（2014）甬慈浒民初字第773号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-08-31

案件名称

俞建芳与徐建学房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

俞某某,徐某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

浙江省慈溪市人民法院民事判决书（2014）甬慈浒民初字第773号原告：俞某某。委托代理人：虞超勇。被告：徐某某。委托代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。委托代理人：车某某。原告俞某某诉被告徐某某房屋买卖合同纠纷一案，原告俞某某于2014年12月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法适用简易程序于2014年12月24日、2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告俞某某与被告徐某某及其委托代理人沈国辉到庭参加上述两次庭审。案件审理过程中，本院根据被告徐某某的申请，依法委托浙江千麦司法鉴定中心对原告俞某某提供的相关证据材料中被告徐某某签名的真实性进行了鉴定。因原、被告对案件事实争议较大，本案于2015年5月4日转为普通程序审理。2015年6月15日，本案再次公开开庭进行了审理。原告俞某某及其委托代理人虞超勇与被告徐某某的委托代理人沈国辉、车某某到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告俞某某起诉称：2009年9月30日，原、被告经协商一致，签订《拆迁安置房屋转让协议书》一份，被告同意将其位于慈溪市白沙路街道白彭安置区的一间拆迁安置房屋出售给原告，双方议定转让价格为45万元。当日，原告支付给被告购房款20万元。2010年9月15日、2013年3月24日，约定的第二期付款时间未到，但应被告要求，原告以借款形式支付给被告转让款7万元。至此，原告已经支付了27万元，付款都有凭证。现据原告了解，被告已到拆迁办签订分房协议，安置房位于白彭安置区兴隆苑20幢××号，但被告未通知原告正式办理成交手续，至酿成纠纷。现原告诉请：判令被告继续履行与原告签订的《拆迁安置房屋转让协议书》，并协助原告办理过户登记手续至原告名下。被告徐某某答辩称：原、被告签订的《拆迁安置房屋转让协议书》无效，理由是，拆迁房屋属被告父亲所有，被告父亲于2007年9月份去世，其遗产由被告及被告妻子继承，被告妻子于2013年3月份去世，其遗产由其父母、丈夫、儿子继承，现继承人不同意转让安置房屋，因此，没有得到相关权利人同意所签订的协议是无效的。协议的签订及转让款的支付均在原告及被告三爹徐某乙的操作下完成的，被告受到诱骗才签订了协议。被告没有收到转让款20万元，只收到7万元。本案鉴定程序违法、内容失真。综上，原、被告签订的《拆迁安置房屋转让协��书》无效，被告同意返还7万元。原告俞某某为证明其诉称的事实成立，向本院提供如下证据材料，被告徐某某质证以及本院认证如下：A1.《拆迁安置房屋转让协议书》一份，证明2009年9月30日，原、被告签订协议的事实。被告质证后认为，该份协议书被告在原告起诉后才知道，协议内容也不是被告所写。本院认为，虽然被告在质证时对该份协议书提出了异议，但在之后的审理过程中，被告又承认了协议上被告的名字是其本人所签，故本院对该份证据的真实性予以认定，关于该份协议的效力性问题，本院在下文中分析。A2.被告出具的20万元收条一份，证明签约当日原告已经支付给被告转让款20万元的事实。被告质证后认为，该份收条是被告的三爹徐某乙把被告叫到其家中，让被告在收条上签字的，被告未收到过这20万元。本院认为，被告承认该份收条上被告的名字是其本人所签，故本院对该份证据的真实性予以认定。至于20万元的具体交付问题本院在下文中阐述。A3.