（2014）洛龙民初字第1036号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-02-02
案件名称
洛阳宝龙置业发展有限公司诉杨华丽商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洛阳宝龙置业发展有限公司,杨华丽
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第一百零九条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）洛龙民初字第1036号原告洛阳宝龙置业发展有限公司。法定代表人许健康，该公司董事长。委托代理人许文，河南王城律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告杨华丽，女，汉族，1976年5月20日出生.原告洛阳宝龙置业发展有限公司诉杨华丽商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法于2014年7月15日在《人民法院报》第七版刊登公告，向被告杨华丽送达了应诉通知书、民事诉状、举证通知书、传票等诉讼资料，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司的代理人许文到庭参加了诉讼，被告杨华丽无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订了《商品房预售合同》；原、被告又与中国银行三方订立了贷款合同，约定在原告承担连带保证责任的情况下由中国银行向被告贷款52万元。由于被告未按时履行归还银行贷款的义务，导致原告被银行起诉，为此陆续被扣还贷款本息合计532936.27元，支付诉讼费4460元，支付律师费3750元。故按照合同约定起诉要求：1.解除双方的《商品房预售合同》；2.注销商品房预售合同登记备案手续；3.确认原告返还被告房款时应先行扣除代付的贷款本息532936.27元和支付的诉讼费4460元、律师费3750元，支付应该承担的违约金148687元，并从2012年11月起在贷款利率水平上加收50%利率计算至判决确定之日；4.承担本案的诉讼费用和原告实现债权的费用。被告未到庭，无答辩。原告的举证：1.贷款合同一份2.商品房预售合同一份；3.银行于2013年11月27日扣划原告款的单据六份，合计1959.96元；4.银行于2014年3月28日扣划原告款的单据二份，合计15805.70元；5.2014年4月24日原告替被告偿还的贷款本息的凭证二份，合计3900.42元；6.2014年4月25日原告替被告偿还的贷款本息的凭证三份贷款已结清的凭证，合计493638.19元；7.要求返还代付按揭本息及其违约金的催款函；8.解除合同告知函；9.诉讼费单据和洛阳市西工区人民法院（2013）西民金初字第66号民事调解书。被告未到庭，无质证意见。经审理查明：原、被告于2012年4月16日签订了编号为YSO145748的《商品房预售合同》，原告将自己开发的位于宝龙城市广场AB地块（建设工程规划许可证号为“建字第410300201000439号”，施工许可证号为2010-354，商品房预售许可证号为“洛房商预字第Y11-011号”）的I-1幢1单元1-1701号商品房，建筑面积为139.43平方米，以743437元出卖给被告，被告给付首付款为223437元；被告与中国银行股份有限公司洛阳分行于同年4月25日签订了编号为2012年洛个房字24**号《个人一手房贷款合同》，原告为该合同的保证人。该贷款合同签订后，由于被告未按合同约定及时偿还贷款，致使原告于2013年11月27日代为偿还银行1959.96元，于2014年3月28日代为偿还银行15805.70元，于2014年4月24日代为偿还银行3900.42元，于2014年4月25日代为偿还偿还银行493638.19元，合计532936.27元；。原、被告双方所签订《商品房预售合同》附件四补充协议第二十一条约定：若因被告的原因导致原告承担保证责任，造成原告被起诉、被扣划款等其他损失，被告未及时偿还原告的损失，且损失超过按揭款本金10%的，则视为被告构成根本性违约，原告有权解除该合同，有权追偿代偿款项及其他损失，被告应承担违约金。2014年1月8日原告以特快专递向被告发出《要求返还代付按揭本息及其违约金的催款函》，要求被告收到本函10日内偿付代为偿还的贷款本息并支付违约金；当年1月30日以特快专递向被告发出《解除合同告知函》，告知被告按照双方合同约定，被告已经构成根本违约，决定解除《商品房预售合同》，同时要求被告依照合同约定按房价的20%承担违约金，并支付向银行支付的代还的按揭本息。双方合同约定以特快专递邮寄的通知，在发出后第三日即为送达。由于被告未按期偿还按揭贷款，引起中国银行股份有限公司洛阳分行在洛阳市西工区人民法院起诉洛阳宝龙置业发展有限公司，洛阳市西工区人民法院于2014年4月28日出具了（2013）西民金初字第66号民事调解书，确认洛阳宝龙置业发展有限公司2013年11月27日代为还款19591.96元，2014年3月28日代为还款15805.70元，2014年4月24日代为还款3900.42元，2014年4月25日代为还款493638.19元，洛阳宝龙置业发展有限公司共计代为被告杨华丽偿还按揭贷款本息532936.27元，因此支付诉讼费4460元、律师费3750元。本案由于被告未到庭，致使调解不能。综上所述，本院认为：原、被告所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律规定的内容，属合法有效合同，本应自觉履行；被告与银行签订的房贷合同由原告予以担保，由于被告未完全履行房贷合同的义务，致使原告承担了保证责任，代为被告偿还了所余的按揭贷款，由此给原告所造成的损失额度已超过按揭贷款本金的10%，按照合同约定，被告的行为已构成合同的根本性违约；原告诉前已经以信函通知被告解除《商品房预售合同》，现原告起诉要求确认解除《商品房预售合同》，应予支持，因该合同而进行的商品房预售合同登记备案，应予注销。《商品房预售合同》解除后，原告应退还原告的购房款，由于被告并未提出诉求，对此本案不作处理；原告在退还被告购房款前，可先扣除被告没有履行义务的违约金和原告代付的按揭贷款本息以及给原告所造成的损失。原告要求被告按房价的20%承担违约金，有合同依据，符合法律规定，应予支持；原告代偿按揭贷款的本息被告应予偿还，由此给原告所造成的损失包括被起诉所支付的诉讼费、律师费，被告应予承担。原告诉求所有款项在贷款利率基础上加收50%，未超出法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，经合议庭评议判决如下：一、原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告杨华丽于2012年4月16日签订的编号为YSO145748的《商品房预售合同》确认于2014年2月3日予以解除，该商品房预售合同登记备案手续予以注销；二、原告洛阳宝龙置业发展有限公司为被告杨华丽代偿的按揭贷款总额532936.27元在给被告退房款前予以扣除，由此给原告所造成的损失由被告杨华丽承担，损失按同期银行贷款利率的1.5倍计算，其中19591.96元自2013年11月27日起计算，其中15805.70元自2014年3月28日起计算，其中3900.42元自2014年4月24日起计算，其中493638.19元自2014年4月25日起计算，至判决确定之日止，退房款前予以扣除；三、被告杨华丽在判决生效后立即支付给原告洛阳宝龙置业发展有限公司违约金148687元，退房款前予以扣除；四、被告杨华丽在判决生效后立即偿还原告洛阳宝龙置业发展有限公司被起诉造成支付诉讼费和律师费的损失合计8210元，退房款前予以扣除。诉讼费13040元、公告费600元，由被告杨华丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 姚光辉审 判 员 李 芳人民陪审员 李艳红二〇一五年六月三十日书 记 员 王 丽 微信公众号“”