（2015）成民终字第4341号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2016-03-16

案件名称

四川锐德房地产开发有限公司与樊真富商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川锐德房地产开发有限公司,樊真富

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2015）成民终字第4341号上诉人（原审被告）四川锐德房地产开发有限公司。住所地：成都市高新区。法定代表人杜立，执行董事。委托代理人杨晓原，四川海峡律师事务所律师。委托代理人江帆，男，汉族，1981年11月23日出生，住成都市武侯区。公司职员。被上诉人（原审原告）樊真富，男，汉族，1984年9月13日出生，住四川省宜宾县。上诉人四川锐德房地产开发有限公司（以下简称锐德房地产公司）因与被上诉人樊真富商品房销售合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2015）成郫民初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭于2015年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人锐德房地产公司的委托代理人杨晓原、江帆以及被上诉人樊真富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年8月20日，锐德房地产公司与樊真富签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定樊真富购买锐德房地产公司开发的位于郫县安德镇望陆村一社西湖半岛一期2幢1单元401号面积为80.45平方米的房屋，同时在该合同中第十九条第一项中的初始登记中约定：“出卖人锐德房地产公司应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理。即买受人有权退房。买受人退房时，出卖人应当自退房通知送达之日起__日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的__%日向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之__的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起__日内向买受人支付。”并在同一时间双方签订了《西湖半岛商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。2011年9月6日，锐德房地产公司与樊真富及成都农村商业银行股份有限公司都江堰聚源支行签订了一份三方《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），约定樊真富因购买位于成都市郫县安德镇望陆村一社“西湖半岛”面积为80.45平方米的房屋向成都农村商业银行股份有限公司都江堰聚源支行借款210000元；借款利率按中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.05%的基础上上浮10%，执行年利率7.755%。贷款发放后如遇中国人民银行人民币贷款其准利率调整，按照自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。同时，该借款合同第十三条保证担保第4项约定：“若借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人锐德房地产公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人手中之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本项约定的保证责任终止情形出现前，阶段性保证人的保证期间为借款人每期债务期限届满之日起两年。借款人与贷款人达成每期债务期限变更协议的，阶段性保证人继续承担保证责任，保证期间自协议变更后的每期债务期限届满之日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下全部债务提前到期的，保证期间为自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。除本条第3项外，本合同其他约定均适用与本项约定的保证人。”2011年9月26日成都农村商业银行股份有限公司都江堰聚源支行向樊真富发放了210000元的贷款。另查明，2011年7月30日樊真富向锐德房地产公司支付了该房屋的购房款20000元，2011年8月3日樊真富向锐德房地产公司支付了购房款70264元。2011年9月26日锐德房地产公司收取了樊真富的购房款210000元，三次共计向锐德房地产公司支付购房款300264元。2013年5月30日锐德房地产公司与樊真富签订的购房补充协议中核算的购房总款300307元，樊真富于同日向锐德房地产公司支付了面积补差费42.85元。2011年8月3日锐德房地产公司收取抵押登记费245元；2013年5月30日锐德房地产公司代收樊真富的契税9007.92元、住房基金1448.82元、登记费80元、国土26.5元、印花10元。2014年8月28日郫县房产管理局房屋产权监理所出具的情况说明载明：截止2014年8月28日，未收到开发企业四川锐德房地产开发有限公司办理安德镇望陆村一社2栋1单元4楼401号房屋的初始登记材料。原审认定上述事实，采信的证据包括：樊真富提交的《商品房买卖合同》《西湖半岛商品房买卖合同补充协议》《个人购房担保借款合同》、商品房买卖合同摘要、税费票据、情况说明以及当事人的当庭陈述等。樊真富在原审中的诉讼请求为：判令1、解除锐德房地产公司与樊真富签订的商品房买卖合同；2、锐德房地产公司返还樊真富购房款300307元、登记费80元、国土26.5元，印花税10元、契税9007.92元、住房基金1448.82元、抵押登记费245元、一年的物业管理费1159元，共计312284.24元；3、锐德房地产公司赔偿樊真富经济损失，以樊真富已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；本案诉讼费由锐德房地产公司承担。原审法院认为，锐德房地产公司与樊真富签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，也未侵犯第三人的权益，应系合法有效，对合同双方均具有拘束力，双方均应严格按约履行。锐德房地产公司未在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，违反了合同的约定，且樊真富在2014年10月17日已经提起诉讼，应认定为其已按法律规定履行了通知义务故樊真富主张解除合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，应当予以支持。对于樊真富因购房向锐德房地产公司缴纳的购房款、登记费、印花、契税等费用共计311125.24元，因锐德房地产公司违反合同的规定，在合同解除时也应一并返还给樊真富。