被告出具的5万元领款条一份及2万元借条一份，证明虽然约定的第二期付款时间未到，但应被告要求，原告同意先行支付部分转让款，2010年9月15日被告向原告领取转让款5万元，2013年3月24日被告又向原告借款2万元，原告同意将上述7万元转化为房屋转让款。被告质证后表示无异议，本院予以认定。A4.被告与徐某乙、徐某丙三方达成的款项分配协议一份，三方收款确认书一份，被告向徐某乙出具的5.5万元收条一份，徐某丙向徐某乙出具的7万元收条一份，被告向徐某乙出具的1万元收据一份，证明如下事实：2009年8月26日，被告与徐某乙、徐某丙达成协议一份，约定在拿到房屋转让款当日即从该款中优先提取13.5万元，按照被告3.5万元、徐某乙4万元、徐某丙6万元，三人的实际出资额分别分配给三人，剩余转让款的分配由徐某乙负责决定。原、被告签约次日即2009年10月1日，被告与徐某乙、徐某丙三人确认收到房屋转让款20万元，该款在该三人内部进行了分配，被告分得5.5万元，徐某乙分得7万元，徐某丙分得7万元，余款0.5万元作为拆迁费用支出。当日，被告向徐某乙出具收据一份，确认收到上述5.5万元，徐某丙也向徐某乙出具收据一份，确认收到上述7万元。2009年10月16日，徐某乙交付给被告拆迁补偿款1万元。被告质证后认为，这些东西被告见都没见过，上面被告的签名均不是被告本人所签。为此，被告向本院申请笔迹鉴定。本院依法委托浙江千麦司法鉴定中心对前述签有被告名字的相关证据材料中被告签名的真实性进行鉴定。经鉴定，鉴定机构出具了司法鉴定意见书，认为上述证据材料中被告的签名均系被告本人所签。经质证，��告对该鉴定结论无异议。被告表示有异议，认为在样本中的两个“徐某某”字样在样本复制件中无法找到，因此鉴定结论明显依据不足，要求重新鉴定。对此，浙江千麦司法鉴定中心出具了一份书面说明，该鉴定机构陈述，鉴定机构按照规定工作流程和相关司法鉴定规范开展鉴定工作，在比对签名样本采用上，选用法院采集的被告的实验签名样本三页中的其中两页，但在鉴定文书制作中因工作失误，未将选中的其中一页复制到样本复制件中，造成文书制作不够慎密。对该解释说明，原告表示无异议，被告表示有异议，认为鉴定机构虽然在被告提出异议后作了说明，但没有出具新的完整的鉴定报告。本院认为，鉴定机构在文书制作过程中确实存在工作失误，未将选中的其中一份签名样本复制到样本复制件中，致使被告对鉴定结论产生了怀疑。但鉴定机构事后已经作��了书面说明，对被告提出的“在样本中的两个‘徐某某’字样在样本复制件中无法找到”的疑问作出了解释说明。本院认为，鉴定机构的上述失误仅是文书制作过程中的失误，并不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条所列的各项情形，故本院对鉴定机构的鉴定结论予以认定，并据此对原告提供的该组证据的真实性予以认定。其中关于被告出具给徐某乙的一张1万元的收据，原告和徐某乙陈述的款项性质“拆迁赔偿款”与收据载明的款项性质“房屋拆迁转卖款”不一致，徐某乙陈述该1万元与原告无关，原告认可徐某乙的陈述，被告认为不存该份收据，也没有收到过该1万元。本院认为，该收据与本案的审理缺乏必要的关联性，若原、被告对此有争议，可另行理直。被告徐某某为反驳原告俞某某，向本院提供如下证据材料，原告俞某某质证以��本院认证如下：B1.原、被告通话的录音资料一份，证明被告没有收到原告的20万元。经播放，被告在通话中称原告将20万元交给了徐某乙，由徐某乙去分配，被告一分钱都没有拿到。原告称20万元已经交付，至于20万元怎么分，那是被告的事情。原告质证后对真实性无异议，但认为20万元已经交付。本院对该份证据的真实性予以认定，至于20万元的具体交付问题本院在下文中阐述。B2.被告妻子车某乙死亡注销证明一份，证明被告妻子于2013年5月7日死亡注销的事实。原告质证后对真实性无异议，本院予以认定。为查明案件事实，本院依法对徐某乙、徐某丙进行了调查，并作了笔录。徐某乙陈述：被拆迁的房屋原先是徐某乙叔叔徐某丁的，后房屋面临拆迁，于是被告与徐某乙、徐某丙共同出资13.5万元购买，其中被告出资3.5万元，徐某乙出资4万元，徐某丙出资6万元。13.5万元已经支付给徐某丁。