（2015）宿埇民一初字第01005号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-07-13
案件名称
宿州工业学校与彭峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宿州市埇桥区人民法院
所属地区
宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宿州工业学校,彭峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）宿埇民一初字第01005号原告：宿州工业学校，住所地宿州市。法定代表人：陈曙光，该校校长。委托代理人：汪焱，该校职工。委托代理人：宋辉，安徽三联律师事务所律师。被告：彭峰，男，汉族，1966年12月24日出生，住宿州市埇桥区。委托代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。原告宿州工业学校与被告彭峰房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2015年1月8日受理后，依法由审判员周红梅担任审判长与人民陪审员马兆飞、曹凤侠组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告宿州工业学校的委托代理人汪焱、宋辉，被告彭峰及委托代理人黄太林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宿州工业学校诉称：2010年3月1日，被告彭峰以所经营的个体医院“宿州宿立中西医结合门诊部”的名义与原告签订了《租房协议书》。后因实际交房推迟，双方约定协议的履行期限从2012年3月计租金。该协议约定租期暂定16年租期内一楼门面月租金为500元，二层每间月租金150元，每5年调整一次租金，增幅10﹪。房租以一年为单位交付，每年初30天内由被告一次性转入原告账户或交给原告现金。协议还约定了被告拖欠租金及其他费用3个月或者空置房屋3个月等情形下原告有权终止合同、收回房屋等内容。但协议签订及履行后被告一直不按约定交付租金。直到今日被告仍拖欠原告2013年3月至2014年2月租金39576元，拖欠原告2014年3月至2015年2月租金90600元，两下合计共拖欠两年租金130176元。另被告还拖欠原告数月电费8018元。期间原告多次催要，被告借口种种理由不付租金和电费，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间订立的《租房协议书》，被告给付原告租金130176元，电费8018元；2、被告承担诉讼费用。被告彭峰辩称：一、原告诉称不是事实，其自身严重违反合同约定。被告承租原告房屋的目的是经营医院，在同原告签订《租房协议书》后，即投入巨额资金购置了相关的医疗设备，高薪聘请了相关的专业人员，委托专业机构对涉案的房屋进行了科学、合理的规划布局，以其医院能够正常的经营并批准为医保定点医院。但原告自签订协议后从未按照协议约定履行自己的义务，具体表现在：1、对涉案房屋门前的垃圾堵塞问题久拖不决。在被告的多次要求下，原告一直不予解决，被告只好自行清理，该问题严重影响了被告正常开业。2、对被告装潢要求一直不予理睬。被告经营的是医院，只有硬件上满足相关要求方可申请医保定点机构，但原告对被告数十、乃至上百次的口头、电话、书面申请于不顾，迟迟不批准被告的装潢要求。3、擅自停电。被告是医疗单位，电对于患者的影响巨大，甚至危及生命。被告不欠电费，但原告擅自停电。在万般无奈之下，被告自行到供电部门申请用电。作为房屋出租人的原告连最基本的用电都不能保证，严重违反合同约定。4、未按约定安装防盗门、窗及楼梯。为保护自身安全，被告安装了防盗门窗，该费用应当由原告，但原告仅承担三分之一，对余下的大部分均由被告给付。5、对于通往二楼的楼梯至今也未安装，该楼梯对被告巨大，被告赁涉案房屋时正是基于一、二楼的总面积而进行了整体规划，但由于楼梯未安装，而使用学校内的楼梯给被告及患者带来巨大的不便，被告不变更规划，将原设计在二楼的病房、彩超室等搬至一楼，将原规划在一楼的康复科、推拿科、输液厅、药房等等压缩或撤除。原告的不作为不仅使医院不能按照设计使用，而且大大降低了房屋的使用效率。6、原告未按安排教职工在被告处体检。根据协议之约定，原告的职工每年在被告处进行体检，被告专门为此购置了大量的仪器设备，但原告仅仅体检一次，以后便不再体检，给被告产生了巨大的投资浪费。