（2015）穗中法民五终字第2624号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-28
案件名称
邬秀娟、刘捷房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邬秀娟,刘捷
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2624号上诉人（原审原告、反诉被告）：邬秀娟，住广州市番禺区。委托代理人：向军，广东广厚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘捷，住广州市天河区。委托代理人：周霄，广东锐锋律师事务所律师。上诉人邬秀娟、刘捷因不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第443号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：坐落于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园1街51号（以下简称“涉案房产”）的权属人系刘捷，共有人为���某，该涉案房产建筑、住宅面积为159.3平方米，层数3，房屋用途［居住］别墅。2014年3月13日，卖方（即刘捷）、买方（即邬秀娟）及中介方广州市洛家房地产中介服务有限公司三方经协商就上述涉案房产的买卖达成一致，并签订了合同号为0001020的《房产买卖合同》。该房产买卖合同第一条约定卖方同意将位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园1街51号房产转让给买方，房产用途为住宅，登记建筑面积为159.3平方米，房产无抵押，买方已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同；第二条第2款约定如房产无抵押，卖方应签订本合同后60日内将房产证原件交给第三方办理过户手续之用；第四条约定房产的转让价格为人民币2500000元；第五条约定购房定金100000元，买方在签订合同当日支付；第七条约定双方同意买方按照以下方式支付楼款并办理交易手续除购房定金以外的房款人民币2400000元。首期房款支付及按揭贷款办理：买方须于2014年4月31日（应为4月30日）之前支付首期款人民币1800000元支付给卖方，并以其他托管（监管）方式进行资金托管（监管），卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，签署《收款帐户确认书》等银行要求签署的相关文件（如买方对贷款金额有特别要求的，双方应在备注中进行特别约定）。以上税、费，双方约定由买方承担其中全部税、费；第九条约定如房产���有抵押的，买卖双方应在本合同签订之日起60个工作日内，签订《广州市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。如需办理赎楼手续的，在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起30工作日内，买卖双方须签订《广州市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如任何一方需委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内做好授权委托工作给第三方。在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起15个工作日内，买卖双方应办理交纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后10个工作日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失；第十二条约定任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没��定金或要求买方支付房产转让价百分之十违约金。如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。注：1、买方即日支付购房定金人民币10万元给卖家，并于过户当日支付首付款1800000元，向银行申请贷款500000元，剩余100000元则由买家于2014年7月31日前支付给卖家（可以通过转账方式）。2、买家购房中所产生的税费、佣金以及按揭费等全部费用共计100000元由谭某负责，多出买方部分不负责。3、双方都应本着合作的精神，任何事情都以协商为重。4、房屋为空房出售。5、即日起产权证交由中介方保管。6、2014年3月31日前递件。上述《房产买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。