（2015）珠金法民三初字第128号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2015-12-23

案件名称

叶福南、刘瑞梅等与珠海市信和房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市金湾区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶福南,刘瑞梅,珠海市信和房地产开发有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条

全文

广东省珠海市金湾区人民法院民事判决书（2015）珠金法民三初字第128号原告叶福南，男，汉族，户籍地广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××9076。原告刘瑞梅，女，汉族，户籍地广东省信宜市。身份证号码：×××6841。两原告共同委托代理人林志刚，上海市海峡律师事务所律师。被告珠海市信和房地产开发有限公司。住所地：珠海市吉大九洲大道中1144号福利楼二层B区。法定代表人李镇勇。委托代理人戚文遗，广东德赛律师事务所律师。委托代理人刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。原告叶福南、刘瑞梅诉被告珠海市信和房地产开发有限公司房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2015年6月16日公开开庭进行了审理��原告委托代理人林志刚，被告珠海市信和房地产开发有限公司的委托代理人戚文遗、刘贤娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月1日被告与原告就被告开发的位于珠海市金湾区红旗镇虹辉一路39号（东方润园）3-1-1201的商品房买卖合同。合同约定被告在逾期交房的情况下需承担的违约责任是按日向买受人支付已交房款万分之二（90天后按万分之三），同时约定交房期限为2014年6月30日前，交房的条件为该商品房取得《竣工验收备案表》。且在交房时向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告已支付全部房款人民币762，846元。被告于2014年7月25日刊登收房公告。原告为维护自身合法权益，故诉请法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金人民币3967元；二、被告向原告支付自2014年7月26日起至完全付清违约金为止，以中国人民银行同期贷款利率为基准的违约金的利息；三、被告承担本案所有的诉讼费用。被告辩称，第一，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第七条约定，被告应当在2014年6月30日前将涉案商品房交付原告使用，但遭遇不可抗力时，被告可据实延期交付商品房。被告提交的由气象部门出具的相应气象资料，足以证明涉案商品房所在的建设工程因“台风”及“暴雨”等不可抗力事件造成停工35天，据此涉案商品房交付时间可延期35天，即延至2014年8月3日。因此，被告于2014年7月25日向原告交付涉案商品房并未逾期。第二，被告未在案涉“台风”及“暴雨”不可抗力事件发生后30日内通知原告，不应影响该事件构成商品房据实延期交付事由的认定。“台风”及“暴雨”是一个客观事实，即使被告未按合同约定及时通知原告，也不会额外扩大原告��损失，因此应视为被告商品房可延期交付，被告无需承担逾期交房的违约责任。综上，根据合同约定，涉案商品房具备据实延期交付的免责事由，原告请求被告支付逾期交房的违约金、逾期支付违约金的利息没有事实和合同依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。原告为证明其主张向本院提供如下证据材料：商品房买卖合同、业主收楼确认书、房屋支付凭证、8月-10月物业费及垃圾处理费发票。被告为证明其主张向本院提供的证据如下：珠海市商品房买卖合同及其附件、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、2014年7月25日《珠海特区报》08版、《东方润园商品房交付通知书》、国内小包邮件详情单、《业主收楼确认书》、2012年至2013年珠海市受热带气旋影响的情况、珠海市小林自动站2011年5月至9月日雨量记录、珠海市小林自动站2012年5月至9月日雨量记录、珠海市小林自动站2013年5月至9月日雨量记录、珠海市小林自动站2014年5月至7月日雨量记录、恶劣天气统计、POS机交易签购单、收款收据（定金）、客户回单、收款收据、建行入账通知书、发票（预收购房款）、中国建设银行联网业务入账通知书（商业贷款）、“东方润园”毛坯住户在质量保证书。经审理查明：一、本案《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2013年6月1日，原、被告订立《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买其开发的位于珠海市金湾区红旗镇虹辉一路39号（东方润园）3-1-1201号房，房屋总价款为762，846元。同日，双方订立《商品房买卖合同》附件，附件对《商品房买卖合同》的主要条款作了补充约定。原告在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容包括买卖双方已详尽阅读并理解��件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年6月30日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第五条约定，“特殊原因”除“遭遇不可抗力”外，还应包括非被告所能控制的客观原因（包括但不限于：因政府部门原因导致验收延误、受国家及地方政府新颁布的法律法规政策等影响而导致延误等），被告应提供相关部门出具的证明文件，并据此予以延期。出卖人逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际��付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限和第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。三、房款支付情况。原告支付购房款人民币229，846元，余款人民币533，000元由原告申请按揭贷款方式支付。原告已付清全部房款。四、房屋交付情况。2014年7月25日，被告在《珠海特区报》上刊登入伙公告，通知原告于2014年7月24日至2014年8月31日期间前往珠光新城销售中心办理入伙手续。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为被告是否逾期交房。一、关于被告是否逾期交房的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表��，且不违背相关法律、行政法规的规定，本院予以认可。本案《商品房买卖合同》约定了被告应在2014年6月30日前将的房屋交付原告使用，而被告于2014年7月25日刊登公告，通知办理入伙手续，对被告迟延交房的事实本院予以确认。关于交房时间，本院认为，《补充协议》中约定：如出卖人统一以《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优于其他通知方式，该公告通知刊登的日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。被告于2014年7月25日刊登公告，根据该约定，交房时间应为2014年7月25日双方并无异议，延期交房25天本院予以确认。被告主张其具备《商品房买卖合同》第七条约定的延期交付的情形，施工期间发生恶劣天气，遭遇了不可抗力，认为工程施工期间因台风及大雨以上天气影响工期共计35天；而原告认为台风等天气是可以预��的，不能作为延期交房的抗辩事由。本院认为，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，出卖人可据实延期交房的“特殊原因”包括遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。被告并无证据证明其履行了告知义务，故对该辩解意见不予支持。二、关于逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，该条款对双方均具有约束力。被告逾期交房，应当按照合同约定的违约金数额支付原告逾期交房违约金，违约金以总房款762，846元为基数，按日万分之二计逾期交房天数25天，违约金计为3814元。原告主张被告向其支付违约金的利息，不符合合同约定，且于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条��第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告珠海市信和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告叶福南、刘瑞梅支付逾期交房违约金人民币3814元。二、驳回原告叶福南、刘瑞梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币25元，由被告珠海市信和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　周文军二〇一五年六月三十日书��员梁艳玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方��要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己��出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”