后来房屋是以被告父亲的名义拆迁的，手续是委托徐某乙去办理的，授权委托书是2007年写的，上面被告父亲的名字是否其本人所签，徐某乙不清楚。但当初委托徐某乙去办理拆迁手续，被告也是同意的，被告这个人有时候也拎不太清的。后被告将拆迁安置房作价45万元卖给了原告，原告一共支付了27万元，其中一笔是20万元，由被告出具了收条。该20万元徐某乙分得7万元，被告分得5.5万元，徐某丙分得7万元，剩余0.5万元作为办理拆迁的各种支出已经用完，分钱的时候三人都签字的。被告与徐某乙、徐某丙三方达成的款项分配协议、三方收款确认书、被告向徐某乙出具的5.5万元收条以及1万元收据，上面被告的名字都是被告本人所签，这四张条子原先都由徐某乙保管，后来原、被告打官司，原告向徐某乙要这四张条子，徐某乙就交给了原告。其中的1万元是拆迁赔偿款，这1万元与原告无关的。被告妻子脑子不太灵光，经常要发病，发病的时候家里东西乱扔，乱骂人，正常的时候见面会打招呼，好像还去做过衣服拷边。至于卖房子的事情被告有没有跟其妻子说起过，这要去问被告了，但即使说了，被告妻子也拎不清的。现在原、被告签订了协议，房子应该要卖给原告。按照当初约定，其余的转让款徐某乙和徐某丙还可以分得的。但被告认为安置房应当由其继承，没有徐某乙和徐某丙的份额。如果被告有良心的话，应该再适当补偿徐某乙一些。被告现在这个样子，都是听了其岳母的话的缘故。徐某丙陈述：拆迁的房屋原先属于徐某丙的小爷爷徐某丁，但实际上是由被告父亲居住的。拆迁之前，被告与徐某乙、徐某丙共同出资13.5万元购入这间小屋，其中徐某丙出资6万元，徐某乙出资4万元，被告出资3.5万元，徐某乙将13.5万元交给了徐某丁。当时买进没有书面协议，买进之后也没有去办理过户手续。后来这间小屋被列入拆迁范围，因为一直由被告父亲居住，所以拆迁的时候就以被告父亲的名义拆迁了，对于这一点徐某丙是没有异议的。后来被告把安置房一间作价45万元转让给了原告，被告与徐某丙、徐某乙三方事先约定好，所得45万元由三人分得，具体金额由徐某乙做主，因为徐某乙是长辈。转让协议签订后，被告向原告领取了20万元，这20万元在三人之间进行了分配，徐某丙领取了7万元，徐某乙好像也是7万元，被告领取了多少不太清楚。后来听说被告又向原告去领款，一次是2万元，另一次是5万元。被告将安置房转让给原告，徐某丙没有意见，因为当初三人已经约定好转让款45万元由三人去分。被告与原告签订了转让合同，合同怎么约定就怎么办理。其余的25万元被��应该不会再分了。事情本来是徐某乙在牵头的，现在被告说安置房是被告的，没有徐某乙和徐某丙的份额，但徐某丙认为是有份额的。法院把安置房判给原告，徐某丙没有意见，但其余转让款25万元应该再分，如果被告到时候不分，徐某丙会去找被告理论，甚至起诉被告。经质证，原告对徐某乙、徐某丙的陈述无异议。被告表示有异议，认为款项分配协议、收款确认书、5.5万元收条以及1万元收据本身就是没有的，5.5万元和1万元被告也没有拿到过。卖房的事情被告妻子是不知情的，其大部分时候脑子是正常的，只是偶尔会定期发作一下，那也只是多讲话，思维基本是正常的，跟普通人是没有区别的。徐某乙陈述共同出资13.5万元向徐某丁购房，根本没有这个事情，房子在解放前徐某丁就转让给被告父亲了，帐也已经结清了。3.5万元被告确实是拿出来的，至于这个钱��何用途，被告是不知道的。对于授权委托书，徐某乙说其也不清楚被告父亲的名字是不是本人所签，徐某乙是代理人，怎么可能不知道呢，签名时怎么可能不在一起呢，唯一的解释就是被告父亲的名字不是其本人所签。授权委托书被告没有同意过。徐某丙陈述45万元约定由三人去分不是事实，徐某丙陈述20万元是被告拿过来的也不是事实。本院认为，关于是否存在三方共同出资向徐某丁购房的事实，徐某乙、徐某丙与被告的意见不一，关于授权委托书的真实性，被告亦提出了异议，本院认为，本案的审理重点是原、被告所签协议的效力性问题以及转让款的支取情况，至于是否存在三人共同出资向徐某丁购房，系该三人内部之间的另一种法律关系，与本案的审理缺乏关联性，该争议当事人可另行理直。授权委托书的真伪与审理本案也没有必然的关联性，当事人若有争��，亦可另行理直。