（2015）渝一中法民终字第02825号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-24
案件名称
余波与唐仕川、唐仕翠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐仕川,余波,唐仕翠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02825号上诉人（原审被告）唐仕川，住重庆市渝北区。委托代理人何志强，重庆三大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）余波，住重庆市垫江县。被上诉人（原审被告）唐仕翠，住重庆市开县。上诉人唐仕川与被上诉人余波、被上诉人唐仕翠房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年2月5日作出（2014）渝北法民初字第10879号民事判决。上诉人唐仕川对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年5月28日进行了询问。上诉人唐仕川的委托代理人何志强、被上诉人余波、被上诉人唐仕翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2014年6月6日，原告与两被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：由两被告将名下共有的位于重庆市渝北区龙溪街道加州花园B3幢3-1#-2的商铺出租给原告用于经营餐饮（以原告营业执照核准的经营范围为准），两被告将商铺按现状（清水房）交付原告验收使用；租期为10年，即自2014年6月6日起至2024年8月5日止，免租期为2个月，自2014年8月6日开始计收租金，起始租金38000元／月，两年后每年在前一年的基础上递增5%。租金每3个月交一次，每一次提前5天上交租金；在签订合同时，原告向两被告交纳40000元的押金，合同期满或终止，在原告交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，两原告无息退还被告押金；两被告应保证出租房的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，同时应为原告提供80千瓦电力入户。2014年5月24日，原告向两被告交付定金20000元，该笔定金在双方签订《商铺租赁合同》后转化为租金。2014年6月9日，原告向两被告交付款项134000元，其中房屋租金为94000元，押金为40000元。2014年6月6日，被告唐仕川向出租商铺所在地的物业管理公司即重庆加州物业服务有限公司申请电力增容，要求增容至80千瓦。重庆加州物业服务有限公司于同日予以准许。2014年7月8日，原告向两被告发函，要求两被告为原告落实装修手续，完善电力入户或者延长免租期，并称如两被告提供的房屋不能满足装修条件、经营条件，两被告应在收到函件后向原告退还租金、押金，补偿原告材料损失、设计损失和人工损失。两被告于2014年7月10日收到原告发出的函件。2014年12月30日，原告将承租商铺钥匙退还给两被告。2014年12月30日，重庆加州物业服务有限公司出具情况说明一份，载明：兹有维修事务部开闭所员工杨胜金在加州花园管理处任用电技师一职，负责所属辖区业主及使用人用电增容事宜。加州花园B3幢3-1#-2业主唐仕川曾于2014年6月6日向管理处申请用电增容，并提交相关申请，后因楼上业主集体反映其所在的门面不能用于餐饮经营，故后期未再继续办理用电增容事宜。另根据原告提供的录音资料，在原、被告双方签订《商铺租赁合同》之前，被告曾向原告确认案涉商铺有烟道。另庭审中，关于原、被告之间《商铺租赁合同》的解除时间，原告主张应为2014年7月10日，被告主张应为2014年7月29日。原、被告双方一致确认原告已在对涉案房屋进行装修，双方系于2014年7月28日知晓涉案商铺没有公共烟道且不能用于经营餐饮。原、被告双方还一致确认原告主张的损失除空调定金、桌椅定金和装修设计费外，其余的费用支出共计为8000元。一审法院认为：原告与两被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。现原告以承租商铺没有公共烟道及电力未入户导致其不能经营餐饮为由要求解除《商铺租赁合同》，二被告亦同意解除该《商铺租赁合同》，故对于原告要求解除《商铺租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于解除《商铺租赁合同》的具体时间，原告主张为2014年7月10日即两被告收到原告发出的函之日，但该函系原告与两被告沟通要求两被告落实装修手续及完成电力入户等事宜，主要内容系原告催促两被告加快履行合同义务，并未明确向两被告提出解除《商铺租赁合同》，原告未能证明其要求解除《商铺租赁合同》的意思表示已于2014年7月10日明确告知两被告，故本院对于原告提出的《商铺租赁合同》于2014年7月10日解除的主张不予采信。原告于2014年7月29日起诉要求解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，两被告亦同意于2014年7月29日解除，故本院确认原告与两被告于2014年6月6日签订的《商铺租赁合同》于2014年7月29日解除。