（2015）宜中民四终字第76号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-11-01
案件名称
上诉人袁发兴、万载县宏达房地产开发有限公司与被上诉人郭蓉房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宜中民四终字第76号上诉人（原审被告）：袁发兴，男。委托代理人：王洪安，江西四强律师事务所律师。委托代理人：汤水根，江西四强律师事务所律师。上诉人（原审被告）：万载县宏达房地产开发有限公司，住所地江西省宜春市万载县康乐大道468号。法定代表人：晏磊，该公司总经理。委托代理人：邹晓明，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭蓉，女。委托代理人：刘剑伟，江西康乐律师事务所律师。上诉人袁发兴、万载县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达房产公司）因与被上诉人郭蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院（2014）万民二初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员黄泰文参加的合议庭，书记员李星宇担任记录，于2015年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人袁发兴及委托代理人王洪安、汤水根，上诉人宏达房产公司委托代理人邹晓明，被上诉人郭蓉及委托代理人刘剑伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2005年11月12日，宏达房产公司与袁发兴签订了一份《商住楼合作开发合同》，合同约定：宏达房产公司将位于万载县康乐大道西三号街区B栋与袁发兴进行合作开发建设商住楼；双方共同投资，利益共享，共同决定商住楼销售价，宏达房产公司负责商住楼的销售及办理房地产的相关证件。合同期限为自合同生效之日起至房屋售完双方清结之日止。同日，宏达房产公司又与袁发兴签订了一份《补充协议》，约定袁发兴可以先收售房款，但必须及时上缴宏达房产公司，统一由公司开票办证。2007年6月20日，袁发兴收取郭蓉30万元，并出具收据，收据上注明：“交来购店面预付款，说明：①预订康乐大道西三号街区B栋从北至南第壹拾壹号、壹拾贰号、壹拾叁号店面共叁间，单价3380元／㎡；②预订从北至南11至16号店面上层贰楼店面，单价1380元／㎡，购店在交付结算时优惠壹万元整”。2008年8月20日，袁发兴又收取了郭蓉10万元，收据上写明：“交来预购康乐大道西3号店面款”。2008年6月26日宏达房产公司发出《公告》，第3条内容为：“合作开发商只能与购房客户解释房屋价格、质量、办证等相关程序，不得与客户签订所谓的定金合同或购房合同。以前所签订的合同并交了定金或房款的必须在公告发布之日起一周之内将所交定金及房款移交给宏达房产公司或自己负责退回客户，同时由购房户再与宏达房产公司签订定金合同或购房合同，在一周内不来办理的，原签订合同无效，宏达房产公司概不承担任何责任”。第4条：“购房及购店铺的客户要在康乐大道购房、购店铺，必须到宏达房产公司的销售部办理相关手续。并盖有宏达房产公司合同章的才有效”。2009年11月18日，袁发兴向原审法院提起诉讼，要求判令袁发兴与郭蓉关于买卖万载县康乐大道西3号街区B栋店面的约定不成立，退回郭蓉预付款40万元。原审法院于2010年11月25日作出（2009）潭民初字第39号民事调解书，内容是：一、袁发兴将康乐大道西3号B栋一层从北至南第11号、12号、13号店面三间以每平方米4080元，第二层从北至南第11号至第16号店面六间以每平方米1800元卖给郭蓉（面积以房管部门测量为准，办证税费另行协商）；二、袁发兴与郭蓉于2010年12月10日签订购房合同。该调解书生效后，郭蓉于2011年4月15日向原审法院申请执行，因袁发兴开发的房屋尚未竣工原审法院裁定中止执行。2012年9月26日，原审法院对该案启动再审程序。并于2013年4月15日作出（2012）万民再字第2号民事判决，判决：一、撤销（2009）潭民初字第39号民事调解书；二、袁发兴、万载县宏达房地产开发有限公司返还郭蓉已付预付款40万元；三、袁发兴、万载县宏达房地产开发有限公司赔偿郭蓉损失（即房屋差价）1607253.1元{9000×210.91×（1-13%）×100%－（3380×210.91＋4000×412.78×（1-25%）×100%-（1380×412.78）］}；四、郭蓉支付未付房款882512.2元的利息给袁发兴、万载县宏达房地产开发有限公司（从2007年6月20日至判决指定的履行期限按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、以上（二）（三）（四）项在判决生效后一个月内支付。