（2015）柳民中初字第74号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-01-11
案件名称
原告王汝亮诉被告宋成辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
柳河县人民法院
所属地区
柳河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王汝亮,宋成辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第九十四条，第九十七条，第一百一十七条第一款
全文
吉林省柳河县人民法院民 事 判 决 书（2015）柳民中初字第74号原告：王汝亮，男，汉族，柳河县人，住柳河县柳河镇。委托代理人：姜宏，吉林秦英杰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宋成辉，男，汉族，柳河县人，住柳河县柳河镇。委托代理人：田玉珠（系被告宋成辉妻子），女，汉族，柳河县人，住柳河县柳河镇。代理权限为一般代理。原告王汝亮诉被告宋成辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日收到原告起诉状，当日决定立案受理，并依法组成合议庭，于同年3月13日、4月29日两次公开开庭审理本案。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月26日，原、被告签订《门市房租赁合同》，租赁期限一年，租金2万元，押金1000元，合同第9条明确约定，如遇城市规划，被告退还原告剩余房租。合同签订后，原告即开始营业，2014年8月26日，该门市被柳河县人民政府依法征收，原告即停业。但被告拒绝退还原告剩余租金。故起诉至法院。请求被告退还剩余租金13333元及押金1000元，并且承担本案诉讼费。被告宋成辉辩称：政府没有征收被告的房屋，原告的诉讼请求无事实依据，被告没有和拆迁办签订合同达成任何协议，《货币补偿协议》第五条明确约定本协议自三方签字之日起生效，被告作为乙方（被征收人）没有签字，此协议应视为无效协议。被告也没有要求原告退房，原告也从未找被告要求退房，原告租赁的房子其仍然在使用，被告不同意退款。原告关于1000元押金的诉讼请求应按门市房租赁合同第十一条、第十二条履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。本案双方当事人争议事实为：被告应否向原告返还房屋租金13333元及押金1000元。原告王汝亮为证明其主张，向法庭提供证据如下：1.《门市房租赁合同书》一份。证明房屋被征收之后的剩余房款被告应该返还给原告2.《货币补偿协议》复印件一份。证明原告已经不能正常经营，2014年8月26日给原告进行了拆迁补偿。3.柳政房征字（2014）1号《柳河县人民政府国有土地上房屋征收决定》复印件一份。证明原告租赁的房屋在柳河县人民政府的征收范围内。4.《柳河县原烟草公司地段旧城区改造房屋征收补偿安置方案》一份。证明原告与柳河县房屋征收经办中心签订的协议合法有效，是对正常经营的房屋给予相关补偿。被告宋成辉质证意见为：对证据1无异议。证据2《货币补偿协议》中第一条装潢款4.3万元应有被告一部分，因为室内设施中地下瓷砖、卷帘门、塑钢门、上水、下水、铁护栏等都是被告的，关于停产停业损失费，被告出租给原告的只有房屋的一楼，面积为46平方米，拆迁办却是按照整个房屋面积92.62平方米计算的补偿款，为原告非法得利，且该《货币补偿协议》第五条表述该协议应三方签字，作为被征收人乙方被告并未签字，故该协议为无效协议。对证据3、4的真实性无异议，但该两份证据是政府于2014年4月3日下发的，原告与被告签订的合同是2014年4月25日生效的。被告宋成辉为证明其主张，向法庭提供证据如下：1.《门市房租赁合同书》一份。证明如出现不可遇见的事件及城市规划，需要原建筑变动时，甲方即被告方不承担任何责任及造成的后果。2.2015年1月20日拍摄的照片3张。证明政府没有实行强拆，涉案房屋正在使用。3.2015年4月26日拍摄的照片1张。证明被告的房子还在，没有被征收，被告和政府未签订协议。4.2015年4月26日被告与原告的电话录音一份。证明被告的房屋原告仍然在使用，原告一直没有把房屋交还给被告。原告王汝亮质证意见为：对证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，但该房屋在柳河县政府决定征收之后已经断水、断电并且没有取暖设施，同时该房屋的左右门市房均已拆除，门前已经被围栏围住，无法从事正常的经营活动。