（2014）松民一（民）初字第10060号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-10-26
案件名称
程梦蕾与张凯相邻关系纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程梦蕾,张凯
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十三条；《中华人民共和国物权法》：第七十三条，第八十三条第一款；《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民一（民）初字第10060号原告（反诉被告）程梦蕾，女，1993年7月13日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人张翕翊，上海市诚至信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）张凯��男，1987年6月19日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人万卓，上海华夏汇鸿（太仓）律师事务所律师。委托代理人张瑞华，被告父亲，住同被告张凯。原告（反诉被告）程梦蕾诉被告（反诉原告）张凯相邻关系纠纷一案，本院于2014年11月14日受理后，依法适用简易程序，后被告提起反诉。本案于2015年1月9日、2015年4月1日两次公开开庭进行了审理，并经双方当事人同意延长适用简易程序一个月。因本案矛盾较突出、案情较复杂，本案于2015年4月29日依法转为适用普通程序审理，又于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐菁，被告的委托代理人万卓、张瑞华均到庭参加三次庭审，原告的委托代理人张翕翊到庭参加第一、三次庭审。本案现已审理终结。原告程梦蕾诉称：坐落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄的颐景园小区系由上海颐景园房地产��限公司开发的纯别墅住宅小区。根据开发商的设计安排及建造，小区内的别墅均附带独立花园，其中A号、B号独栋别墅均坐北朝南，呈南北向并排排列，A号在南，B号处北。该两栋房屋结构和建筑面积完全一样，进户门均位于房屋一层北侧，进户及车辆入库通道亦位于各自房屋及花园的北侧。两户花园之间以一条长约38米、高约2.5米的灌木及珊瑚树绿篱带为界。由于开发商设计安排的A号别墅花园较B号大，且进户及车辆入库通道唯A号专用，因此，尽管两栋房屋大小相同，但开盘标价A号要比B号高一百余万元。原被告分别于2012年3月28日和2012年11月10日与开发商签订房屋买卖合同，原告购得A号，被告购得B号。两栋房屋均已交付，且原告于2014年6月30日完成装修。2013年11月20日，被告擅自拔除了原被告房屋之间的限界绿篱，打开了长约5米的缺口，并将自家邮箱立于缺口处（据说被告听信风水之说，欲将其房屋进户门改到房屋南侧）。后经小区物业负责人劝阻并当即强行恢复了被破坏的灌木及绿篱。但物业的劝阻未能断绝被告的私念。2014年8、9月期间，被告及其家人多次率众将A号、B号之间的绿篱全部拔除、将一车车的碎砖渣土运来倒入A号院内。由于被告的行为导致原告至今无法入住A号。原告认为，原被告所购房屋属相邻关系，双方均应按交付时的状态合理使用房屋及附属设施。被告擅自拔除绿篱、故意运来垃圾倒入原告的庭院及车道的行为显已侵犯原告的合法利益。为此，原告依据相关法律规定，诉至法院，请求判令：一、恢复位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄颐景园A号、B号之间（道路北侧，一直到小区围墙）东西向长约38米、高约2.5米的灌木及珊瑚树绿篱带；二、清除被告堆积在原告购买的A号别墅庭院中及北侧车辆入��通道上的建筑垃圾并将原物恢复原状（如有损坏）。被告张凯辩称：不同意原告诉请。1、灌木及绿篱带的破坏是原告自己造成的，原告在装修过程中趁被告不在场擅自将绿篱带往北移，造成既成事实的假象。被告发现后，采取了维权行为，将土铲平。被告多次要求原告按照原始设计图纸恢复原状，原告不予理睬，双方纠纷隔阂很深。2、通道上的建筑垃圾都是原告的，被告的东西都放在自己的区域，因为双方对于界限的位置存在重大争议。同时被告反诉称：被告与原告分别系上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄B号、A号房屋的买受人，两幢房屋为坐北朝南向，并排南北排列形成毗邻关系，两幢之间有一条公共、消防通道，通道两旁有二条月弧状的绿化隔离带及绿化带。除了两幢房屋主体所有权及房屋自身占地的使用权为被告与原告所购买的不动产标的外，涉诉房屋所在小区的道路、绿化均计入分摊面积，为小区全体业主共同所有。为了各独栋别墅业主的相对私密性以及建筑风格的美观，涉诉小区由开发商上海颐景园房地产开发有限公司统一规划并建造了公共通道以及相对独立的花园，但是公共通道以及花园所依附的土地并不属于各自业主所有，而是属于全体业主共有。该规划设计方案是经政府规划和土地管理等有关职能部门严格审批核定，具有法律效力。被告与原告分别于2012年11月10日和同年3月10日购得涉案房屋，各自进行装修。被告在装修期间始终恪守《上海市住宅物业管理规定》、《上海市房地产预售合同》以及小区物业管理的《泗泾颐景园装修管理规定》，并未有违法行为。相反，原告存在多种违反物业管理规定、侵犯相邻关系的侵权行为。