原审法院再审判决后，袁发兴、宏达房产公司、郭蓉均提出上诉，二审法院审理后作出判决：一、维持万载县人民法院（2012）万民再字第2号民事判决书的第一项。即：撤销（2009）潭民初字第39号民事调解书；二、撤销万载县人民法院（2012）万民再字第2号民事判决书第二、三、四、五项；三、袁发兴于判决生效后十日内返还郭蓉预付购房款40万元。另查明：2010年4月袁发兴与宏达房产公司合作开发的万载县康乐大道西3号街区B栋工程动工建造，2011年9月22日该工程取得商品房预售许可证。后康乐大道西3号街区B栋一层店铺编号变更为康乐大道518#、520#、522#、524#、526#、528#，店面面积75.84㎡、储藏间面积135.07㎡，总面积为210.91㎡。康乐大道西3号街区B栋二层店铺编号变更为康乐大道516#、518#、520#、522#、524#、526#、528#，店面面积277.71㎡，储藏间面积135.07㎡，总面积为412.78㎡。2012年12月13日。再审期间，经原审法院委托万载县价格认证中心评估，鉴定结果为：康乐大道西3号街区B栋518#、520#、522#、524#、526#、528#一层店铺，评估价=9000×215.21×（1-13%）×100%=1685094.3元；康乐大道西3号街区B栋二层店铺516#、518#、520#、522#、524#、526#、528#，评估价=4000×418.34×（1-25%）×100%=1255020元；总价格为人民币2940100元（评估基准日为2012年12月7日）。原审法院认为：1、对诉讼时效问题。2009年11月18日，袁发兴向法院提起诉讼，要求判令袁发兴与郭蓉关于买卖万载县康乐大道西3号街区B栋店面的约定不成立，退回郭蓉预付款40万元。法院于2010年11月25日作出（2009）潭民初字第39号民事调解书，内容是：一、袁发兴将康乐大道西3号B栋一层从北至南第11号、12号、13号店面三间以每平方米4080元，第二层从北至南第11号至第16号店面六间以每平方米1800元卖给郭蓉（面积以房管部门测量为准，办证税费另行协商）；二、袁发兴与郭蓉于2010年12月10日签订购房合同。此时，郭蓉并不知晓调该解协议无效，在该案此后的执行过程中，因该院提起审判监督程序并作出判决，继而双方上诉至宜春市中级人民法院后，直至二审判决发生法律效力，此时郭蓉才明确知晓合同无效，诉讼时效期间应从此时开始起算。因此，至本案郭蓉起诉时，并未超出法律规定的诉讼时效期间。2、袁发兴出具给郭蓉购房收据的时间为2007年6月20日，而该商住楼取得商品房预售许可证时间为2011年9月22日，该收据注明的内容也是商品房预订。郭蓉向袁发兴预订店面，袁发兴收取预订款40万元，对该店面的买卖达成一致意见，是双方真实意思表示，该商品房预订合同成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，袁发兴出具给郭蓉的收据上写明了双方的姓名、商品房的基本状况、预订店面的位置、间数、单价等，符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且袁发兴按约收取了郭蓉40万元购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，故本案应认定为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案袁发兴于2009年11月向法院提起诉讼，2011年9月22日该商住楼才取得商品房预售许可证明，根据该条规定，本案应认定房屋买卖合同无效。3、因合同无效，当事人应当按照过错承担缔约过失责任，并赔偿由此造成的经济损失。关于责任承担，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项中出卖人“故意隐瞒”应当是指出卖人故意向买受人提供取得预售许可证的虚假事实，或者在买受人询问时，故意隐瞒未取得预售许可证的事实。袁发兴在签订房屋预售合同中并未载明已取得房屋预售许可证及相应证号，这种行为是一种默示行为，但不属于故意隐瞒的情况，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，而应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定来作出判断。袁发兴作为房地产开发商，明知自己未取得商品房预售许可证，却与郭蓉签订商品房预售合同，并且在宏达房产公司于2008年6月26日发布公告后，其仍然于2008年8月20日又收取了郭蓉10万元购房款，有明显的过错，因此其对造成合同无效负有主要责任。