在邬秀娟与刘捷签订上述《房产买卖合同》当日，邬秀娟即向刘捷支付了100000元���金。2014年3月27日，邬秀娟向广州竞宇金融服务有限公司支付了6300元按揭费。后因双方在履行合同之中产生纠纷，邬秀娟遂于2014年5月12日将刘捷诉至原审法院，要求判令合同无效，刘捷返还定金100000元及利息，再由刘捷支付按揭费6300元，并由刘捷承担全部诉讼费用。刘捷到庭应诉，刘捷辩称其并未违约，反而本案系邬秀娟方违约未按合同要求支付房款给刘捷，故提起反诉，要求判令解除双方签订的《房产买卖合同》，邬秀娟承担违约金250000元及赔偿刘捷中介损失费15000元，并由邬秀娟承担本案的诉讼费。但刘捷就其主张的中介损失费并没有提供相关证据予以证实。原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。邬秀娟、刘捷及中介方三方签订《房产买卖合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一、关于邬秀娟、刘捷哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为邬秀娟、刘捷哪方违约的问题。邬秀娟在起诉状称经中介告知才得知涉案房屋是共同共有的，刘捷并非涉案房屋唯一产权人，致使合同无法继续履行。而在庭审过程中，又称是由于涉案房屋属于别墅，而别墅类型的房屋是无法办理住房公积金贷款，需转为商业贷款，但由于刘捷不配合，无法办理商业贷款，故致使合同无法履行；刘捷则主张系邬秀娟未按合同约定支付房款。首先，邬秀娟提供的《房地产权证》复印件已经明确涉案房屋为共同共有，共有人为朱某，而《房产买卖合同》第一条已经明确注明“买方已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签定买卖合同”，因此，邬秀娟辩称在签订合同后才得知涉案房屋为共同共有，原审法院不予采信。而对于邬秀娟庭审中称涉案房屋为别墅，而别墅无法办理公积金贷款，因而需要转为商业贷款，由于刘捷的不配合导致无法办理商业贷款。但《房产买卖合同》只约定于2014年4月31日（应为4月30日）支付首期款1800000元，即使合同备注部分也是约定首付款1800000元于过户当日支付，并没有约定首期款1800000元需要办理贷款，因此，邬秀娟以办理贷款时刘捷不配合导致合同无法继续履行为由主张是刘捷违约，对此原审法院不予采信。对于邬秀娟以涉案房屋的另一共有人没有在《房产买卖合同》中签名为由，要求判令该合同无效。根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集���或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，而本案中并不存在上述情形，而且刘捷提供的证据已经证明作为涉案房屋的共有人朱某对刘捷出售房屋给邬秀娟的行为进行了追认，因此，邬秀娟主张《房产买卖合同》无效，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持；《房产买卖合同》中已经约定了首期款1800000元于过户当日支付，且明确2014年3月31日前递件，即邬秀娟必须于2014年3月31日前支付1800000元的首期款。但邬秀娟并没有按照合同约定于2014年3月31日前支付1800000元的首期款。综上，原审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合邬秀娟、刘捷双方所提交的证据、庭审诉辩等情况，本案应系邬秀娟违约。二、关于房屋买卖合同解除的问题。因邬秀娟的违约导致双方交易至今未能���功，刘捷无法实现其合同目的，现刘捷作为守约方要求解除合同，原审法院理应予以支持。三、关于违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，合同约定了“若买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十的违约金”，刘捷现反诉要求邬秀娟赔偿违约金，鉴于本案实际情况，造成合同不能履行，双方都存在损失，刘捷选择违约金过高，应以定金为宜。对于刘捷主张的中介损失费15000元，因刘捷并未能提供相关证据予以证实，且原审法院认为邬秀娟承担的违约金既有惩罚性，也有补偿性，因此，对于刘捷的该主张原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院作出如下判决：一、解除邬秀娟与刘捷于2014年3月13日就广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园1街51号房屋买卖所签订编号为0001020的《房产买卖合同》；二、刘捷所收取邬秀娟的定金100000元不予退还；三、驳回邬秀娟的全部诉讼请求；四、驳回刘捷的其余反诉请求。一审案件诉讼费1229元，反诉费2637元，合共3866元，由邬秀娟负担3754元，刘捷负担112元。