除侵权行为外，被告在装修时发现原告擅自将B号房屋南侧西端绿篱北移约4��，南侧东端绿篱带北移约2米；该绿化带原来长约48米×宽约1米，是月弧形状，东端离B号房屋北侧公共通道的路砖边为32米，西端离B号与196号花园的隔离带为37.5米。然而原告不但不恢复规划中原状，反而趁被告没人时，将B号花园中的部分泥土运离，拆除公共道路广场砖，并用混凝土浇灌拓宽路基，准备在拓宽的路基铺上大理石，欲将公共、消防通道及公共绿化变成为自家庭院独用的所谓事实。被告发现后，当场出面阻止，并报警。后经业委会、居委会、泗泾派出所调解要求原告恢复规划原状，但原告不愿调解，坚持错误观念而无果。据此，被告认为作为不动产的相邻各方应遵守国家法律，遵守政府规划和土地等有关管理部门的法规，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。故反诉要求：一、恢复位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄A号房屋北侧公共绿篱及绿化带（即公共、消防通道南侧，长约40米×宽约1米的月形绿篱及绿化带），并退还擅自占用公共部位；二、恢复位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄A号与B号二条公共绿篱带之间的公共、消防通道（即东侧主车道向西进入A号地下车库的门口止，长约35米×宽约3米的通道），并恢复原铺设公共通道上的广场砖；三、恢复位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄B号南侧公共绿篱及绿化带（即公共、消防通道北侧，长约48米×宽约1米的月形绿篱及绿化带，该绿化带原先东端离B号北侧公共通道的边32米，西端离B号与196号隔离带为37.5米），并退还擅自占用的部位；四、拆除位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄A号房屋北侧东端建在公共绿化带上的四根铝合金车库柱子，并要求恢复原状。针对被告的反诉请求，原告辩称：被告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回反诉请求。被告混淆了共有和共用的概念。除房产证上明确的面积之外，均属于小区业主共有，但并不是所有的共有都属于共用，例如小区的物业管理用房。同样，别墅小区的露天花园也是供业主专门使用的。界定的方式应是房屋交付时的现状。本案中，被告反诉称月形绿篱与事实不符，应以A号与B号由东至西的直线绿篱为界限，双方均应在合理范围内合理使用。原告认为绿篱南侧均属于A号所有，但被告将分界绿篱擅自拔除。对于被告的其余反诉请求，靠近A号这一侧绿篱范围内（包括通道）属于A号专属使用，不构成对本案被告的侵权，故被告无权主张。其次被告认为原告行为侵犯了业主共有利益，但被告无资格代表全体业主主张权利，主体不适格。经审理查明：坐落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄的颐景园小区系由案外人上海颐景园房地产有限公司（以下称颐景园房产公司）开发的纯别墅住宅小区。其中A号、B号独栋别墅均坐北朝南，呈南北向并排排列，A号在南，B号处北。该两栋房屋进户及车辆入库通道均位于各自房屋的北侧。两户之间以灌木、珊瑚树绿篱带及车辆入库通道相分割各自花园的界限。2012年3月28日，原告与颐景园房产公司签订《上海市商品房预售合同》一份及附件六份，约定原告向颐景园房产公司购买泗泾颐景园A号全幢，建筑面积为462.88平方米，房屋总价人民币（以下币种同）14，550，000元。附件六为相邻关系及小区平面布局。合同第九条约定，甲方（卖方）不得擅自变更已经与乙方（买方）约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方的书面同意。2012年11月10日，被告与颐景园房产公司签订《上海市商品房预售合同》一份及附件六份，约定被告向颐景园房产公���购买泗泾颐景园B号全幢，建筑面积为462.88平方米，房屋总价13，600，000元。附件六为相邻关系及小区平面布局。合同第九条约定，甲方（卖方）不得擅自变更已经与乙方（买方）约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方的书面同意。上述A号房屋与B号房屋系相邻关系。原告在购买A号房屋后，着手对房屋进行装修。过程中，颐景园物业管理有限公司分别于2013年9月24日、11月14日、12月10日、2014年1月2日多次向A号业主出具装修整改通知单，认定原告存在以下违章情况并要求整改：在房屋西侧地下式庭院上方用钢筋混凝土现浇平台；拔除房屋北侧花园公共绿篱擅自侵占公共区域，并准备在路边放置门柱，占用公共部分；将北侧公共道路用铁栏杆围在自己范围内；在花园内用红砖砌成鱼池并做出背景墙。被告在购买B号房屋后，着手对房屋进行装修。过程中，颐景园物业管理有限公司分别于2014年8月10日、8月13日、9月1日、11月14日多次向B号业主出具装修整改通知书，认定被告存在以下违章情况并要求整改：在花园改造过程中把砖块倒入A号北面通道内，要求清除；存在破坏绿化隔离带、侵占共用部位的行为，要求恢复原状。审理中，本院至现场勘查确认：A号与B号别墅两户之间以灌木、珊瑚树绿篱带及A号车辆入库通道相分割各自的花园界限，均被全部铲除并移除。经本院询问颐景园房产公司相关工作人员，告知如下：A号和B号之间设置绿篱和道路分隔为两户花园的界限，该两部分仅仅为两户可以使用的花园范围，产证不显示花园面积，也不计入预售合同，所有权仍归全体业主所有。B号的进户及车辆入库通道位于B号北侧，与196号合用道路，南侧没有进户门，设有全封闭绿篱。