对证据4的真实性无异议，但该录音只是证明卷帘门钥匙存放在原告处，由于该房屋几个月前已经断水、断电，钥匙根本没有用，打不开门，该卷帘门可以采取手动的方式打开，所以因为被告在之前没有向原告索要钥匙，故该钥匙始终存放在原告处，但这并不影响原告交付房屋，原告与征收经办中心签订补偿协议时已经交付了该房屋并解除了与被告的租赁关系。本院认为：原告提供的证据1、3、4与本案待证事实相关联，且证据来源合法，对本案具有证明力，本院予以确认。原告提供的证据2《货币补偿协议》，本院对其真实性予以确认，且对本案具有一定的证明力，但因该协议中的各项补偿费用并不涉及房屋租金补偿费，故本院只对该证据证明涉案房屋在征收区域内、原告与柳河县房屋征收经办中心约定2014年9月5日前搬迁腾空被征收房屋致使无法正常经营这一证明目的予以认可，本院对其他与本案无关联的证明目的不予评定。被告提供的证据1与本案待证事实相关联，且证据来源合法，对本案具有证明力，本院予以确认。对于被告提供的证据2、3、4本院对其真实性予以认可，但并不能证明被告关于涉案房屋原告仍在使用以及房屋并未被征收这一主张，故本院对该这三份证据的证明目的不予认可。根据原、被告当庭陈述和本院认定的证据，以下事实可以确认：2014年3月26日，原、被告之间签订《门市房租赁合同》一份，双方约定被告将其位于柳河镇中岗往东50米原联营商店门市房屋以20000元／年的价格出租给原告，房屋面积93平方米，租期为一年，自2014年4月25日至2015年4月25日。该租赁合同第九条约定：“如出现不可预见的事件及城市规划，需要原建筑变动时，甲方（被告）不承担任何责任及造成的后果，乙方（原告）协议后无任何条件将此房倒出归还甲方当日起算，甲方只退还乙方剩余房租款。”第十二条约定：“乙方交甲方押金1000元，待到期各种设施完好，甲方将押金全部退还乙方。”原告妻子以原告的名义在合同中签字并按手印，被告本人在合同书中签字并按手印。随即原告向被告交付20000元房租及1000元押金，被告向原告交付房屋。2014年5月5日，柳河县人民政府作出柳政房征字（2014）1号《柳河县人民政府国有土地上房屋征收决定》、《柳河县原烟草公司地段旧城区改造房屋征收补偿安置方案》，本案涉案房屋在拆迁区域内。2014年8月18日，柳河县人民政府向被告送达了柳征补字（2014）第1-40号《柳河县人民政府房屋征收补偿决定书》，该决定书中决定被征收人宋成辉搬迁期限为自收到房屋征收补偿决定书之日起15日内，即2014年9月3日前迁出房屋。后原告于2014年9月5日前迁出被征收房屋。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告于2014年3月26日签订的《门市房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力的情形即包括政府的征收行为。本案中，因柳河县人民政府的征收行为致使原、被告间的租赁合同无法继续履行，不能达到原告使用承租房屋的合同目的，故原告有权要求解除合同。鉴于本案原、被告无法对原告迁出承租房屋的确切时间达成一致意见且均未提交证据对该事实予以证明，本院酌定以《货币补偿协议》中确定的原告搬迁的最后期限，即2014年9月5日为原告迁出房屋时间，被告应返还原告2014年9月6日后的房租款，即20000元÷356天×（365天-134天）=12657.53元。对于原告要求被告返还房租12657.53元的诉讼请求本院予以支持，超出部分不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》?第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”对于原告要求被告返还押金1000元的诉讼请求，根据上述法律规定，被告对于原告未履行合同关于押金的规定具有举证责任，现因被告未提供证据证明原告迁出房屋时屋内设施有损坏，被告应承担不利后果，故本院对原告要求被告返还1000元押金的诉讼请求予以支持。综上，依照上述法律规定，判决如下：一、被告宋成辉于本判决生效后立即返还原告王汝亮房屋租金和押金共计人民币13657.53元；二、驳回原告王汝亮其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由原告王汝亮负担8元、由被告宋成辉负担150元。权利人申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长 韩春树代理审判员 张云坤人民陪审员 刘凤珍二〇一五年六月三十日书 记 员 白 雪 关注微信公众号“”