（2015）宿中民终字第00480号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-08-04
案件名称
樊闯、周小勤与蔡绍勤、蔡则来占有排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡绍勤,樊闯,周小勤,蔡则来
案由
占有排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第00480号上诉人（原审被告）蔡绍勤。委托代理人叶咏，江苏苏誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）樊闯。被上诉人（原审原告）周小勤。原审被告蔡则来。上诉人蔡绍勤因与被上诉人樊闯、周小勤、原审被告蔡则来占有排除妨碍纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊闯、周小勤原审诉称：案外人蔡某、陈红夫妻将位于宿迁市宿城区双庄镇牌坊村牌坊组8号的自建房屋于2013年3月份出售给樊闯、周小勤（有房屋买卖合同、收款收据，并在双庄镇国土所备案），樊闯、周小勤在取得该房屋所有权后将房屋出租给他人使用。后蔡绍勤多次无理取闹，严重干扰樊闯、周小勤的正常经营行为，并强行破坏樊闯、周小勤配置的门锁，强行搬入并使用樊闯、周小勤的房屋。为此，樊闯、周小勤多次报警处理，公安机关以双方纠纷属于民事案件争议为由，要求樊闯、周小勤通过诉讼程序处理。蔡绍勤的行为妨害了樊闯、周小勤正常使用房屋的权利，故诉求判令蔡绍勤立即搬出宿迁市宿城区双庄镇牌坊村牌坊组8号房屋；赔偿樊闯、周小勤因占有房屋6个月造成的经济损失25000元。原审诉讼中，樊闯、周小勤以蔡绍勤又将涉案房屋出租给蔡则来使用，蔡则来拒绝搬出房屋为由申请追加蔡则来为原审共同被告，并将诉讼请求变更为：1.请求判令蔡绍勤、蔡则来立即腾空、搬离房屋；2.请求判令蔡绍勤、蔡则来赔偿樊闯、周小勤损失（自2014年2月蔡则来使用涉案房屋时起按照每月4000元标准计算至实际搬出之日止）；3.判令蔡绍勤不得阻碍樊闯、周小勤使用涉案房屋。蔡绍勤原审辩称：1.蔡绍勤是蔡某大哥，是蔡某在外出时委托蔡绍勤照看涉案房屋的。当时蔡某称其被樊闯骗了，因此让蔡绍勤帮其照看一下房屋及家中财产的；2.蔡某和樊闯签订的买卖合同无效。首先蔡某是因为欠樊闯钱才把房子卖给樊闯的，蔡某被樊闯骗了；其次，蔡某只有这一套房子，且房屋占用的土地属集体土地性质，依法不得买卖；3.今年春天，是蔡绍勤将樊闯锁的门撬开的，派出所也出警了。第一次阻止樊闯大概是在去年10月份，就是蔡某走了有一个月的时候；4.蔡绍勤没有阻止赵来斌开超市，蔡绍勤只是跟赵来斌讲，如果想继续在这经营，就得找蔡某和樊闯说清楚，并且不能把租金给樊闯。蔡则来在涉案房屋开超市是其自己进去的，不是蔡绍勤租给他的；5.所有事情都得蔡某回来才能解决，别的事蔡绍勤不管。蔡则来原审未作答辩。原审法院经审理查明：2013年2月27日，樊闯、周小勤（二人系夫妻关系，买方）和案外人蔡某、陈红（二人系夫妻关系，卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定蔡某、陈红将宿迁市宿城区双庄镇牌坊村牌坊组8号（土地号：02-03-01-008）房屋产权及与该房产相关的所有附属设施及土地使用权全部出售给樊闯、周小勤，价格为97万元，付款方式为一次性付清房款。合同约定，卖方在收到买方全部房款后五日内将房屋交付给买方。并保证该房产在交付时无任何担保、抵押及一切债权债务关系。该合同由樊闯、周小勤、蔡某、陈红及蔡某和陈红的子女蔡赛楠、蔡黎明签字。案外人赵来斌、杜德朋在见证人栏签字。蔡某将涉案房屋的“江苏省村镇工程建设许可证”（苏建字86号）和村镇房屋所有权证原件交付给樊闯。后双方至宿迁市国土资源局宿城分局双庄国土资源所进行了备案。因之前涉案房屋由蔡某出租给案外人赵来斌经营使用，故赵来斌和樊闯在2013年4月1日重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定由樊闯将涉案房屋出租给赵来斌，租金为每月4000元，半年一付。租期为2013年4月1日至2013年10月22日。