（2015）浙杭民终字第1445号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-09-08
案件名称
张学平、戴玉庭与杭州瑞麒置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张学平,戴玉庭,杭州瑞麒置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第1445号上诉人（原审原告）：张学平。委托代理人：万丽娜，浙江天晟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：戴玉庭。委托代理人：万丽娜，浙江天晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州瑞麒置业有限公��。法定代表人：伍柏松。委托代理人：何健，浙江轩韬律师事务所律师。上诉人张学平、戴玉庭因与被上诉人杭州瑞麒置业有限公司（简称瑞麒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院（2015）杭临民初字第422号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年5月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2012年1月16日以及同年5月22日，张学平、戴玉庭与瑞麒公司签订《商品房买卖合同》两份，张学平、戴玉庭向瑞麒公司购买位于临安市锦北街道瑞麒佳苑9幢602室房屋以及9幢120号房，该两处房产总价款为778183元。合同约定瑞麒公司在2014年6月30日之前取得土地、房屋权属证书，交付给张学平、戴玉庭。2014年6月24日，张学平、戴玉庭取得房屋所有权证书，但土地使用权证瑞麒���司至今未交付。张学平、戴玉庭于2015年2月13日提起诉讼，请求法院判令：瑞麒公司立即支付违约金35322.8元（违约金按日支付总房价万分之二暂从2014年6月30日计算至2015年2月12日止，之后违约金按上述标准计算至交付权属证书之日止）并由瑞麒公司承担本案诉讼费。原审法院认为，张学平、戴玉庭与瑞麒公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，张学平、戴玉庭与瑞麒公司理应按照合同约定行使权利、履行义务。现瑞麒公司无法按照合同约定的期限为张学平、戴玉庭办理土地使用权证，已构成违约，故张学平、戴玉庭主张瑞麒公司应支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。瑞麒公司认为其违约系因国土部门的原因造成，属于不可抗力，应当免责。瑞麒公司作为房地产��发商，对其开发的楼盘能否办理土地使用权证应有合理的预期，现因土地权属的问题不能办理张学平、戴玉庭的土地使用权证，对瑞麒公司来说，不属于不可抗力，故对瑞麒公司的该项抗辩意见，不予采信。对张学平、戴玉庭而言，案涉房产已经交付并办理了房产证，根据本市的政策，该房产已经可以进入市场进行交易，未办理土地使用权证对张学平、戴玉庭使用、处分案涉房产的影响较小，故瑞麒公司主张适当降低违约金的抗辩意见，符合法律规定，予以支持，根据本案的实际情况，酌情确认未办理土地使用权证的违约金按照每日瑞麒公司支付张学平、戴玉庭已支付房款万分之一的标准计算（从2014年7月1日起计算至2015年2月12日为17587元，其后的违约金可另案主张）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、杭州瑞麒置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张学平、戴玉庭违约金17587元；二、驳回张学平、戴玉庭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费683元，减半收取341.5元，由杭州瑞麒置业有限公司负担。宣判后，张学平、戴玉庭不服，向本院提出上诉称：一审法院认定：根据本市的政策，该房产已经可以进入市场进行交易，未办理土地使用、处分案涉房产的影响较小，故以此降低违约金。一审法院以此来降低瑞麒公司提供的格式合同中约定的违约金计算标准是错误的。1、张学平、戴玉庭购买房产的目的不仅仅就是居住功能，还有投资等等。一审法院以不影响居住使用而没有损失来调整违约金的计算标准是不客观的，片面的。张学平、戴玉庭在没有获得土地使用证的情况下，在市场上房屋的价值会降低10%-30%或更低，甚至因为没有土地使用证而卖不出去。再者，若购房者想要以房产融资，没有土地证的房屋在银行办理抵押贷款是非常困难，几乎没有可能。张学平、戴玉庭购买房屋用于投资，若在行情好的时候不能出卖，对张学平、戴玉庭的损失极其之大。因此，没有土地使用证对张学平、戴玉庭的影响是非常之大的，一审法院的影响较小是极其错误的。