（2015）苏中民终字第02067号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-21
案件名称
苏州工业园区唯亭联发投资有限公司与苏州鑫湖酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州鑫湖酒店管理有限公司,苏州工业园区唯亭联发投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02067号上诉人（原审被告）苏州鑫湖酒店管理有限公司。法定代表人张进，执行董事。委托代理人肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。委托代理人刘雁萍，江苏盛乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州工业园区唯亭联发投资有限公司。法定代表人沈诗雁，总经理。委托代理人肖翔，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托代理人马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州鑫湖酒店管理有限公司因与被上诉人苏州工业园区唯亭联发投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年6月5日，苏州工业园区唯亭联发投资有限公司（出租方、甲方）与苏州鑫湖酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方出租给乙方位于青剑湖旁边的商务会所从事商务酒店经营活动；租赁范围地面1-3层建筑面积11905平方米，地下室1235平方米。租赁期限17年，暂定自2009年1月1日起至2025年12月31日止（试营业开业日作为承租期的开始日）。考虑到装修及市场培育需要一个过程，故甲方给乙方一年免租期。租金：2009年1月1日起至2009年12月31日，免；2010年1月1日起至2010年12月31日，10元／平方米•月，面积13000平方米，年租金156万元，支付时间2010年6月；2011年1月1日起至2011年12月31日，10元／平方米•月，面积13000平方米，年租金156万元，支付时间2011年6月；2012年1月1日起至2012年12月31日，20元／平方米•月，面积13000平方米，年租312万元，支付时间2012年6月；2013年1月1日起至2013年12月31日，20元／平方米•月，面积13000平方米，年租金312万元，支付时间2013年6月；2014年1月1日起至2014年12月31日，20元／平方米•月，面积13000平方米，年租金312万元，支付时间2014年6月；2015年1月1日起至2015年12月31日，20元／平方米•月，面积13000平方米，年租金312万元，支付时间2015年6月。注：待实测面积出来后，年租金作相应调整，单价不变。甲方负责办理此项目的一切手续（即酒店营业执照、相关经营许可证、税务注册等），此相关费用由乙方承担，如因乙方原因导致上述证件无法办理，则乙方承担相应责任。乙方必须按合同规定交纳租金，乙方逾期交付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%，如逾期三个月，甲方有权终止合同并且收回房屋，除双方经协商给予宽限期以外。上述合同签订后，苏州鑫湖酒店管理有限公司未向苏州工业园区唯亭联发投资有限公司支付保证金或任一期租金。2011年11月3日，苏州工业园区唯亭联发投资有限公司向苏州鑫湖酒店管理有限公司送达《催缴房屋租金通知》，内容为“贵公司承租开始日期以开业日期为准，即为2010年3月29日，合同规定为一年免租期，第二年即2011年3月29日起计算租金。根据合同规定，第二年全年租金为156万元，因建设需要增加面积335平方米，按单价10元／平方米•月计算为4万元，所以第二年租金合计160万元。租金交纳方式为一年一付。请贵公司收到此通知后一个月内交清第二年全年的房租金。”后苏州工业园区唯亭联发投资有限公司又分别于2011年12月1日、2012年7月13日、2012年11月19日、2013年7月19日、2013年12月16日向苏州鑫湖酒店管理有限公司送达《催缴房屋租金通知》。另查，2008年12月5日，苏州工业园区经济贸易发展局同意苏州工业园区唯亭镇富民合作社建设青剑湖商务会所项目立项。