（2015）温苍龙民初字第137号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-31
案件名称
王慕正、徐彩雪与王慕利、黄美绿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王慕正,徐彩雪,王慕利,黄美绿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍龙民初字第137号原告：王慕正。原告：徐彩雪。共同委托代理人：杨平度、林斌斌，浙江豪江律师事务所律师。被告：王慕利。被告：黄美绿。共同委托代理人：纪政，浙江越人律师事务所律师。原告王慕正、徐彩雪与被告王慕利、黄美绿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，依法由审判员陈尚达适用简易程序独任审，于2015年3月12日公开开庭审理了本案。原告王慕正及原告王慕正、徐彩雪的共同委托代理人杨平度、林斌斌，被告王慕利、黄美绿的共同委托代理人纪政，证人王某甲、王某乙、王某丙、王某丁和、王某戊到庭参加诉讼。本案经双方当事人同意并经本院院长批准，延长审理期限二个月。本案现已审理终结。原告王慕正、徐彩雪起诉称：1990年秋，原、被告双方经合家协议，由同宗族人王振允凭中作保，王慕朝代笔，按当地习俗自愿订立“立卖屋契”一份，交由原告方。该“立卖屋契”将座落于苍南县龙港镇上中村52号及52-1号（原地名为白沙乡上中村九间底）楼房一间及轩屋一间、地基三间、茅坑一间及房屋地基内一切附属物一并卖尽给原告所有，并按民间习俗，凭中、代书、立契、画押，原告当场支付现金3100元给被告。之后，原告及家人居住该房屋达20余年，一直至2012年12月7日该房屋被火烧毁。1999年12月，原告为上述房屋办理了土地登记，并领取了集体土地建设用地使用权证，因集体土地建设用地使用权证毁于火灾，原告又于2013年7月补办。因原、被告所买卖的房屋所在地段纳入龙港镇城镇规划范围，且地理位置优越，使该地段的房屋、宅基地的价值百倍增长。被告在得知原告拟在被火灾烧毁后的房屋后，遂反悔卖契，百般无理阻挠原告重建房屋，还恶意提起行政诉讼，主张撤销苍南县人民政府于1999年12月17日颁发给原告的土地使用权证，侵害原告的合法权益。原、被告在平等自愿的基地上按民间习俗订立的卖屋契，符合公序良俗，内容不违反法律规定，应认定合同有效。为此，原告起诉请求：1、确认原、被告于1990年秋所立卖屋契即被告将坐落于苍南县龙港镇上中村九间底（上中村52号）轩屋一间（上中村52-1号）、地基三间、茅坑一间等出卖给原告的买卖合同有效；2、本案诉讼费用由两被告负担。原告王慕正、徐彩雪在举证期限内，提供了下列证据材料：1、身份证、人口信息，用于证明原、被告的身份情况，被告王慕利户籍于2012年7月24日从龙港镇曙光路39号迁入上中村011号，属于上中村无房屋户籍。2、立卖尽契，用于证明双方按民间习俗订立卖房契，房屋买卖合同有效、本案房屋买卖合同已经履行完毕，被告当即交付房屋给原告占有和所有的事实。3、土地使用权证，用于证明原告所有的房屋上中村51号和52号，于1999年由上中村村委统一安排，全村统一申报登记并领取土地证，后原告于2013年补办土地证的事实。4、火灾事故简易调查认定书，用于证明原告的上中村51号、52号及52-1号房屋，于2012年12月7号晚20许发生火灾，整幢楼共6间民房全部被大火烧毁的事实。5、照片，用于证明房屋被大火烧毁后的现状及具体坐落位置，及该地段已经发展，附近多处高楼兴建，涉案房屋及三间宅基地的市场价值25年间增加百倍的事实。6、行政起诉状，用于证明被告违反立买尽契之约定，在于想霸占原告房产。7、调查笔录，用于证明原、被告之间买卖房屋并签订立卖尽契、合同权利义务已经全部履行完毕，原告一家人已经实际居住在涉案房屋20余年至2012年12月发生火灾，在居住期间因台风破坏大修房屋，在52号旁加盖房屋的事实。