综上所述，原告在履行合同过程中严重违约，致使被告租赁房屋经营医院的目的不能很好的实现，且由于被告已经投入了巨额的人力、物力，但基于原告的一再违约，导致被告医保定点不能通过审批，大量设备、仪器不能正常使用。原告自身未按合同约定履行义务是导致本案纠纷的根本原因。二、被告停止支付房租是不得已的自力救济行为，并非恶意拖欠。如前所述，原告存在种种违约行为，已经严重影响到了被告正常的经营，且给被告带来巨大经济损失。在此种情况下，被告为避免损失的进一步扩大，一方面以口头、电话、书面等方式向原告提出合理要求，一方面暂停支付租金，以期能够引起原告的重视，积极、妥善的履行自己应尽的义务。被告的暂停支付租金的行为是自力救济，合情、合理、合法。三、原告的诉讼请求于法无据，不应支持。涉案合同不应解除，原告无权解除。根据双方协议之约定，本协议的期限为16年，原告未按约定提供符合条件的房屋供被告使用，导致本案纠纷的产生，不符合合同解除之条件。同时，违约的是原告，其无权解除本合同。关于租金问题，只要原告按照合同约定提供合格的房屋，被告即按期、足额交付租金。对于未提供合格房屋之前的租金，被告不应支付，不仅如此，对于因此给被告造成的损失，被告将保留诉权、另行起诉。总之，被告认为原告的起诉既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年3月1日，原告宿州工业学校与被告彭峰签订《租房协议书》一份，约定原告将该校技能鉴定中心楼北半部1-2楼（一楼为门面房）租用给被告使用，其中一楼11.5间，二楼12间，合计23.5间，每间建筑面积60.48平方米，建筑面积1421.28平方米；暂定16年，即从2010年3月1日至2026年2月30日止，租金以实际交房实际起计算；租期内一楼门面月租金为500元，二层每间月租金150元，每5年调整一次租金，增幅10﹪。房租以一年为单位交付，每年初30天内由被告一次性转入原告账户或交给原告现金；原告应将建好房屋如期交付被告使用（门面房庄号防盗门，窗户装好防盗窗，做好楼梯）；对被告提出的装修要求，要求尽快答复，如需装修，必须征得原告同意后进行；协议还约定了被告拖欠租金及其他费用3个月或者空置房屋3个月等情形下原告有权终止合同、收回房屋等内容。协议签订之后，原告将案涉房屋交付被告使用，2013年10月8日，原被告经结算，同意房租从2012年3月起开始计算，年租金为90600元，截止2014年2月底，扣除被告安装卷闸门、防盗窗等费用，被告应付原告房租109576元。被告又付原告7万元。截止2015年2月底原告起诉，被告合计拖欠原告房租130176元（109576＋90600－70000）。被告以原告未按约定做好通往二楼的楼梯、擅自断电、未安排教职工在被告处体检等理由拒绝继续交纳房租，原告诉讼来院请求处理。本院认为：原告宿州工业学校与被告彭峰所签订《租房协议书》合法有效，双方均应遵照履行。原告已将房屋交付给被告使用，被告使用原告的房屋理应按合同支付租金。被告认为其未支付租金的主要理由是原告未按约定做好通往二楼的楼梯、擅自断电、未安排教职工在被告处体检等，在此情况下被告拖欠租金并未构成根本性违约，况且被告租赁原告1421平方米房屋是用以经营医院的需要，合同解除条件并未成就，为了促进交易，原告要求单方解除合同的诉讼请求不予支持，但被告拖欠原告的租金应予支付。原告又要求被告支付电费8018元，证据不充分，被告不予认可，故对该请求不予支持。依据根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告彭峰于本判决生效后十日内付给原告宿州工业学校租金130176元。二、驳回原告宿州工业学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3065元，由被告彭峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式4份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费3065元。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：12120001040000575-608。汇款时注明原审案号，写明上诉费（通过银行转账的上诉费务必在汇款用途栏中注明编码05301-053101），并将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周红梅人民陪审员 马兆飞人民陪审员 曹凤侠二〇一五年六月三十日书 记 员 蒋悦悦 来源：百度“”