两户间的道路北侧设置有B号变电箱，相隔1米左右，绿篱位置紧贴变电箱北侧，故可以依据道路的原始路基确定道路北侧的绿篱位置。现场道路虽已被破坏，但通过开挖原始路基，可以确定道路位置，进而确定道路北侧的绿篱位置。经本院会同颐景园房产公司工作人员开挖路基，可以清晰显示原始路基的状态，经现场测量，确定原始的路基位置与B号南墙东西两角的直线距离均为11.10米，进而计算出道路北侧的绿篱位置距B号南墙东西两角的直线距离为10.10米。经本院向颐景园房产公司调取A号、B号测绘图，记载内容为A号占地面积为258.60平方米，B号占地面积为257.90平方米，无庭院花园面积相关数据。本院开具调查令向相关职能部门调查，均无庭院和界限的备案数据。另查明，依据颐景园工程部出具的限界说明：195#业主为现状销售，即销售时，小区道路及限界绿篱已经施工完毕；195#南侧限界绿篱为封闭��篱，销售及交付没有留置入口；其入户门入口位于195#北侧；193#与195#之间的通道为193#户主车辆入户的专用通道，以195#南侧限界绿篱为界；图示绿篱仅为示意位置，具体以现场现状为准；193#房型同195#，由于专用车道及居住相对的私密性，193#销售价格比195#高；193#购房比195#早；A号与B号限界之绿篱自东向西，以直线到小区围墙。又查明，关于被告反诉部分的请求，已由上海市松江区泗泾颐景园业主委员会于2015年2月26日向本院另行提起诉讼，案件尚在审理过程中。审理中，经原被告确认一致并经本院现场勘查，原告主张要求被告清除堆积在原告A号别墅庭院中及北侧车辆入库通道上的建筑垃圾，已经履行完毕，原告对此无异议。以上事实，由上海市商品房预售合同、情况说明、整改通知书、现场照片、图纸、现场勘查笔录、询问笔录及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：我国物权法规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。关于本诉部分，本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，原、被告互为邻居，应当自觉遵守法律、法规以及管理规约。依据绿化建筑工程图纸及测绘图，图纸中明确载明了A号、B号房屋各自所在的位置、各自所占土地使用范围及各自使用的通道，除此之外，房屋周围绿地及附属设施等应属于小区全体业主共有。根据本院向颐景园房产公司所作的询问笔录及房屋实际交付时的状态，可以确定房产公司在房屋销售及交付的同时，对原被告各自花园可以使用部分的范围界限予以了明示，该行为不违反相关法律规定，本院予以认可。据此本院可以确定，A号房屋与B号房屋间通向A号车库的通道应属于原告使用的通道，该通道北侧的绿篱应为原被告花园的分割界限，原被告均应当合理使用花园。但依据颐景园物业管理有限公司的认定，被告存在擅自拔除界限绿篱的行为，该行为侵害了原告作为相邻方的权益及业主的共同权益，被告应当停止侵害，恢复原状。根据本院的现场勘查及询问笔录，原始绿篱的位置应当在道路北侧距离被告南墙东西两角往南10.10米处，应由被告予以恢复。关于绿篱的状态是月牙形还是直线形，虽然相关图纸显示呈现月牙形状，但颐景园房产公司确认，A号与B号之间原始交付状态为由西向东直线形绿篱和灌木间隔，结合B号与北侧相邻的绿篱亦呈直线形状态的现状，本院确定该处绿篱的原始交付状态为由东到西围墙为直线形走向。关于反诉部分，被告认为原告用栏杆围住道路、擅自毁坏公共通道并占为己有、在通道南侧拔除绿篱、安装铝合金柱子等行为，侵害了其作为相邻方的权益及业主公共利益，要求原告恢复道路及南侧绿篱、月牙形公共绿篱及灌木、拆除A号北侧铝合金柱子。本院认为，对于A号、B号房屋各自有权使用的花园部分，在本诉中已作出表述，以两幢房屋之间道路的北侧绿篱为界限，除此之外，依据物权法的规定，建筑区划内的道路及附属设施等应属于小区全体业主共有。原告的行为是否侵占公共绿地、道路属违章搭建，是否应当予以恢复或拆除，可由有关行政执法部门或者由业主大会和业主委员会依照法律���法规以及管理规约作出决定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张凯于本判决生效之日起十日内恢复位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄颐景园A号、B号之间由东至西围墙的灌木及珊瑚树绿篱带（位置：A号、B号之间的道路北侧，由B号南墙东西两角往南10.10米，以直线形由东至西围墙）；二、驳回原告（反诉被告）程梦蕾其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张凯的反诉请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费80元，合计诉讼费160元，由原告程梦蕾负担40元（已付），由被告张凯负担120元（已付80元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 顾国华代理审判员 李 娜人民陪审员 吕 波二〇一五年六月三十日书 记 员 周 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。二、《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于��主共有。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。三、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：……（五）恢复原状；…… 更多数据：