（2015）滨中民一终字第310号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-03
案件名称
沙树庚与滨州市京华汽贸集团有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滨中民一终字第310号上诉人（原审被告）滨州市京华汽贸集团有限责任公司，住所地滨州市渤海二十二路以西现代物流交易中心。法定代表人高寒，该公司总经理。委托代理人韩晓峰，山东齐英律师事务所律师。委托代理人李国军，山东齐英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沙树庚。委托代理人宋彬，山东源城律师事务所律师。委托代理人马宗丽，山东源城律师事务所实习律师。上诉人滨州市京华汽贸集团有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨商初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人滨州市京华汽贸集团有限责任公司的委托代理人李国军、被上诉人沙树庚的委托代理人宋彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审认定，2009年7月9日，原、被告签订沿街房租赁合同及补充协议，约定由被告租赁原告坐落于渤海五路与黄河11-12路东侧C座南侧房屋16间、建筑面积共计约1340平米的房屋。双方约定，租赁期限为10年，自2009年8月8日起至2019年8月7日止；第一年租金为320000元，后期租金每两年按3%递增；付款方式为乙方于合同生效之日支付首期租金320000元，后期租金于每年7月9日前支付；合同租金正式启用时间为合同签订日起30日后为房屋正式租用日。房屋装修及租赁期间的水、电、取暖及物业费用由乙方支付；水费按每吨3元，电费按每度1元。合同终止后乙方须将房屋退还甲方，装修部分保留不得拆除归甲方所有，如乙方要求继续租赁，则有优先租赁权，如一方不租赁必须在合同终止前三个月通知甲方。租赁期间任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，在终止合同签订前，本合同仍有效，主体房屋原有门窗如有整改部分，在双方合同解除后，甲方如要求恢复原状，乙方给予修复，按照片为准；双方另就其它权利与义务在协议中作了明确约定。协议签订后，原告依约定履行了各项合同义务，2009年7月16日双方又签订附加合同，租期与主体合同相同，附加合同约定C座南侧16间以南房体外，漏空的以每年租金1万元价格租给乙方使用。合同签订后，原告依约定履行了各项合同义务，但被告自2013年8月8日起拖欠租金未交，截止2014年5月20日，欠交租金共计463445.39元。被告承租期间欠交水、电费用共计29429.8元未付。另外，2014年5月23日，房屋产权所有人沙印奎收到被告发出的终止租赁通知书，该通知书载明了终止与原告之间的租赁合同。双方终止合同后被告并没有将房屋腾空交付原告，被告仍然占用着原告的房屋。从被告提出终止合同的时间至今被告即没有向原告支付租赁费，也没有向原告支付房屋占用费。对于被告提出原告扣留被告物品，不允许被告运走物资，腾空房屋与租金、水电费数额有误的主张，没有提交证据。原审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同及附加合同，是双方当事人的真实意思表示，合法、有效。合同签订后，被告将其房屋交付原告使用。合同在履行过程中被告于2014年5月23日单方提出终止合同，该终止通知书到达相对人，双方合同即解除，该合同解除后，被告没有根据合同约定将房屋腾空，恢复原状交付原告，继续占有使用，导致原告不能使用。故，原告要求被告支付拖欠的租赁费、水电费用，房屋占用费，恢复原状的请求，于法有据，本院予以支持。对于被告提出原告的诉讼请求租金、水电费数额不属实，但没有提交有效证据予以印证，其辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十三条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之之规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2014年5月23日已解除；二、被告滨州市京华汽贸集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将房屋腾空、恢复原状并交还原告沙树庚；三、被告滨州市京华汽贸集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告租金463445.39元；四、被告滨州市京华汽贸集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告水、电费共计29429.8元；五、被告滨州市京华汽贸集团有限责任公司自2014年5月21日起始至交付房屋之日止按每日957.50元支付原告沙树庚房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8707元，由被告滨州市京华汽贸集团有限责任公司负担。