（2015）济民四终字第391号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-10
案件名称
柴洪芳与济南市长清中学租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柴洪芳,济南市长清中学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第391号上诉人（原审被告）柴洪芳，女，1974年1月29日出生，汉族，济南市长清区长中百货商店业主，户籍地济南市，现住济南市长清中学院内长中百货商店。委托代理人李栋，山东灵岩律师事务所律师。委托代理人孙凡新（系柴洪芳之夫），男，1973年2月24日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市长清中学院内长中百货商店。被上诉人（原审原告）济南市长清中学，住所地济南市。法定代表人周希勤，校长。委托代理人周旭光，山东天齐律师事务所律师。上诉人柴洪芳因与被上诉人济南市长清中学（以下简称长清中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2015）长民初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2008年1月1日，长清中学与柴洪芳之夫张凡新签订《校内商场经营承包合同》一份，约定长清中学将位于学校餐厅北侧东部，东至餐厅东侧，西至东数第二个窗户东侧，南邻餐厅，向北至大理石铺道南侧经营场所租赁给柴洪芳经营使用，合同第四条约定：“因学校规划建设需要，经营场所拆除，甲乙双方协商解决拆除事宜后，当月自行终止合同，费用具实结算，过期不拆除，将追究法律责任和经济责任。”合同签订后，柴洪芳实际租用原经营场所至2009年8月，因长清中学建设需要，经双方口头协商，拆除了原租赁经营场所，并安排柴洪芳继续使用位于学校宿舍楼中间的房屋一处，柴洪芳在此开设商店，并注册个体工商户字号为“济南市长清区长中百货商店”，柴洪芳实际使用该房屋至今，期间未缴纳租赁费用，双方亦未就租赁费约定提供证据。2014年11月11日，长清中学向柴洪芳邮寄《解除济南市长清区长中百货商店房屋租赁使用的通知》，内容为“业主柴洪芳通知：近期，根据学校内部管理的要求，你租赁的用于开办商店的房屋，需要拆除。现特向你通知：请你于接到该通知之日起十五日内，清理好你所有的一切物品搬出学校。如到期拒不搬离，校方将寻求法律途径依法解决。特此通知济南市长清中学2014年11月11日。邮寄EMS单号为108611980011，柴洪芳认可收到该通知。柴洪芳主张长清中学曾要求与其夫张凡新就现使用房屋签订《校内商店经营承包合同》，并提交合同文本一份，未由双方签字或盖章，长清中学对此不予认可。柴洪芳提交与长清中学校长周希勤的对话录音一份，内容为柴洪芳要求周希勤就现租赁房屋签订书面合同，并提及“租赁合同延续五年”等内容，录音中周希勤表示现虽为法定代表人，但已不再主持学校工作，仅可为其协调租赁事项。柴洪芳主张长清中学因未对原拆除房屋进行补偿，承诺将现房屋免费租赁给其五年，长清中学对此不予认可。解除合同通知发送后，柴洪芳拒绝搬离，为此长清中学诉至法院，双方形成诉讼。原审法院认为，长清中学提交了授权山东天齐律师事务所律师周旭光、齐民参加本案诉讼的授权委托书，并加盖单位公章，可以证实单位委托代理人的情况。山东天齐律师事务所律师也向原审法院出具出庭函，符合民事案件律师代理案件的要求，长清中学代理人接受授权是否经过长清中学法定代表人周希勤个人允许，属于长清中学内部管理制度。如存在采取伪造、骗取等手段，违背单位意志、冒用单位名义无权代理、越权代理，所造成的法律后果由实施上述行为者承担。长清中学与柴洪芳之夫张凡新签订第一份租赁合同后，因原租赁房屋拆除，双方经口头协商，重新确认了租赁标的物，柴洪芳注册个体工商户字号为“济南市长清区长中百货商店”并使用新租赁房屋经营至今，因此柴洪芳为新的租赁合同承租人。柴洪芳诉讼中提交2014年1月1日新的租赁合同文本一份，并主张由长清中学起草，要求柴洪芳之夫张凡新签订时遭拒，但该书面合同未由双方签字盖章，长清中学亦不予认可，无法证实新的书面租赁合同成立。