（2015）烟民一终字第634号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-11-03
案件名称
刁庆梅与龙口市华霖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙口市华霖房地产开发有限公司,刁庆梅
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第634号上诉人（原审被告）：龙口市华霖房地产开发有限公司。住所地：龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴国华，董事长。委托代理人：李长庆，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：刁庆梅。上诉人龙口市华霖房地产开发有限公司（以下简称华霖公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华霖公司的委托代理人李长庆，被上诉人刁庆梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年7月11日刁庆梅与华霖公司签订商品房预售合同，刁庆梅购买华霖公司开发建设的九里现代城17幢1单元11层1-1102号房屋一套，建筑面积94.29m2，价款为420000元。合同第六条“付款方式及期限”约定：“首付130000元人民币，买受人于签订本合同前支付给出卖人，余款290000元人民币采用银行按揭方式支付给出卖人。”第八条“交付条件及期限”约定：“⒈该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。⒉出卖人应当在2014年5月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第7条规定：“对于商品房预售合同第八条的相关事宜补充如下：商品房预售合同中第八条、第十一条中涉及的《山东省建设工程竣工验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等手续均由政府行政部门负责办理，非出卖人自身可控，现经双方协商，上述两文件不作为房屋交付的条件，房屋交付时，出卖人也不是必须向买受人出示上述两证件，买受人所购房屋经勘查、设计、施工、监理四个单位及出卖方共同验收合格，即视为已具备交付条件，商品房符合验收合格条件并交付的，出卖人不承担延期交房的违约责任。”2013年6月23日刁庆梅交付首付款130000元，2013年7月30日山东龙口农村商业银行股份有限公司将剩余290000元转账支付给华霖公司，自2013年9月至2015年1月刁庆梅每月偿还银行贷款本息。截止目前，华霖公司未组织对涉案商品房进行竣工验收，涉案房屋未能交付。2014年8月29日刁庆梅通过邮政特快专递向华霖公司寄送解除合同通知书一份，通知华霖公司，因华霖公司逾期交房超过90日，根据双方合同相关条款约定，解除双方签订的商品房预售合同。该通知华霖公司于2014年8月31日签收。2014年12月16日刁庆梅向法院起诉，主张华霖公司至今未能交付房屋，已经构成违约，请求解除刁庆梅与华霖公司签订的商品房预售合同，华霖公司返还刁庆梅购房款420000元及利息（首付款130000元从2013年6月23日起至判决生效之日止、银行贷款290000元从2013年7月30日至判决生效之日止，均按银行同期贷款利率计算利息）。华霖公司辩称：华霖公司未按合同约定交房是事实，理由是配套工程没有完善，另外政府与开发商之间有些手续不完备，造成了延期交房，华霖公司不同意解除合同，华霖公司同意到交房之日给刁庆梅一定经济损失补偿，直至交房之日再承担一个月的违约金。2015年1月26日刁庆梅贷款银行山东龙口农村商业银行股份有限公司出具声明一份，声明不参加本案诉讼。原审法院依据当事人陈述、商品房预售合同、银行贷款合同、收款收据、通知书等证据认定上述事实。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。刁庆梅与华霖公司在商品房预售合同第九条中约定了合同解除的条件即华霖公司逾期交房超过90日，又根据合同第八条约定的交付时间及双方在补充协议中约定的交付条件，至2014年8月31日华霖公司已经逾期交房超过90日，解除合同的条件已经成就，刁庆梅有权解除合同。刁庆梅于2014年8月29日发出的解除合同通知书华霖公司于2014年8月31日签收，合同自2014年8月31日解除。刁庆梅请求依法解除双方签订的商品房预售合同的主张，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除系华霖公司违约造成，故刁庆梅请求华霖公司返还购房款420000元并赔偿上述款项利息损失，于法有据，依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案审理中，山东龙口农村商业银行股份有限公司已经声明不参加本案诉讼，本案只审理商品房预售合同纠纷。