宣判后，滨州市京华汽贸集团有限责任公司不服上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误。1、2014年5月23日合同解除后上诉人多次派人对案涉房屋进行腾空、恢复原状。但是被上诉人阻止上诉人清空、腾空房屋，并对上诉人的工作车辆进行围堵，强行扣押。腾空、恢复原状上诉人一直在积极地做，由于被上诉人的阻止和非法干涉才导致上诉人无法腾空房屋、恢复原状，应当由被上诉人自己承担此后的水电暖费用、日租金费用。一审判决上诉人承担将房屋腾空、恢复原状并交还被上诉人没有事实和法律的依据。2、水电费计算错误。2014年5月23日双方的合同解除，水电费也应当缴纳至2014年5月23日，以后的相关费用上诉人不应承担。一审法院在没有对相关水电费缴款时间查清楚的情况下，作出判决违背了以事实为依据的原则。3、一审判决2014年5月21日后上诉人按日支付占用费没有事实依据。一是上诉人不是不交房，而是交房沙树庚不收玥匙、阻止和非法干涉交房。二是2014年5月23日双方的合同解除，上诉人就没有再使用房屋，2014年5月23日以后不应当支付占用费。综上，一审法院对事实认定不清楚，法律依据不充分，请求二审法院撤销原判发回重审或在查明事实的基础上依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人沙树庚承担被上诉人沙树庚辩称，第一，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。第二，现在涉案房屋仍有上诉人的封条封存，上诉人所陈述的未能腾空房屋是因我方的原因造成，这一事实在原审判决中已有认定，上诉人在无证据证实的情况下对我方无理指责不符合事实与法律。第三，双方因房屋租赁问题发生纠纷造成房屋不能按时交付的原因完全在于上诉人方，请求二审法院驳回上诉维持原判。在二审审理过程中，上诉人滨州市京华汽贸集团有限责任公司提交证据如下：证据一、视频资料一盘。证明上诉人在合同解除后多次去涉案房屋清理东西，遭到被上诉人阻拦，车辆被扣的事实；证据二、录像文字整理记录一份。证明上诉人为被上诉人腾空房屋遭被上诉人阻拦的情况；证据三、《出警说明》一份。证明滨州市公安局滨城分局市东派出所出警情况。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、合同解除后未能腾房交付的责任及后续占房费用应由谁承担；2、一审法院对租赁费、水电费的认定是否正确。一、合同解除后未能腾房交付的责任及后续占房费用应由谁承担的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定是有效的，双方应全面履行各自的合同义务。合同在履行过程中，上诉人于2014年5月23日单方提出终止合同，该终止通知书送达相对人，双方合同即解除，该合同解除后，上诉人没有根据合同约定将房屋腾空，恢复原状交付被上诉人，继续占有使用，导致被上诉人无法使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案所签订的合同属于继续性合同，不具有溯及力，本案合同涉及的是房屋使用权出租，其使用价值以租金的形式体现，合同解除后不及时腾空交付租赁物，必然造成出租方的经济损失。经审查不能即时腾空交付涉案房屋上诉人存在明显过错，对于上诉人提出被上诉人扣留其物品，不允许运走物资，腾空房屋的事实没有提交证据予以证实。在二审中虽出具证据证明被上诉人有阻拦行为，其阻拦行为系发生在一审判决之后，对原审事实认定无关联性，其证据本院不予采信。上诉人应当承担涉案房屋不能交付的违约责任。二、关于一审法院对租赁费、水电费的认定是否正确的问题。本院认为，合同解除后，尚未支付的租金、水电费用应按合同约定继续履行。本案中，上诉人滨州市京华汽贸集团有限责任公司已经实际使用涉案房屋四年多，其租赁费、水电费均是在合同解除前发生的，原合同对水电费的计算方式及计价标准有明确约定，即使合同解除了，该合同义务不必然终止。本案中，被上诉人沙树庚在原审中以举出了欠费明细表，其详细记载了欠费的数量及时间段。上诉人主张租赁费、水电费计算有误，不能举证予以证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8707元，由上诉人滨州市京华汽贸集团有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 何兆海审 判 员 王 琳代理审判员 刘 洋二〇一五年六月三十日书 记 员 张 智 更多数据：