苏州工业园区唯亭镇富民合作社出具证明，表示同意苏州工业园区青剑湖商业会所由苏州工业园区唯亭联发投资有限公司负责对外出租、管理。2010年3月30日，《姑苏晚报》报道“园区北部有了高星级酒店鑫湖国际酒店昨开业。很长时间以来，园区北部一直没有高星级综合豪华度假、商务酒店，不过昨天位于唯亭镇、青剑湖畔的鑫湖国际酒店正式开业。”2011年4月28日，鑫湖国际酒店取得餐饮服务许可证及卫生许可证。2011年11月25日，鑫湖国际酒店取得消防安全检查合格证。2008年7月1日，鑫湖国际酒店于工商登记设立，2008年营业执照范围一般经营项目为酒店管理及咨询，许可经营项目无。2012年2月24日营业范围发生变更，许可经营项目为住宿，制售中餐含冷菜、生食海产品。不含裱花蛋糕；一般经营项目为酒店管理及咨询、会展服务、会务服务。2012年1月10日，鑫湖国际酒店取得特种行业许可证。2012年3月1日，鑫湖国际酒店取得税务登记证。以上事实，由《房屋租赁合同》、《企业法人营业执照》、《证明》及庭审笔录等予以证实。原审原告苏州工业园区唯亭联发投资有限公司的诉讼请求：1、解除双方于2008年6月5日签订的《房屋租赁合同》；2、苏州鑫湖酒店管理有限公司支付拖欠的租金800万元，以及滞纳金144万元；3、苏州鑫湖酒店管理有限公司立即从租赁房屋内搬离。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。至于苏州鑫湖酒店管理有限公司主张苏州工业园区唯亭联发投资有限公司无权出租争议房屋，租赁合同无效，原审法院认为争议房屋已由苏州工业园区唯亭镇富民合作社同意由苏州工业园区唯亭联发投资有限公司负责对外出租、管理，并经消防安全检查合格，故原审法院对苏州鑫湖酒店管理有限公司此项主张不予支持。苏州鑫湖酒店管理有限公司作为承租人，应当按照约定按时交纳租金。合同约定承租开始日期以开业日期为准，苏州工业园区唯亭联发投资有限公司提供的《姑苏晚报》表明鑫湖国际酒店于2010年3月29日开业，此日期系经过正规新闻媒体报道，故原审法院对此报道的真实性、合法性、关联性予以采信。合同规定一年免租期，故苏州工业园区唯亭联发投资有限公司自2011年3月29日起计算租金于法有据。合同中的租金结算表显示租金为一年一付，支付时间6月。苏州工业园区唯亭联发投资有限公司主张从当年租金的中间点即每年的9月29日要求支付当年租金，不违反法律规定和合同约定，原审法院予以支持。苏州鑫湖酒店管理有限公司自开业一年后至今未付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，“乙方逾期交付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%，如逾期三个月，甲方有权终止合同并且收回房屋，除双方经协商给予宽限期以外。”虽然苏州鑫湖酒店管理有限公司辩称其2012年2月24日才取得酒店许可营业，但其在此之前已实际开始对外营业，其何时取得酒店许可营业执照并不影响其承担未依约支付租金的违约责任。苏州工业园区唯亭联发投资有限公司依约可以行使解除合同的权利。由于本案诉状副本苏州鑫湖酒店管理有限公司于2014年10月10日收到，故原审法院确认双方当事人之间的租赁合同于2014年10月10日解除。审理中，双方一致确认租赁面积13140平方米（11905＋1235），故在2011年3月29日至2012年3月28日，苏州鑫湖酒店管理有限公司尚欠的租金为1576800元（面积13140＊10元／平方米•月＊12个月）；2012年3月29日至2013年3月28日，苏州鑫湖酒店管理有限公司尚欠的租金为1576800元（面积13140＊10元／平方米•月＊12个月），2013年3月29日至2014年3月28日，苏州鑫湖酒店管理有限公司尚欠的租金为3153600元（面积13140＊20元／平方米•月＊12个月）；2014年3月28日至2014年10月10日，苏州鑫湖酒店管理有限公司尚欠的租金为1684800元（3153600元＊195／365）。以上租金合计为7992000元。关于苏州工业园区唯亭联发投资有限公司请求归还承租房屋的问题，原审法院认为合同解除后，承租人应及时腾空并搬离，将承租场所恢复原状交付给出租方。关于违约金，苏州工业园区唯亭联发投资有限公司主张从应付租金之日每年9月29日的次日即9月30日按照日万分之五计算滞纳金，苏州鑫湖酒店管理有限公司认为其没有违约，且违约金主张过高。