8、常住人口登记表、人口信息、国土局档案材料，用于证明上中村11号房屋系王振信所有并长期居住的事实，上中村011号不是11号，0开头属于村里有户籍，但没有自有房屋或已经卖掉房屋的农户。9、户籍证明，用于证明村里统一订立门牌后，各家各户村集体户中分离，被告黄美绿户籍一直在本村，1999年分户时登记户籍地为011号，被告王慕利及其家属也迁入该户，均属于本村无房户，可以证明被告及家人已经卖掉52号房屋的事实。10、契约，用于证明当地民间买卖房屋，就有卖房、立契、画押的习俗。11、证明，用于证明从1990年起至2012年火灾前涉案房屋一直系原告及家人居住的事实，及上中村0开头的户籍系村里没有房屋的村民。12、温州中院判决书，用于证明52号土地使用权及被告侵犯原告房屋的事实。原告申请证人王某甲、王某乙、王某丙、王某丁和、王某戊、陈某、王某己出庭作证，本院予以准许，但证人陈某未到庭，证人王某己参与法庭庭审旁听，本院不予准许其继续出庭作证。证人王某甲当庭作证称：其系原告王慕正、被告王慕利祖父辈同族人，从小在龙港镇上中村居住，村子里的房子很少买卖，其在王慕正从王慕利处以3100元左右买来房屋七、八天后就听说了此事，王慕利的父母原居住在村里，房子卖掉后搬走，王慕正居住在该房几十年了。卖房契约有画押的习惯。证人王某乙当庭作证称：其与原告王慕正、被告王慕利系同一曾祖父的堂兄弟，住王慕正隔壁，在29岁时（1987年）把原在上中村房子以1820元卖掉后，在上中村没有合法房子，户籍登记时门牌号前要加“0”，为上中村010号，三、四年后，王慕利卖房子第二天，其叔叔王振存跟对其说：“跟你说房子你不买，被王慕正买过去了”。王慕利没有住在村里，但村里还有田，租给别人种，王慕利妈妈每年都回来收租金（谷子）。证人王某丙当庭作证称：其与王慕正、王慕利都是四、五代堂兄弟，因其原来从事泥水匠工作，有一次台风很大，王慕正还叫其去修房子，1997年、1998年左右，因王慕正家里人很多，没有厨房，原告的妈妈叫其去加盖了半间屋。其也听父亲说起房子买卖的事情。证人王某丁和当庭作证称：其与王慕正、王慕利均是堂兄弟，因其父王振允（2014年农历4月28号去世）系王慕正、王慕利买卖房屋的中人，在事后第二天，听其爸爸讲了房子买卖的事情。证人王某戊当庭作证称：其与王慕正、王慕利系远房兄弟关系，王慕朝（又名王慕桥，六年前去世）与其系亲兄弟，其兄有初中文化，去世前经常给别人“写字”的，曾听其兄说过原、被告房屋买卖的事情。被告王慕利、黄美绿未提交书面答辩状，其当庭口头答辩称：因本案涉案房屋的土地证登记在原告王慕正的名下，被告向苍南县人民法院提起行政诉讼，且在诉讼过程中，被告找村委会问为什么登记在原告王慕正名下，村委会说是卖给王慕正的，并拿出原告所称的这份卖契、在行政诉讼中，被告也拿出这份卖契，但原告称卖契是不存在的，对其真实性予以否认。从程序上讲，原告的起诉依据是契约，表面上契约的买卖人是王慕正、王慕利双方，但本案当事人有原、被告的母亲，显然主体不适格。另外，契约是1990年签的，已经超过诉讼时效最长的20年。二被告在本院指定的举证期限内提供证据材料：行政裁定书及庭审笔录、一、二审行政判决书，用于证明原告多次否认本案买卖契约的存在，本案买卖契约系原告骗取村委会土地权源证明从而骗取土地登记而伪造的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1真实性没有异议，但对其证明对象有异议，本案的徐彩雪不是本案适格原告，也不能证明原告主张的被告王慕利属于上中村无房屋的事实；被告对原告提供的证据2真实性有异议，认为买卖签订时王慕正才15岁，不符合常理，王慕利的签字是中人代签的，但王慕利会写字，不可能让别人代签，买受人也没有在契约上签字；被告对原告的证据3，其中上中村51号的土地证与本案无关联性，上中村52号土地证，不具有合法性，已经被法院撤销。