（2015）沪一中民二（民）终字第935号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-23
案件名称
张裕泉诉上海浦林仓储有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张裕泉,马绍灿,上海浦林仓储有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第935号上诉人（原审原告、反诉被告）张裕泉。被上诉人（原审被告、反诉原告）马绍灿。委托代理人吴丹，上海市大明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海浦林仓储有限公司。���诉人张裕泉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第4901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2003年7月，张裕泉从上海＊＊＊建材有限公司（以下简称＊＊＊公司）承租了位于上海＊＊＊建材交易市场背后的空地1，930平方米用于经营，租期9年，年租金人民币（下同）162，023.50元。2004年3月28日，张裕泉（甲方）与马绍灿（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊号＊＊＊建材市场钢材项目场内的店面35栋7-11（现称为35-08、35-09、35-10、35-11、35-12）、36栋1-12（现称为36-01、36-02、36-03、36-05、36-06、36-07、36-08、36-09、36-10、36-11、36-12、36-15）店面出租给乙方使用，租赁期自2004年7月1日起至2013年7月1日止，店面整体年租���297，752元；甲方自留的店面应向乙方交纳管理费、广告费，以每平方米每天0.3元计算，该费用从乙方交甲方房租当中每年一次性扣除；乙方将店面转租给第三方使用，甲方有义务配合乙方办理转租或出租手续；乙方允许甲方原自留的8间门面的经营户所经营的螺纹钢、线材、镀锌管堆放乙方场地，交给乙方的费用按乙方市场统一收费标准收费，计每平方米451.8元。合同签订后，马绍灿将租赁店面作为转租经营。2004年11月11日，上海浦林仓储有限公司（以下简称浦林公司）经核准注册成立。后张裕泉诉至法院，要求判令：1、马绍灿、浦林公司承担连带责任，立即将上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊号＊＊＊建材市场钢材项目场内的35栋7-11号、36栋1-6号（现称为35-08、35-09、35-10、35-11、35-12、36-01、36-02、36-03、36-05、36-06、36-07）共计11间店面退还给张裕泉管理使用；2、马绍��、浦林公司承担连带责任，按照每年1，068，100元的标准赔偿2013年7月1日起至实际返还之日止，因逾期返还上述11间店面和其他6间店面造成的实际损失（具体计算时还应扣除马绍灿的已付款）。马绍灿则提出反诉，要求判令张裕泉：1、归还房屋租金382，800元；2、支付2013年12月1日至实际归还日止按银行同期贷款利率计算的利息损失。原审另认定，涉案租赁房屋无产权证和合法建造手续。张裕泉已自行收回36-08、09、10、11、12、15共6间店铺，浦林公司使用的办公用房不在租赁房屋范围内。在争议续租期间，张裕泉自行收回6间店铺的租金收取情况如下：①、36-08、09商户2013年12月1日至2014年11月30日的租金127，600元；②、36-10、11商户2013年11月15日至2014年11月14日的租金127，600元；③、36-12、15商户2013年11月15日至2014年11月14日的租金127，600元，合计382，800元。马绍灿对涉案17间店铺收取商户租金情况如下：①、35-08、09商户2012年9月15日至2014年9月14日的租金242，000元；②、35-10、11商户2012年9月9日至2014年9月8日的租金242，000元；③、35-12商户2012年9月27日至2014年9月26日的租金121，000元；④、36-01、02商户2012年10月19日至2014年10月18日的租金255，200元；⑤、36-03、05商户2012年10月15日至2014年10月14日租金255，200元；⑥、36-06、07商户2012年10月15日至2014年10月14日租金255，200元；⑦、36-08、09商户2012年12月1日至2013年11月30日租金127，600元；⑧、36-10、11商户2012年11月15日至2013年11月14日租金127，600元；⑨、36-12、15商户2012年11月15日至2013年11月14日租金127，600元。原审审理中，马绍灿提供了一份落款日期为2013年7月，由张裕泉（甲方）与马绍灿（乙方）续签的《租赁合同》，约定甲方将上述17间店面出租给乙方使用，租赁期自2013年7月1日起至2014年6月30日止，店��整体年租金62万元。除甲方出租给乙方的17间店面外，甲方有权依法将留下8间店面（面积为451.8平方米）出租给任何第三方，因乙方现为该市场的实际物业管理部门，故甲方或其承租人应向乙方交纳前述8间店面的管理费、广告费，以每平方米每天0.3元计算等。张裕泉认为该合同非其本人或张＊＊＊所签，张＊＊＊亦无权签订合同；马绍灿认为该合同上的签名虽非张裕泉本人所签，但应为其小儿子张＊＊＊笔迹，从以往张＊＊＊代张裕泉与其他租户签订的合同来看，构成表见代理。为此，马绍灿提供了张裕泉与王＊＊＊、刘＊＊＊、祝＊＊＊分别签订的《租赁合同》（即样本1）以及署期2013年10月7日的《通知书》（即样本2），并申请证人叶＊＊＊出庭作证。证人证实：其为浦林公司的管理人员。张裕泉保留的8间店面曾有二、三年托证人管理，合同都是张裕泉签好字后邮寄过来，证人交给小业主签字后再由其小儿子拿走。涉案争议租赁合同是张裕泉小儿子有一天中午带过来，当时已经签好字了，证人说马绍灿不在，他称等马绍灿签字后来拿。