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人邬秀娟不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：请求��院撤销原判第二、三项，判决刘捷返还定金10万元，驳回刘捷的全部诉讼请求。理由：一、一审判决认为首期款应于2014年3月31日前支付是错误的。合同中对于首期款有多处文字表述，但是在备注栏中约定了于过户当日支付首期款1800000元，该约定是手写条款，具备效力。因此，递件并过户完成是支付首期款的必要条件。而2014年3月31日前并无办理过户手续，原因是由于对方资料准备不全和同贷书未发出。从常识、合理的公平角度、市场的交易角度而言，在本合同签订后60天内或者60个工作日内，买方能够支付卖方1800000元已经是符合常情的。如果对方在2014年5月6日配合办理房产过户，我方在过户当天支付首期款，合同就可以履行。但是对方不予配合，还在2014年5月6日通知银行及按揭公司，导致银行收回同贷书，交易无法继续进行。所以违约的是对方，不是我方。二、正��的二手房买卖交易流程表明，各方约定的时间段因对方提交资料的迟延难以满足实际交易的需要。合同签订日期3月13日，中介在3月26日接到对方的通知，要求我方在3月27日晚上安排按揭贷款申请，所以，本案按揭申请时间在3月27日晚上。对方在4月15日才补齐应交资料，因此合同约定的3月31日递件是绝对做不到的。三、买卖双方及中介的沟通及履行行为已经对合同进行了变更。在3月31日后，我方与对方的信息中，双方仍然在为办理按揭和递件手续进行沟通，一审中对方也表示他是同意在4月21日再办理过户的，表明双方已经变更了递件日期。4月21日仍然未能办理的原因是同贷书未出，不是我方责任。四、我方为了支付首期款，在3月20日将204万元的定期存款转为活期，足以证明我方是守约的。五、我方之前提出合同无效的意见是因为在通话内容中反映了房屋共有人朱某不同意卖房。事实表明，终止合同的责任在对方，是对方违约。六、不同意刘捷的上诉意见。综上所述，我方还是请求对方返还定金10万元及占用期利息，赔偿上诉人交按揭公司损失6300元。上诉人刘捷不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：请求撤销原审判决第四项，判令邬秀娟支付违约金250000元（含10万元保证金在内），判令邬秀娟赔偿中介损失费15000元。理由：一、一审判决部分事实不清，理据不足，导致判决结果部分错误。l、我方在一审诉讼过程中，提供了与房屋共有人朱某签订房屋买卖合同前的《授权委托书》、在邬秀娟向《银行申请按揭贷款》相关资料上的签名、事后签署的《确认书》、并在我方持有的《房产买卖合同》上补签名等一一系列事前认可、事后追认的证据，并经过庭审示证和质证，一审判决却在查明事实部分无任何列举，导致其论理、论据部分苍白无力。2、我方在一审反诉中，提供了我方与邬秀娟的相互间多次手机短信内容的记录（详见一审提供的附件证据清单）并进行了庭审示证和质证，该组印证能证实邬秀娟存在违约的客观事实，且邬秀娟对其真实性、合法性、证明性没有任何异议，一审判决查明事实部分对此却无任何认证。3、由于邬秀娟故意违约而拒绝履行其应交付的首笔购房款180万元，导致我方价值250万元的涉案房屋未能实现合同目的，至今仍未能如期出售，损失非常惨重。我方之所以以低于市场价格的方式急于出售涉案房屋，主要原因就是在2014年1月6日向案外人叶某另行购买了一套价值350万的房产（详见一审中提供的房屋买卖合同、预付定金收据及首付150万元的收据和转账凭据据清单），应支付案外人第二笔购房款1995000元必须于2014年3月30日前交付，由于上诉人首付房款150万元的来源都是向银行贷款所得，第二笔房款和归还借款急需出售涉案房屋所得款才能交付，否则，不仅应向叶某承担已付房款的lO％违约金即15万元，还有未能归还银行借款而产生的利息亦无法如期归还。给我方带来的经济损失远远超过了25万元的违约金（含收取的lO万元定金和损失费用在内）。此事实和证据已经在一审反诉时进行了陈述，并将证据提供法庭进行了示证和质证，但一审判决在查明事实部分既没有列举更没有任何认证。4、我方在一审反诉中向法庭提供了涉案房屋交付中介公司收取中介费15000元的收据原件和复印件（详见一审中提供的证据清单），在庭审时亦进行了示证和质证，一审判决却对此却视而不见，反之却以上诉人主张的中介损失费没有提供相关证据为由而不予支持，纯属置证据规则而不顾，完全是颠倒是非，黑白不分。二、在邬秀娟既不认可有违约行为��无任何关于违约金数额过高，请求法庭适当调低的情况下，一审法院却违法擅自适用自由裁量权，将我方请求的25万元违约金擅自调低至10万元，如此判决，不仅是滥用自由裁量权的行为，而且还是违法判决的行为。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院依法查明本案事实，支持我方的上述上诉请求!