（2015）宛龙卧民初字第106号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-10-22
案件名称
原告龚铁林诉被告周建章、杨慧茹租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南阳市卧龙区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚铁林,周建章,杨慧茹
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第四十四条第一款，第一百零九条，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）宛龙卧民初字第106号原告龚铁林。委托代理人张战伟，河南青剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告周建章。委托代理人王小英，女，系被告周建章之妻。其代理权限为一般代理。委托代理人张金全，镇平县司法局枣园法律服务所法律工作者，其代理权限为一般代理。被告杨慧茹（身份证用名杨跃仙）。委托代理人杨彦红，河南怡和律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告龚铁林诉被告周建章、杨慧茹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法开庭进行了审理，原告龚铁林的委托代理人张战伟，被告周建章及其委托代理人王小英、张金全，被告杨慧茹的委托代理人杨艳红均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告龚铁林诉称，原被告之间所签租房协议为有效协议，现房屋租期已届满。在租房合同到期后，被告应当搬出，且原告提前三个月告知了被告，但被告拒不搬出，应当承担因此给原告所造成的损失。被告杨慧茹作为房子的次承租人，应当承担责任。故要求被告停止侵权，搬出原告所有的房屋，支付2015年3月至搬出之日的租金8000元及因被告未搬出房屋所造成损失10000元，共计18000元，诉讼费由被告承担。被告周建章辩称，我与原告所签租房协议并未约定五年租房期限内不得转租，且原告在我转租后既知道了转租的事也并未阻止。被告杨慧茹和我所签的转租协议也是有效协议，其所说不实。被告杨慧茹装修是她自己生意需要，不应当让我承担装修费用。被告杨慧茹辩称，原告并无任何证据证明其与杨慧茹之间有任何的法律关系，杨慧茹不是本案适格被告，原告所说的侵权与损失与被告杨慧茹无关，请求驳回原告诉求。杨慧茹所租房屋是和王小英之间的租赁关系，本案原告所主张的是其和周建章之间的租赁关系，杨慧茹和龚铁林之间无任何法律关系。杨慧茹在履行该租赁协议中产生有装修的费用，在其从王小英手中租赁房屋时支付过装修费，如解除租赁合同，王小英应支付再次装修的费用。即便该房屋所有权归龚铁林，在处置该房屋时应征求周建章的意见，杨慧茹有优先承租的权利，杨慧茹并未表示不再续租。故建议驳回原告对杨慧茹的诉求。杨慧茹与王小英之间租赁纠纷另行解决。经审理查明，2010年4月1日，原告龚铁林与被告周建章签订租房协议一份，原告龚铁林将卧龙岗大门口路北七号门面房一间租给周建章使用，自2010年4月1日到2015年3月31日止，租金五年共计10万元，2010年4月1日交定金10000元，另90000元于2010年4月8日一次付清。协议到期，龚铁林提前3个月通知周建章，周建章无条件搬走。另室内装修由周建章拆走。租赁期内龚铁林不得出售房子，租金不能变化。周建章对房屋使用不能损坏，另经营费用及水电费用由周建章负责。2013年3月23号，被告周建章妻子王小英于与被告杨慧茹签订合同，双方协议本店（该房屋）转让杨慧茹，期限两年，2013年3月23日——2015年3月31日止。协议签订当天被告杨慧茹向王小英支付了房租两年费用、店面装修、空调电扇及其他合计费用68000元。另查，本案原、被告租赁合同的标的物产权证号为宛市房权字第30515**号，房产证登记记载的该房屋坐落卧龙区卧龙路119号龙翔阁小区2幢1楼110室，建筑面积为24.30平方米，房屋所有权人为龚铁林，共有权人江秀文。本案在审理中，原告龚铁林提供了四组证据。对第一组证据龚铁林身份证和房产证复印件各一份和第二组证据租房协议一份，第一被告周建章均无异议。