（2015）乌中民四初字第23号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-09-30
案件名称
刘亚典,李龙菊与新疆汇友房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某某,刘某某,新疆汇友房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四初字第23号原告：李某某，女，1976年10月21日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告：刘某某，男，1975年2月12日出生，汉族，新疆雅戈尔棉纺织有限公司员工，住乌鲁木齐市。二原告共同委托代理人：赖新刚，新疆广翼律师事务所律师。二原告共同委托代理人：刘静，新疆广翼律师事务所律师。被告：新疆汇友房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区。法定代表人：王琳，该公司董事长。委托代理人：董飞，男，1979年9月23日出生，汉族，该公司职员，住陕西省礼泉县。委托代理人：黄悦，男，1991年3月24日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市水磨沟区。原告李某某、刘某某与被告新疆汇友房地产开发有限责任公司（以下简称汇友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法组成了合议庭于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告李某某、刘某某的共同委托代理人赖新刚、刘静，被告汇友公司的委托代理人黄悦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李某某、刘某某诉称：原告与汇友公司签订了合同编号为YS0238351的商品房预售合同及商铺使用补充协议，约定购买汇友公司开发的中央郡商住小区第27栋1-2层商铺9号房，房屋代码925644，房屋用途为商业用房。汇友公司存在如下违约行为：一、汇友公司在销售房屋时存在虚假宣传，宣称该小区“邻万达广场而居，与万达广场隔路相望”，该虚假宣传对于原告购买房屋产生重大的欺骗和误导作用。二、双方签订的补充协议中约定该商铺属于可经营餐饮类商铺，原告按照合同约定履行了合同义务并支付了相关款项，但被告未按照合同约定在商铺内设置内置烟道，经原告方催告，被告仍未在履行期限内完成内置烟道的安装约定，无法实现原告购买可经营餐饮商铺的目的。三、被告未按照合同约定在2013年12月30日如期交房，存在拖延交房的行为，违反了双方签订的合同中第八条规定，亦属于严重违约。四、被告未在交房房屋后90日内办理产权登记备案，为原告办理房地产权属证书，违反了双方签订的合同中第十五条的约定，导致原告方的合同目的无法实现。综上，汇友公司违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，导致原告方合同目的无法实现。请求法院依法解除原、被告签订的合同编号为：YS0238351的《商品房预售合同》；判令被告返还原告购房款3142040元；判令被告向原告赔偿实际损失税金95832.22元、维修基金62840.8元、物业费9040元、保险费3319元、垃圾清运费1400元、抵押担保服务费1000元、工本费750元、备案费550元、公证费50元、制图费20元，合计174802.02元；判令被告向原告赔偿经济损失645443元；由被告承担本案的诉讼费。被告汇友公司答辩称:一、原告与被告于2012年7月签订合同编号为YS0238351的《商品房预售合同》的网签合同，房屋面积为167.41平方米，总价为3142040元，付款方式为首付76%即2402040元，剩余24%即740000元以银行按揭贷款方式支付，涉案房屋交工时间为2013年12月30日，原告于2014年6月6日办理了入住，双方已实际履行了合同内容。二、汇友公司销售的宣传并未构成虚假宣传，万达广场的坐落位置是由政府规划部门所决定，不是汇友公司的规划范围，万达广场对商品房销售合同中所约定房屋的价格并无重大影响。三、原告认为汇友公司交付的房屋不能满足其经营餐饮的目的，汇友公司已经按照合同约定规划了排烟系统，安装了内置烟道，原告自行安装完善油烟净化器及经营餐饮的各项设备，履行相关的行政审验手续就可经营餐饮，原告购买的商铺已经能够正常经营，实现合同目的，原告要求解除合同并无事实依据和法律依据。四、原告要求返还购房款并无事实依据和法律依据，该合同双方已经履行完毕，双方再无债务债权关系，不存在汇友公司向原告返还房款的任何理由。五、原告要求汇友公司赔偿实际支出损失174802.02元并无事实依据和法律依据，上述费用系原告取得房屋后履行各项义务和办理各种手续支出的费用，与汇友公司并无关系。六、原告要求汇友公司赔偿经济损失并无事实依据和法律依据，原告未能正常开业的原因系原告办理入住后未能履行自己的义务所致，并非汇友公司的原因所致。七、原告认为汇友公司未履行合同义务中登记备案义务并无事实依据，双方签订的合同系网签合同，该合同在签订时已经在房屋产权管理部门登记备案，并不存在未进行登记备案的情形。综上，原告的诉讼请求并无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2011年8月24日、8月26日，原告向新疆广汇信邦房地产开发有限公司转账1000000元、900000元、400000元。