（2015）武侯民初字第2736号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-11-19
案件名称
原告杨岭瑛英诉被告曾强军、第三人李和平房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第2736号原告杨岭瑛英，女，藏族，1986年5月19日出生，住成都市青羊区商业街**号*号楼*号。委托代理人马屈，四川君合律师事务所律师。被告曾强军，男，汉族，1978年10月14日出生，住四川省遂宁市安居区莲花乡双福寺村2社*号。第三人李和平，男，汉族，1952年11月3日出生，住成都市锦江区冻青树街**号*栋*单元*号。原告杨岭瑛英诉被告曾强军、第三人李和平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，本案依法由代理审判员杨奕适用简易程序，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告杨岭瑛英的委托代理人马屈、被告曾强军及第三人李和平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨岭瑛英诉称，2013年11月22日，原告委托第三人李和平与被告签订《房屋租赁合同》，建立租赁合同关系。合同约定，原告将位于成都市武侯区丽都路631号1层房屋出租给被告，租金每月2万元，一年一付，被告应于每年开始前10日向原告支付一年租金，共计24万元，即被告应当于2015年1月1日前10日内向原告支付2015年一年的租金24万元。但被告没有按照合同的约定向原告支付2015年的租金，2015年3月16日，原告委托四川君合律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告于收到该函之日起五个工作日内向原告支付2015年全年租金24万元。被告于2015年3月17日收到律师函，但被告拒不向原告履行支付租金的义务。庭审前阅卷时，原告发现被告与第三人在原告不知情的情况下，签订了补充协议对原合同进行变更。补充协议约定，租赁期限从2014年1月22日起至2022年1月21日变更为2014年4月22日至2022年4月21日，房屋租金变更为每年18万元，租金支付时间变更为每年4月22前，装修期从2个月变更为5个月。该补充协议未得到原告追认，给原告造成巨大损失，系无效合同，第三人李和平没有尽到善良受托人的义务。故原告诉至法院，请求人民法院判令：1.解除原被告于2013年11月22日签订的《房屋租赁合同》；2.确认第三人与被告与2014年6月15日签订的《房屋租赁补充协议》无效；3.被告立即搬离武侯区丽都路631号1层房屋，并返还给原告；4.被告向原告支付租金8万元（以每月2万元计算，暂计自2015年1月22日至2015年4月21日，直至房屋返还时止）；5被告向原告支付违约金20000元；6.第三人对上述债务承担连带责任；7.被告承担本案诉讼费。被告曾强军辩称，被告是根据公证书的内容执行租赁合同的，告知过原告交付租金的时间未到，以及补充协议的事宜，之前都是按时按约缴纳房屋租金，因原告起诉才没有缴纳租金，故只是暂缓交付租金。第三人李和平辩称，第三人代理原告处理房屋租赁事宜，将该房屋出租给被告使用。第一年房租已清，第二年时，被告曾强军多次向第三人提出因周边环境影响及装修出现问题，耽误装修期，希望延长装修时间并适当减少一些租金。2014年5月底或6月初，第三人通过电话将情况告知了原告母亲，原告母亲告知由第三人全权代表酌情处理。故第三人才和被告在2014年6月补签了一个补充协议，该协议并非擅自签订。经审理查明，2013年8月12日，原告出具《委托书》，确认位于成都市武侯区丽都路631号1层房屋为其单独所有，并委托李和平作为代理人，办理如下事宜：一、出租上述房屋，签订租赁合同，收取房屋租金；二、与上述房屋的物业服务（管理）企业签订物业服务合同、支付物业服务（管理）费用，参加业主大会，行使业主权利。受托人李和平在代理权限范围内所签署的文件及提供的材料原告均予以承认，为此发生的费用均由原告承担。委托期限至2018年8月11日止。2013年11月22日，李和平作为原告（甲方）代理人与被告曾强军（乙方）就武侯区丽都路631号1层房屋签订了《房屋租赁合同》，租期自2014年1月22日起至2022年1月21日止，月租金20000元，租金一年一付，于每年开始前10天以转账方式付给原告指定的代理人李和平收取。合同第六条约定：“……2、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法经营权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。……3、乙方必须按时交纳房租”合同第八条约定：“甲乙双方如有下列违约行为，双方均可以单方面提前终止合同：1、本合同有效期内，除法律规定及本合同另有约定外如甲方单方面终止合同，应承担违约责任，并于一个月内退还保证金及乙方，同时向乙方支付与本协议下一个月租金同等金额的违约金。以及装修损失由甲方承担，通过甲乙双方认可的装修评估机构认定价值赔偿给乙方。