2、张学平、戴玉庭与瑞麒公司签定的《商品房买卖合同》系瑞麒公司提供的格式合同，对违约金每日万分之二的标准是瑞麒公司决定的，也是依据民事自愿原则而签订的。瑞麒公司在制定《商品房买卖合同》时基于有利于保护瑞麒公司的利益考虑，已经将瑞麒公司的风险及责任降低为最低。因此，一审法院若在此基础上仍然要将违约金标准降低至每日万分之一，不但违反了民事自愿原则，而且是在保护不诚信的行为，损害了购房者的利益。综上，一审法院将违约金标准从合同约定的每日万分之二降低至每日万分之一是错误的，据此，请求撤销原判，依法改判支持张学平、戴玉庭一审的全部诉讼请求。被上诉人瑞麒公司辩称：一、原审判决关于本案基本事实的认定，应该来说，张学平、戴玉庭与瑞麒公司双方都是没有异议的，双方争议焦点在于原审法院对合同约定的违约金标准进行调整是否合法、合理。调整是符合法律精神的。理由在于：违约责任的本质是对损失的补偿，违约方支付的违约金应当与守约方的损失基本保持一致，如约定过高，《合同法》第一百一十四条规定当事人可以请求人民法院予以调整。而张学平、戴玉庭因瑞麒公司逾期交付土地使用权证所遭受的实际损失确实较小��因此，原审法院的调整符合《民事诉讼法》第七条规定的“以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则，亦符合实质公平和正义。二、张学平、戴玉庭的上诉理由不成立：1、关于购房者买房目的，如果泛泛而谈，确实可能不只有居住一种，还包括正常的不动产投资，甚至还包括投机炒房等。但具体到个案，例如本案，不能泛泛而谈，而应具体问题具体分析。就张学平、戴玉庭选择的购房款支付方式（首付+按揭）及其已实际居住在案涉房屋的事实来看，有理由相信张学平、戴玉庭的购房目的基本还是为了居住（案涉房屋毕竟也是住宅房屋），而不是为了投资，至少不是为了短期投资或者是国家政策所不允许的投机炒房。原审判决并未否认瑞麒公司逾期交付土地使用权证对张学平、戴玉庭没有任何影响，而是实际影响较小，据此才对合同约定的违约金标准进行了适当���整。根据临安当地的房地产政策，案涉房屋具备所有权证和契证即可交易，也可抵押融资，更不影响张学平、戴玉庭对其为租赁等其他处分行为，张学平、戴玉庭显然夸大了瑞麒公司逾期交付土地使用权证对其造成的影响。2、案涉商品房买卖合同是示范文本，但不是格式合同。（格式合同的主要判断标准有二：一是其条款是否经合同双方协商；二是其内容是否可以变动。）示范文本里面很多内容是要经过协商，要双方协商，不同的房产项目，违约标准不一致，合同有补充协议，双方可以在补充协议中对合同其他固定条款进行约定和突破，所以示范合同并非格式合同，合同约定违约金标准并非瑞麒公司一方决定（不同房产项目的合同约定的违约金标准实际上并不一样）。合同由省建设厅与工商总局联合发布，既规范了开发商的行为，又考虑到了购房者作为消费者的���法权益，从合同本身的约定来看，双方的权利义务基本对等，甚至略向购房者倾斜。原审对违约金调整是基于本案的实际，综上，请求依法驳回张学平、戴玉庭的全部上诉请求。上诉人张学平、戴玉庭和被上诉人瑞麒公司在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，张学平、戴玉庭与瑞麒公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按约履行。根据合同的约定，瑞麒公司应在2014年6月30日前取得土地使用权证，交付给张学平、戴玉庭。但直至今日，土地使用权证瑞麒公司还未交付。本案显属瑞麒公司违约，瑞麒公司应承担违约责任。根据合同的约定，瑞麒公司应从2014年7月1日起至实际交付日止，按日支付总房价万���之二向张学平、戴玉庭支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，由于瑞麒公司未及时将土地使用权证交付给张学平、戴玉庭，确给张学平、戴玉庭造成了损失，但原审法院认为案涉房产已经交付并办理了房产证，根据临安市的政策，该房产已经可以进入市场进行交易，未办理土地使用权证对张学平、戴玉庭使用、处分案涉房产的影响较小，故对瑞麒公司要求适当降低违约金予以支持，并结合本案实际情况，酌情确定违约金按照每日瑞麒公司支付张学平、戴玉庭已支付房款的万分之一的标准计算当属合理，且具有事实和法律依据。张学平、��玉庭的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由张学平、戴玉庭负担（张学平、戴玉庭已预交二审案件受理费683元，应退还443元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费）。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 睢晓鹏代理审判员 赵瑞玲二〇一五年六月三十日书 记 员 项 琳 来自