郭蓉作为合同的相对方，在订立该预售合同时，对袁发兴方是否已取得房屋预售许可证也负有一定的注意义务，并且在宏达房产公司于2008年6月26日发布公告后，其仍然于2008年8月20日又支付了10万元购房款给袁发兴，因此对造成合同无效也有一定的责任。故郭蓉要求袁发兴赔偿其因房屋买卖合同无效造成的房屋差价损失的请求，该院予以部分支持，对其他诉讼请求，该院不予支持。4、关于宏达房产公司是否应承担责任的问题。宏达房产公司与袁发兴合作开发房地产，并在双方的补充协议中约定可由袁发兴收受购房款，应视为其同意袁发兴与购房户签订预约合同售房，故作为合作方所售房产的共同所有人，宏达房产公司应对袁发兴在与购房人签订购房合同过程中应负的民事责任承担连带责任。宏达房产公司与袁发兴之间在履行合作开发合同过程中的纠纷，双方可另外主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、袁发兴赔偿郭蓉损失（即房屋差价的百分之七十）1125077.17元{（9000×210.91×（1-13%）×100%－3380×210.91］×70%＋（4000×412.78×（1-25%）×100%-（1380×412.78）］×70%}，此款限本判决生效后30日内付清；二、万载县宏达房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任；三、驳回郭蓉的其他诉讼请求。案件受理费24258元，由郭蓉负担11752元，由袁发兴、万载县宏达房地产开发有限公司负担12506元。上诉人袁发兴对以上判决不服，向本院提出上诉，其理由如下：一、一审判决存在事实错误。1、被上诉人预付购房款30万元是由卢松生转入被上诉人名下，另10万元由被上诉人的借款转为预付购房款。另外卢松生、被上诉人还按照2分的利息借给上诉人60万元，当上诉人建房需要资金时，卢松生、被上诉人又将60万元资金抽走。而上诉人多次通知被上诉人签订购房合同，被上诉人都以各种理由说不想购房，如果被上诉人是真心要买房，被上诉人和卢松生的60万元借款需要收回？实际被上诉人和卢松生只想在上诉人处赚取高息收入。为此，上诉人只好于2009年11月9日起诉被上诉人退回40万元预付购房款。这也就是被上诉人的过错造成的本案纠纷的起因；2、一审被上诉人举证，测算出上诉人与被上诉人约定的购房面积建成总额为130万元左右，被上诉人只付40万元，说明上诉人垫付了90万元。被上诉人没有付清全部房款，上诉人也没有故意隐瞒的过错，而一审判决130万元的成本房价，涨价后的差价为1635274.1元。被上诉人40万元的房款，取得差价1125077.17元，那上诉人90万元的房款分得差价又是多少？上诉人出具给被上诉人的二张收据只写了三间和六间，并没有房屋面积，不能只凭被上诉人说多少面积就是多少面积。二、被上诉人应防止损失扩大。2009年11月18日，上诉人向一审法院株潭法庭起诉，经调解被上诉人应该10天内与上诉人签订购房合同。被上诉人不签合同就应另找买主，不应等房屋升值给上诉人造成损失，一审判决即使计算损失也应该在起诉之日计算店面的升值损失，而不是用2012年12月7日的基准价来计算店面升值额，扩大损失部分应由被上诉人承担。三、一审判决仅凭二张预付款收据认定上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，系事实认定错误。上诉人开具的二张预付款收据，只注明被上诉人预付店面的间数、单价两项内容，并没有签订房屋买卖合同。未签订合同的主要原因是客观上不具备签订正式合同的条件，当时该楼盘尚未动工，未获得预售许可证，对此被上诉人也是明知的；二张收据没有对面积、交付时间、验收标准等合同主要内容予以约定，内容过于简单，不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不具有可操作性，被上诉人仅凭二张预付款收据证明不了购房合同已经签订这一事实。上诉人认为双方签订的仅仅是预约合同，由于一方当事人的事由导致本约不能成立的，如果约定了定金条款的，适用定金罚则，没有约定定金的，则由过错方赔偿对方信赖利益的损失。但信赖利益的赔偿，以一方存在恶意和完全过错为条件，本案显然不符合上述条件。四、一审判决认定店铺的面积、双方的过错程度等方面存在错误。1、将不属于双方预约的店铺也计入了面积计算，并判决上诉人赔偿，显失公平、公正；2、认定上诉人承担合同无效的主要责任，有违客观事实。五、一审判决上诉人按可得利益原则赔偿被上诉人，系适用法律错误。