（2015）穗中法民五终字第2446号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-09
案件名称
张雪虹与杨展文、吴嘉妍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张雪虹,杨展文,吴嘉妍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2446号上诉人（原审原告）：张雪虹，身份证住址广州市海珠区，现住广州市。委托代理人：陈俊果，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：沈金桃，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨展文，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：吴嘉妍，户籍地址广州市荔湾区。委托代理人：黄均健，广东凯成律师事务所律师。委托代理人：刘俊杰，广东凯成律师事务所律师。上诉人张雪虹因与被上诉人杨展文、吴嘉妍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：杨展文（为甲方）与张雪虹（为乙方）签订《购置房产协议》，该协议下方载明签约日期为2006年11月3日，其中约定：今甲方将坐落于广州市白云区北站路49号406房出售给乙方，经友好协商，双方就相关购买事宜，协议如下：一、乙方一次性支付给甲方270000元，甲方开具的收款收据是双方交易唯一有效凭证，无论以后市场房某乙涨跌，双方互不追究。二、双方一致同意，其房产交易期满五年（即二零壹贰年五月份）后才去房产管理部门办理相关户主的过户手续。在办理手续过程中所发生的税费按广州市有关规定由甲方承担。三、本协议为此后双方签订《商品房买卖合同》的基础，对于有关房屋面积、价格、位置等的相关约定可以进一步具体化。如果双方在签订商品房买卖合同过程中，有一方提出违背本协议约定条款的，另一方有权拒绝签订，同时，有权直接要求违约方一次性赔偿50万元。四、本协议自双方签字之日起生效，未尽事宜双方可另签补充协议，本契约的附件和双方签订的补充协议，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。杨展文表示：该《购置房产协议》并非真实的，是因为在当时离婚案中为保护杨展文的利益而草拟的，签署时间实际是在2011年9月至10月期间，并非合同上填写的2006年11月3日。张雪虹确认该《购置房产协议》是在杨展文与吴嘉妍离婚过程中签订的。张雪虹和杨展文均确认双方此后没有就涉案房屋再签订《商品房买卖合同》。张雪虹原审起诉称，张雪虹与杨展文于2006年11月3日签订了《购置房产协议》，约定由张雪虹以27万元向杨展文购买广州市越秀区北站路49号406房，并约定在签订协议起五年后办理交易过户手续，张雪虹支付房款后即入住上述房产。5年后，经张雪虹催促，杨展文仍未配合办理上述房屋的交易过户手续。2013年7月3日，杨展文、吴嘉妍经判决离婚，上述房屋产权亦作出处理，直接导致杨展文无法办理过户手续，《购置房产协议》无法继续履行。张雪虹认为，杨展文一直不与张雪虹办理过户手续，其行为已构成违约，现因其离婚导致该《购置房产协议》无法继续履行，过错亦在杨展文，故杨展文应承担违约赔偿责任。鉴于上述房屋买卖行为是发生于杨展文、吴嘉妍婚姻关系存续期间，因此杨展文的配偶即吴嘉妍应承担连带清偿责任，故于2013年7月17日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、杨展文、吴嘉妍返还张雪虹购房款270000元及利息（自2006年11月3日计至清偿完毕之日止，按银行同期贷款利率标准计算）。2、杨展文、吴嘉妍支付张雪虹垫付的办证税费等费用共36691.58元（其中包括土地出让金30699元、产权转移印花税148元、房屋登记费50元，其余费用不记得款项明细）。3、杨展文、吴嘉妍向张雪虹支付违约金500000元。4、杨展文、吴嘉妍向张雪虹赔偿装修费150000元。杨展文原审辩称：一、《购置房产协议》应由法院认定为无效，涉案房屋是杨展文、吴嘉妍夫妻存续期间的共同财产，我的行为属于无权处分。张雪虹提交的《收条》是虚假的，我从来没有收取过张雪虹27万元的房某乙款。