（2015）河新民初字第0458号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-09-01
案件名称
大连万达物业管理有限公司淮安分公司与周志龙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连万达物业管理有限公司淮安分公司,周志龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九条，第一百六十二条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书(2015)河新民初字第0458号原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市清河区翔宇中路169号。法定代表人曲德君，该公司总经理。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被告周志龙。委托代理人王晓君。原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告周志龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员王琍琍独任审判，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵燕、被告周志龙的委托代理人王晓君到庭参加诉讼。现已审理终结。原告万达物业诉称，2012年2月10日我公司与被告周志龙签订了物业服务协议，按合同约定，被告周志龙应履行缴纳物业费的义务，其仅支付2012年2月11日至2013年12月31日的物业服务费，未支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费1616元，及由此产生的违约金295元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告周志龙却不予理睬。现请求依法判令：被告周志龙支付欠缴的物业费1616元、违约金295元，合计1911元；并承担本案诉讼费用。被告周志龙辩称，我不交物业费的原因是我楼上住户将客厅改成卫生间，造成我家房屋漏水，我多次向原告反映要求解决，原告推脱责任，没有解决问题，我要求原告必须让楼上住户把房屋恢复原样；原告承诺公寓是酒店式管理，可我衣服衣架放在门口被偷，拖把桶放门口不见，却在地下室的保洁工具间找到；，至今仍没兑现；暖气至今未开通，原告管理严重不到位。经审理查明，淮安万达广场公寓系淮安万达广场投资有限公司开发建设，被告周志龙为淮安万达广场公寓1号楼2610室业主，房屋建筑面积74.8平方米。原告万达物业与被告周志龙于2012年2月10日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告周志龙所有的淮安万达广场公寓提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓物业：人民币1.8元/平方米/月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方（业主）违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方（万达物业）支付违约金”。被告周志龙已交纳2012年2月11日至2013年12月31日的物业服务费。2014年12月31日起，原告万达物业退出淮安万达公寓的物管服务。以上事实，有前期物业服务协议、商品房买卖合同、发票、收据、催缴函张贴照片、物业费计费明细表、照片以及原、被告陈述为证，经审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告周志龙与原告万达物业签订的《前期物业服务协议》，明确双方权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。原告万达物业为被告周志龙所有的公寓提供了物业服务，其所提供的物业服务不可能绝对完美，没有任何瑕疵，但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益。被告周志龙辩称其楼上住户将客厅改成卫生间造成其房屋漏水，多次向原告反映，原告推脱责任，没有解决问题，因原告万达物业未能举证证明其对被告周志龙的楼上住户的私自改造进行制止或通知相关部门，本院酌定被告周志龙的物业服务费按60%计收，故被告周志龙应交纳物业服务费970元。因原告提供的物业服务并非完美无瑕，故对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。被告周志龙辩称楼上住户将客厅改成卫生间造成其房屋漏水，要求楼上住户恢复房屋原样问题以及暖气未开通问题均不属本案理涉范围，被告周志龙可另案主张。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周志龙于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司物业服务费970元。二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告周志龙负担。本判决是终审判决。审判员 王琍琍二〇一五年六月三十日书记员 王未来附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 百度搜索“”