（2015）开民初字第00326号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-09-25
案件名称
于正霞与江苏润澳花园大酒店集团有限公司、中城建科技产业园南通有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南通经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于正霞,江苏润澳花园大酒店集团有限公司,中城建科技产业园南通有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第00326号原告于正霞。被告江苏润澳花园大酒店集团有限公司，住所地常州市金坛市东环二路1088号。法定代表人张建军，董事长。被告中城建科技产业园南通有限公司，住所地南通市开发区星湖大厦1211室。法定代表人王和平，董事长。原告于正霞诉被告江苏润澳花园大酒店集团有限公司（以下简称润澳公司）、中城建科技产业园南通有限公司（以下简称中城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，由代理审判员曹维维适用简易程序，于2015年6月25日进行了公开开庭审理。原告于正霞到庭参加了诉讼，被告润澳公司、中城建公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月，原告与被告中城建公司（原名为南通润万嘉置业投资有限公司）签订商品房买卖合同，购买位于南通开发区星湖大道北、通盛大道西侧的润华国际中心1幢1804室房屋，房屋总价661500元。当月，原告与被告润澳公司、中城建公司签订酒店式公寓售后租赁合同，约定原告将前述商品房长期出租给润澳公司，作为酒店式公寓的一部分。根据购买润华国际中心的房产的总价款，润澳公司第一年按照购房总价款14%即92610元给付原告租金，第二年按照购房总价款15%即99225元给付租金。中城建公司对上述租金承担连带保证责任。自原告付清全款之日起满一年整后给付第一次租金，满2年整后给付第二次租金。合同签订后，原告支付了全额房款，但两被告在向原告支付了第一期房屋租金后，拒不支付之后的租金。原告诉至法院，请求判令：1、被告润澳公司支付原告租金99225元；2、被告中城建公司对上述租金给付义务承担连带责任；3、被告润澳公司支付原告违约金1000元（按照日万分之五的标准自逾期之日起暂算）及至判决给付之日止的违约金；4、被告中城建公司赔偿原告租金损失1000元（按照年利率10%的标准自2014年11月1日起算）及至判决给付之日止的利息损失；5、诉讼费用由两被告承担。被告润澳公司未答辩。被告中城建公司未答辩。经审理查明，被告中城建公司于2010年5月18日取得润华国际中心A、B楼（公安编号为1、2号楼）的建设工程规划许可证，于2010年7月2日取得商品房预售许可证。2012年6月1日，原告与被告中城建公司签订商品房买卖合同，购买润华国际中心1幢1804室房屋，房屋总价661500元，交付期限为2012年12月28日。原告于合同签订之日付清全额房款。同日，原、被告三方签订酒店式公寓售后租赁合同，约定原告将购买的润华国际中心1幢1804室房屋长期出租给润澳公司，作为酒店式公寓的一部分，由润澳公司统一对外出租和经营。租金及给付时间约定为自原告付清全部购房款之日起一年整后给付第一年租金92610元，此后每一年整给付次年租金，分别为第二年99225元，第三年105840元，第四年112455元，第五年119070元，第六年132300元。中城建公司对上述租金承担连带保证责任。润澳公司未按约定时间支付租金的，每逾期一日，按应付租金的万分之五向原告支付滞纳金。因诉讼导致的诉讼费、律师费、审计费、鉴定费等相关费用由败诉方承担。此后，在扣除相关税费后，原告收到了第一年的租金。因润澳公司未按时给付第二年租金，原告诉至本院，提出如前诉请。另查明，中城建公司原名南通润万嘉置业投资有限公司，其于2014年8月13日将企业名称变更为中城建科技产业园南通有限公司，股东为润地利房地产投资集团有限公司。润澳公司的股东为上海睿卉资产管理有限公司。中城建公司于2014年10月30日发出致润华国际中心A楼酒店式公寓各位业主的承诺：承诺第二期租金于2014年12月31日之前全额支付。2014年10月31日至支付之日的利息，按照当期租金收入的年收益10%计算等。中城建公司至今亦未向其他业主履行上述承诺。还查明，案涉房屋目前仍未整体竣工验收，亦未交付。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、租赁合同、工商登记资料、中城建公司的承诺书及原告的陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案首先要判断房屋租赁合同的效力。从租赁标的物来看，本案租赁的房屋为原告向被告中城建公司购买的润华国际中心1幢1804室房屋。房屋买卖合同约定的交付期限为2012年12月28日，但因被告中城建公司开发商品房过程中的自身原因，导致房屋至今未能整体竣工验收，不能交付原告，从而在租赁合同中亦不能交付被告润澳公司。故租赁标的物实际为尚未竣工验收且未予以交付的在建工程。根据建筑法的规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。高层建筑的房屋安全质量关系到社会公众的安全，该规定应属效力性强制性规定。故本案租赁合同对未经验收的在建工程进行租赁，标的物不合法，违反效力性强制性规定，当属无效。此外，原告依照租赁合同约定向被告润澳公司主张租金，但就租赁合同关系中的承租方而言，其订立租赁合同的目的为对租赁物使用，收益。而实现该合同目的的前提是出租人向承租人交付租赁物。本案中，案涉房屋未竣工验收，开发商中城建公司客观上无法交付，承租人润澳公司实际并未取得租赁房屋。在此情况下，原告要求被告润澳公司给付租金，不符合租赁合同的基本要件。综上所述，本案租赁合同无效，本院对原告要求被告润澳公司给付租金及违约金，由被告中城建公司承担租金连带给付责任及支付租金利息损失的请求不予支持。本案租赁合同无效的根本原因在于被告中城建公司开发商品房过程中自身出现的问题，导致房屋未能整体竣工验收，最终无法交付房屋。但鉴于原告与被告中城建公司的房屋买卖合同与本案租赁合同并非同一法律关系，在本案中不宜处理原告因被告中城建公司在房屋买卖合同中违约而导致的损失，故该相关损失原告应当另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告丁正霞的诉讼请求。案件受理费2324元，减半收取1162元，由原告丁正霞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2324元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。代理审判员 曹维维二〇一五年六月三十日书 记 员 陈 新附相关法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自