（2015）青民一终字第1094号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-25
案件名称
付慧与海上嘉年华（青岛）置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海上嘉年华（青岛）置业有限公司,付慧
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1094号上诉人（原审被告）海上嘉年华（青岛）置业有限公司。法定代表人景戈平，董事长。委托代理人孙洁琼，山东首辰律师事务所律师。委托代理人吴李燕，山东首辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）付慧。委托代理人邸达，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司（以下简称嘉年华公司）因与被上诉人付慧商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第6189号民事判决，于2014年12月26日向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长，代理审判员迟金铜、高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月28日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人嘉年华公司的委托代理人孙洁琼、吴李燕，被上诉人付慧的委托代理人邸达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付慧在原审中诉称，2010年10月31日，付慧、嘉年华公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定交房日期为2012年6月30日前，付慧已向嘉年华公司交付了全额购房款，但截止付慧起诉之日嘉年华公司仍未将房屋交付付慧。逾期交房违约金只支付至2013年5月31日，请求判令：1、嘉年华公司按照付慧已付房款的日万分之二标准向付慧支付自2013年6月1日起至嘉年华公司实际向付慧交付房屋之日止的逾期交房违约金（截止2014年6月23日为114442.88元），2、诉讼费由嘉年华公司承担。嘉年华公司在原审中辩称，嘉年华公司按照合同约定支付付慧逾期交房违约金至2013年5月31日后涉案房屋已经具备交付使用条件，嘉年华公司通知付慧办理房屋交付手续，付慧拒不办理，自2013年6月1日起嘉年华公司不应再支付付慧逾期交房违约金，请求依法驳回付慧诉请。原审法院查明和认定的基本事实是：2010年10月31日，付慧与嘉年华公司签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定：乙方（付慧）向甲方（嘉年华公司）购买黄岛区漓江西路1166号海上嘉年华×栋×单元×层×户，政府批准的规划用途为住宅；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为12872.30元，根据甲方暂测得房屋面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1474779.00元，该房屋全装修总价为1474779.00元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日；该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件，即该房屋经验收合格，商品房验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案；甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外（第十一条）；甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合合同是十一条约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日止；乙方于2010年10月31日与甲方签约，并付首付款444779.00元，乙方于2010年11月28日前支付房款计1030000.00元；乙方未按合同约定的期限和数额付清房款、各种契税及费用，除承担违约责任外，无权要求甲方交付房屋和办理产权手续。合同签订后，付慧向嘉年华公司支付购房款1474779.41元。付慧购买的涉案房屋尚未取得青岛市建设工程竣工验收备案证，付慧、嘉年华公司亦未办理该房屋的交接手续。嘉年华公司已向付慧支付逾期交房违约金至2013年5月31日。原审认为，本案双方当事人争议的焦点在于：嘉年华公司是否应支付付慧2013年5月31日之后的逾期交房违约金？结合庭审情况，分析判定如下：付慧、嘉年华公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。付慧要求嘉年华公司支付自2013年6月1日至实际交房日的逾期交房违约金，嘉年华公司不予认可，认为付慧存在逾期付款行为，逾期付款违约金和逾期交房违约金应相互抵消，且根据合同约定嘉年华公司可以延期交房。但合同补充条款第五条第四项约定付慧未按合同约定的期限和数额付清房款，除承担违约责任外，无权要求嘉年华公司交付房屋，双方并未约定逾期付款，嘉年华公司可延期交房，且嘉年华公司已按合同约定向付慧支付2012年7月1日至2013年5月31日期间的逾期交房违约金，故对嘉年华公司的抗辩理由不予支持。按照合同约定，嘉年华公司应于2012年6月30日前将该房屋交付给付慧，嘉年华公司交付的房屋应为经竣工验收合格后的房屋，现嘉年华公司未能向付慧交付符合合同约定的房屋，且涉案房屋至今尚未办理竣工验收备案，不具备交付条件，嘉年华公司应承担逾期交房的违约责任。付慧主张的2013年6月1日至2014年6月23日的逾期交房违约金114442.88元（1474779.41×388×2÷10000），予以支持。2014年6月24日之后至实际交付房屋期间的逾期交房违约金，付慧可另行主张。据此，原审法院判决：一、嘉年华公司于判决生效后十日内一次性支付付慧逾期交房违约金114442.88元。二、驳回付慧的其他诉讼请求。案件受理费2589元，由嘉年华公司负担。宣判后，嘉年华公司不服原审判决，上诉至本院。上诉人嘉年华公司上诉称，一、原审法院认定涉案房屋尚未取得青岛市建设工程竣工验收备案证，不具备交付条件，嘉年华公司应承担逾期交房的违约责任属认定事实不清；二、嘉年华公司按合同约定支付付慧逾期交房违约金至2013年5月31日，后涉案房屋已经具备实际交付使用条件，嘉年华公司通知付慧办理房屋交付手续，付慧拒不办理，自2013年6月1日起嘉年华公司不应再支付付慧逾期交房违约金。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判驳回付慧的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由付慧负担。被上诉人付慧辩称，嘉年华公司的违约事实清楚，一审判决事实清楚，适用法律适当，请求二审法院予以维持。另外，嘉年华公司在一审庭审过程中没有提出违约金过高的调整请求，在二审提出该请求是不适当的。一审法院没有调整违约金是符合法律和合乎约定的。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：嘉年华公司应否支付逾期交房违约金。本案中，付慧与嘉年华公司于2010年10月31日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，付慧已支付购房款1474779.41元，嘉年华公司亦应依约交付涉案房屋。根据双方合同约定，涉案房屋交付时应经验收合格，验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案。但直至原审判决作出之日（即2014年11月24日），嘉年华公司所开发的包括涉案房屋在内的项目未经政府相关部门竣工验收备案，故，涉案房屋不具备交付条件。双方约定：嘉年华公司定于2012年6月30日前将涉案房屋交付付慧，否则，嘉年华公司应当向付慧支付违约金，违约金按付慧支付房屋价款的日万分之二计算。据此，嘉年华公司应向付慧支付逾期交房违约金。因之前嘉年华公司已向付慧支付逾期交房违约金至2013年5月31日，现付慧要求嘉年华公司支付2013年6月1日至2014年6月23日期间的逾期交房违约金，符合法律规定，应予支持。原审判决嘉年华公司支付付慧2013年6月1日至2014年6月23日期间的逾期交房违约金114442.88元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人嘉年华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2589元，由上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐镜圆代理审判员 迟金铜代理审判员 高仁青二〇一五年六月三十日书 记 员 王莉莉书 记 员 李珊珊