被告对原告的证据4，对关联性提出异议，且没有原件，无法确认合法性与真实性；被告对原告的证据5，真实性没有异议，但与本案无关联性，也不能证明三间宅基地的市场价增加百倍的事实；被告对原告的证据6，行政起诉状真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，也不能证明其证明目的；被告对原告的证据8的合法性和真实性没有异议，但认为与本案无关联性，且其中的常住人口登记表已经到期了；被告对原告的证据9的真实性、合法性没有异议，但认为与本案不具有关联性，被告对原告的证据10，与本案不具有关联性，其真实性和合法性无从核实；被告对原告的证据11的真实性、合法性有异议，认为上中村村委会出具的证明经常相互矛盾，且村委会主任与原告是直系亲属关系，不应采信。被告对原告的证据12，对其合法性、真实性没有异议，但判决书的第三页第三段第三行中写明了上诉人王慕正是从他爷爷那里继承的，后来又改口是买过去的，对于房屋来源当事人都是很清楚的，不可能还改口。对于原告方申请的证人，均不是买卖的直接参与人员，都是听说的，其证言属于传来证据，对其真实性有异议，对于出庭作证的证人原告方代理人的调查笔录，都是同一天三个人一起去做，不且有合法性，另外，证人与原、被告有亲疏不同，他们的证明力不能达到民事证据的证明力。对被告提供的证据，原告认为，在行政诉讼中是对证据本身的真实性的否定，但没有否认买卖合同，而且在行政诉讼案件中针对的是具体行政行为是否合法，买卖是客观存在的。对原、被告方提供的证据，本院认证如下：本院认为，本案原、被告争议的焦点为原、被告之间是否发生房屋买卖合同关系，本案原、被告双方提供的证据，均是为了证明房屋买卖事实的存在与否，因此，上述证据与本案均具有关联，原告提供的证据1、3、4、5、6、8、9、12，被告提供的证据，原、被告对对方提供的证据的真实性均没有异议，且上述证据均具有合法性，本院确认为认定本案相关事实的依据，但其中原告提供的证据6，系被告提起行政诉讼的起诉状，行政诉讼针对的是对行政机关的违法行为，因此，该证据并不能证明原告举证所欲证明的对象；被告提供的证据，其中行政诉讼的一审庭审部分的节录载明，原告对被告在该案中举证的卖契的质证意见是契约是民事行为，行政诉讼审理的是具体行政行为，与该案无关系；本院及温州市中级人民法院的行政判决书均未作出本案争议的卖房契系伪造的结论，因此，被告提供的证据不能证明被告举证所欲证明的对象。原告提供的证据7，实质上是证人证言，应以证人出庭作证所陈述的证言为准。原告提供的证据10，被告对其真实性提供异议，原告未能提供其他证据予以补强，本院不予确认。原告提供的证据11，因村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，依法具有办理本村的公共事务和公益事业的职责，因此，龙港镇象中村对本村村民是否居住在本村及本村户籍门牌批号如何编排所作出的证明，并无不当，且该证明有村委负责人签名，形式合法，因此，本院对该证据予以采信。证人王某甲、王某乙、王某丙、王某丁和、王某戊出庭作证时，表情镇定自然，回答双方当事人及审判人员提问，符合正常人的表达方式，证人王某甲所陈述的被告长期未在村里居住、村里房屋很少买卖的事实，证人王某乙陈述的其因村里没有合法居所而户籍号码要加“0”的事实，证人王某丙陈述的曾为原告方修房、加盖半间房屋的事实，均系其亲身经历的事实，具有真实性，本院采信为认定本案相关事实的依据，证人王某甲、王某乙、王某丁和、王某戊对本案涉案的房屋出卖的事实，其虽是听他人传述而非新身经历，但证人的证言之间能相互印证，也能与其他证据所证明的被告在龙港镇象中村户籍登记的门牌号属于没有房屋的人员，本院诉争的房屋二十余年来由原告方居住、管理的事实相印证，因此，对该部分的证言，本院予以采信。