对张雪虹在599号案中提交的证人证言，首先我是不清楚的，张雪虹在该案中仅确认支付了13.6万元，因此证人与收款收据可以印证张雪虹与吴嘉妍在离婚案件中存在串通行为。二、张雪虹主张的其他办证费用、违约金等均无任何依据，请法院予以驳回。三、张雪虹至今仅以转账方式向我陆续支付了总共5万元，由于张雪虹违约，所以合同并没有实际履行。张雪虹是基于亲戚关系且在没有支付任何租金或对价的情况下占用房屋的，故张雪虹自行装修等问题不应得到支持，购房协议是协议，并非正式的商品房买卖合同，故张雪虹提出的违约金请求没有事实和法律依据。张雪虹至今没有提出解除合同，因此我认为《购置房产协议》在认定无效的情况下应依法解除。吴嘉妍原审辩称，不同意张雪虹的全部诉讼请求。一、张雪虹要求我返还购房款和支付违约金没有事实依据，张雪虹提交的其与杨展文签订的《购置房产协议》，是恶意串通事后签订的虚假合同。我与杨展文曾是夫妻关系，后由法院判决离婚，涉案房屋属夫妻共同财产并判决归我所有，现张雪虹称其在我与杨展文离婚前已购买房产，与生效判决相悖，没有依据。张雪虹是杨展文的姨妈，对杨展文的离婚是清楚的，还在离婚诉讼中做过证人，但张雪虹一直没有就涉案房屋主张过权利，直到法院判决房产归我后，才提起本案诉讼，显然不合理，由此可见，张雪虹与杨展文之间的房屋买卖是虚假的。二、涉案的2006年11月3日的《购置房产协议》及《收条》是虚假证据，与其他案件中相关的证据矛盾重重，张雪虹与杨展文两人伪造证据，妨碍民事诉讼，依法应承担法律责任，具体如下：1、《购置房产协议》显示：2006年11月3日，约定杨展文将北站路49号406房出售给张雪虹，张雪虹一次性支付27万元，双方开具的收款收据是交易的唯一有效凭证，而涉案的《收条》显示：2006年11月3日，杨展文收到张雪虹交来的北站路47号406购置房款27万元，该处存在矛盾，两房屋地址不一致。2、张雪虹在2012年8月30日所作的证言称，其是杨展文的姨妈，2006年7月支付房款5万元，2007年4月，办理房产证时，代缴了47号502房和49号406房的税款共3.6万元，2007年10月又支付了房款5万元，累计支付房款13.6万元，约定余下房款于2012年5月办理过户时付清，即张雪虹在上述证言中又称分期共计支付了13.6万元的房某乙款，余款在过户时才支付。该证言的内容再次与《购置房产协议》和《收条》存在冲突，《购置房产协议》和《收条》均表明房款已经支付完毕，且《收条》是唯一有效凭证。由此可见《购置房产协议》和《收条》均是虚假的。3、生效判决中杨展文曾陈述北站路49号406房是张雪虹所有，但由于双方是亲戚关系，故没有签名买卖合同，而本案中反而又提供了买卖合同，可见《购置房产协议》是为了本案而伪造的。4、《购置房产协议》与《房产置换协议》存在根本性矛盾，杨展文曾在荔湾区法院审理的重婚罪一案，提供了一份《房产置换协议》，根据该份协议，2006年1月8日，杨展文的父亲杨健章将其所有的北站路47号502房与杨展文所有的北站路49号406房置换。既然杨展文将涉案的北站路49号406房置换给杨某，又何来出售涉案房屋给张雪虹？且两份协议的格式和条款几乎近似，因此可知这两份协议都是杨展文与其亲属伪造的用以损害我的利益。三、张雪虹要求我支付办证税费没有事实依据。张雪虹划款给梁某与我无关，我对此也不知悉，更不确认张雪虹所称是其支付办证的税费。四、张雪虹要求我支付装修费没有事实依据，张雪虹提供的单据均是手写的，极容易伪造，亦无法证明这些费用就是用于涉案房屋的装修。五、我不清楚杨展文与张雪虹之间是否存在其他经济往来，但作为亲戚，之间有帐务来往属正常，不能当然认为是购房款。六、退一步讲，即便购房协议是真实，该协议也是无效的，且张雪虹也只能向某展文主张权利，与我无关。综上，不同意张雪虹的全部诉讼请求。张雪虹为证明其已付房款和办证税费等费用，提交了以下证据：1、手写收条，该收条内容为：“今收到张雪虹交来广州市白云区北站路47号406购置房款贰拾柒万元正。杨展文2006年11月3日”。2、帐号为36×××96户名为杨展文的存折复印件。3、中国工商银行的转账存根复印件5张，其中显示3602002101051573205的帐号于2007年10月12日向3602817701030961196的帐号转账10000元，36×××07的帐号于2007年10月11日向36×××96的帐号转账10000元，36×××05的帐号于2007年10月11日向36×××96的帐号转账10000元，9558803602160375135的帐号于2007年10月11日向36×××96的帐号转账15000元，36×××50的帐号于2007年10月11日向36×××96的帐号转账5000元。