（2015）二中保民终字第0251号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-21
案件名称
王仲森与胡红丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王仲森,胡红丽
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中保民终字第0251号上诉人（原审被告）王仲森，男，1958年5月15日出生，汉族。被上诉人（原审原告）胡红丽，女，1975年11月13日出生，汉族。上诉人王仲森因租赁合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院2015年2月9日立案受理，2015年5月11日作出的（2015）滨功民初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人王仲森、被上诉人胡红丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，胡红丽系天津经济技术开发区XX路XX号XX号底商所有权人。胡红丽、王仲森签订书面《房屋租赁合同》，合同载明：房屋租赁共八年，前五年租金按72000元／年计算，房屋租赁期满五年后，以后两年半每年租金按80000元结算。双方约定的实际租期为七年半，租期开始时间为2008年2月，王仲森于2008年2月交纳了2008年2月20日至2008年8月20日的租金。王仲森已经支付胡红丽押金5000元。合同租金支付方式为每半年支付一次，房租提前一个月支付。租赁期间的电话、水费、电费、煤气费、物业费、管理费和暖气费、电视费等使用费用由王仲森承担。合同第七条第2款第（2）项约定，王仲森若逾期支付违约金，每逾期一天，则应按年租金的0.5%向胡红丽支付违约金人民币（未填）元（按年度总租金的20%计算）。逾期不超过十天，若约定的违约金不足抵付胡红丽的损失，按合同最高损失费额为人民币（未填）元，王仲森还应赔偿超过违约金部分的损失。第七条第2款第（4）项约定，租赁期内，若王仲森擅自退租，则王仲森已支付的租金，胡红丽可不予退还，并且胡红丽有权要求王仲森一次性支付违约金人民币（未填）元，若约定的违约金不足抵付胡红丽损失的，按合同最高损失费额为人民币（未填）元，王仲森还应负责赔偿费、用违约金一次交付胡红丽。胡红丽有权不退王仲森押金。王仲森支付胡红丽诉争房屋租金至2015年2月20日，之后的租金未支付，原因系王仲森主张胡红丽与王仲森曾达成口头协议，约定由其继续承租诉争房屋，其后对房屋进行装修，但胡红丽后反悔，故王仲森一直未向胡红丽支付租金。但王仲森未能提供充分证据证明双方就继续租赁达成协议。王仲森支付诉争房屋物业费至2014年4月，之后物业费未交纳，且未交纳2014-2015年采暖费。诉争房屋现由王仲森实际占用。胡红丽于2015年3月18日原审法院第一次开庭时提出与王仲森解除双方租赁合同，主张确认于2015年3月18日原审法院第一次开庭时间法定解除合同。胡红丽向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同解除，王仲森立即腾房，合同解除后房屋的使用费按照合同约定租金标准支付至实际腾房之日止（自2015年3月19日起算）；2、王仲森支付胡红丽房屋租金6000元（2015年2月20日至3月18日）；3、王仲森支付逾期支付租金违约金人民币16000元；4、王仲森支付物业费5054.8元，采暖费及滞纳金9237.6元；5、本案全部诉讼费用由王仲森负担。原审法院认为，关于合同解除问题，胡红丽主张法定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，当事人可以解除合同。该法第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。王仲森以双方未达成新的租赁协议为由，不予支付租金，且王仲森未能提供证据证明双方就续租问题达成一致意见。故王仲森不支付租金的行为符合明确表示不履行主债务，胡红丽有权提出解除租赁合同。合同解除系形成权，合同自通知到达对方时解除。胡红丽在第一次庭审中明示要求解除合同，故双方解除合同时间为2015年3月18日。胡红丽、王仲森所签订的《房屋租赁合同》解除，王仲森应当予以腾房。关于房屋租金及使用费问题，王仲森应向胡红丽支付2015年2月21日至2015年3月18日期间房租租金，共计5698.68元（219.18ⅹ26）。合同解除后，至腾房之日止，王仲森应向胡红丽支付房屋使用费，胡红丽主张比照约定租金标准执行，原审法院予以照准，王仲森应向胡红丽支付2015年3月19日至腾房之日止的使用费，标准为219.18元／日（80000／365）。