马绍灿在合同拿来后过了几天签的字，之后张裕泉小儿子就来把合同拿走了。经司法鉴定，鉴定意见为：检材（即本案争议的续租合同）需检的“张裕泉”签名与样本1、2上的“张裕泉”签名是同一人所写。鉴定费6，000元，由马绍灿、浦林公司预缴。原审中，就付款情况，马绍灿表示其于2013年6月分别代张裕泉支付＊＊＊公司租金及土地税162，023元、11，580元，合计173，603元，2013年7月31日、2013年12月11日，马绍灿分两次转账支付张裕泉396，925元，以上合计570，528元，再加上张裕泉自留8间门面需向马绍灿支付的管理费49，472元，马绍灿实际已付清2013年7月1日至2014年6月30日的租金62万元。张裕泉���示2013年7月1日之前的租金已付清，认可之后马绍灿、浦林公司转账支付以及代张裕泉支付＊＊＊公司的款项570，528元，但不认可管理费；张裕泉明确其诉请主张的实际损失即为按转租收益计算的使用费损失。原审中，经当事人确认，马绍灿、浦林公司已收取讼争11间店铺的租金使用完毕之日作为上述店铺返还日期，之后租金由张裕泉收取。据此，张裕泉表示诉请2中的损失计算至上述返还时间。原审认为，一、关于系争续租合同的认定。系争续租合同虽非张裕泉本人所签，但根据司法鉴定意见，该合同与张裕泉和其他租户所签合同上的签名为同一人所写，且张裕泉和其他租户的合同已经实际履行。结合证人证言，不管上述签名是否为“张＊＊＊”或他人代签，系争续签合同系张裕泉真实意思表示，马绍灿认为系争合同已经成立的意见，法院予以采纳。系争续租合���的承租人为马绍灿，浦林公司系出于经营管理商铺而设立，且无证据表明浦林公司已加入租赁合同成为合同共同承租方，基于合同相对性原理，张裕泉要求浦林公司承担连带合同责任，缺乏法律依据。涉案租赁房屋无产权证和合法建造手续，张裕泉与马绍灿之间的租赁关系依法应确认无效。二、合同无效法律后果的处理。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。马绍灿承租的涉案17间店铺中，其中6间店铺由张裕泉在续租期间已自行收回，诉讼中双方对剩余11间店铺的返还事宜也已达成一致，经查并无不当，法院照准。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同约定，张裕泉自留8间门面需向马绍灿支付管理费，加上双方确认的其他付款情况，马绍灿认为续租合同一年租金已付清的意见，法院予以采纳。马绍灿实际占用了涉案店铺，取得了占有利益，其应当参照租金标准支付房屋使用费，法院按照续租期限及双方确认的各店铺收回、返还日期，参照续租合同的租金标准分别结算相关费用，即张裕泉应退还6间店铺自行收回之日起至2014年6月30日止的租金，马绍灿应支付剩余11间店铺2014年7月1日起至双方确认返还之日止的房屋使用费。涉案店铺均为不合法建筑，本身就不应投入使用，张裕泉要求马绍灿以转租收益标准赔付11间店铺的使用费、马绍灿要求张裕泉归还已收取的6间店铺转租租金及利息，法院均不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二○一五年二月十五日作出判决：一、���裕泉与马绍灿之间的租赁关系无效；二、马绍灿将上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊号＊＊＊建材市场钢材项目场内的35-08、35-09、35-10、35-11、35-12、36-01、36-02、36-03、36-05、36-06、36-07号店铺返还张裕泉（已履行）；三、马绍灿于判决生效后十日内支付张裕泉房屋使用费101，285.20元；四、张裕泉于判决生效后十日内退还马绍灿租金133，725.68元；五、驳回张裕泉的其他诉讼请求；六、驳回马绍灿的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9，391元，司法鉴定费6，000元，合计15，391元，由张裕泉负担13，065元、马绍灿负担2，326元；反诉案件受理费减半收取计3，521元，由张裕泉负担1，487元、马绍灿负担2，034元。判���后，张裕泉不服，上诉于本院，诉称：上诉人没有签订过2013年7月的合同，该合同并未成立；上诉人并未打算将房屋出租给被上诉人，被上诉人支付的钱款并非租金，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三、四项。被上诉人马绍灿辩称：本案系租赁合同纠纷，而非侵权纠纷；被上诉人已支付至2014年6月30日的租金，上诉人未经被上诉人同意，还自行收取次承租人的部分租金，故不同意上诉请求。被上诉人浦林公司未作任何答辩。二审中，上诉人出示租赁合同一组，旨在证明原审中叶＊＊＊的证言不真实；被上诉人表示无法认定该组材料的真实性，并认为与本案没有关联。本院认为，无论该组材料是否真实，均不足以否定原审中叶＊＊＊的证言，故不予确认。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方对于2013年7月的《租赁合同》是否成立各执一词，本院注意到，原审中马绍灿出示的张裕泉与案外人签订的《租赁合同》上的签名与涉讼合同上的张裕泉签名经司法鉴定为同一人签署，并且，原审中证人叶＊＊＊出庭陈述的签约过程进一步证明涉讼合同出租方为张裕泉，结合租赁合同履行情况，应该认为张裕泉与马绍灿续签合同的事实客观存在，张裕泉关于合同不成立的上诉理由缺乏依据，本院难以采纳。上诉人其余诉请，原审已阐述详尽合理，本院不再赘述。综上而言，张裕泉关于撤销原审判决主文第一、三、四项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4，825.15元，由上诉人张裕泉负担。本判决为终审判决。审 判 长 ���叶振军代理审判员 蒋 辉 霞代理审判员 许 京二〇一五年六月三十日书 记 员 周 璐 珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：