对于樊真富诉请赔偿经济损失，因锐德房地产公司的违约行为导致樊真富的合同目的未能实现，理应根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定向樊真富赔偿损失，本案中樊真富于2011年7月30日、2011年8月3日、2011年9月26日三次将购房款支付给锐德房地产公司，应分别以给付的购房款数额计算资金利息损失为宜。其中对于2011年7月30日和2011年8月3日给付的20000元、70264元购房款应按中国人民银行公布的同期个人贷款利率分别以向锐德房地产公司支付之日起计算到本判决生效后十日止；对于2011年9月26日支付的购房款210000元，因该款系樊真富向成都农村商业银行股份有限公司都江堰聚源支行因购买该合同中确定的房屋的借款，其损失应按樊真富与成都农村商业银行股份有限公司都江堰聚源支行约定的利息标准从2011年9月26日起计算至本判决生效之日止为宜。对于樊真富向锐德房地产公司支付登记费、国土、印花、契税、住房基金、抵押登记费以及面积补差费的损失问题，因樊真富在庭审中已自愿放弃，系当事人对其自身权利的处分行为，且不违反法律法规的强制性规定，原审予以确认。对于樊真富要求锐德房地产公司退还其支付的一年的物业管理费1159元，因樊真富未提供相应的证据证明，原审不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十六条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除樊真富与锐德房地产公司签订的《商品房买卖合同》。二、锐德房地产公司于本判决生效之日起十日内支付樊真富所购房屋支付的购房款、登记费、国土、印花、契税、住房基金、抵押登记费、面积补差费共计311125.24元。三、锐德房地产公司在本判决生效之日起十日内支付樊真富300264元购房款的利息损失，计算方式：购房款20000元从2011年7月30日起按中国人民银行公布的同期个人贷款利率计算到本判决生效后十日止；购房款70264元从2011年8月3日起按中国人民银行公布的同期个人贷款利率计算到本判决生效后十日止；购房款210000元从2011年9月26日起按樊真富与成都农村商业银行股份有限公司都江堰聚源支行约定的利息标准计算至本判决生效之日止。四、驳回樊真富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3894元，由锐德房地产公司承担。宣判后，锐德房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回樊真富的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由樊真富承担。其主要上诉理由为：1、原审对案件事实未予查清。双方合同签订后，锐德房地产公司积极履行合同义务，将开发的房屋及时竣工并交付给樊真富，樊真富对房屋质量未提出任何异议。虽然锐德房地产公司确实未按合同约定办理房屋所在楼栋的整个物业的权属证书，但是造成办理相关证书延迟的原因在于该楼盘建设方迟迟未提交竣工资料，目前锐德房地产公司也采取了积极补救措施。故锐德房地产公司履行了合同主要义务，樊真富取得房屋的根本合同目的已经实现，该交易行为应当得到保护，原审作出解除合同的认定错误。2、双方签订的合同中对于权属证书办理的违约责任存在两种不同约定，即对于办理商品房所在楼栋权属证明，如锐德房地产公司违约，樊真富有权解除合同退房；但是对于办理个人房屋所有权证书，如锐德房地产公司违约，樊真富则无权退房，只能诉求给付违约金。在上述两条约定均存在的情况下，法院应当维护商品房交易稳定。3、原审对于损失的计算错误。樊真富购房的目的系为了自行居住而非投资，原审判决锐德房地产公司按照银行贷款利率计算损失不当，应当按照银行同期存款利率计算损失。另一方面，樊真富与银行之间建立了贷款合同关系，其约定的利息标准不应当约束合同以外的锐德房地产公司。樊真富客观上已经接受了房屋，获得了使用利益，既然合同依法解除，樊真富所获得的利益应当退还给锐德房地产公司。被上诉人樊真富答辩称，双方签订合同中明确约定了锐德房地产公司未按照约定办理房屋楼栋权属证书，樊真富有权解除合同退房。现锐德房地产公司实际违约了就应当严格执行合同条款，即解除合同并赔偿损失。原审按照银行同期贷款利率计算损失正确。案涉商品房虽然已经交付，但是樊真富并未装修及使用，不存在获得任何利益情形。原审查明事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人无新证据提交，且对原审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点为1、樊真富与锐德房地产公司签订商品房买卖合同是否应当解除。2、樊真富诉求的损失赔偿金额是否应当得到支持。关于双方签订的买卖合同是否应当解除的问题。因樊真富和锐德房地产公司在合同中明确约定了关于合同解除的条件，即“如因出卖人责任未能在合同约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的，双方同意买受人有权退房”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，本案锐德房地产公司存在未按期办理商品房所在楼栋权属证明的违约行为，樊真富依法行使合同解除权应当得到支持，原审对此认定正确。关于锐德房地产公司提出合同约定个人房屋产权证书延期办理，买受人不能退房，故同属办理案涉楼栋权属证书的延期亦不能退房的理由，因办理楼栋权属证书系办理个人房屋产权证书的前提和条件，二者办理时间不同，办理程序和条件亦不相同，更为重要的是合同中对于两项办证违约情形的不同处理后果约定系双方协商达成且系真实意思表示，商品房实际交付并未改变锐德房地产公司迟延办理楼栋权属证书导致樊真富退房的权利，故锐德房地产公司的该上诉理由不能成立。关于原审认定樊真富的损失是否应当支持的问题。因锐德房地产公司的违约行为导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，樊真富因购房所受到的损失应当由锐德房地产公司承担。原审以樊真富分别支付购房款为基础，按照中国人民银行公布的同期个人贷款利率分别以向锐德房地产公司支付之日起计算到本判决生效后十日止并无不当。对于2011年9月26日支付的购房款210000元，因该款系樊真富向成都农村商业银行股份有限公司都江堰聚源支行因购买该合同中确定的房屋的借款，其合同中约定的利息损失客观存在，原审按樊真富与成都农村商业银行股份有限公司都江堰聚源支行约定的利息标准从2011年9月26日起计算至本判决生效之日止正确，应予维持。关于锐德房地产公司提出的案涉房屋已经实际交付樊真富使用，其应当支付该房屋自交付之日起至今的收益，因该事实不属于本案审理范畴，锐德房地产公司可另行诉讼解决。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费7788元，由锐德房地产公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　廖　方审　判　员　　尹　英代理审判员　　张菲菲二〇一五年六月三十日书　记　员　　曾　蜜来源：百度搜索“”