关于款项分配协议、收款确认书、5.5万元收条以及1万元收据的真实性，已经司法鉴定认定。至于被告妻子生前的精神状况问题，本院将在下文中分析。为查明案件事实，本院依法向慈溪市拆迁事务所调取了如下证据材料：被告父亲徐龙宝的死亡证明、授权委托书、房屋权属证明单、拆迁户房地产权属认定表、统建房安置补偿协议各一份。原告质证后表示无异议。被告质证后认为，授权委托书是伪造的，对其他证据材料无异议。本院对原、被告无异议的证据材料予以认定，对授权委托书的认证意见已在上文中阐述，不再赘述。为查明案件事实，本院依法向慈溪市残联调取了被告妻子车某乙的残疾人证申请表、残疾评定表各一份，该组证据材料表明被告妻子生前被评定为精神分裂症二级，监护人是被告。原告质证后表示无异议。被告质证后认为被��妻子生前精神状况很好，没有去精神病医院诊治过，平时的工作生活也是正常的。本院对该组证据的真实性予以认定。经审理查明：因慈溪市东三环南延工程建设需要，被告父亲名下的位于慈溪市白沙路街道宏坚村的一间平房被列入拆迁范围。被告系独子，其父亲于2007年9月17日去世，其母亲早于其父亲去世，被告欲将可获得的拆迁安置房转让。2009年8月26日，被告与徐某乙、徐某丙三人达成一份款项分配协议，三人约定在拿到转让款当日即从该款中优先提取13.5万元，按照被告3.5万元、徐某乙4万元、徐某丙6万元三人的实际出资额分别分配给三人，且徐某乙对剩余款项的分配方式、时间及各人可分配数额具有决定权，被告与徐某丙不得提出异议。2009年9月27日，徐某乙作为代理人与慈溪市拆迁事务所签订了统建房安置补偿协议，协议载明可安置统建房一间三楼，��于白彭安置区。2009年9月30日，原、被告签订《拆迁安置房屋转让协议书》一份，约定被告将安置房一间三楼作价45万元转让给原告，待统一建成后，由原告进行房屋位置抽签，被告要在一星期内无条件地积极协助原告办理过户、房产证、土地证等证件，不能提出任何借口或费用补贴。签订协议书当天原告支付20万元，余款25万元在原告取得国有土地使用证等证件后1个工作日内支付。该协议一经签订，不管今后房屋转让价格涨跌，双方都不得违约。如被告违约，在归还定金的同时，应支付给原告违约金20万元，以弥补原告因此造成的损失。如原告违约，则被告损失可从定金中扣除。过户费等均由原告承担。协议并对其他事项作了约定。徐某乙亦在出让方处签名捺印，章永福作为鉴证人签名捺印。签约当日，原告支付了转让款20万元，被告向原告出具了一张20万元的收条。次日，上述20万元在被告、徐某乙、徐某丙三人之间进行了分配，三人并在一份确认收款的条子上签名，该条子载明：今将收到的房屋转卖预付款20万元分别按被告出资3.5万元另加2万元计5.5万元，徐某丙出资6万元另加1万元计7万元，徐某乙出资4万元另加3万元计7万元分配给此三人，余款0.5万元作为拆迁费用支出。同日，被告向徐某乙出具了一张5.5万元的收据，徐某丙向徐某乙出具了一张7万元的收据。2010年9月15日，被告在徐某乙的陪同下提前向原告领取房屋转让款5万元，并出具领款条一份。2013年3月24日，被告因经济困难向原告借款2万元，并出具借条一份。审理过程中，原告同意将上述款项转化为房屋转让款。后被告未按照协议约定由原告进行房屋位置抽签，而自行抽签确定了安置房的位置坐落，位于白彭安置区兴隆苑20幢××号。现原告诉至本院，要求被告继续履行协议。被告认为所签协议无效，同意返还7万元。案件立案后，被告曾致电原告并进行了录音，被告质问原告将20万元交给了徐某乙，由徐某乙去分配，被告一分钱都没拿到。原告反驳称20万元已经交付，至于20万元怎么分，那是被告的事情。另查明：被告妻子车某乙于2013年5月7日死亡注销，生前被评定为精神分裂症二级，被告系其监护人。本院认为，本案的争议焦点是原、被告签订的《拆迁安置房屋转让协议书》是否有效。原告认为该协议书合法有效。被告认为该协议书无效，理由是：被告受到诱骗才签订协议。被告父亲去世后，安置房屋作为遗产由被告及被告妻子继承。被告妻子生前思维正常，有工作，生活能够自理，能够照顾儿子，故签订转让协议应征得被告妻子同意，否则协议无效。