（2015）浙金民终字第812号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-09-09
案件名称
李美松与李小战农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李美松,李小战
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第812号上诉人（原审原告）李美松。委托代理人章福阳。委托代理人朱向阳。被上诉人（原审被告）李小战。委托代理人黄树飞。上诉人李美松为与被上诉人李小战农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告李美松起诉称：2000年10月28日，原告将坐落于歌山镇象塘夏楼村象塘的座北朝南三间二层房屋（以下简称涉案房屋），以21000元出让给被告，并约定由被告负责去办理好一切房屋买卖相关的手续，并承担一切费用，包括交纳税金和变更登记宅基地的使用权。2012年3月18日，被告又以无住房为由，向东阳市国土资源局审批取得面积108平方米三间宅基地并建成房屋，导致被告违法拥有二处住宅。2014年11月27日，歌山镇人民政府作出了歌信访答字（2014）43号信访事项答复意见书，认定“李小战和李美松的房屋买卖行为，但未办理过户手续，因此该房屋还应属于李美松所有”并告知房屋买卖纠纷应向法院提出诉讼解决。故房屋买卖后，被告理应遵守承诺，按照法律规定，办理完成过户手续，但被告为了以后再审批宅基地，故意不去办理房屋过户，和故意不去申办变更登记宅基地使用权及又以无房为由，并审批三间108平方米宅基地后建房，因此构成违法，同时导致房屋买卖合同不能履行，故被告应承担违约责任。请求判决被告归还原告的三间房屋，在交还前必须保持现状，不得拆除，不得改变，不得损坏房屋及装饰及一切所属构造，如果损坏、拆除的，应承担赔偿损失；原告归还被告卖房款21000元。原审被告李小战答辩称：农村集体房屋买卖经过村书记、村长签字见证，不违反法律规定，应属合法有效。本案已超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：被告系农村居民，现与原告系同一集体组织成员。1992年8月25日，原告取得了东集建（1992）字第0398号集体土地建设用地使用证（现仍由原告持有），其中该证中包含了涉案房屋的建筑占地（面积100.26平方米）和原告的其他一处住宅的建筑占地（面积28.58平方米）。2000年11月4日，由徐美龙执笔、村干部为见证人，书写杜卖契一份（出卖人和买入人处仅加盖了各自印章），约定将原告所有的（东至李希良户）涉案房屋以45000元出让给被告，由原告提供办证所需的一切证件、资料及私章，转让所需费用由被告自负，同日原告收取45000元卖房款。2000年11月6日，被告以涉案房屋21000元为合同价金额缴纳了315元房屋买卖契税，并居住和管业至今。2012年4月11日，被告经村公示报批了占地108平方米的三间宅基地并建成了房屋。原审法院审理认为：被告李小战购买了李美松审批取得建筑占地100.26平方米的房屋，在支付相应对价后居住并管业至今的事实，有原、被告提供的证据及其陈述，事实清楚，证据确实充分，足以认定。综合分析《杜卖契》形成的前因后果，应确认该《杜卖契》系原、被告双方的一致真实意思表示。原告以被告为了以后再审批宅基地，故意不去办理房屋过户，和故意不去申办变更登记宅基地使用权及又以无房为由，并审批三间108平方米宅基地后建房，导致房屋买卖合同不能履行的理由不成立，不予支持。其理由如下：一、原、被告系同一集体组织成员，双方之间签订的涉案房屋的《杜卖契》并不违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效。二、被告已履行了合同的主要义务，即支付相应价款和交纳相应契税和占有使用涉案房屋。其次，若办理土地使用权变更手续仍需原告将集体土地建设用地使用证进行分割。再则，被告怠于行使过户手续并不造成原告的损失。三、被告违法拥有二处住宅，其后一行为并非必然导致前一民事行为的无效，且被告后一行为是否违法属另一法律关系调整范畴，依法应由土地管理部门作出相应处罚。综上，原告要求判令被告归还原告的三间房屋、原告归还被告卖房款21000元的诉讼请求，不符合本案事实及相关法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条之规定，判决：驳回原告李美松的诉讼请求。案件受理费326元，减半收取163元，由原告李美松承担。