（2015）普民四（民）初字第814号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-03-01
案件名称
陶银喜与王友波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶银喜,王友波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四（民）初字第814号原告（反诉被告）陶银喜，男，1957年4月4日出生，汉族，住所上海市。委托代理人闫亚峰，上海申蕴和律师事务所律师。被告（反诉原告）王友波，男，1954年10月4日出生，汉族，住所上海市。委托代理人杨文斌，上海市海燕律师事务所律师。原告陶银喜与被告王友波、反诉原告王友波与反诉被告陶银喜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陶银喜及其委托代理人闫亚峰，被告（反诉原告）王友波及其委托代理人杨文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶银喜诉称，原被告于2006年5月18日签订房屋租赁协议，约定被告将位于上海市普陀一村XXX号XXX室朝北房间出租给原告作为理发店店面使用，付三押一，每季当月一日支付租金，租赁期限自2006年6月1日起至2009年5月30日止。合同到期后，原告继续承租该房屋，被告表示同意，但双方未再续签租赁合同，原告出于对被告的信任，于2014年4月10日开始对系争房屋进行装修，装修完毕后，被告却于同年9月1日采取停电措施，强行解除与原告之间的租赁关系，原被告沟通未果，现要求被告返还原告押金人民币2200元（以下币种均为人民币），赔偿装修损失55000元及2014年9月经营损失15000元。被告王友波辩称，原被告之间签订的租赁合同于2009年5月30日到期，之后双方没有续签合同，所以原被告之间存在不定期的租赁关系。原告的装修并未征得被告同意，被告对此不应承担任何责任。由于没有租赁合同的存在，原告的租金支付至2014年8月30日止，故2014年9月不存在租赁的事实，原告的经营损失与被告无关。同意返还原告支付的押金2200元，但是原告欠被告2014年9月的房屋使用费2200元，要求两笔款项进行抵扣。反诉原告王友波反诉称，反诉原被告签订的租赁合同于2009年5月30日届满，之后双方没有续签合同，但反诉被告仍继续使用系争房屋。2014年4月中旬，反诉原告发现反诉被告未经反诉原告同意对系争房屋进行装修，双方产生矛盾，反诉原告要求反诉被告停止装修，反诉被告口头承诺不需要反诉原告对装修承担任何赔偿，并表示愿意出具书面承诺，虽反诉被告于2014年5月30日支付了下一季度的使用费，但未出具上述承诺书，反而将市政工程更换的安全空气开关拆卸、换上其他开关。反诉原告明确要求反诉被告于2014年8月30日搬离，反诉被告直至9月27日才将房屋返还，现要求反诉被告支付2014年9月房屋使用费2200元，垃圾处置费360元。反诉被告陶银喜辩称，反诉原告于2014年9月1日开始断电，导致反诉被告不能正常使用系争房屋，不同意支付使用费。垃圾处置费与反诉被告无关，反诉原告提供发票中的交款单位、时间与涉案事宜均不相符，不同意支付该费用。经审理查明，被告系上海市普陀一村XXX号XXX-XXX室房屋承租人。原被告于2006年签订房屋租赁协议，约定原告承租上述房屋的朝北间开办理发店，租赁期限自2006年6月1日起至2009年5月30日止，付三押一，首付2006年6月1日至9月30日期间租金6000元。实际履行中，被告按约交付房屋，原告开办理发店，合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面合同，但原告仍继续使用系争房屋。原被告确认截止至2014年8月31日止，原告不存在欠付使用费的情况，每月使用费金额为2200元，原告已支付保证金2200元。2014年9月1日，被告采取停电措施，9月27日，原告携可移动物品迁出系争房屋。2015年3月，原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、原被告确认租赁关系于2014年8月31日解除。被告称2014年11月已将系争房屋另行出租。2、原告提请证人戴某某到庭作证，证人称其是上海保宣装潢有限公司项目经理，2014年4月对上海市普雄路上的一个门面进行装修，做了吊顶、护墙板、家具（柜子）及隐蔽工程，证人带两、三个工人做了一个月，姓陶的房东分三次共支付证人装修费用55000元。原告对证人证言不表异议，被告表示不认识证人，对装修事宜也不知情，对证人所述的装修费用不认可，也不同意承担该装修费用。3、关于垃圾处置费，被告表示原告搬离后未将房屋恢复原状，被告另行出租前为将系争房屋恢复原状而发生了垃圾处置费，发票中的交款单位是系争房屋的地址，该笔费用发生在原告搬离后的任何时间都是合理的。反诉查明事实同本诉。本院认为，关于本诉，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，当事人均应恪守履行。租赁合同约定的租赁期限至2009年5月30日届满，之后承、出租双方虽未续签租赁合同，但原告继续使用系争房屋，被告亦未表异议，双方形成事实上的租赁关系，根据法律规定，当事人就有关合同内容中履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。审理中，原被告确认租赁关系于2014年8月31日解除，本院予以确认，原告要求被告返还保证金的主张，可获支持。由于原被告并未续签租赁合同，原告继续使用系争房屋应当预见租赁关系可能存在随时解除的风险，而其仍对房屋进行装修，原告主张的装修、经营损失，于法无据，本院难予支持。关于反诉，反诉原被告均确认反诉原告于2014年9月1日采取停电措施，直至反诉被告于同年9月27日携可移动物品迁出系争房屋时仍未恢复供电，虽反诉被告因停电原因于9月1日起停业，但其仍占用房屋而未及时返还反诉原告，对反诉原告要求反诉被告支付2014年9月使用费的请求，本院予以酌判。另，反诉被告搬离系争房屋时仅携可移动物品，并未将房屋恢复原状，反诉原告自行恢复原状而产生的垃圾处置费，应由反诉被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定，判决如下：一、被告王友波应于本判决生效之日起十日内返还原告陶银喜保证金人民币2200元；二、对原告陶银喜其余的诉讼请求，不予支持；三、反诉被告陶银喜应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王友波房屋使用费人民币1000元；四、反诉被告陶银喜应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王友波垃圾处置费人民币360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1600元（原告预付），减半收取，计人民币800元，原告负担人民币750元，被告负担人民币50元。本案反诉受理费人民币25元（反诉原告预付），由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 倪文青二〇一五年六月三十日书记员 吴 婷附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 来源：