的通知均采用书面形式，新东安公司对承租人开出的发票及其他通知，送至出租店铺或本合同附件列明之地点及联络人或发出传真并有传真发出记录，则视为已经送达，若因承租人未及时通知出租人联络资料变更而导致出租人无法向变更后的地址发出通知的，则出租人可继续向原地址送达，使用快递的，发出三日后视为有效送达。对于因永嘉公司拖欠租金、物业管理费，新东安公司提前终止合同的，新东安公司发出提前终止合同合同通知书后十五日内双方未能达成一致的，则合同自通知书发出十五日后自行终止。租赁合同签署后，双方依约履行合同，新东安公司依约向永嘉公司交付了涉案房屋，永嘉公司支付了房屋押金108000元。2012年12年20日，新东安公司向永嘉公司发出《有关：新东安写字楼租户单位调整物业管理费事宜》，在2013年1月1日起，将涉案房屋物业管理费标准上调至每月4970元。新东安公司当庭亦认可永嘉公司按照调整后的物业费标准将房屋押金补交至109278元。2013年12月1日开始，永嘉公司开始拖欠租金及物业管理费。2014年1月21日，新东安公司向永嘉公司邮寄（邮寄地址为永嘉公司的工商登记地址）《有关：北京新东安写字楼2座11层1107室（永嘉珠宝）租赁合同解除的通知》，通知载明因永嘉公司拖欠租金、物业管理费和电费，2014年1月31日双方租赁合同自行终止。后该邮件被退回。2014年2月27日，新东安公司在北京市国泰公证处公证下将涉案房屋收回，新东安公司支出公证费用4000元，收回涉案房屋，新东安公司已经将涉案房屋另行出租。另查，新东安公司和永嘉公司签订的租赁合同附件中对通知送达的地址并未明确。新东安公司对其收回涉案房屋后进行了恢复施工未举证。上述事实，有《房屋租赁合同》、《新东安广场出租写字间租赁合同》、《入场装修通知书》、《有关：北京新东安写字楼2座11层1107室（永嘉珠宝）租赁合同解除的通知》、邮件详情单、公证书、收据、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案精彩无限公司经本院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。新东安公司和永嘉公司签订的《房屋租赁合同》及附加合同《新东安广场出租写字间租赁合同》（合同编号70284A）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，永嘉公司无正当理由未按照合同约定支付租金、物业管理费，已经超过15日，新东安公司有权要求解除合同。另，双方合同对于通知类文件的送达有明确约定，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，本院尊重当事人合同约定，但新东安公司主张解除合同的通知并不符合双方合同约定的形式，该通知的邮件亦实际未被签收，故新东安公司要求确认双方租赁合同关系于2014年1月31日解除的诉讼请求，本院不予支持，但新东安公司在2014年2月27日已经实际收回涉案房屋，故本院认定双方租赁合同关系于2014年2月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故新东安公司要求永嘉公司支付2013年12月1日至2014年2月27日的租金、公证费以及2013年12月1日至2014年1月31日的物业管理费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。永嘉公司未按照合同约定支付租金及物业管理费，已经构成违约，应该承担违约责任，故新东安公司要求确认已收取的押金不再退还永嘉公司的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于新东安公司主张的恢复原状费用一节，因新东安公司对其收回涉案房屋后确实进行过恢复原状的施工并未举证，且涉案房屋现已经另行出租案外人，新东安公司应承担举证不能的法律后果，故新东安公司要求永嘉公司支付恢复原状的费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京新东安有限公司与被告上海永嘉珠宝有限公司房屋租赁合同关系于二〇一四年二月二十七日解除；二、被告上海永嘉珠宝有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京新东安有限公司自二〇一三年十二月一日至二〇一四年二月二十七日的租金九万三千二百四十四元；三、被告上海永嘉珠宝有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京新东安有限公司自二〇一三年十二月一日至二〇一四年一月三十一日的物业管理费九千九百四十元；四、被告上海永嘉珠宝有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京新东安有限公司公证费四千元；五、确认原告北京新东安有限公司已收取押金十万九千二百七十八元不再退还被告上海永嘉珠宝有限公司；六、驳回原告北京新东安有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由被告上海永嘉珠宝有限公司有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由被告上海永嘉珠宝有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李成博代理审判员 王 亮人民陪审员 马 可二〇一五年六月三十日书 记 员 景 琪 来源：百度搜索“”