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，于2015年2月3日判决：一、刁庆梅与华霖公司2013年7月11日签订的商品房预售合同于2014年8月31日解除。二、华霖公司于判决生效后十日内付给刁庆梅购房款420000元及利息（130000元首付款自2013年6月23日起至判决确定的履行期限届满之日止，按银行同期贷款基准利率计算，290000元贷款按银行还贷明细计算）。三、驳回刁庆梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7700元，由华霖公司承担。宣判后，上诉人华霖公司不服，向本院提起上诉称：在原审判决作出时，被上诉人尚未向银行还清用于购买涉案房屋的银行按揭贷款，上诉人返还被上诉人尚未向银行偿还的银行按揭贷款本金及利息实属不公。上诉人不同意解除双方签订的商品房买卖合同，如果解除双方签订的商品房买卖合同，上诉人同意返还被上诉人130000元首付款及被上诉人已向银行偿还的银行按揭贷款本金及利息，130000元首付款的利息应按商品房买卖合同的约定计付。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人刁庆梅答辩称：根据商品房买卖合同的约定，上诉人应当在2014年5月30日前向被上诉人交付房屋，上诉人逾期交房超过90日，被上诉人有权解除合同，上诉人至今未向被上诉人交付房屋，故被上诉人有权解除双方签订的商品房买卖合同。原审判决上诉人返还被上诉人的款项中不包括被上诉人尚未向银行偿还的银行按揭贷款本金及利息，上诉人应当按银行同期贷款利率向被上诉人支付130000万元首付款的利息。请求二审法院维护被上诉人的合法权益。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致，另补充以下事实：二审庭审中，被上诉人表示，被上诉人在本案中不要求上诉人返还被上诉人尚未向银行偿还的用于购买涉案房屋的银行按揭贷款本金及利息。本院当庭告知被上诉人，被上诉人对以后继续向银行偿还的用于购买涉案房屋的银行按揭贷款本金及利息可以另案主张权利。截至2015年6月26日，被上诉人已向银行偿还的用于购买涉案房屋的银行按揭贷款本金及利息共计50055.75元。上述事实，有当事人陈述及银行卡历史交易明细在卷佐证。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同订立后，被上诉人已按照约定向上诉人支付了房屋价款，上诉人亦应按照约定向被上诉人交付房屋，但上诉人至今未向被上诉人交付房屋，至2014年8月28日已超过合同约定的交房期限90日，符合合同约定的被上诉人可以解除合同的条件。被上诉人于2014年8月29日通知上诉人解除合同，该通知于2014年8月31日到达上诉人。因此，原审判决上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同于2014年8月31日解除，符合法律规定，本院予以确认。上诉人不同意解除合同，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被上诉人要求上诉人返还130000万首付款并按银行同期贷款利率支付从2013年6月23日付款日起至判决生效之日止的利息、返还截止2015年6月26日已向银行偿还的用于购买涉案房屋的银行按揭贷款本金及利息50055.75元，理由正当，应予支持。合同约定的在被上诉人解除合同后上诉人所应负担的违约金计算标准不足以弥补被上诉人所受实际损失，上诉人主张其应按合同约定对被上诉人承担责任，本院不予支持。被上诉人在二审中表示，其在本案中不要求上诉人返还尚未向银行偿还的用于购买涉案房屋的银行按揭贷款本金及利息，符合法律规定，本院予以准许，原审判决应据此予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持龙口市人民法院（2015）龙民三初字第1号民事判决第一、三项。二、变更龙口市人民法院（2015）龙民三初字第1号民事判决第二项为：上诉人龙口市华霖房地产开发有限公司于本判决生效后10日返还被上诉人刁庆梅130000元并支付自2013年6月23日起至本判决生效之日止按银行同期贷款基准利率计算的利息；上诉人龙口市华霖房地产开发有限公司于本判决生效后10日返还被上诉人刁庆梅50055.75元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7700元，由上诉人龙口市华霖房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王守远审判员 衣振国审判员 姜松诚二〇一五年六月三十日书记员 车丽翠 关注公众号“”