（2015）青民初字第268号

裁判日期: 2015-06-30

公开日期: 2016-03-07

案件名称

陈某与石某确认合同有效纠纷一审民事判决书

法院

青龙满族自治县人民法院

所属地区

青龙满族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈某,石某

案由

确认合同有效纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百三十条

全文

河北省青龙满族自治县人民法院民事判决书（2015）青民初字第268号原告陈某，农民。委托代理人于某，河北群言律师事务所律师。被告石某，农民。委托代理人佟某，青龙满族自治县国浩法律服务所法律工作者。委托代理人邵某，农民。原告陈某与被告石某确认合同有效纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人于某，被告石某及其委托代理人佟某、邵某到庭参加诉讼，原告陈某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告与张某在迎宾路东段路北各有3.6米土地（该土地已变为国有土地），二人在该土地上共建5层楼房。其中被告分得朝向迎宾路的一层门面房和二层住宅楼，楼房与迎宾路之间的国有土地使用权归被告。张某分得朝向中兴路的一层门面房及其他楼房，楼房与中兴路之间的国有土地使用权归张某。2014年3月23日，被告将其分得的楼房和国有土地使用权一并转给原告，并签订了《买卖楼房协议书》。原告依约支付房款后，把该楼房的二楼当做住宅，一楼门面房用于开办汽车修理部，楼房与迎宾路之间的国有土地用于停放待修车辆和放置工具等。原、被告间签订协议的第一条明确约定：甲方（被告石某）负责办理土地证、房产证、热力安装，因办理各种证件需费用，均由甲方负责办理。之后，因被告提出办证资金紧张，原告将依协议书约定应在被告办完全部证照手续后给付的10万元房款先期给付了被告。可是被告又提出索要原告5万元人民币，否则不去办理国有土地使用权过户手续。原告无奈，只好另外给付被告5万元并支付了部分办证费用。可是在办理房产证过程中被告称办理房产证需要张某签字，如果不给张某补偿的话房产证无法办理。此事双方经过多次协调未果，原告为了维护自己的合法权益只好提起诉讼，请求人民法院：1、依法确认原、被告于2014年3月23日签订的《买卖楼房协议书》合法有效；2、依法确认被告出售给原告的房屋所有权归原告所有；3、判决被告将其出售给原告的房屋所有权证办理到原告名下；4、本案的诉讼费用由被告负担。被告石某辩称，1、原、被告买卖楼房协议书是合法有效的，现土地管理登记单位已经给原告颁发了国有土地使用权证，其国有土地权属无争议，无纠纷，房屋经青龙满族自治县规划局审批后建的，具有合法性，县规划局依据青龙满族自治县人民政府第31次常务会议纪要，将建设单位变更为某某村村委会及其村民；2、被告将房屋转让后，已申请办理了国有土地使用证，2014年3月28日，经某某村村委会给原告办理了土地使用权证，证号为青国用（2014）第62号，土地使用权人变更为原告陈某；3、关于房屋产权证方面：2014年9月21日，原告陈某与青龙镇某某村村委会签订了办理房产证的协议书，该房屋所有权证由某某村村委会与原告共同办理，与被告无关，原告于2014年9月5日，全权委托刘某办理原告的产权登记手续；原告于2014年9月5日，委托青龙满族自治县测绘机构测绘，并出具了委托书，委托刘某到青龙满族自治县房屋产权监理所，办理房屋产权登记手续，因此，原告办理产权手续与被告再无关系；4、原告起诉被告于法于理无据，被告已经将办理的各项手续都办理齐全后，原告又与某某村村委会达成了房屋产权证办理的协议，委托他人全权办理，现原告房屋产权证是否办理或存在的相关问题都与被告无关，原告起诉被告没有法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向法庭提交如下证据：证据1、买卖楼房协议书一份，时间为2014年3月23日，主要内容为“甲方：卖主石某乙方：买主陈某甲方有1-2楼一处，坐落在都阳路（迎宾）东段（路北）（详细地址依土地证为准）欲出售，乙方意购买，经中人撮合，此楼1-2层（含前院）作价人民币捌拾万元整，现将有关事宜规定如下：一、甲方负责办理土地转证、房产证、热力安装，因办理各种证件需费用，均由甲方负责办理。