2013年5月16日，蔡某向樊闯出具收据一份，载明：“收据，今收到樊闯购房款玖拾柒万元正（￥970000.00），收款人：蔡某，2013年5月16日”。后蔡绍勤在2013年10月份开始以蔡某被樊闯期骗，蔡某委托其看房子为由阻止赵来斌继续将租金交给樊闯，并阻止樊闯使用房屋。后赵来斌在合同期满后因此不再和樊闯续签租赁合同，并搬离涉案房屋。2014年3月10日，蔡绍勤将涉案房屋的门锁砸开，并将房屋的其中一间出租给蔡则来经营超市，双方未签订书面协议。现涉案房屋除其中一间由蔡则来经营超市外，其他房间处于空置状态。2014年11月5日，樊闯将户口迁至宿城区双庄镇牌坊居委会牌坊组8号，即涉案房屋所在地。现双方因涉案房屋的使用多次发生纠纷，樊闯、周小勤遂诉至原审法院，提出上述诉讼请求。原审法院另查明：蔡绍勤在诉讼中向原审法院提交了一份蔡某和陈红于2013年3月2日出具的委托书一份，载明：“授权委托书，兹委托蔡绍勤为我的代理人，全权处理本人房屋出售（包括直至拆迁）一系列事宜。代理人关于房屋出售（包括拆迁）一系列所作的任何书面或口头意思表示均视为本人亲自作出的意思表示。委托人：蔡某（手印）、陈红（手印），代理人：蔡绍勤，2013年3月2日。”。原审法院再查明：2014年4月4日，蔡绍勤在接受宿城区耿车镇派出所民警询问时，当民警问：“现在是谁把房子租给蔡则来的？”，蔡绍勤回答：“我租给他的。”，问：“你为什么将此房出租？”，回答：“房子是小弟蔡某的，他离开家时让我照看的。”。同日，蔡则来也接受该派出所民警询问时，当民警问：“蔡某的这套房子怎么让你经营超市的？”，蔡则来回答：“我从蔡绍勤手里面租的。”，民警问：“你什么时候租的？”，蔡则来回答：“大概在十几天前，具体时间我也说不清楚”。2014年8月17日，蔡绍勤在接受该派出所民警询问时还称：“还是我租给蔡则来一间开小商店，其余都空着没用”。以上事实有房屋买卖合同、收据、房屋租赁合同、江苏省村镇工程建设许可证、村镇房屋所有权证、宿迁市国土资源局宿城分局双庄国土资源所案卷目录索引、蔡绍勤和蔡则来在宿城区耿车镇派出所的询问笔录、樊闯、周小勤户口本、录像视频、法院和杜德朋、赵来斌的谈话笔录、委托书及当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。该条规定是对侵害占有的公立救济。其法律精神是，占有本身虽然不是权利，仅是一种事实，但体现了一定的物之归属秩序，为了维护社会平和、促进物尽其用，只要是占有（不管是有权占有还是无权占有；也不管是直接占有还是间接占有），均受保护。本案中，不管樊闯、周小勤和蔡某夫妻之间关于涉案房屋的买卖合同是否有效，樊闯、周小勤基于该合同已经占有涉案房屋的事实是客观真实的，樊闯、周小勤已经基于蔡某夫妻的同意而取得对涉案房屋的占有，该种事实上的占有属于物权法所规定的占有，并且属于善意占有。在房屋买卖合同未因蔡某夫妻主张无效而被依法解除前，未经法定程序，任何人不得妨害樊闯、周小勤对涉案房屋的占有。樊闯、周小勤对妨害其占有的行为有权请求排除妨害，对侵占或者妨害造成损害的，有权请求损害赔偿。蔡绍勤撬锁、擅自出租等行为属侵占和妨害占有行为，妨害了占有人樊闯、周小勤管领其物，致使樊闯、周小勤的使用可能性和利益遭受损害，故樊闯、周小勤要求蔡绍勤不得阻碍其使用房屋的理由符合占有人对占有物保护的法律规定，予以支持。蔡绍勤持蔡某夫妻于2013年3月2日出具的授权委托书，辩称蔡绍勤夫妻委托其照看涉案房屋，其有权阻止樊闯、周小勤使用涉案房屋，但是该授权委托仅是委托其处理房屋出售（包括直至拆迁）一系列事宜，具体事项并不包括让其照看涉案房屋或者说是委托其处理蔡某和樊闯之间的相关纠纷，故在蔡绍勤无其他证据证明该授权委托书的真实性，且其得到蔡某夫妻授权处理蔡某夫妻和樊闯、周小勤之间借款或者房屋买卖合同纠纷，并依法解除合同的情况下，蔡绍勤阻碍樊闯、周小勤占有使用涉案房屋，并将涉案房屋出租无法律依据，对该辩解意见，不予采信。蔡绍勤原审辩称涉案房屋系蔡则来擅自使用，不是其出租的，但是其和蔡则来在接受公安机关询问时，均陈述涉案房屋系蔡绍勤出租给蔡则来，故对涉案房屋由蔡绍勤出租给蔡则来的事实，予以确认。蔡则来未经樊闯、周小勤同意，擅自从无权处分人蔡绍勤处租赁并实际使用涉案房屋，构成对樊闯、周小勤占有的侵害，樊闯有权要求其搬出涉案房屋。故对樊闯、周小勤要求蔡则来腾空搬离房屋的主张依法予以支持。蔡绍勤并未实际占用涉案房屋，故樊闯、周小勤要求蔡绍勤搬离涉案房屋无事实依据，对此主张不予支持。