总之，一审判决在事实认定和法律适用上均存在严重错误，为此，请求二审撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉人宏达房产公司对以上判决亦不服，向本院提出上诉，其认为宏达房产公司对被上诉人的购房损失没有过错，依法不应承担连带责任。理由为：1、宏达房产公司与袁发兴的合作开发合同明确袁发兴不能收取购房款，补充协议虽然约定可以收取购房款，但也必须及时交宏达房产公司。袁发兴收取被上诉人的购房款后，并未告知、也未上交宏达房产公司，宏达房产公司对袁发兴私自收取被上诉人的购房款没有过错；2、宏达房产公司于2008年6月26日已经发出《公告》，明确告知购房户必须到宏达房产公司销售部办理相关购房手续，所交定金和购房款一周内交宏达房产公司，并与宏达房产公司签订购房合同；3、被上诉人在宏达房产公司《公告》之后，仍继续向袁发兴交纳购房款。故本案过错责任在上诉人袁发兴与被上诉人郭蓉，一审判决宏达房产公司承担连带责任没有事实和法律依据，请求二审改判上诉人宏达房产公司不承担责任。被上诉人郭蓉答辩称：一、关于本案争议店面面积问题。1、虽然上诉人袁发兴开具的收据中没有注明购房面积，但在上诉人袁发兴收取被上诉人30万元购房款之前，建房图纸就已经设计好，设计图中有面积，在此后双方的调解书中也确定了上诉人袁发兴向被上诉人交付九间店面；2、被上诉人主张的是房管部门出具的包含了公摊面积的店面面积，商品房买卖也都是含有公摊面积，一审判决依据房管部门出具的不含公摊面积的店面面积判决赔偿款，这与查清的事实不符。二、关于上诉人袁发兴出具的2份收据是否可以认定为商品房预订合同的问题。1、宜春市中级人民法院（2013）宜中民再上字第5号民事判决已经确认商品房预订合同成立；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和建设部《商品房销售管理办法》第16条的规定，2张收据写明了双方的姓名、商品房的基本情况、预订店面的位置、间数、单价等，应该认定商品房预订合同成立。三、关于未能按调解书约定签订正式《商品房买卖合同》的责任问题。经一审法庭调解，被上诉人同意加价继续履行合同，但上诉人袁发兴还是不配合签订正式合同，也未能按承诺取得房屋预售许可证，才导致调解书无法执行。四、关于被上诉人交付的40万元购房款是否应该获得112万余元赔偿款问题。1、从上诉人袁发兴主动提起诉讼来看，上诉人袁发兴根本没有履行购房合同的打算，其诉讼的目的就是为了店面升值的利益。根据合同法第一百一十三条的规定，一方不履行合同义务给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益；2、上诉人袁发兴按交纳购房款与总购房款的比例分享店面升值的差价的观点是错误的。其一、被上诉人在2007年就支付了购房款，几年来房价上涨了数倍，被上诉人要购买同地段的店面将付出更高的价钱；其二、上诉人袁发兴与被上诉人也没有支付房款的时间约定；其三、法律上也没有按交款比例与开发商分享房价上涨差价的规定；3、被上诉人对房地产销售方面的有关规定并不了解，调查开发商有无房屋预售许可证也不是购房人的法定义务，一审认定被上诉人存在过错并判决承担30%的责任没有事实和法律依据。五、关于本案是否应对开发商实行惩罚性赔偿问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证而售房的，买受人有权请求解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。向购房人说明有无预售许可证是开发商的法定义务，本案上诉人袁发兴故意隐瞒了未取得预售许可证的事实，而一审认定袁发兴这种行为是一种默示行为，而未判决惩罚性赔偿是明显错误的。六、关于上诉人宏达房产公司是否应当承担连带责任问题。宏达房产公司作为联合开发人和房屋合同所有人，在未办理预售许可证的情况下仍授权上诉人袁发兴对外销售房屋、收取房款，其过错责任明显，应该依法承担连带赔偿责任。故认为本案事实清楚，两上诉人的上诉请求均无法律依据，请求二审驳回两上诉人的上诉请求。本院经审理查明，一审查明的事实属实，二审予以确认。上诉人袁发兴二审提供了二份证据，一是2013年11月28日万载县城市房地产开发经营管理办公室的《证明》；二是2014年10月9日登记的产权人为袁发兴的7份《房产证》。以上证据用以证明涉案房屋面积一层为37.92㎡，二层为96.48㎡。被上诉人郭蓉认为以上证据超过了举证期限，不予质证。本院认为，上诉人提供的《证明》属于对原审的补充证据，《房产证》形成于原审开庭审理之后，应属于新的证据，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。为此，二审补充如下事实：一、2013年11月28日万载县城市房地产开发经营管理办公室出具证明，证明编号为518#、520#、522#、524#、526#、528#店铺一层每间面积12.64㎡，储藏室面积135.07㎡；二层每间面积16.08㎡，储藏室面积135.07㎡。