（2014）衢江民初字第833号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-09-01
案件名称
宁建森、宁水土与江山千禧金龙制衣有限公司物权确认纠纷一审民事判决书
法院
江山市人民法院
所属地区
江山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁建森,宁水土,江山千禧金龙制衣有限公司
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书（2014）衢江民初字第833号原告宁建森，农民。委托代理人（特别授权）姜祥仙，农民。原告宁水土，农民。二原告委托代理人（特别授权）余胜。被告江山千禧金龙制衣有限公司。法定代表人毛君。委托代理人（特别授权）徐懿，居民。原告宁建森、宁水土与被告江山千禧金龙制衣有限公司物权确认纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理，依法由审判员毛寅适用简易程序独任审判，于2014年8月5日和2015年6月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告宁建森及其委托代理人姜祥仙、原告宁水土、二原告委托代理人余胜到庭参加诉讼；第二次庭审，二原告及其委托代理人余胜到庭参加诉讼，被告江山千禧金龙制衣有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁建森、宁水土诉称，2001年7月1日，原、被告及毛金林协商确定共同出资联合开发建设被告公司的综合楼（即江山市须江镇城南虎山路58幢房屋）。各方签订了《关于合伙开发建设江山市千禧金龙制衣有限公司综合楼的协议书》一份，约定综合楼分三个单元建设，其中与祝小清综合楼相毗邻的第一单元为毛金林出资建设所有，中间单元为毛君出资建设所有；与王向阳综合楼相邻的第三单元为宁建森、宁水土出资建设所有。每个单元建设占地面积为150平方米，一层至六层。综合楼建成后，各个单元产权相应地归各出资方所有，并由毛君、宁冬仙夫妻负责办理三个单元独立的房产证、土地使用证等手续。2003年综合楼建成，二原告已累计出资850448元，其中宁建森出资420448元，宁水土出资430000元。第三单元房屋在2003年3月开始实际交付给二原告。因建设土地系被告名义受让取得，土地性质已经变更为商住用地且已补交土地出让金，故讼争房屋先登记在被告名下。原告多次要求被告配合将讼争房屋过户到原告名下，但被告以种种理由推诿。现原告宁建森、宁水土起诉要求：1、确认江山市虎山街道城南虎山路58幢3单元103室、203室、303室、403室、503室、603室房屋归二原告所有、由被告协助办理房屋过户手续或者由被告将上述房产按现行市场价值折价赔偿给原告；2、由被告承担案件诉讼费用。为支持其主张，原告向本院提供了以下证据：（1）外资投资企业基本情况表一份，证明被告的主体资格，毛君系被告处董事长，宁冬仙系被告处总经理兼董事。（2）《关于合伙开发建设江山千禧金龙制衣有限公司综合楼的协议书》一份，证明原、被告及毛金林三方约定合伙建设被告公司综合楼，第三单元由二原告出资建设，并约定建成后第三单元的房屋归二原告所有，由被告负责办理相关土地、房产证书。（3）综合楼合作协议一份，证明二原告对被告公司综合楼第三单元的三间店面及住宅的归属作出约定。（4）收条十张，证明原告宁建森为建房出资420448元的事实。（5）收条三张，证明原告宁水土为建房出资430000元的事实。（6）租房协议书四份、房屋租赁合同书复印件一份，证明：a、原告宁建森将讼争房屋中店面及住宅出租的事实；b、证明原告宁水土将讼争房屋店面租赁给他人的事实；说明讼争房屋已经由原告实际使用及收益。（7）房屋登记情况查询表八页，证明讼争的房产的登记现状，登记在被告名下，以及存在抵押贷款的事实。（8）衢州市联合咨询有限公司出具的造价鉴定报告一份，证明讼争房屋总造价为849879元，现有市场价值为5602560元的事实。被告在诉讼过程中对原告提供证据（1）至（6）的真实性无异议，对证据（7）、（8）未发表质证意见。原告对鉴定报告无异议。被告江山千禧金龙制衣有限公司未向本院提供书面答辩意见和证据。经庭审质证，本院认证如下：因被告对原告提供证据（1）至（6）的真实性无异议，对证据（7）、（8）未发表质证意见，视其放弃质证权利，应承担由此产生的失去事实和证据抗辩机会的不利后果，本院对原告提供证据的真实性均予以确认，对其证明对象予以采信。经审理本院认定：被告江山千禧金龙制衣有限公司系台港澳自然人独资企业，于2000年9月1日由毛君设立，由毛君担任董事长，宁冬仙担任董事兼总经理，毛君与宁冬仙系夫妻关系。