（2015）江新法会民初字第648号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-12-31
案件名称
雷炳权、雷仲豪与李燕清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市新会区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷炳权,雷仲豪,李燕清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法会民初字第648号原告雷炳权。原告雷仲豪。原告雷炳权、雷仲豪的共同诉讼代理人黄敏彦，是广东贯虹律师事务所律师。被告李燕清。原告雷炳权、雷仲豪诉被告李燕清（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法由审判员苏锦江适用简易程序于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告雷炳权、雷仲豪的诉讼代理人黄敏彦及被告李燕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：坐落于江门市新会区会城南隅路X9号-X的商铺原由林嘉里所有，其代理人陈锡贺代表林嘉里与被告签订一份《借用房屋铺协议书》，约定：被告租用林嘉里所有的坐落于江门市新会区会城南隅路X9号-X的商铺，被告每月支付租金2300元，2010年7月开始租金增加10%，2011年7月租金递增15%。后林嘉里将涉讼商铺转让给其儿子林振光，林振光再将商铺转让给原告，并于2015年3月17日办理了商铺登记手续，商铺现登记在原告名下。原告取得涉讼商铺的所有权后，自然继承了原产权人与被告之间租赁合同的权利义务，故原告于2015年5月4日发出书面通知向被告主张租金，要求其依约定的租金支付从2015年3月17日至2015年4月30的租金。根据《借用房屋铺协议书》，2010年7月开始租金应为2530元／月，从2011年7月开始租金应为2909.5元／月，则从2015年3月17日至2015年4月30日的租金应为4363.8元，但被告收到《催交租金通知书》后只按2530元／月的租金标准向原告支付了2015年3月17日至2015年4月30日的租金共计3795元（1265＋2530＝3795），对尚余下的568.8元租金不同意支付。被告的行为已构成违约，根据《合同法》第九十四条之规定，原告依法有权解除合同。陈锡贺代表林嘉里与被告签订的《借用房屋铺协议书》约定的租赁期限为2007年7月1日至2012年7月1日，目前，约定的租赁期限已经届满，2012年7月1日之后依法应为不定期租赁，原告有权随时要求解除合同。虽然《借用房屋铺协议书》中有“本合约续期至2017年7月底止，相关问题面议。2011年Aug.14.”的内容，但该文字内容并非于2011年8月书写形成，是陈锡贺与被告串通一气而在2011年8月以后才补写上去。因此改文字内容并非真实，该约定无效，原告有权依法解除合同。故起诉：1、判令解除江门市新会区会城南隅路X9号-X商铺的租赁合同；2、判决被告立即搬离江门市新会区会城南隅路X9号-X商铺，并将江门市新会区会城南隅路X9-X商铺交还给原告；3、判决被告立即向原告支付2015年3月17日至2015年4月30日应付而未付的租金568.8元；4、本案诉讼费由被告承担。两原告为其陈述提供了如下证据：证据1：房地产权证1份，证明原告购得坐落于江门市新会区会城南隅路X9号-X的商铺，并于2015年3月17日办理了商铺登记手续，商铺现登记在原告名下。证据2：借用房屋铺协议书1份，证明原产权人林嘉里的代理人陈锡贺代表林嘉里与被告签订一份《借用房屋铺协议书》，约定：被告租用林嘉里所有的坐落于江门市新会区会城南隅路X9号-X商铺，被告每月支付租金2300元，2010年7月租金增加10%，2011年7月租金递增15%；证明该商铺的租赁期限是到2012年7月1日，有关本合约租期至本合约加注的内容，并不是在加注的时间加注，是被告与陈锡贺串通事后补加上去的，并不真实。证据3：（2015）粤江新会第006319号公证书、物流查询单各1份，证明原告于2015年5月4日发出书面通知向被告主张租金，要求其依约定的租金支付从2015年3月17日至2015年4月30日的租金。证据4：借记卡账户历史明细清单1份，证明被告向原告支付了2015年3月17日至2015年4月30日的租金共计3795元，其中2015年5月9日支付1265元，2015年5月15日支付2530元，被告没有按照2011年7月开始租金递增15%的约定履行。证据5：光盘（当庭播放）1张，证明原告向被告催交租金，被告拒绝按2011年7月递增15%缴纳租金。被告辩称：我不同意两原告所有的诉讼请求，理由：一、两原告请求解除合同是没有法律依据，该商铺被告从2007年签订至今都按照合同的权利和义务履行，并投放大量人力物力，依法纳税，不知原告什么理由解除合同；二、两原告请求被告搬离该商铺是不合法、无理的要求。按合同约定，被告经营商铺合同未期满；三、两原告主张被告支付2015年3月17日-2015年4月30日应付租金是没有依据，因合同明确每月租金和实际履行按被告每月支付为准，所以原告要求被告支付的568.8元，是不符合该合同约定，因此被告不需缴交款项。综上，2007年被告签订的租赁合同，被告已经履行绝大部分时间，该合同合法合理，至于新、旧房产权人是明知该商铺已租赁被告，且合同未到期，与双方产权人变更是两种法律关系，对本合同的行使权利和履行是没有影响的，为维护被告的合法权益，请法院驳回两原告的诉讼请求，维护本合同的合法性。被告为其答辩在举证期限内提交证据如下证据：证据1、公证书、房屋产权证及陈锡贺的身份证各一份，证明房屋的业主林嘉里委托陈锡贺将涉案商铺租赁给被告。证据2、协议书一份，证明陈锡贺与被告约定租赁合同至2017年7月到期。证据3、收据四份，证明自2007年开始一直按照2300元交租，没有递增。