三、鉴于邬秀娟放弃房屋买卖合同无效的主张，违约的理由不成立，结合本案双所签订的房产买卖合同的条款内容，无论是2014年3月31日还是4月30日，邬秀娟都未能支付首期款。在2014年5月8日邬秀娟采取了私下录音手段，该时间已经超出合同履行期，即使我方不同意继续履行合同也不违反合同约定。四、不同意邬秀娟的上诉意见。本院二审查明：一、原审法院查明案件事实包括涉案合同签订事实，及定金、按揭费支付事实。双方当事人均无异议，二审予以确认。二、邬���娟在原审中提交证据1、合同，2、房产证照片，3、十万元转账票据，4、向按揭公司支付6500元资料，5、2014年5月8日三方谈话录音资料，6、按揭公司出具的情况说明，在2014年7月9日一审庭审中，邬秀娟确认按揭费已退费3965元。三、刘捷在原审提交证据1、朱某出具的《委托书》，2、房地产权情况证明，3、朱某出具的确认书和在按揭公司资料中的签字证明，4、合同及支付中介费15000元的收据，5、邬秀娟于2014年5月2日向刘捷出具的不同意合同终止告知函，6、刘捷与案外人签订的房屋买卖合同及订金收据、首付款收据和转账凭证。7、刘捷方与对方及中介联系的多份信息内容。四、二审期间，上诉人邬秀娟提交证据材料：证据一，中介方谭某与邬秀娟的《微信记录》；证据二，中国工商银行广州市西华支行出具的《信访回复》和《个人二手房贷款初审结果通知书》即《同贷书》、2014年5月7日邬秀娟去刘捷单位与其单位办主室主任及刘捷夫妇谈话录音。证据三，邬秀娟在2014年5月2日分别给刘捷和洛家地产及广州竞宇地产按揭代理有限公司、广州市住房公职金中心的函、快递凭证、广州市住房公职金管理中心发给邬秀娟的信息、《广州住房公职金贷款政策没有收紧》的文件，拟证明邬秀娟一直努力履行合同，达成买卖。贷款没有及时批下来，不是本人的责任。证据四，中国建设银行广奥支行出具的《邬秀娟个人流水账》及2014年3月20日邬秀娟个人现金业务凭证，拟证明邬秀娟积极，履行合同，为能在过户当天及时快捷转账给刘捷，在2014年3月20日提前把定期五年的现金存款转到活期，损失利息三十多万元。刘捷认为：上述证据一微信记录无法核实微信双方是否有中介谭某和当事人，证据中录音记录的内容是否谭某也无法确认，假设微信��容成立，内容也印证了签按揭手续的名字是朱某，我方是配合履行的。对于证据二中银行信访回复和二手房待审初审通知书，与邬秀娟交付首付款没有任何关联性，该书证出示时间是2014年5月6日，已经过了双方约定的履行期限，该两个函件能证实邬秀娟曾经向银行申请贷款，但超出合同履行期并存在严重违约的情况。对于2014年5月7日邬秀娟到了刘捷单位与其单位主任和刘捷夫妇谈话录音的情况，对真实性及合法性不予认可，该录音内容是损害他人的权益为目的，该录音损害了房屋共有人朱某的合法权益，该录音在邬秀娟出现违约以后想自行采取补正的录音，兼不具有合法性，对于证据三按揭代理公司的函、凭证，住房公积金管理中心的文件内容与本案没有任何关联。其他证据均与本案没有关联。本院认为，本案证据反映在合同履行过程中，刘捷因未按期收到合同���定的首期款要求解除合同，邬秀娟提起本案诉讼要求确认合同无效，二审要求合同继续履行，故本案的争议焦点为解除合同的条件是否成就。经审查，合同约定的首期款支付期限有两个时间，一是以手写备注的2014年3月31日办理递件同时支付首期款，二是打印条款的2014年4月31日。在2014年3月31日之前，双方并未办理支付首期款及过户递件手续，此后双方处于进行履行协商的过程，故双方应接受2014年4月31日（应为2014年4月30日）前支付首期款的约束。邬秀娟以贷款未批为由不支付首期款，在双方当事人签订的合同中并无此约定。故邬秀娟未按期支付首期款事实成立，原审判决认定邬秀娟违约，并无不当。刘捷出示其向案外人购房签订的合同及相关付款单据证明其售房目的，邬秀娟虽然不予确认真实性，但是并不能证明其虚假，故本院认为邬秀娟的违约行为已经造成刘捷的合同目的不能实现。虽然二审中邬秀娟提供了首期款资金存折，但是因未向对方支付，不能改变违约客观后果。根据合同法解除条件的规定和双方当事人签订合同的约定，本院认为解除合同的条件已经成就。邬秀娟应当承担违约责任。刘捷主张的违约金，虽然是依据合同约定的主张，但是法律规定违约金必须与履行合同的过错、损失程度等因素综合审查，由人民法院裁量。经审查，刘捷提出对案外人违约造成损失已经超过合同约定的违约金，但是并未提交支付违约金的证明材料，本院不予采信。刘捷在原审中提交了支付中介费单据，没有其他损失实际发生的依据。对比原审判决以邬秀娟支付的10万元作为违约赔偿的救济后果，刘捷的损失得到了充足的补偿。因此，原审判决并无不当。综上所述，双方当事人上诉意见，因缺乏理据，本院不予采纳。原审法院判决结��并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5375元，由邬秀娟负担100元，刘捷负担5275元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年六月三十日书 记 员 陈 迪邝伟贤 来源：