二、价款经买卖双方协议同意。三、付款方式：协议签订后，先付款柒拾万元整，甲方将钥匙交给乙方。楼房产权即归乙方所有。待甲方将土地证、房产证办好交予乙方后，其余壹拾万元即刻付清。四、楼房成交后，产权发生异议均由甲方负责，与乙方无关。以上双方遵守，不准违约。甲方（卖主）签字：石某（该处按有手印）乙方（卖主）签字：陈某（该处按有手印）中介签字：佟乙某崔某（该处分别按有手印）”，用以证明原、被告间的房屋买卖关系成立。证据2、收据一份，时间为2014年3月27日，主要内容为“今收到人民币捌拾陆万元整￥86万元楼房款全部付清收款人：石某（名字处按有手印）以后楼房费用有买主付责（收据记载字样）2014年3月27日证明人佟乙某（名字处按有手印）”，用以证明原告已经按照合同约定履行了义务。证据3、证人崔某的当庭证言，用以证明原告父亲找到证人崔某，说明原告需要买楼，让证人做中间人，同时证明在原、被告双方签订协议时，原告要求被告找张某到场，被告石某表示他和张某之间的楼、地均已分好，楼房的北院归张某使用，南院归石某使用，不需要张某到场，之后，原、被告双方签订了房屋买卖协议，但房产并未过户给原告。证据4、证人佟乙某的当庭证言，用以证明经其和崔某作为中间人撮合，原、被告间达成房屋买卖协议，房屋作价80万元。合同签订后，原告付清价款。因办理房产证问题，其找到被告石某，并和石某一起办理了土地使用证，办完后，原告另支付给被告5万元。房屋的北面归张某使用，南面由被告石某和张某共同使用。证据5、证人佟乙某的书面证言一份，时间为2014年11月18日，内容为“我叫佟乙某，男，1962年9月23日出生，满族，下岗工人，住青龙镇三杈榆树村。2013年10月份的一天，陈某给我修车时顺嘴问我：“知道哪里有合适的门脸房卖不，我想买个门脸房修车用。”我说：“正好石某在外环有个门脸房想卖呢。”后来我就给陈某和石某从中间说和，后来因为价格问题他们谈多少次也没谈成，2014年石某让我问问陈某到底能出多少钱。陈某给我回话，最多80万，多一分都不添了。最后他俩商量的房子价钱就是80万。2014年3月23日上午，双方商量好到陈某家签合同，我和崔某是中间人也去了。当天是崔某先到的陈某家，我和石某后到的。到了之后，崔某就问石某：“这房子你和你挑担张某有没有纠纷啊，用把张某也叫来不？”石某说：“这个房子是我和张某共同建的，我们分好了，朝向迎宾路的一、二层门脸房和院子归我，朝向中兴路的门脸房和院子归他。我们啥纠纷也没有，不用叫他来。”然后就签了合同。后来张某到我菜摊来买菜，我跟他说石某把外环的门脸房卖了，你没啥说法啊？张某说：石某可怜吧叽的卖就卖了吧，我没啥说法。后来陈某办房产证时需要张某签字，张某不给签，还跟陈某要钱，并说堵陈某的前院。陈某找到我说这事。我就给石某打电话，石某说：“他堵的前面，你不会堵他后面。到现在陈某的房证也没办下来呢？以上情况属实，特此证明，证明人：佟乙某”。证据6、国有土地使用证两份（分别为青国用2012第125号和青国用2014第62号），该证据为复印件，用以证明房屋的国有土地使用权已经变更到原告名下。被告对原告出示证据的质证意见为：证据1-2，没有异议。证据3即证人崔某的当庭证言，有异议，被告已经向原告说明南侧的土地是与被告共同使用的，因为案涉的第四、五层属于张某所有，张某进入第4、5层必须通过南院，被告必须给张某道路通行，至于原告的房产证与被告无关，其余的都属实。