原审法院认为，因承租人违约导致合同解除，应当承担合同解除的违约责任，苏州工业园区唯亭联发投资有限公司主张的滞纳金，在性质上属违约责任，明显过分高于因违约给其造成的损失，依法应予调整，酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认苏州工业园区唯亭联发投资有限公司与苏州鑫湖酒店管理有限公司于2008年6月5日签订的房屋租赁合同于2014年10月10日解除；二、苏州鑫湖酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内从争议房屋内腾空搬离并恢复原状，将相应房屋交付苏州工业园区唯亭联发投资有限公司；三、苏州鑫湖酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区唯亭联发投资有限公司租金合计7992000元并支付滞纳金（其中以1576800元为基数，从2011年9月30日起计算至2014年9月28日；以1576800元为基数，从2012年9月30日起计算至2014年9月28日；以3153600元为基数，从2013年9月30日起计算至2014年9月28日，均按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算）；四、驳回苏州工业园区唯亭联发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取77880元，由苏州鑫湖酒店管理有限公司负担。此款项已由苏州工业园区唯亭联发投资有限公司预交，原审法院不再退还，双方在履行上述判决时一并结算。上诉人苏州鑫湖酒店管理有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：1、涉案房屋至今未通过竣工验收和消防验收，仅仅是通过了装修的消防验收。由于其至今不具备使用条件，因此我公司不应当支付租金。2、涉案房屋的用途是酒店经营，根据法律规定需要取得特殊行业许可证才可以经营。双方在租赁合同中约定由出租方负责办理相关手续，我公司于2012年3月1日才取得全部的证照手续，原审法院根据姑苏晚报的新闻报道，即判令我方自2011年3月29日起支付租金明显不当。请求撤销原判，依法改判。被上诉人苏州工业园区唯亭联发投资有限公司辩称：涉案房屋是经过政府批准建设的临时建筑，具有相应的手续，也通过了消防验收。另房屋租赁合同是双方真实意思的表示，应当是合法有效的。苏州鑫湖酒店管理有限公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证均已经办理，延期的原因是对方不积极配合，责任不在我方。上诉人苏州鑫湖酒店管理有限公司由于经营管理不善导致严重亏损，至今分文未付租金，而涉案房屋属于国有资产，我公司无奈才主张收回。请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审查明的事实一致。本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：1、双方之间的房屋租赁合同是否合法有效？2、欠付租金的起算时间应当如何认定？本院认为：涉案的房屋虽然是临时建筑，但是经过了政府主管部门的行政许可，获得了项目立项批复、环保审批、选址意见书审批、建设工程消防设计审核意见书等批准文件，双方约定的房屋用途与租赁期限也未超出批准范围，故其签订的房屋租赁合同合法有效，具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行义务，则构成违约，需要向守约方承担相应的民事责任。上诉人苏州鑫湖酒店管理有限公司在合同履行过程中未依约支付租金，在出租方多次催缴后仍拒绝支付，现出租人主张解除合同，并请求苏州鑫湖酒店管理有限公司支付租金及滞纳金合法有据，依法应当予以支持。租赁房屋实际交付给承租人使用后，即应当按照合同约定计算租赁期限。《姑苏晚报》关于鑫湖国际酒店开业的新闻报道客观真实，足以反映租赁房屋已经实际交付承租人使用的事实，原审法院据此计算租赁期限和欠付租金的数额并无不当。上诉人苏州鑫湖酒店管理有限公司的相关诉请因缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77880元，由上诉人苏州鑫湖酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾平代理审判员 赵东代理审判员 陈斌二〇一五年六月三十日书 记 员 陈莉 来自：