（2015）民民初字第00256号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2016-07-02

案件名称

赵昌建、李忠与孙国安租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

民权县人民法院

所属地区

民权县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵昌建,李忠,孙国安

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条

全文

河南省民权县人民法院民事判决书（2015）民民初字第00256号原告赵昌建，男，1977年3月20日出生，汉族。原告李忠，男，1981年1月5日出生，汉族。委托代理人闫庆河，河南广民律师事务所律师。委托代理人周晓旭，河南广民律师事务所律师（实习）。被告孙国安，男，1970年5月8日出生，汉族。委托代理人潘瑞霞。委托代理人李起升，河南京港律师事务所律师。原告赵昌建、李忠与被告孙国安租赁合同纠纷一案，原告于2015年1月21日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，给原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，给被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。2015年4月11日，原告提出变更诉讼请求申请，将诉讼请求由原来的118000元变更为208000元租赁费及拖欠的水费12644元。本院依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭审理了本案，原告李忠及其委托代理人闫庆河、周晓旭，被告孙国安及其委托代理人李起升、潘瑞霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵昌建、李忠诉称：2014年3月20日，二原告将合伙经营的位于冰熊大道西段、交警大队西200米路南的娱乐会所（不夜城）租赁给被告经营，并签订了租赁协议，协议约定租赁期限一年，自2014年3月20日起，租赁费用每月55000元，每月20号之前支付上月租金，任何一方违约，需向对方支付违约金100000元，经双方协商从2014年6月份起，房租由原来的每月55000元减为每月45000元。至合同期满之日止，被告共欠原告租赁费208000元及拖欠的水费12644元，要求依法判决被告支付租赁费并承担违约责任，诉讼费用由被告承担。被告孙国安辩称：1、应当依法驳回原告的诉讼请求，原、被告签订的租赁协议无效，原告不具备主体资格；2、由于原告没有任何合法经营手续，租赁物违反国家安全部门相关规定，租赁房屋不符合法律规定，另有消防部门等有关部门作出的相应处罚为证；3、依据合同法与民法通则等相关规定，该租赁合同无效。由于原告出租房屋不符合法律规定，给被告造成的各种损失，被告另案主张权利；4、关于水费已与水务部门协调一致，如后期收取水费，由被告方单方面协调处理。本院根据原、被告的诉、辩意见，归纳本案的争议焦点为：1原告赵昌建、李忠主体资格是否适格；2、原告要求被告孙国安支付208000元租赁费及拖欠水费12644元的诉讼请求能否成立；3、原告提供的租赁物是否符合规范性要求。原告为支持其主张，向本院提交的证据有：第一组证据：原、被告双方签订的租赁协议一份，证明目的：1、原告将合伙经营的娱乐会所（不夜城）租赁给被告经营，被告租赁时间自2014年3月20日起至2015年3月20日止；2、租赁娱乐会所的场所，不包含营业执照，租赁物具有合法性；3、租赁协议约定租赁费前三个月为55000元，后经协商从六月份起，租赁费由55000元减至45000元的事实，免最后一个月的租金，协议约定如一方违约需向对方支付违约费10万元的事实。