对第三组证据证人王贵敏身份证复印件一份、证言一份，证明作为租房协议中间人的王贵敏在租房协议到期前三个月多次通知被告周建章在协议到期时搬走，被告周建章未按协议按时搬走。被告周建章质证称对王贵敏身份证无异议，证人未到庭，其证言真实性有异议。第四组证据购房合同一份、购房定金收据一份、违约金收据一份、张勇身份证复印件一份，证明在租赁到期后，原告龚铁林于2015年4月3日与张勇签订购房合同一份，将房屋出租给张勇，龚铁林收张勇购房定金10万元，因被告拒不搬出，龚铁林无法出售房屋导致违约，支付张勇定金10000元。被告周建章对该第四组证据真实性存在异议，且购房人张勇也未到庭，对该组证据有异议。被告杨慧茹的出庭代理人杨彦红发布质证意见环节主张，杨慧茹在承租房屋时只知道该房屋是王小英的，原告所出示的证据与杨慧茹之间无任何关系，而不予质证。对被告周建章提交的1、龚铁林与周建章租房协议，证明原被告之间并未约定不允许转租。2、房租收据、转租协议各一份，证明转租起止日期及转让费用。原告质证意见为对租房合同无异议，但转租是有法律规定的，必须经过出租人同意。对收据和转租协议原告并不知情，对真实性无异议。被告杨慧茹代理人杨彦红质证意见为，对龚铁林、周建章之间租房协议，杨慧茹并不知情，和杨慧茹无关不予质证。对房租收据、转租协议无异议，出租人就是王小英。并出示与被告周建章所出示收据一样的收据一份，证明出租人为王小英承租人为杨慧茹。经本院调解，双方当事人无法达成一致的调解意见。以上事实由房屋所有权证，龚铁林与周建章租房协议，王小英与杨慧茹合同、收据，证人证言，购房合同，购房定金收据、违约金收据，原、被告双方陈述等予以证实，庭审中均向双方当事人进行了出示或宣读，并经双方当事人进行了质证，已记录在卷为凭。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原告龚铁林与第一被告周建章所签订的书面租赁协议，内容不违反法律规定，应当认定为合法有效。对合同双方均有法律约束力。双方均应按照协议的约定履行自己的义务。履行协议不符合协议约定应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成的损失，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。至于本案被告周建章之妻王小英与被告杨慧茹之间的合同，实为承租人（被告周建章）一方将租赁物（本案租赁标的物）转租给第三人（被告杨慧茹），虽未经出租人同意，但该转租发生在承租人与出租人签订的租赁协议期限内，出租人即本案原告也未主张解除合同，故承租人和出租人之间的租赁合同继续有效至合同期满。因双方租赁协议约定的期间届满后，原告龚铁林与被告周建章之间未续签租赁合同，被告周建章与被告杨慧茹之间也未续签租赁合同，原告要求二被告搬出房屋，符合法律规定，本院予以支持。二被告应履行合同解除后的相关义务，为原告腾出房屋。被告杨慧茹没有事实和法律依据占用原告的房屋形成对原告的侵权，故对被告杨慧茹辩称的其不是本案适格被告，原告所说的侵权与损失与其无关，要求驳回原告诉求的主张本院不予采信；被告周建章在其与原告签订的合同到期后尽管没有占用合同标的物，但因其妻子王小英的转租行为导致了被告杨慧茹对原告的侵权，故应对此侵权行为承担连带责任。二被告依法应承担自租赁协议到期之日起至为原告腾出房屋之日止的房屋占用费。原告要求被告支付2015年3月至搬出之日的租金8000元，却未提交相关的事实依据，且原、被告之间对此项费用计算标准也未明确约定，故可参照原告龚铁林与被告周建章之前签订的房屋租赁协议所约定的100000元／5年的标准计算房屋占用费。对于原告主张因被告未搬出房屋所造成损失10000元，因购房人张勇也未到庭，被告周建章对原告提供的相关证据真实性都提出异议，故对原告主张10000元卖房损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨慧茹腾出其占用原告龚铁林的房屋，交付给原告龚铁林，并自2015年4月1日起按20000元／年的标准向原告龚铁林支付房屋占用费至本判决生效后十日止。二、被告周建章承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由二被告周建章、杨慧茹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 ＸＸ舵审 判 员 魏妍冰人民陪审员 王拥军二〇一五年六月三十日书 记 员 宋治国 更多数据：