证据4，对证言认可，尤其是涉及到南院使用权问题，因为张某家上4、5楼必须通过现在归陈某所有的2、3层楼梯，必须通过南院的土地，根据楼房结构，所以在签订买卖楼房协议时，涉及到了南院的土地使用权问题，是与张某共同使用。证据5，对佟乙某的书面证言不认可，证人佟乙某已经当庭陈述说以自己的当庭陈述为准，并否决了书面证言的部分内容。证据6，两份国有土地使用证复印件，没有异议。原告对证人当庭证言的质证意见为：对证人崔某的当庭证言没有异议。对佟乙某的当庭证言，部分属实，部分不属实，双方签订合同的背景、价款即双方发生的矛盾以及原告购买房屋的用途都属实，有异议的是，证人陈述被告在签订合同过程中，明确表示朝向迎宾路的土地使用权归原告和张某共同使用不属实。佟乙某的当庭证言和书面证言不一致，且与另一个中间人崔某的证言和当庭证言不一致；二位证人都某原告购买房的用途是修车，如果门前的院子只剩下3.6米不能满足原告修车，与原告购买的目的冲突。被告为支持其辩解理由，向法庭提交如下证据：证据1、青龙满族自治县城乡规划局关于龙岛大厦工程的规划验收意见一份，时间为2014年8月19日，该证为复印件，主要内容为“根据青龙县政府第31次会议纪要，龙岛大厦建设单位由原中源建业房地产开发公司变更为三杈榆树村民委员会及其村民，龙岛大厦工程经过规划验收合格”，用以证明案涉楼房承建单位变更为三杈榆树村委会及村民。证据2、验收工程证件复印件5页，主要有“《建设工程规划验收合格证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案告知函》、《土地使用证》，用以证明该楼房是合法有效的，楼房的土地权属无争议。证据3、协议书复印件一份，青龙镇某某村村委会与原告陈某所签订，为办理房产证所用，时间为2014年9月1日，主要内容为“甲方：青龙镇三杈榆树村委会乙方：陈某甲乙双方按照县委、县政府的要求，联合投资建设三年大变样重点项目—龙岛大厦，该项目属村委会及村民自拆、自建、自用，政府批建为三杈榆树村民委会及村民。经双方协商达成如下协议：一、甲方已经办理国有土地所有权登记，证号为青国用（2014）第62号。二、甲乙双方同意按各自实际拥有的建筑面积使用权分别分户办理房产证。三、甲乙双方房产证办理完毕后，各自拥有独立产权，互不干涉。双方各自承担本户相应的办证费用。四、甲乙双方的债权、债务各自承担，与他人无关。五、待乙方将自己应负担的甲方垫付的相应费用交清后，方可到发证机关领取房产证、”用以证明房产证不再由被告负责办理。证据4、房屋所有权初始登记申请书等手续，还包括房产测绘委托申请书、房屋共有协议、询问笔录、授权委托书各一份，以上均为复印件，用以证明原告已经委托代理人刘某到房产部门办理了房产证的相关事宜。原告对被告出示证据的质证意见为：证据1-2，该份证据均为复印件，其真实性有待核实，且该组证据与本案没有关联性。证据3，该份证据均为复印件，且没有公章，真实性有待核实，且原告自行办证的行为，不能免除被告负责办证的义务，因为被告拒绝办理房产证，所以原告通过自己救济的手段或者委托他人办证的行为都是合法的行为。证据4，质证意见同对被告出示证据3的质证意见。经庭审质证，本院对原、被告双方出示的证据作如下认定：对原告出示证据的认定：证据1-2，被告无异议，具有真实性，该2份证据系原始书证，能够证实原、被告间签订买卖楼房协议，并对权利义务进行约定，以及原告已经全部履行合同约定义务，给付被告全部购房款的事实，具有合法性和关联性，本院予以认定。证据3-4，即证人崔某、佟乙某的当庭证言，结合原、被告双方的质证意见，两位证人的当庭证言能够证实原、被告间签订买卖楼房协议，原告给付被告全部购房款以及被告未将出售房屋的所有权证过户到原告名下的事实，本院予以采信。证据5即证人佟乙某的书面证言，证人佟乙某虽在庭审中明确表示以自己的当庭证言为准，但该证言与其自身当庭证言部分不一致，对于不一致没有说明合理原因，且不一致部分与证人崔某的当庭证言证明内容一致，故本院对该书面证言予以采信。