对于原告提供的证据2，虽没有被告王慕利的签名、捺指印，但证人王某甲、王某乙、王某丙、王某丁和、王某戊的证言，证实了涉案诉争的房屋已经出卖给原告由原告居住、使用的事实，而卖屋契上有中人、代书人并画押，其形式符合民间买卖房屋立契的习惯，被告虽否认有在卖契上画押，但被告王慕利自述只有初小文化，而该“立卖屋契”系用毛笔收写，因此，被告未能签名而画押，也符合常理，本院及温州市中级人民法院的行政判决中，均未否认“立卖屋契”的真实性，二级法院的判决，只是对苍南县人民政府在实施由原告王慕正申请的苍南县龙港镇上中村52号土地登记具体行政时，因土地权源依据不足、程序不合法，而依法撤销了苍南县人民政府的土地登记行为，因此，本院认为，原告的提供的证据2，具有真实性，合法性，本院予以确认。经审理，本院根据认定的证据及双方当事人的陈述，认定的事实如下：苍南县上中村（现名象中村）52号房屋，原系被告王慕利、黄美绿所有。后被告王慕利、黄美绿搬离象中村至苍南县龙港镇镇内居住。1990年秋，被告王慕利以“立卖屋契”的形式，将苍南县上中村（现名象中村）52号房屋及轩间一间、地基三间、茅坑一间等出卖给原告，该“立卖屋契”载明：“立卖尽割契人王慕利，今日兴建楼房于龙港镇南，缺乏资金，愿将己有楼房一间、轩屋一间、东首地基三间、西首茅坑一间，并地基内棕树、桉树（四至列后），坐落苍南县白沙乡上中村土名九间底，凭中王振允，送卖于王慕正居住使用所有，当日三面议定时值价人民币叁仟壹佰元正，随契完乞，并无存留。此屋上至栋梁瓦片，下至地基磉盘，浮沉石器，板梯门扇，楼扎楼板，帮风墙众木，按着此屋建造一切均在内，带地基内棕树、桉树、猪栏、西首茅坑等一概卖尽给王慕正居住使用所有兴造。丁财两旺、兴隆发达。此屋未卖之前确系清白己业，既卖之后，一切归买方使用所有。并无内外关加不明之情，如有此情，一切由卖方自行理解，不涉买方之事。永无加找、永无取赎、永无反悔，恐口无凭，特立卖尽割契，永后存照。公元一九九O年秋月吉旦。计开四至：东至路边，南至大路，西至柱中，北至界止。”被告王慕利以“〇”的形式画押，中人王振允以“中”的形式画押，代书人王慕朝以“好心”的形式画押。此后，原告入住该屋，七、八年后，又在该房屋东侧加盖半间一层房屋（为上中村××号）。2012年12月7日晚，苍南县上中村48、49、50、51、52号及52-1号房屋发生火灾而烧毁。本院认为：原、被告之间买卖房屋、茅坑、宅基地、树木的合同，系双方当事人真实意思表示，且买卖发生于同村村民之间，该行为并未违背法律强制性规定，应认定为合法有效。原告要求确认原、被告于1990年秋签订的关于坐落于苍南县龙港镇上中村九间底（上中村52号、52-1号）房屋、轩屋各一间、地基三间、茅坑一间的买卖合同有效的诉讼主张，本院予以支持。被告主张涉案诉争的房屋、宅基地等未曾出卖，本院不予采信。本案原、被告之间的买卖关系，以传统“卖契”的形式表示，在“卖契”上以家庭中成年男子或唯一男子的名字签订，符合传统习惯，本案原告徐彩雪、被告黄美绿虽未在“卖契”签名、捺指印或画押，但其作为成年家庭成员，原告徐彩雪在事后居住于该房屋，被告黄美绿在事后搬离该房屋，均可推断其具有共同买卖的意思，系本案买卖关系的买受方、出卖方，因此，均系合格当事人，被告主张该二人非本案适格当事人，理由不足，本院不予采信。我国现行法律对合同无效提起诉讼并没有时间限制，故被告认为本案已经超出20年最长时效的意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：确认原、被告于1990年秋签订的关于坐落于苍南县龙港镇象中村九间底（门牌为上中村52号、52-1号）房屋、轩屋各一间、地基三间、茅坑一间的买卖合同有效案件受理费80元，减半收取40元，由王慕利、黄美绿共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理。］审判员 陈尚达二〇一五年六月三十日书记员 杨爱琴相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 来自：