证据4、补充协议及转名交租协议各一份，证明原告催交时，我按照陈锡贺的指示向原告交租，补充协议还证明自2015年1月开始租金为每月2530元。在本案审理过程中，本院依法向陈锡贺进行调查，陈锡贺陈述称涉案商铺是林嘉里与何帼秀委托其管理、出租的，陈锡贺于2007年6月将涉案商铺出租给被告，书面约定租金为每月2300元，在2010年递增10%，在2011年递增15%，后又与被告协商按每月2300元交付租金，在2015年1月起与被告约定租金为每月2530元。在2011年8月14日还约定与被告的租赁合同租赁期限至2017年7月底。案经审理查明：坐落于江门市新会区会城南隅路X9号-X商铺原业权人为林嘉里，2002年10月25日，林嘉里与妻子何帼秀在公证部门办理公证，委托亲属陈锡贺为代理人，代为管理上述商铺，有权订立租赁协约，收取租金。2007年6月25日，陈锡贺与被告签订《借用房屋铺协议书》一份，约定将上述商铺出租给被告使用，期限自2007年7月1日至2012年7月1日，每月租金为2300元，在2010年7月开始每月增加租金10%，2011年7月递增15%。被告承租该商铺后与陈锡贺协商，认为递增租金难以经营，要求按每月2300元交付租金，陈锡贺表示同意，被告也一直按每月2300元的标准交付租金给陈锡贺。2011年8月14日，居住在澳门的陈锡贺回来，与被告协商后，确定上述合同续期至2017年7月底，陈锡贺并在原《借用房屋铺协议书》的下方另行用笔写上“本合约续期至2017年7月底止，相关问题面议。”的内容，并在该内容下方签上自己的英文名字，日期落款为2011年8月14日。被告也一直按每月2300元的标准向陈锡贺交付租金至2014年12月。2014年12月，何帼秀认为租金较低，要求陈锡贺提高承租人的租金，陈锡贺与被告协商后，确定被告自2015年1月起按每月2530元的标准交付租金。2015年3月17日，两原告通过购买的方式取得涉案商铺的业权，并通知被告按合同的约定交付租金，被告遂按照2530元的标准继续向两原告交付租金至2015年6月。两原告认为被告违反合同递增15%的约定，又认为陈锡贺将涉案商铺租赁期限续期至2017年7月的内容是与被告串通所为，为无效内容，故于2015年5月27日以被告迟延履行主要债务，经催告后仍未履行向本院提起本案诉讼，在诉讼中两原告又认为合同期限应至2012年7月1日，陈锡贺与被告约定的续期因串通而无效，坚持要求解除与被告签订的上述合同。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：一、自两原告取得涉案商铺的业权后，租金标准应为多少？被告按2530元的标准向两原告交付租金是否构成迟延履行主要债务，达到租赁合同解除的法定条件？二、陈锡贺在《借用房屋铺协议书》上将涉案商铺续期至2017年7月底的内容是否有效？涉案商铺原业权人登记为林嘉里，其与妻子何帼秀通过公证的方式委托陈锡贺管理该商铺，并有权将该商铺出租、收取租金。故陈锡贺与被告于2007年6月25日签订《借用房屋铺协议书》为有效的民事行为，该协议书的内容合法有效，为有效的租赁合同。该租赁合同约定了租金为每月2300元，又约定了2010年7月起增加10%的租金，2011年7月递增15%的租金，但经合同双方当事人的重新磋商，约定租金为2300元不变，且被告亦按该标准向陈锡贺交付租金至2014年12月止，结合陈锡贺的陈述，可以确定陈锡贺与被告通过重新协商，变更了涉案商铺的租金标准为自2014年12月前均为每月2300元，且被告也按该租金标准实际履行了交付义务，陈锡贺一直对此并无异议，故根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，陈锡贺与被告的该约定合法有效，本院予以确认。2014年12月，陈锡贺与被告再次协商，约定自2015年1月起租金为每月2530元。根据被告与陈锡贺的约定及被告交付租金的实际履行情况，可知被告与陈锡贺已实际变更了上述合同关于租金递增内容，重新约定了租金的标准，而并非原告所称是减免了部分租金的问题。因此，被告自2015年3月起按照每月2530元的标准交付租金并没有违反合同约定。两原告以此认为被告迟延履行主要债务缺乏事实依据，退一步说，即使被告没有按15%递增支付相应租金，亦不构成合同法中的迟延履行“主要债务”的要件，故对两原告认为被告迟延履行主要债务，经催告仍拒不履行而要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于两原告认为陈锡贺与被告串通在《借用房屋铺协议书》下方补写续期内容的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，两原告并不能提供相应证据予以证明，故本院对此不予确认。陈锡贺与被告约定涉案商铺租赁期限续期至2017年7月底止为有效约定，两原告认为合同期限应至2012年7月1日止，要求解除此后与被告的不定期租赁合同的主张缺乏事实依据，本院不予支持。对于两原告要求鉴定《借用房屋铺协议书》下方由陈锡贺书写的续期内容并非2011年8月书写的问题，因陈锡贺在两原告取得涉案商铺业权之前，一直接受林嘉里、何帼秀的委托，代办租赁事宜，其所作出的意思表示在授权范围内具有法律效力。两原告并无相关证据证明陈锡贺与被告有串通行为。另一方面，该书写内容落款于2011年8月14日，至今时间较短，对于鉴定何时书写的内容具有相当高的难度，明显超出一般的证据证明要求。综上，本院对两原告上述鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告雷炳权、雷仲豪的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为853元，由原告雷炳权、雷仲豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 苏锦江二〇一五年六月三十日书记员 廖雪珍 来源：