关于违约金问题，《房屋租赁合同》第七条第2款第（2）项约定，王仲森若逾期支付违约金，每逾期一天，则应按年租金的0.5%向胡红丽支付违约金人民币（未填）元（按年度总租金的20%计算）。逾期不超过十天，若约定的违约金不足抵付胡红丽的损失，按合同最高损失费额为人民币（未填）元，王仲森还应赔偿超过违约金部分的损失。该条款对于逾期支付租金是否支付违约金并未约定明确，且标准亦不明确，故胡红丽以该条款主张逾期支付租金的违约金依据不足，故该请求原审法院不予支持。关于物业费问题，按照《房屋租赁合同》约定，应当由王仲森承担诉争房屋的物业费、采暖费等费用，王仲森应予以支付。因胡红丽所主张的物业费其并未实际缴纳，故胡红丽的物业费请求，原审法院不予支持，待缴纳后，另行主张。采暖费胡红丽已经实际支付完毕，王仲森应予以支付，包括采暖费本金及滞纳金共计9237.6元。另，由于王仲森已经支付押金5000元，胡红丽主张该押金不予退还，胡红丽主张依据《房屋租赁合同》第七条第2款第（4）项约定，租赁期内，若王仲森擅自退租，则其已支付的租金，胡红丽可不予退还，并且胡红丽有权要求王仲森一次性支付违约金人民币（未填）元，若约定的违约金不足抵付胡红丽损失的，按合同最高损失费额为人民币（未填）元，王仲森还应负责赔偿费、用违约金一次交付胡红丽。胡红丽有权不退王仲森押金。但该条款系约定提前退租的情况，与本案事实情况不符，故王仲森所支付的押金用以抵扣采暖费，王仲森应支付采暖费差额4237.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、确认原告胡红丽与被告王仲森所签订的关于租赁位于天津经济技术开发区XX路XX号XX号底商的《房屋租赁合同》于2015年3月18日解除；二、被告王仲森于本判决生效之日起十日内将诉争房屋腾空；三、被告王仲森于本判决生效之日起十日内支付原告胡红丽诉争房屋2015年2月21日至2015年3月18日期间租金5698.68元；四、被告王仲森于本判决生效之日起十日内支付原告胡红丽诉争房屋使用费（自2015年3月19日至腾房之日止，标准为219.18元／日）；五、被告王仲森于本判决生效之日起十日内支付原告胡红丽采暖费差额4237.6元；六、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取454元，由原告胡红丽负担267元，由被告王仲森负担187元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。”原审法院判决后，王仲森不服，向本院提出上诉，请求：撤销原审法院判决，依法改判驳回胡红丽诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由胡红丽承担。理由：其与胡红丽达成口头续租协议，后其投入资金装修涉诉房屋，但胡红丽反悔又不同意续租，给其造成损失，故其未继续交纳房租，原审法院在双方租赁合同未到期的情况下判令合同解除错误。被上诉人胡红丽辩称，不同意王仲森的上诉请求，其并未与王仲森达成口头续租协议，王仲森拖欠其2015年2月21日后的房租，经其催缴仍不给付，且其为王仲森垫付暖气费，其提出解除租赁合同符合法律规定，请求维持原审法院判决。二审庭审中，王仲森对原审法院判令其给付胡红丽采暖费差额4237.6元无异议，同时表示不同意给付胡红丽租赁期内的剩余房屋租金，如果胡红丽同意双方续租三年则同意给付。本院二审审理查明的事实与原审一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，本案王仲森以其与胡红丽已达成口头续租协议，后胡红丽反悔给其造成损失为由不同意解除租赁合同并拒绝交纳租赁合同期限内的剩余租金。但胡红丽不认可双方就涉诉房屋续租曾达成口头协议，王仲森亦未能提交证据证明其该主张。且王仲森在胡红丽因其拒绝交纳租金而提出解除双方租赁合同后，在本案一、二审审理期间，又明确表示不交纳租赁期内的房屋租金。原审法院依据胡红丽的请求，以及王仲森明确不履行主要债务的意思表示，依法判令双方租赁合同解除并无不妥。王仲森主张原审法院判令双方房租租赁合同解除错误的上诉理由，缺乏法律依据，本院对其该请求不予支持。王仲森对原审法院判令的租金给付期限及数额、房屋使用费给付期限和给付标准无异议，对原审法院判令的采暖费差额同意给付。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王仲森负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 志 宏代理审判员 滕 光 鑫代理审判员 邓 晓 萱二〇一五年六月三十日书 记 员 王孟璐速录员卢山 来源：