第二组证据：水务公司证明一份，证明被告在租赁期间共拖欠水费、污水处理费等共计12644元的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对原告提交的第一组证据本身无异议，对其证明目的有异议，1、租赁协议内容表明为交给被告（乙方）经营，原告应提供相关的经营手续，并不是只交给被告一个经营场所；2、通过争议焦点可以证明原告不具备主体资格，关于出租物也是违法的，被告不予认可；3、关于租赁费交付的时间，为12个月免一个月租金，而实际支付方式是先交租金后经营的事实；4、该份租赁协议不合法，应为无效合同。原告诉讼请求10万元的违约金，被告不予认可。对第二组证据无异议，如确实存在拖欠水费等问题，由被告自行协调解决。被告为支持其��张，向本院提交的证据有：第一组证据：1、租赁协议一份。证明目的：1、2014年3月20日，原告赵昌建、李忠将娱乐会所（不夜城）出租给被告孙国安，租赁期限一年，自2014年3月20日至2015年3月20日止；2、租赁费用每月55000元，按月支付，每月20日支付上月租金；3、后经过协商：12个月免一个月租金；从2014年6月份起，每月租金减为45000元；4、原告赵昌建、李忠对娱乐会（不夜城KTV）所具有合法权属，租赁期间，设备设施由被告孙国安维护。第二组证据：1、民权县安全生产管理局的行政处罚告知书一份；2、民权县公安局消防大队责令限期整改通知书一份。证明目的：1、原告出租的娱乐会所（不夜城KTV），没有任何合法经营手续；2、2015年1月14日，原告出租的娱乐会所（不夜城KTV），被民权县安全生产管理局给予罚款66000元，并停业整顿的行政处罚；3、2014年12月15日，��告出租的娱乐会所（不夜城KTV），民权县公安局消防大队责令限期整改。第三组证据：1、录音光盘及摘录各一份。证明目的：1、原告赵昌建、李忠出租给孙国安的娱乐会所（不夜城KTV），属于赵昌建、李忠、李新立和王家锡四人共同所有；2、在原告赵昌建、李忠起诉之前，被告孙国安不欠原告租赁费。3、由于原告赵昌建、李忠出租的娱乐会所（不夜城KTV），没有任何合法经营手续。民权县安全生产管理局的行政处罚、民权县公安局消防大队责令限期整改等单位作出的有关决定，已和原告沟通，原告认可，由此所造成的损失应由所有人赵昌建、李忠、李新立和王家锡四人承担。第四组证据：原告给被告出具的收到租赁费的收据四份，证明原告收到租金的情况。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对第一份证据本��无异议，对其证明目的有异议，双方协议约定每月20日支付租赁费，被告辩称租赁协议为无效合同不能成立，被告已经开始经营，其经营应当认可该合同为有效合同，被告的证明目的不能成立。对第二组证据1本身无异议，对其证明目的有异议，该份文书仅是行政处罚告知书，处罚的内容是因被告未对从业人员进行定期安全培训教育，特种作业人员未经过安全培训，取得资格证书，擅自上岗操作（电工）。该处罚原因与租赁场所没有关系，该份处罚告知书与原告没有关联性。对第二组证据2有异议，民权县公安消防大队责令限期改正通知书，是因为被告在租赁经营期间，未配置防烟面罩，未设置封闭楼梯间（防火门），等，无消防安全制度，灭火逃生预案，日常防火巡查记录，责令被告限期整改，该通知书与原告没有关联性。对第三组证据有异议，被告没有提供录音��件，录音光盘及整理文字均不是原件，书面整理材料不能显示录音的时间、地点，不能排除被告对录音内容有修改的可能，且参与录音的人员与原告无关，被告没有证据能够证明韩俊丽与本案原告存在合伙关系，录音的内容不真实，不能作为有效证据使用。对原告提交的租赁费收据无异议。本院认为，原告提交的第一、二组证据客观、真实、合法，且与本案争议事实具有关联性，依法确认为有效证据。被告提交的租赁协议与原告提供的租赁协议内容一致，但约定的12个月免一个月租金的部分不一致，两份协议中另行约定的“12个月免一个月租金”，“12个月免最后一个月租金”均是原告李忠书写，应以被告持有的租赁协议中注明的“12个月免一个月租金”为准。被告提交的民权县安全生产管理局的行政处罚告知书、民权县公安局消防大队责令限期整改通知书中，行政处罚及限期整改通知的原因与原告不具有关联性，其证据效力本院不予确认。被告提交的录音光盘（附录音文字），与本案不具有关联性，其证据效力本院不予确认。