4、交通银行的客户留存联两张，其中显示帐号为441901926836000016202户名为梁某的帐号于2007年4月25日分别有活期存款5950.47元和4478.11元。5、中国工商银行的个人业务凭证两张，其中显示帐号为36×××05户名为张雪虹的帐户于2007年4月4日向帐号为36×××14户名为梁某的帐户转账11412元和14851元。6、帐号为36×××50户名为张雪虹的中国工商银行明细信息打印，显示该帐户于2007年10月11日向帐号为36×××96户名为杨展文的帐号转账5000元。7、帐号为36×××05户名为张雪虹的中国工商银行明细信息打印，显示该帐户于2007年10月11日、2007年10月12日向帐号为36×××96户名为杨展文的帐号共转账20000元。8、帐号为36×××07户名为张雪虹的中国工商银行明细信息打印，显示该账户于2007年10月11日向帐号为36×××96户名为杨展文的帐号转账10000元。9、帐号为36×××29户名为陈某的中国工商银行明细信息打印，其中显示该帐户于2007年10月11日转账支出15000元，张雪虹称其委托陈某向某展文支付款项。杨展文表示：确认上述手写收条上的签名是其本人签署的，该收条实际签署时间是2011年9月至10月期间，当时是为了保护杨展文离婚诉讼的利益所签署的，也是基于张雪虹是杨展文的姨妈的关系所签署的，是在没有实际收到27万元的情况下签署的；对于上述证据2-5认为与本案无关，不清楚梁某为何人，梁某没有向我支付过相关费用；对于上述证据6，确认2007年10月11日收到该帐户转账的5000元房款；对于证据7，确认收到该帐户于2007年10月11日和10月12日转账的共20000元房款；对于证据8，确认收到该帐户于2007年10月11日转账的10000元房款；对于证据9，确认收到该帐户于2007年10月11日转账的15000元房款。2014年3月10日，广州市越秀区矿泉街沙某南社区居民委员会出具《证明》，内容为兹有我辖区居民张雪虹于2007年2月入住北站路49号406房至今。原审另查明，杨展文与吴嘉妍于1989年5月29日登记结婚。北站路49号406房原登记在杨展文名下。吴嘉妍于2012年向本院提起诉讼，要求判令：1、吴嘉妍与杨展文离婚；2、北站路49号406房所有权归吴嘉妍；3、杨展文赔偿精神损害50000元。本院于2012年11月13日作出（2012）穗越法民一初字第599号民事判决书，判决：一、准予吴嘉妍与杨展文离婚。二、广州市白云区北站路49号406房归杨展文所有，杨展文应于判决发生法律效力之日起三十日内将房屋价值补偿款324000元支付给吴嘉妍。三、杨展文应于判决发生法律效力之日起十日内支付损害赔偿款50000元给吴嘉妍。吴嘉妍不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2013年7月3日作出（2013）穗中法民一终字第2325号民事判决书，判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民一初字第599号民事判决书第一、三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民一初字第599号民事判决第二项为：广州市白云区北站路49号406房归吴嘉妍所有，吴嘉妍应于本判决书送达之日起三十日内支付房屋价值补偿款356400元给杨展文。据查册时间为2013年10月10日的《房地产登记簿查册表》记载，北站路49号406房的产权人为吴嘉妍，建筑面积为89.9978平方米，所有权来历为：裁定、判决、仲裁。关于房款问题，张雪虹表示：我至今共向某展文支付了136000元的房款，其中以转账方式支付了共50000元，其余房款均是以现金方式支付的，对于现金支付的房款，杨展文均没有开具收据，无法提供相关支付凭据。杨展文表示：我不确认收取过张雪虹以现金方式支付的房款，我只确认收到张雪虹转账支付的5万元房款，该5万元房款我没有交付给吴嘉妍。吴嘉妍确认杨展文没有向其分配所收取的房款。关于房屋使用问题，张雪虹表示：涉案房屋是于2007年2月由杨展文交付给我使用的。