（2015）沈中民二终字第01652号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人孙德海与被上诉人辽宁恒泰��业发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙德海,辽宁恒泰物业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第01652号上诉人（原审被告）：孙德海，男，1981年10月22日出生，汉族。住址：沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：辽宁恒泰物业发展有限公司。住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：孟庆魁，总经理。委托代理人：张立茹，女，1962年2月5日出生，汉族，系该公司工作人员。委托代理人：朱宁，男，1978年9月12日生，汉族，系该公司工作人员。上诉人孙德海因与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司（以下简称恒泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳���于洪区人民法院（2015）于民二初字第01719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员那卓担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭公开开庭审理了此案。上诉人孙德海，被上诉人恒泰物业公司的委托代理人朱宁、张立茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告按合同约定进行了物业服务工作，被告所居住的房屋建筑面积为96.45平方米，但被告却拖欠2012年1月1日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令被告给付拖欠的物业费2218元、滞纳金4857元及本案诉讼费用。被告辩称，欠费时间、数额属实，不交物业费是有原因的，2012年1月31日开始物业没有与业主委员会签定合同，我家墙体和窗户长毛、漏风，窗户物业曾给维修两次，之后再也没有给维修，我认为维修应该是物业服务范围，如果不在维修范围，窗户开始也不能给我修，物业服务不到位，公共绿地变成菜园，楼道清扫不及时，垃圾成堆。原审法院审理查明：原告恒泰物业公司是具有合法经营资格的物业管理企业，与被告孙德海签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米，商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米，电梯费：按年计算，144年／张。但原告实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。被告孙德海系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为96.45平方米。另查，被告拖欠原告从2012年1月1日至2013年12月31日的物业费2218元，2012年6月5日至2012年7月5日的物业费已扣除。再查，2012年3月3日，原告张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”2014年7月31日，于洪区陵西街道七彩阳光社区出具一份证明，内容为：辽宁恒泰物业发展有限公司2010年8月至2013年12月31日期间为恒泰骏景小区提供物业服务，期间，从2012年6月18日至2012年7月4日辽宁恒泰物业发展有限公司未对恒泰骏景小区提供物业服务。在庭审中，原告明确表示同意放弃2012年6月5日至2012年7月5日的物业费。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录及前期物业管理服务协议、通告在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照��定全面履行自己的义务。本案被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。另外，关于原告的服务期限问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由原告继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定原告为该园区提供物业服务至2013年12月31日。关于被告提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。原审法院判决如下：一、被告孙德海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2012年1月1日至2013年12月31日的物业费2218元��二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，孙德海不服，向本院提出上诉，以被上诉人恒泰物业公司没有证据证明提供合法服务、无权主张物业费、且其没有享受到物业服务、不同意支付物业费等为由，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人恒泰物业公司的诉讼请求。被上诉人恒泰物业公司答辩称：同意原审判决，请求维持。经本院审理查明：原审法院审理查明的事实属实。本院认为，关于上诉人孙德海提出的被上诉人恒泰物业公司没有证据证明提供合法服务、无权主张物业费的问题。被上诉人依据前期物业管理服务协议，为上诉人所在的园区提供了物业服务，根据该园区所属社区及街道办事处张贴通告的内容，并结合社区出具的证明，能够认定被上诉人为该园区提供物业服务期限至2013年12月31日，故被上诉人有权主张截至2013年12月31日的物业费。关于上诉人孙德海主张其没有享受到物业服务、不同意支付物业费的问题。上诉人未能提供证据证明其未享受到物业服务，作为业主其实际接受了被上诉人提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持，原审法院判决并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙德海负担。本判决为终审判决。审 判 长 那 卓审 判 员 周海鹏代理审判员 史舒畅二〇一五年六月三十日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。