（2015）西民一初字第1052号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-11-10
案件名称
李磊与青海茂祥房地产开发有限公司房屋���卖合同纠纷民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青海茂祥房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百三十四条第一款，第一百六十一条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第1052号李磊，男，汉族，1987年8月24日出生。委托代理人刘荣，方圆第四律师事务所法律工作者。被告青海茂祥房地产开发有限公司。法定代表���聂晓岗，该公司总经理。委托代理人张县利，青海树人律师事务所律师。委托代理人喇海翔，青海树人律师事务所律师。原告李磊与被告青海茂祥房地产开发有限公司（以下简称茂祥房地产）房屋买卖合同纠纷一案，原告李磊于2015年4月9日诉至本院，本院受理后依法适用简易程序，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告李磊及其委托代理人刘荣，被告茂祥房地产委托代理人张县利、喇海翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李磊诉称，原告于2014年10月2日与被告签订了《西城御景名邸认购协议书》，并在签订协议书当日向被告缴纳了购房定金50000元，购买被告开发的位于西宁市城西区住房一套。因双方在签订认购协议书时，被告没有提供十三层以上的房屋，被告承诺先签订《西城御景名邸认购协议书》，后予以调换十三层以上的房屋，并在协议书上注明“换高楼层房源十三层以上”的房屋。时至今日，经原告多次催促，被告不仅不予调换，而且总是以各种理由推脱。原告认为，原、被告双方签订的《西城御景名邸认购协议书》具有法律效力，现因被告原因致使原告不能实现合同目的，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《西域御景名邸认购协议书》；2、被告双倍返还原告购房定金10万元，并支付自2014年10月2日至2015年5月2日的利息6368元；3、本案诉讼费由被告承担。被告茂祥房地产辩称，原、被告签订的认购协议是合法有效的，原告在签订协议的时候已经同意协议上的内容。认购协议的正式内容不存在应当法定解除的约定，被告就认购协议的正式内容不存在违约的行为。协议上调换高层房屋的约定，是原告对认购房屋所附加的条件，亦未约定时间，这不应当成为被���违约的依据。被告一直在给原告调换房屋，如果原告不同意调换，被告可以退还订金，但返还双倍定金的诉求是不合理的，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年10月2日，原告与被告签订一份《西城御景名邸认购协议书》，该认购协议书约定：原告自愿认购被告开发的位于西宁市城西区，面积142.83平方米（面积最终以房管局测量为准）、房屋优惠后单价每平方米6797.97元、优惠后总房款为970955元、认购定金50000元；在该协议书下方空白处被告注有“换高楼层房源十三层以上”字样。协议签订当日原告向被告交纳认购定金50000元。协议签订后，原告要求被告调换十三层以上房屋，后被告给原告调换的房屋因朝向等问题，原告最终未能调换房屋，致使纠纷产生，原告诉至本院。另查明，原、被告双方签订的《西城御景名邸认购协议书》所认购的4号楼1031室��屋，至开庭之时被告尚未对外出售。上述事实有双方当事人陈述以及《西城御景名邸认购协议书》、交款收据、中国银行刷卡凭证等证据予以证明。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的��义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，原、被告签订的认购协议是双方真实意思的表示，该协议符合定金合同的形式要件，且内容并不违反法律规定，属有效合同。因双方在根据协议补充约定调换高层房屋过程中，未能就调换的房屋协商一致，致使合同未能订立，该结果系因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，被告作为出卖人应当将定金返还买受人李磊。故对原告要求与被告解除认购协议书，退还其交付的定金50000元的诉求，本院予以支持；原告要求被告双倍返还定金及利息的请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、依法解除原告李磊与被告青海茂祥房地产开发有限公司于2014年10月2日签订的《西城御景名邸认购协议书》；二、被告青海茂祥房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告李磊认购定金50000元；三、驳回原告李磊要求被告青海茂祥房地产开发有限公司承担双倍返还原告购房定金及支付利息6368元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2300元，减半收取1150元，由被告青海茂祥房地产开发有限公司负担540元，原告李磊负担610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 伊海龙二〇一五年六月三十日书记员 金 晶附：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照���律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。 来源：