杨展文表示：我原将北站路49号502房借给张雪虹居住，后来2007年我与吴嘉妍的关系恶化，吴嘉妍急于将502房转到我与吴嘉妍儿子名下，故张雪虹就从502房转到406房居住，后吴嘉妍与我产生诉讼，我就打算将406房过户给张雪虹。吴嘉妍表示：406房某甲是空置，在2007年2月，张雪虹基于与杨展文是亲戚关系且其女儿结婚急需房屋居住，故入住使用了406房。另，张雪虹和杨展文、吴嘉妍均确认各方没有就涉案房屋签订租赁合同和交收租金。另，张雪虹表示：在签订购房协议时，我是清楚知道涉案房屋为杨展文和吴嘉妍的夫妻共同财产，当时大家基于亲戚关系，后得知杨展文和吴嘉妍要离婚，故在他们离婚诉讼的一审过程中急忙书面确认此买卖关系；签订购房协议时，我不清楚吴嘉妍是否同意，也不清楚杨展文在签订协议后有否告知吴嘉妍。原审诉讼过程中，张雪虹申请对广州市越秀区北站路49号406房的装修价值进行评估。本院通过摇珠方式确定广州市华盟价格事务所有限公司上述申请事项进行评估。张雪虹预付了评估费3450元。广州市华盟价格事务所有限公司于2014年12月2日作出《关于广州市越秀区北站路49号406房装修价值评估结论书》，载明广州市越秀区北站路49号406房的装修物在2007年2月的现值为95841元。张雪虹质证称：认为评估报告的结论价格过低。杨展文质证称：对评估报告无异议。吴嘉妍质证称：对评估报告的内容和形式均无异议，但不认可装修是由张雪虹实施的。另，张雪虹向原审法院提出了对吴嘉妍、杨展文价值500000元的财产进行财产保全申请，原审法院依其申请发出了对吴嘉妍、杨展文价值500000元的财产进行财产保全的裁定。张雪虹交纳了财产保全费3020元。在原审庭审过程中，经原审法院释明，张雪虹明确若杨展文与张雪虹之间的《购置房产协议》被认定为无效，仍坚持本案的诉讼请求。原审法院认为，根据杨展文和张雪虹在庭审中的陈述，《购置房产协议》是在杨展文与吴嘉妍进行离婚诉讼的过程中签订的，且杨展文称该协议是为保护杨展文的利益而草拟的，并非其真实意思表示；张雪虹作为杨展文的亲戚，其清楚知悉涉案房屋为杨展文与吴嘉妍的夫妻共同财产，却未有证据证明其已将购买房屋之事告知吴嘉妍，而杨展文作为吴嘉妍配偶，既未告知吴嘉妍出售涉案房屋的事实，亦确认没有将已收取房款分配给吴嘉妍；从实际履行情况看，张雪虹称其已向某展文支付房款136000元，但杨展文却在尚未实际收取约定的全部房款的情况下向张雪虹开具270000元的收条；从上述分析可见，杨展文与张雪虹之间的买卖关系并非真实，张雪虹和杨展文对于涉案房屋的买卖均不具有善意，故杨展文与张雪虹之间签订的《购置房产协议》依法应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于杨展文与张雪虹之间签订的《购置房产协议》为无效合同，杨展文应将已收取房款退还给张雪虹。至于应退还的房款数额，张雪虹提交的转账记录仅显示向某展文转账付款共50000元，且杨展文亦确认已收到张雪虹转账支付的房款50000元，本院对杨展文已收50000元房款的事实予以确认；张雪虹称其实际已付136000元房款，并称其除了通过银行转账50000元外，其余房款均是通过现金支付，但杨展文不确认收到现金房款，且张雪虹未能提供证据证明其向某展文现金付款的事实，故对张雪虹提出的其已付136000元的主张不予支持。综据前理，杨展文应将50000元房款退还给张雪虹。因张雪虹和杨展文对《购置房产协议》无效均有过错，张雪虹要求杨展文支付利息和违约金缺乏依据，不予支持。关于张雪虹主张的办证税费等费用，因张雪虹就该主张仅提交了交通银行的客户留存联两张和中国工商银行的个人业务凭证两张，因上述凭据均显示收款人为梁某，而杨展文不确认梁某代其收取款项，张雪虹亦未能提供证据证明梁某所收款项是代杨展文收取，故张雪虹要求杨展文返还上述凭据所对应的费用，缺乏依据，不予支持。关于装修费的赔偿问题，一方面，张雪虹就其对涉案房屋投入装修的事实仅提交了装修相关凭据的复印件，未能提交原件核对；另一方面，即使装修是张雪虹投入的，在张雪虹与杨展文签订的《购置房产协议》为无效合同的情况下，张雪虹主张装修赔偿亦缺乏依据，原审法院对张雪虹要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。