关于樊闯、周小勤主张的损失。原审法院认为，占有受到侵占或者妨害，如果已经造成了占有人财产利益损失的，则成立侵权行为，占有人享有侵权损害赔偿的请求权。本案中，樊闯、周小勤不管是作为有权占有人还是善意的无权占有人，其均有权要求蔡绍勤赔偿因侵害其占有利益而造成的合理损失。现因蔡绍勤的妨害行为致使樊闯、周小勤无法管领房屋和出租房屋，而造成了损害，故樊闯、周小勤要求蔡绍勤按照其和赵来斌签订的租赁合同中约定的租金4000元／月标准赔偿损失的主张于法有据，予以支持。关于损失的起算时间，樊闯、周小勤主张从蔡则来实际使用房屋之日起开始起算不违反法律规定，予以支持。关于蔡则来实际使用房屋的起始时间，根据蔡则来在公安机关的陈述，酌定为2014年3月25日。蔡则来使用涉案房屋系由蔡绍勤出租行为造成的，并无证据证明蔡则来明知蔡绍勤出租的房屋系樊闯、周小勤享有占有利益的房屋，故对樊闯、周小勤要求蔡则来赔偿损失的主张依法不予支持。如果蔡则来未按判决确定的时间搬离涉案房屋，其应当就其逾期搬离期间给樊闯、周小勤造成的损失和蔡绍勤承担连带赔偿责任。本案调解不成，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、蔡则来于判决生效之日起十日内搬离宿迁市宿城区双庄镇牌坊村牌坊组8号房屋；二、蔡绍勤于判决生效之日起不得妨害樊闯、周小勤占有使用宿迁市宿城区双庄镇牌坊村牌坊组8号房屋；三、蔡绍勤于判决生效之日起十日内按照每月4000元的标准，自2014年3月25日起赔偿樊闯、周小勤损失至蔡则来搬离涉案房屋之日止。如蔡则来逾期搬离涉案房屋，则就其逾期搬离期间给樊闯、周小勤造成的损失，其应和蔡绍勤承担连带赔偿责任。案件受理费585元，由蔡绍勤负担。上诉人蔡绍勤不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人樊闯、周小勤的诉讼请求。理由：1.原审法院应认定蔡某授权蔡绍勤照看涉案房屋的事实；2.蔡绍勤是接受蔡某的委托才将房屋租赁给蔡则来使用，蔡绍勤作为被告主体不适格；3.涉案房屋的孳息应归所有权人蔡某享有，原审判决蔡绍勤向樊闯、周小勤赔偿租金损失，适用法律错误；4.蔡某从未与樊闯、周小勤到相关部门办理过备案登记手续，原审认定事实错误。被上诉人樊闯、周小勤辩称，涉案房屋已由蔡某出售给樊闯、周小勤，并已在双庄镇国土资源所备过案，所以房屋租金应当归樊闯、周小勤所有。蔡某的委托书应是无效的。涉案房屋由蔡绍勤租给蔡则来的事实，公安机关的询问笔录可以证实。原审被告蔡则来二审未到庭应诉。双方当事人对原审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中蔡绍勤申请证人蔡某出庭作证。蔡某陈述其当时没有钱还贷款，就找樊闯借钱。后因无钱归还樊闯的借款就将涉案房屋卖给樊闯，待从银行贷款后再将房屋赎回。房屋出售后，并未完全交付给樊闯，后其委托蔡绍勤照看涉案房屋。樊闯、周小勤对证人证言质证意见为：对证人证言真实性有异议，和原审时陈述的事实不一致。二审中，本案的争议焦点为：樊闯、周小勤对涉案房屋是否享有占有权；是否有权要求蔡绍勤排除妨碍。本院认为，占有是一种法律保护的事实状态。我国物权法对占有的事实状态予以保护，占有具有准物权的性质。占有制度的目的，在于通过外形的占有事实的保护，确保交易安全。本案中，樊闯、周小勤基于与蔡某的买卖合同而占有涉案房屋，在该买卖合同没有因其他事由被撤销前，则该房屋的使用权、受益权应归樊闯、周小勤所有，其对涉案房屋的占有权应予以支持。二审中，蔡某亦陈述是将涉案房屋出售给樊闯、周小勤，确认了双方的交易的事实。占用的现状非经法定程序，任何人均不得强行改变。蔡绍勤强行侵占涉案房屋的行为属故意侵权行为应承担侵权责任，其即便持有蔡某的授权委托书不改变侵权行为的性质，仍应当承担侵权责任。故樊闯、周小勤请求蔡绍勤不得妨碍其占有、使用涉案房屋并赔偿损失有事实和法律依据，应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人蔡绍勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 兵代理审判员 王晓玲代理审判员 朱 海二〇一五年六月三十日书 记 员 王弯弯第11页／共11页 关注公众号“”