宣判后，原审原告李美松不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订《杜买契》时并非同一集体组织成员，双方签订的《杜买契》违法无效；二、即使合同有效，由于双方没有办理房屋过户登记且因政策原因已经无法过户，被上诉人没有履行合同的主要义务，导致合同目的无法实现，上诉人有权解除合同；三、被上诉人另有宅基地是导致本案合同无法履行或无效，被上诉人后获批宅基地的行为直接导致合同不能履行。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人李小战答辩称：一、上诉人与被上诉人的房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方义务均已履行；二、本案的房屋转让买卖是本集体经济组织成员之间的房屋买卖，合法有效，应受法律保护，由于村镇规划及房价上涨，导致上诉人十五年后反悔；三、由于上诉人拿回集体土地建设用地使用证，导致本案所涉房屋未能办理过户登记，上诉人另有宅基地的行为并不导致原房屋买卖合同无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人李美松提供下列证据：证据1、2015年2月10日东阳市歌山镇象塘夏楼村民委员会出具的证明1份，证明被上诉人一审提供的村委会证明是无效的，是通过不正当手段获得的，属于不知情盖章。证据2、2015年5月5日东阳市歌山镇象塘夏楼村民委员会出具并由东阳市歌山镇人民政府确认的证明及村民委员会出具的（打印）证明，共同证明上诉人和被上诉人在2004年之前并不属于同一个村集体，双方签订的《杜卖契》属于无效的。李小战质证认为：对证据1的真实性有异议，这份证明不是事实，是因为上诉人去村里闹，村里才给上诉人开的，李美松2000年有房屋3处共8间是事实。对证据2只是说两个村合并，没有说明上诉人与被上诉人不属于同一个村。本院认为，证据1形成于一审期间但未向一审法院提供，被上诉人对其真实性有异议，尚不足以推翻原证明，证明内容与本案无关联性，故本院对证据效力不予认定；证据2可证实上诉人与被上诉人所在村于2004年合并的事实，但不能达到上诉人的举证目的。被上诉人李小战提供下列证据：证据1、农村私人建房用地申请表1份，证明李美松作为户主申请审批宅基地；证据2、收款凭证1份，证明李美松的妻子因宅基地缴纳罚款；证据3、土地登记收件单1份，证明涉案房屋二间是审批过的，另外一间是罚款过的；证据4、东阳市歌山镇象塘夏楼村民委员会和东阳市歌山镇人民政府出具的证明各1份，证明上诉人与被上诉人都属于象塘夏楼村经济合作社成员。李美松质证认为：对证据1-3真实性无异议，对证明目的不认可，三份证据可以反证本案所涉宅基地属于上诉人李美松户所有。对证据4的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，这份证据恰恰证明了上诉人与被上诉人在2004年之前分属于两个不同的集体经济组织，2004年以后才合并为同一个村集体经济组织。本院认证认为：证据1-3李美松对真实性均无异议，本院予以认定，证明涉案房屋在买卖前归李美松所有；证据4可证明上诉人与被上诉人所在村于2004年合并。经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为：一、李美松一审起诉请求解除合同，在一审庭审中明确表示房屋买卖合同有效，一审判决后上诉却要求本院支持原审诉讼请求，于法无据。上诉理由中要求确认涉案房屋买卖合同无效明显超出原审诉讼请求和上诉请求；李小战系农村居民，现与李美松为同一集体组织成员，无论其之前是否为同一集体组织成员，涉案房屋买卖合同均未违反相关法律禁止性规定，不能因此认定合同无效。二、双方签订房屋买卖合同后，实际交付了房屋并一直由李小战使用管理，李小战已经按照合同约定支付了全部购房款项，合同已经实际开始履行且主要合同目的已经实现。房屋买卖合同中并未约定房屋过户时间，合同是否履行完毕并不影响合同效力，也不能因此认定合同目的无法实现；李美松认为因现行政策导致房屋暂无法过户，据此认为合同目的无法实现并要求解除合同，与查明事实不符，本院不予采纳。三、李小战现另有一处宅基地，但该处宅基地系房屋买卖合同成立后另行审批取得，该审批手续是否合法应由相关行政部门进行处理。法律并未禁止村民拥有超过一处宅基地，故上诉人拥有另一处宅基地并不影响房屋买卖合同效力，也不能据此解除涉案房屋买卖合同。综上，李美松的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由上诉人李美松负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 良 飞审 判 员 王孜力哈代理审判员 盛 伟二〇一五年六月三十日代书 记员 吕 倩 茜 搜索“”