本案中，根据原告提供的录音材料，被告唐仕川曾向原告确认商铺有烟道，但商铺实际并没有烟道。根据《重庆市环境保护条例》第五十二条的规定，禁止在主城区、其他区县（自治县）人民政府所在地的城市建成区无公共烟道的综合楼、住宅楼内新建、扩建餐饮、加工、维修等产生油烟、废气、异味的项目，故案涉商铺将不能用于经营餐饮。而原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定租赁商铺的用途为经营餐饮，且约定两被告应保证出租房的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，故原告在承租后将不能实现其租赁目的。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现两被告提供的商铺不能满足原、被告双方约定的用途，故两被告应当承担违约责任。且原、被告双方在《商铺租赁合同》中还约定免租期为2个月，即自2014年8月6日才开始计收租金，而原、被告之间的《商铺租赁合同》于2014年7月29日解除，即在合同解除时尚处于免租期内。综上，对于原告要求两被告返还租金114000元及押金40000元的诉请，本院予以支持。对于原告主张的装修损失，原、被告双方一致确认除空调定金、桌椅定金和装修设计费外的装修损失共计为8000元，对该部分损失的金额，本院予以确认。关于原告主张的装修设计费损失8000元，原告提供有收据予以证明，两被告亦确认原告曾将装修设计图纸交给两被告，两被告将该图纸转交给了物业公司，可印证原告确曾对案涉商铺的装修进行过设计，故对于原告提出的装修设计费损失为8000元的主张，本院予以采信。对于原告提出的空调定金损失和桌椅定金损失，因原告提供的证据为收据而并非正式发票，且收据仅能表明原告预交了定金，并不能表明原告最终已实际损失了该笔定金款项，故对于原告提出的20000元空调定金损失和10000元桌椅定金损失，本院不予采信。综上，本院认定原告的装修损失共计为16000元。该笔损失的产生，既有两被告违约的原因，亦由于原告在尚未获得物业装修许可的情况下进行装修而引起，本院酌情认定由两被告承担50%的装修损失费，由原告自行承担余下的50%的装修损失费。故两被告应当赔偿原告装修损失8000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告余波与被告唐仕川、唐仕翠于2014年6月6日签订的《商铺租赁合同》于2014年7月29日解除；二、被告唐仕川、唐仕翠于本判决生效之日起十日内向原告余波退还租金114000元、押金40000元；三、被告唐仕川、唐仕翠于本判决生效之日起十日内向原告余波赔偿装修损失8000元；四、驳回原告余波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由原告余波负担854元，被告唐仕川、唐仕翠负担3476元。唐仕川不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、被上诉人提供的录音形成时间为合同签订后1个月，该录音中没有任何一句话能证明上诉人在签订合同前曾确认过租赁商铺有烟道，相反，整个录音均能证实上诉人得到渝北区环保局通知不能进行火锅经营后，均想方设法促使合同继续履行，被上诉人对租赁商铺内的已存在的管道是否是烟道进行了咨询和确认。2、被上诉人在签订合同前均多次考察了租赁商铺，其作为餐饮经营者，对管道是通烟还是通气具备专业的理解和认知能力，上诉人只提出需电力增容，未提出其他要求，合同约定，上诉人将商铺按现状交付其验收使用，被上诉人接房验收时未提出其他异议。3、被上诉人委托了专业设计机构对租赁商铺进行了装修设计，专业设计公司经现场考察，对图纸进行了阅读研究，对商铺内的管道是通气或通烟具备专业理解和认知能力，设计公司在出设计图时也未提出租赁商铺没有烟道的问题。4、基于租赁合同约定租期10年，上诉人才给予被上诉人2个月的房屋免租期，而被上诉人违约不履行合同，应当支付2个月免租期的房屋租金，被上诉人将商铺占用至2014年12月30日，应当支付占用期间的租金。被上诉人余波答辩称：一审法院对我方定购桌椅、空调的定金没有认定，我方无法提供发票，但该定金是我方实际损失。上诉人称将房屋现状交付我方，但我方是经营餐饮行业，必须有烟道才能营业。我方一直要求向上诉人退还房屋，实际上上诉人自己也能打开房屋。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，上诉人唐仕川与被上诉人余波、唐仕翠签订的《商铺租赁合同》约定，商铺租赁用途为餐饮经营，甲方应保证出租房的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，现因被上诉人余波不能实现合同目的，双方均同意解除合同，故上诉人唐仕川根据合同收取的押金应当退还。因合同约定的收取租金的时间未到，故上诉人唐仕川收取的租金应当退还。一审法院根据双方的过错确定被上诉人余波的装修损失及装修设计费损失各负担50％适当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4330元，由上诉人唐仕川负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 郑 泽代理审判员 张晋鹏二〇一五年六月三十日书 记 员 张冀兮 搜索“”