根据法律规定，租赁合同在6个月以上的，应采用书面形式，当事人未采用书面形式的，应视为不定期租赁合同，当事人对租期约定不明或未约定租期的，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限前通知承租人。双方就现使用租赁房屋形成新的租赁合同关系，该租赁合同关系与2008年的租赁合同关系存在时间先后和一定的因果关系，但原合同已由双方协议终止，且未签订新的书面合同，无法证实现租赁合同期限为5年的事实，因此仍应视为不定期合同。长清中学已经在合理期限之前函告柴洪芳，要求解除合同，符合合同解除条件，对于长清中学要求解除与柴洪芳之间就长中商店房屋租赁合同关系的诉讼请求，予以支持。根据法律规定，合同解除后，柴洪芳应腾房并向长清中学返还房屋。此外，现合同并非原合同的转化和延续，系两个独立的租赁合同关系，柴洪芳主张原合同拆除房屋补偿事项，可提供证据向长清中学另行主张。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除长清中学与柴洪芳之间就位于长清中学校内现由柴洪芳使用的“长中商店”房屋的租赁合同关系；二、柴洪芳于判决之日起二十日内，将位于长清中学院内，“长中商店”所占用房屋腾空，并向长清中学交回。案件受理费100元，由柴洪芳负担。上诉人柴洪芳不服原审判决上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。自双方于2008年1月1日签订《校内商场经营承包合同》后，上诉人按照约定投资建设了彩板房并开始经营。2009年暑假，被上诉人扩建餐厅需要占用上诉人经营的商店，被上诉人安排将上诉人的商店搬至现在的经营场所，即学校宿舍楼之间的一处房屋。在上诉人搬离前，被上诉人就与上诉人口头约定了合同到期后延长五年的期限，也就是现在的经营场所承包期限至2017年1月1日。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。一审期间，上诉人曾提交了被上诉人法定代表人周希勤校长的一段录音，周校长在该录音中非常明确的讲明双方有延长五年承包期限的口头之约，被上诉人与上诉人之间的租赁合同关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源还在于被上诉人为弥补拆除上诉人经营场所主动弥补上诉人的损失造成的，一审法院在判决书中也认可这一事实，但认定证据时却以周校长因病不能主持工作且被上诉人不予认可为由对其证明予以否定，明显是故意偏袒被上诉人。一审判决违反法定程序，导致实体判决不公。被上诉人的法定代表人周希勤都不知道本案诉讼这件事，在上诉人提供的录音中也有明确记载，但一审法院却以代理人的授权是否经过法定代表人允许是被上诉人内部管理制度问题，从而允许代理人继续参加庭审，违反了民事诉讼法第四十八条的规定。请求撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人长清中学答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。上诉人柴洪芳在二审期间提供了一份2015年3月10日落款为周希勤签字的情况说明，以此证实双方当事人约定合同租赁期限至2017年1月1日。被上诉人长清中学对该情况说明的真实性不予认可，认为公民个人出具证明的应当依法出庭。长清中学陈述称，其校长周希勤因病长期在家休养，由该校一名副校长主持工作。上述事实有情况说明及调查笔录为证。本院认为，上诉人柴洪芳提交的证据并不足以证实其关于因长清中学拆除了原租赁房屋而将其现租赁的房屋延长五年的租赁期限作为对其弥补的主张，长清中学对此亦不予认可，柴洪芳的该项主张不能成立。长清中学提供的授权委托书中加盖有长清中学的公章，柴洪芳对该公章的真实性未提异议，且根据柴洪芳提交的与周希勤的录音及长清中学的陈述，能够认定该校的法定代表人周希勤已不再负责该校工作，故其是否知晓本案并不影响诉讼的进行。双方当事人并未就新的经营地点签订租赁合同，双方之间应为不定期租赁关系，依法可随时解除合同。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人柴洪芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵举强代理审判员 马立营代理审判员 曹 强二〇一五年六月三十日书 记 员 吴秀婷 来源：