该份证据与袁发兴在一审提供的2012年12月2日万载县城市房地产开发经营管理办公室出具的《证明》，在涉案房屋面积上一致；二、2014年10月9日，袁发兴将编号为518#、520#、522#、524#、526#、528#店铺及其各店铺的附1号店铺分别登记在自己名下，并办理了房屋产权证。每间店铺的面积为12.62㎡，每间附1号店铺的面积为16.06㎡；另有附44号、45号柴棚间，面积分别为134.9㎡和132.15㎡。另外，本院（2013）宜中民再上字第5号民事判决生效后，袁发兴已经返还郭蓉预付购房款40万元。本院认为，本案争议的焦点：一是本案双方之间房屋买卖合同关系是否成立；二是涉及本案的具体损失及责任问题；三是宏达房产公司是否应该承担连带责任。一、关于双方房屋买卖合同关系问题。首先，从袁发兴开具给郭蓉的收据内容看，已经明确购房人的姓名、商品房的地址、购买的房号、面积、单价等房屋基本状况，两张收据的款项均注明为店面预付款，收据的内容具备了建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。其次，从宏达房产公司的《公告》和袁发兴与郭蓉签订的调解协议看，无论是宏达房产公司还是袁发兴均对郭蓉的商品房买卖关系是认可的，只是当时宏达房产公司和袁发兴并没有取得商品房预售许可证，补签商品房买卖合同还不具备条件。第三，本院（2013）宜中民再上字第5号民事判决已经确认，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和建设部《商品房销售管理办法》第十六条的规定，双方的商品房买卖合同关系成立。因此，综上理由应该认定双方的商品房买卖合同关系成立。上诉人袁发兴有关本案收据不能认定双方签订了房屋买卖合同的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。二、关于涉及本案的具体损失及责任问题。首先，由于袁发兴的原因，郭蓉商品房买卖合同的目的不能实现，并错过了与第三人另订合同的机会，而近几年来商品房的市场价格却在不断上涨，袁发兴的行为给郭蓉造成的房屋差价的经济损失是客观存在的。一审法院依据司法鉴定计算的房屋差价损失，根据袁发兴的过错责任大小，判决其承担70%的责任公平合理。其次，即便按照袁发兴主张的本案属于预约合同关系，由于宏达房产公司和袁发兴未取得商品房预售许可证的原因，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同和双方的房屋买卖关系无效。从导致房屋买卖关系无效的原因看，作为房地产共同开发人的袁发兴，应当知道商品房买卖的相关法律、法规和其作为售房者应尽的义务，并能够预见到未取得商品房预售许可证买卖房屋的法律后果，其违反诚实信用原则，缔约过失责任明显，其承担缔约过失责任的损害赔偿责任也是依法有据的。因商品房预售无效而造成的实际损失，属于缔约过失责任的信赖利益损害赔偿范围，而信赖利益的损失包括直接损失和间接损失，郭蓉因信赖合同有效成立而放弃的获利机会损失，即丧失与第三人签订合同机会所蒙受的损失，即属于信赖利益的损失。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，袁发兴应该承担损害赔偿责任，一审判决其承担主要赔偿责任也是恰当和公平的。因此，无论是无效合同还是缔约过失的处理原则，袁发兴均应承担损害赔偿责任，一审按照房屋差价损失判决袁发兴承担损害赔偿责任公正合法。至于房屋面积，依据的也是袁发兴提供的万载县房地产管理部门出具的证明，这与其二审提供的房产管理部门的证明，面积上也是一致的。房产证上的面积只是房屋竣工之后实际丈量的面积，并不是当初在房产管理部门备案的面积，一审以房产管理部门备案的面积计算损失符合法律规定。三、关于宏达房产公司是否应该承担连带责任问题。宏达房产公司作为房地产开发企业更应该清楚和遵守我国房地产开发的有关法律、法规，其与没有房地产开发资质的个人合作开发房地产项目，特别是疏于管理，同意袁发兴个人收取购房款，对本案房屋买卖无效和纠纷的发生存在明显的过错，一审判决其承担连带责任，符合法律规定。综上，上诉人袁发兴和宏达房产公司的上诉，没有事实和法律依据，其上诉理由本院不予采纳。一审判决主要事实清楚，适用法律和处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14926元，由上诉人袁发兴、万载县宏达房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 刚审 判 员 黄若凡代理审判员 黄泰文二〇一五年六月三十日书 记 员 李星宇