证据6，原告出示的国有土地使用证虽为复印件，被告并无异议，具有真实性，结合双方的当庭陈述以及其他证局分析，该份证据能够证实案涉房屋的土地使用权已经变更到原告名下的事实，故对该证予以认定。对被告出示证据的认定：证据1，涉及龙岛大厦建设单位变更及龙岛大厦工程经过规划验收合格等内容，与本案不具有关联性，本院不作认定。证据2，涉及的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案告知函》等内容，与本案不具有关联性，本院不作认定。但对于该组证据中的国有土地使用证复印件与原告出示的国有土地使用证复印件的内容一致，故对该土地证予以认定。证据3-4，该两份证据均为复印件，原告对该两份证据不予认可，且被告又未能提供其他证据予以佐证其真实性，证据形式不合法且无法证明其真实性，故不予采信。经审理查明，2014年3月23日，经中间人崔某、佟乙某介绍，原、被告签订了《买卖楼房协议》。协议约定，被告将其所有的坐落于青龙镇三杈榆树村都阳路（更名前为迎宾路）东段路北的两层楼房及国有土地使用权一并转让给原告，价款为80万元，该处楼房的国有土地使用权面积为77.9平方米。同时，还约定由被告办理国有土地使用证、房屋所有权证、热力安装等事宜并负担办理相关证件所需费用。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。后经被告申请，该房屋的土地使用权人由被告石某变更为原告陈某，变更后的土地使用权证号为青国用（2014）第62号。但该处房屋的房屋所有权证经原、被告多次协商后，未能办理到原告名下。故原告诉来本院，请求：1、依法确认原、被告于2014年3月23日签订的《买卖楼房协议书》合法有效。2、依法确认被告出售给原告的房屋所有权归原告所有。3、判决被告将其出售给原告房屋的所有权证办理到原告名下。4、本案的诉讼费用由被告负担。本院认为，原、被告间签订的《买卖楼房协议书》是双方的真实意思表示，案涉房屋所占用土地的具有国有土地使用权性质，依法可以转让，且合同内容也不违反法律法规的强制性规定，故该协议应为合法有效合同。合同成立后，原被告均对己方的义务进行了履行，原告向被告交付了全部合同价款，被告亦将房屋交付给原告，上述事实，原、被告均陈述一致。原告已经取得国有土地使用权，但未能取得房屋权属证书。依合同约定，被告有将所出售房屋的所有权权属证书办理到原告名下的义务，被告未予办理已经构成违约，故本院对原告要求被告为其办理所有权证的诉讼请求予以支持。鉴于房屋为不动产，不动产所有权的转移以登记为要件，本案中不宜确认房屋所有权，双方应依合同办理产权登记，故对原告要求确认房屋所有权的诉求不予支持，但未予登记不影响买卖楼房协议的效力。对被告以原告已经和青龙镇三杈榆树村委会签订办理房产证协议书，并委托刘某办理产权登记手续，办理房屋产权手续与被告再无关系的辩解主张，因被告未能提供其他证据予以佐证，且原告自行办理房产证的行为并不能免除被告按合同中约定履行办理房产证的义务，故对此辩解本院不予采信。但办理过程中，如需要原告提供产权登记材料，原告应该及时提供。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告陈某与被告石某于2014年3月23日签订的《买卖楼房协议书》为合法有效合同；二、被告石某于本判决生效之日起30日内将其出售给原告陈某房屋（该处房屋坐落于青龙镇三杈榆树村都阳路路东段路北，层数为1-2层，国有土地使用权证号为青国用2014第62号，国有土地使用权面积为77.9平方米）的所有权证办理到原告陈某名下；三、驳回原告陈某其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告石某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审　判　长　　邵志强审　判　员　　樊占峰代理审判员　　李宝壮二〇一五年六月三十日书　记　员　　佟玉姣关注微信公众号“”