关于吴嘉妍应否承责问题，一方面，因未有证据显示在杨展文与张雪虹约定买卖涉案房屋时吴嘉妍是知情的，且杨展文和吴嘉妍均确认杨展文所收取的房款没有分配给吴嘉妍；另一方面，由于本案是房屋买卖合同引起的诉讼，处理的是张雪虹与杨展文因涉案房屋买卖所产生的权利义务关系，吴嘉妍非本案所涉合同的当事人，故张雪虹要求吴嘉妍承担本案责任没有法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，于2014年12月30日作出如下判决：一、杨展文应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将房款50000元返还给张雪虹；二、驳回张雪虹的其他诉讼请求。本案受理费14518元，由张雪虹负担13846元，杨展文负担672元。财产保全费3020元，由张雪虹负担2880元，杨展文负担140元。评估费3450元，由张雪虹负担。判后，上诉人张雪虹不服原审判决，向本院提起上诉称：一、张雪虹与杨展文之间存在真实的房屋买卖关系，并非恶意串通，一审认定双方之间的房屋买卖关系不真实，属于认定事实不清。双方在2006年通过口头协议，确定买卖涉案房屋，为此，张雪虹一共支付了13.6万元购房款。张雪虹与杨展文是在2011年补签了《购置房产协议》，而吴嘉妍与杨展文是在2012年才发生离婚纠纷。若杨展文和张雪虹之间真存在恶意串通，张雪虹就不会提前5年付款。二、关于装修款的问题。杨展文、吴嘉妍确认涉案房屋交付个给张雪虹时，仅是简单装修，但从评估报告照片可见，涉案房屋不是简单装修。因涉案房屋不能成功交易，过错不在张雪虹，因此，装修费的损失应由杨展文、吴嘉妍负担。三、杨展文因涉案房屋所欠的债务，均发生在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，张雪虹有权要求杨展文、吴嘉妍共同承担清偿责任。一审法院在没有证据证明杨展文收取房款后仅用于个人消费的情况下，认定吴嘉妍无需承担连带清偿责任，有失公允。故上诉请求：1、撤销原审判决，改判杨展文、吴嘉妍返还张雪虹购房款13.6万元及利息直至清偿之日止；2、杨展文、吴嘉妍向张雪虹赔偿装修费15万元；3、杨展文、吴嘉妍返还张雪虹垫付的办证税费等费用36691.58元；4、案件受理费由杨展文、吴嘉妍负担。被上诉人杨展文答辩称同意一审判决，请求维持原判。被上诉人吴嘉妍答辩称同意一审判决，请求维持原判。经查，当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，杨展文述称其在2006年确有和张雪虹协商将涉案房屋卖给张雪虹，但吴嘉妍没有参与，《购置房产协议》是为了离婚案件中保护自身利益起草的，由于房某乙是张雪虹和其父亲商量，所以其不清楚房屋售价是多少，其父亲表示张雪虹尚未付清涉案房屋的购房款。吴嘉妍则认为杨展文与张雪虹之间的房屋买卖行为及《购置房产协议》都不是真实的，其自始至终都不知道杨展文将涉案房屋出售给张雪虹。张雪虹表示其主张已付的购房款13.6万元，除了杨展文确认的5万元外，都是现金支付。本院认为，本案二审争议的焦点问题有二：一是杨展文应返还给张雪虹的房款是多少；二是吴嘉妍应否承担连带返还责任。关于杨展文应返还给张雪虹多少房款的问题。张雪虹自称其向某展文支付了13.6万元的购房款，但是杨展文只确认收到了5万元的购房款，张雪虹亦表示除了该5万元外，其都是现金支付购房款，没有证据可以证实支付数额。根据民事诉讼证据规则，张雪虹不能证实其已支付的购房款数额，应对此承担不利的法律后果，原审法院根据杨展文的自认，确认张雪虹只是支付了5万元的购房款，并据此判令只需返还5万元，并无不当，本院予以维持。因张雪虹亦不能提供证据证实其对涉案房屋进行了相应装修以及装修费用的数额，原审据此对其赔偿装修费用的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。关于吴嘉妍应否承担连带返还责任的问题。因杨展文确认吴嘉妍并未参与涉案房屋的买卖过程，张雪虹也不能提供证据证实吴嘉妍知晓涉案房屋买卖一事，张雪虹基于与杨展文之间的买卖合同关系提起本案诉讼，原审根据合同相对性原则，没有支持张雪虹要求吴嘉妍共同承责的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人张雪虹的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6140元，由上诉人张雪虹负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一五年六月三十日书 记 员 邹文芳 更多数据：