2001年7月1日，宁建森、宁水土、毛君、毛金林签订《关于合伙开发建设江山市千禧金龙制衣有限公司综合楼的协议书》一份，约定被告公司法定代表人毛君由于资金紧张等原因，自愿与毛金林、宁建森、宁水土共同出资建设江山市千禧金龙制衣有限公司综合楼，该综合楼位于江山经济开发区外资区，占地面积为450平方米，分三个单元联体建设，为六层建筑：第一层为店面，第二层至第六层为住宅、办公楼，每单元建设占地面积150平方米。与祝小清综合楼相毗邻的第一单元为毛金林出资建设所有；中间单元为毛君出资建设所有；与王向阳综合楼相邻的第三单元为宁建森、宁水土出资建设所有。大楼建设工程实行统一设计、统一建造、建设资金共同筹集、投入（含土地费用，包括公用土地共摊费用、建筑直接费、间接费等），每个单元的出资额按照建设费用总额的1／3承担，建设期间分期筹集建设资金，经竣工验收统一结算后，付清各自应承担的建设资金。各方同意毛君、宁冬仙夫妻具体负责建设事宜，并负责办理三个单元独立的房产证、土地使用权证等手续，办证费用由各单元自负。该《协议书》还约定了其他事项。二原告于2003年5月8日签订《综合楼合作协议》一份，对店面和住宅分配进行了约定。2000年10月30日至2004年11月18日，宁冬仙分10次收取宁建森（包括宁建森妻子姜祥仙）出资420448元，分3次收取宁水土出资430000元，均出具了收条，其中6张该有毛君印章。该综合楼规划、施工均经过批准，并于2003年建成。讼争房屋土地原为工业用地，于2002年6月份经批准变更为商业服务业用地，被告补交了土地出让金，讼争房屋现已登记在被告名下，103室、203室、303室、403室、503室、603室房屋产权证号分别为S0××43、S0××44、S074345（该三处房屋系103室店面）、虎股01788、虎股01791、虎股01794、虎股01797、虎股01801。被告于2005年11月份领取了国有土地使用权证。诉讼过程中，衢州市联合工程咨询有限公司出具造价鉴定报告一份，认为讼争房屋当时造价为849879元，市场现价值评估价为5602560元。本案争议焦点一：本案案由应为物权确认纠纷还是合资、合作开发房地产合同纠纷。本院认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，该条款的适用前提是当事人进行房地产开发，应具备相应资质，本案中，双方当事人合伙开发建设综合楼的目的是为了取得房屋所有权，并非进行房地产开发，故本案案由应定为物权确认纠纷。本案争议焦点二：《关于合伙开发建设江山市千禧金龙制衣有限公司综合楼的协议书》的效力问题。本院认为，被告承认其法定代表人毛君在《协议书》上亲笔签名，系当事人真实意思表示，且双方当事人一致认可讼争房屋的规划、施工均经过有关部门批准，房屋土地虽然原为工业用地，但在建造过程中已经批准变更为商业服务业用地，依法可进行流转，故该《协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，应认定为有效。本案争议焦点三：原告是否实际出资用于建房。本院认为，原告提供了收条十三张证明其已实际出资850448元，被告未提供相反证据予以反驳，收条出具人宁冬仙系被告公司董事兼总经理，又是毛君妻子，且其出具的收条上有6份盖有毛君印章，故可以认定宁冬仙收取上述款项构成表见代理行为，即原告已实际出资850448元与被告等合伙建房。本案争议焦点四：原告占有讼争房屋份额如何确定。本院认为，因双方至今未予结算，故房屋当时造价应按照衢州市联合工程咨询有限公司出具的鉴定报告即849879元为准，现二原告已共同出资850448元，故可认定二原告已全部出资，可享有讼争房屋100%的份额。本案争议焦点五：讼争房屋现有价值如何认定。原告要求确认讼争房屋归原告所有或者被告折价赔偿（应理解为支付房屋折价款），因该房屋已登记在被告名下，且存在抵押贷款468万元未予归还，现原告明确表示无能力归还上述抵押贷款，只能要求被告支付原告房屋折价款。因原告对鉴定报告无异议，故讼争房屋现有市场价值按照5602560元计算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告要求被告支付合理房屋折价款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告江山千禧金龙制衣有限公司支付原告宁建森、宁水土房屋折价款5602560元，限于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25510元（已减半收取），由被告江山千禧金龙制衣有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 毛 寅二〇一五年六月三十日书记员 徐新伟 关注公众号“”