被告提交的四份租金收据，原告无异议，确认为有效证据。本院根据上述有效证据及当事人的陈述，确认如下本案事实：2014年3月20日，原告赵昌建、李忠与被告孙国安签订租赁协议一份，二原告将合伙经营的位于冰熊大道西段、交警大队西200米路南的娱乐会所（不夜城）租赁给被告经营。协议约定租赁期限一年，自2014年3月20日起至2015年3月20日止。租赁费用每月55000元，按月支付，每月20号支付上月租金，协议到期之日结清所有租金，任何一方违约，需向对方支付违约金100000元等内容。协议签订后，原告将不夜城娱乐会所交由被告孙国安租赁经营。2014年3月25日，被告交付3月份租金55000元，2014年4月27日，被告交付4月份租金55000元，2014年6月5日，被告交付5月份租金50000元。到2014年6月份，原告赵昌建、李忠与被告孙国安在原协议的基础上再次进行协商，从2014年6月份起，租赁费由原来的每月55000元减为每月45000元，12个月免一个月租金。2014年6月份的租赁费，经被告之妻潘瑞霞交给原告李忠现金25000元，原告李忠未给被告出具收据，另外20000元打入案外人李新立卡上。2014年11月24日，被告又支付2014年8月至11月四个月租赁费180000元。2015年1月21日，原告以被告违反协议约定拖欠租赁费为由提起诉讼，后又于2015年4月11日变更诉讼请求，要求被告孙国安向原告支付租赁费208000元及拖欠的水费12644元，并依法要求被告承担违约责任。现被告租赁经营期限已经届满，原告在租赁期限届满后，已将租赁的娱乐会所收回。本院认为，原告赵昌建、李忠与被告孙国安签订的租赁协议，是双方的真实意思表示，且已实际履行，在履行过程中，原、被告又对该协议进行再次约定，现租赁协议已经实际履行完毕，该租赁协议为有效合同，原告赵昌建、李忠主体资格适格。被告以该娱乐会所没有合法经营手续，租赁物违反国家安全部门相关规定，租赁房屋不符合法律规定为由，否认合同的有效性的理由，本院不予支持，被告孙国安应当按照租赁协议的约定按时足额交纳租赁费用。被告孙国安应交5月份租赁费55000元，已交付原告50000元，下欠5000元，被告辩称代替原告支付了维修房屋的费用，但未向本院提交维修房屋的相关证据，被告的辩称理由，本院不予支持。被告孙国安以7月份的租赁费交给了原告李忠，原告李忠未给出具收据，对此，原告李忠不予认可，被告未能提交原告李忠收到7月份租赁费的有效证据予以证明，被告辩称的理由，本院亦不予支持。除双方约定12个月免1个月租金外，被告还欠原告2014年12月份及2015年1月份的租金未付，在被告经营期间，共欠原告租赁费140000元。关于原告请求的违约责任，从原、被告提交的证据可以看出，被告孙国安在租赁经营期间，向原告交付租赁费时间为合同约定的每月20号，但被告孙国安均迟延交付，被告孙国安的行为已构成违约。但租赁协议中关于租赁费又约定，结清租金时间为协议到期之日结清所有租金，所以被告所欠租金在协议到期之日结清均可，在合同履行期间内，原告提起诉讼，原告的行为已构成违约。由于租赁协议中租赁费用支付表述不严谨，致使原、被告在履行协议中互有违约，所以，原告要��被告承担违约责任的请求，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的水费12644元，被告同意由其自行处理此项费用，且原告没有为被告垫付该费用，所以原告的此项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告孙国安于本判决生效后十日内给付原告赵昌建、李忠租赁费140000元；二、驳回原告赵昌建、李忠的其他诉讼请求。如果被告孙国安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4610元，原告赵昌建、李忠负担1510元，被告孙国安负担3100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审　判　长　　温桂真助理审判员　　刘　玮人民陪审员　　伊秀荣二〇一五年六月三十日书　记　员　　蔡金航微信公众号“”