被告妻子死亡后，其遗产由其丈夫、儿子、父母继承，现继承人均不同意转让房屋，故协议无效。本院认为，首先，根据合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，在损害国家利益的情况下合同无效。被告认为其受到诱骗才签订协议，对此原告予以否认，被告也未提供其受到诱骗的相关证据，故本院对被告的该辩称不予采信。退一步讲，即使被告受到欺诈签订协议，但也未有证明表明原、被告之间所签的转让协议损害了国家利益。故被告认为其收到诱骗所签订的合同是无效的，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。第二，被告转让房屋是否应征得被告妻子同意应看被告妻子有无缔约能力。被告认为其妻子生前思维正常，有工作，生活能够自理，能够照顾儿子，故转让房屋应征得其妻子同意。原告认为平时问被告妻子一些事情，被告妻子是搞不清的。本院认为，在原、被告对被告妻子生前的精神状况陈述不一，且被告无证��证明其妻子生前精神状况良好的情况下，被告妻子生前的精神状况应根据其残疾评定表确定，残疾评定表显示被告妻子生前被评定为精神残疾二级，根据《中国残联关于制发第二代〈中华人民共和国残疾人证〉的通知》（残联发（2008）10号）附件：《第二次全国残疾人抽样调查残疾标准精神残疾标准》中的规定，精神残疾二级是指WHO-DASⅡ值为106-115，适应重度障碍，生活大部分不能自理，基本不与人交往，能理解照顾者简单的指令，监护下能从事简单劳动，能表达自己的基本需求，偶尔被动参加社交活动，需要环境提供广泛支持，大部分生活仍需他人照料。从此标准看，精神残疾二级在行为能力上存在很大障碍。而签订房屋转让协议涉及多种法律和政策问题，应属于较为重大复杂的民事活动，患有精神残疾二级人员的精神状况显然难以与该行为相适应。故被告的该辩称缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，本院认为：原、被告签订的《拆迁安置房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已经按照协议约定履行了第一期付款义务，并且应被告的要求提前支付了第二期的部分款项，被告也应当按照协议约定在过户条件成就时协助原告办理过户手续。虽然被告未按照协议约定由原告进行房屋位置的抽签，而自行进行了抽签，确定了房屋的具体坐落，原告也认可该抽签结果，故过户条件已经具备。被告未按照协议约定的期限协助原告办理过户手续，构成违约。现原告诉至本院，要求被告继续履行协议，并协助原告办理过户手续，于法有据，本院予以支持。被告关于其受到诱骗才签订协议，并且所签协议无效的辩称，��乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩称其未收到过20万元，也未收到过其中分配的5.5万元。本院认为，被告在给原告的通话中讲到原告将20万元交给了徐某乙，由徐某乙去分配，结合被告出具20万元收条，被告与徐某乙、徐某丙三方达成的款项分配协议、三方收款确认的条子以及被告出具的5.5万元收条，徐某丙出具的7万元收条等一系列证据来看，原告已实际交付转让款20万元，且该款在被告、徐某乙、徐某丙三人内部进行了分配，其中被告分得5.5万元的事实清楚。原告已经按照协议约定履行了第一期付款义务，至于20万元在被告、徐某乙、徐某丙三人内部如何分配，系该三人内部之间的另一种法律关系，与原告无涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告徐某某继续履行与原告俞某��于2009年9月30日签订的《拆迁安置房屋转让协议书》，并于本判决生效之日起七日内协助原告俞某某办理位于慈溪市白沙路街道白彭安置区兴隆苑20幢××号房地产的过户手续。案件受理费8050元，由被告徐某某负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审　判　长　　胡枫君人民陪审员　　施剑阳代理审判员　　徐　升二〇一五年六月三十日代书　记员　　陈　瑜关注公众号“”