……甲乙双方在协议期内，均不得违反本合同约定下的条款，如违约任何一方均按本协议按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金以及其他经济损失，如遇特殊原因，双方自行协商解决。”合同第十一条约定：“本合同未尽事宜，由甲、乙双方可根据国家有关法律、法规的规定，共同协商作出补充协议，补充协议为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。”合同第十五条约定：“该房屋所有权人为杨岭瑛英，此房屋委托李和平对该房进行租赁以及收取租金，在承租期内业主杨岭瑛英否认该租房协议，由此给乙方造成的损失由李和平承担所有责任。代理人李和平已取得房屋所有权人杨岭瑛英的委托授权并经公证，由代理人李和平签订合同、代收取房租。”合同备注中约定：“1、合同签订之日起为期60天不计租金，如有特殊情况，甲乙双方协商解决；2、租金年度支付一次，以银行转账记录为准；3、合同首年为11个月租金，之后租金为12个月。”该合同有被告曾强军、第三人李和平以及中介方刘莉签字，并盖有成都华美房地产有限公司美联物业的印章。2014年6月15日，第三人李和平作为原告代理人与被告曾强军签订《房屋租赁补充协议》。约定对双方于2013年11月22日签订的《房屋租赁协议》，补充如下：1、租期变更为2014年4月22日起至2022年4月21日止；2、房屋租金变更为每年180000元，按年度支付，由被告于每年4月22日向原告支付，自2015年4月22日起按该补充协议约定的支付时间执行，原租赁合同装修期由两个月变更为五个月。2014年8月25日，原告发表《声明书》，表示自愿撤销就管理武侯区丽都路631号1层房屋对受托人李和平的授权。同日，原告出具《委托书》，表示将位于成都市武侯区丽都路631号1层房屋委托马屈代为办理如下事宜：一、出租上述房屋，签订租赁合同，收取房屋租金；二、与上述房屋的物业服务（管理）企业签订物业服务合同、支付物业服务（管理）费用，参加业主大会，行使业主权利。委托期限至2019年8月24日至。2015年3月16日，原告向被告邮寄《律师函》，通知被告自收到该函之日起5个工作日内，向原告指定的账户支付2015年全年房屋租金24万元。被告在庭审中确认收到该函件。上述事实有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、四份《公证书》等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，第三人李和平代理原告杨岭瑛英与被告曾强军签订的《房屋租赁合同》，各方当事人对其效力和内容均无异议，故原被告之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。双方争议焦点在于：第三人李和平作为原告的代理人与被告于2014年6月15日签订的《房屋租赁补充协议》是否有效。本院认为，首先，第三人代为签订补充协议的时间在原告撤销委托之前，故第三人在签订补充协议时是有代理权限的。其次，根据原告的委托书内容，第三人的授权范围为“出租房屋，签订租赁合同，收取房屋租金”，同时依据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条的约定，对该合同未尽事宜，双方可作出补充协议，且补充协议为租赁合同的一部分，与租赁合同有同等法律效力。可见签订租赁补充协议等同于签订租赁合同，第三人代为签订租赁补充协议的行为并未超出代理权限，即使没有经过原告追认，原告作为被代理人仍应承担相应责任。第三，根据《合同法》规定，若双方协商一致，可以变更合同内容。被告与第三人经协商签订该补充协议，虽该协议将免租期延长了三个月，且降低了租金，但该延期和降租的幅度在合理范围内，符合目前租赁市场价格波动的状况，本院认为，被告与第三人签订租赁补充协议并不构成原告主张的恶意串通，损害原告利益的行为。综上，本院认为，第三人代原告与被告签订的《房屋租赁补充协议》应属于有效合同。基于《房屋租赁补充协议》的有效，涉案房屋租金的支付时间自2015年起应按每年4月22日执行，故原租赁合同约定的支付时间自然失效。原告仍按原合同约定的支付时间向被告发出租金催收函，但被告当时尚不存在拖延支付租金的行为，故原告基于此要求解除租赁合同和腾退房屋，并支付违约金的主张不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。因补充协议对租金标准予以了调整，故原告要求被告依照原租赁合同约定的租金标准支付租金的要求也不符合合同约定和法律规定，被告应按补充协议的约定按时足额向原告支付租金。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨岭瑛英的诉讼请求。案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由原告杨岭瑛英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 杨 奕二〇一五年六月三十日书 记 员 周小燕 微信公众号“”