2012年7月，原告李某某、刘某某与被告汇友公司签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的乌鲁木齐市沙依巴克区平顶山东二路7号中央郡商住小区27栋1-2层9号商铺，该商品房的用途为商业用房，房屋建筑面积167.41平方米，房屋总价3142040元，合同签订之日起，原告向被告交付76%的房款即2402040元，剩余24%的房款即740000元以银行按揭贷款方式向被告支付，被告应当在2013年12月30日前将本合同约定的商品房交付原告使用。原告与被告就该商铺的使用情况又签订了《商铺使用补充协议》，该协议约定：原告预订的商铺属“可经营餐饮”，如原告预订“可经营餐饮”（该商铺设置有内置烟道），则原告必须严格按照乌鲁木齐市政府关于商铺经营餐饮的相关规定和要求，安装完善包括油烟净化器在内的经营餐饮所需的各项设施设备，且原告须在履行完毕相关的行政审验手续后方可开业经营餐饮。原告保证在整个经营期间始终符合政府的相关规定及要求。2012年7月19日，原告与建设银行新疆分行营业部签订房产抵押贷款合同，被告及新疆广汇信邦房地产开发有限公司作为担保人。后原告又交纳了涉案房屋的制图费、保险费、公证费等费用。2012年7月23日，原告向乌鲁木齐市房产管理局缴纳了涉案商铺的物业专项维修资金62840.80元。2012年7月24日，原告向乌鲁木齐市地税局缴纳了涉案商铺的交易印花税、契税共计95832.22元。2013年4月12日，被告向原告开具了3142040元的销售不动产统一发票。2014年6月6日，原告与新疆广汇物业管理有限公司签订了《中央郡小区物业服务合同》，办理了涉案商铺的入住手续，并交纳了物业费10040元。期间，原、被告双方曾就涉案商铺的内置烟道安装问题多次协商，2014年8月21日，乌鲁木齐市建设工程质量监督站下发“关于协调解决中央郡27号楼9号商铺烟道问题的处理意见”，2014年9月30日，被告曾就烟道安装问题向中央郡小区26、27号楼商业用户作出书面答复，并承诺对新的烟道进行规划设计，对耽误业主使用期间的损失进行赔偿。2014年12月26日，原告通过公证送达的方式向被告送达了《解除合同通知函》，要求与被告解除双方签订的《商品房预售合同》。另查明，2015年1月5日，涉案商铺所在的中央郡小区26号、27号楼已安装烟道及排烟设备。上述事实有《商品房预售合同》、《商铺使用补充协议》、照片、收据、《公证书》及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为：原告李某某、刘某某与被告汇友公司所签订的《商品房预售合同》、《商铺使用补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，双方所签合同合法有效。原告已履行了付款义务，被告已将涉案的商铺交付原告，原、被告就双方签订的《商品房预售合同》及补充协议是否应当解除存在争议，本院就双方存在的争议分析如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该规定表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案中，被告是否构成根本违约，原告的合同目的是否能够实现是判断该合同是否应当解除的主要依据。原告认为被告在销售涉案商铺是存在虚假宣传，导致其产生错误认识。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原告认为被告在销售中央郡小区时宣传“邻万达广场而居，与万达广场隔路相望”，存在虚假宣传行为，应当承担违约责任，被告就小区周边环境的宣传并非就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不属于合同内容，原告以此作为解除双方合同的理由于法无据，本院不予采纳。原告认为被告逾期交付涉案商铺，属于严重违约，根据法庭调查，双方对被告逾期交付涉案商铺的行为均无异议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原告并未在2013年12月30日至2014年6月期间就被告逾期交房的行为进行过催告，原告于2014年6月对涉案商铺已办理入住，双方签订的合同中对逾期交付房屋承担的违约责任有明确约定，原告就被告的逾期交房行为可向其主张违约赔偿责任，原告以此作为解除合同的理由并无合同依据及法律依据，本院不予采纳。原告认为被告未对其购买的涉案商铺办理登记备案，存在严重违约行为。本案中，原告与被告签订的《商品房预售合同》系经房地产管理部门备案的合同，原告在缴纳涉案商铺契税及维修基金同时亦在税务部门及房地产管理部门进行了备案，原告为购买涉案商铺与建设银行新疆分行签订了抵押贷款合同，房地产管理部门已对涉案商铺进行了预登记，预登记人为原告。原告认为被告未对其购买的商铺办理登记备案无事实及法律依据，本院不予采信。关于原告认为其未取得涉案商铺的房屋产权证书，应当由被告承担违约责任。鉴于双方对逾期办理房屋产权证书承担的违约责任有约定，原告可根据合同约定向被告主张违约赔偿责任，原告以此作为解除合同的理由于法无据，本院不予采纳。原告认为双方签订的补充协议中明确约定涉案商铺系“可经营餐饮（设置内置烟道）”，被告未按照补充协议约定交付符合质量标准的标的物，属于严重违约，应当解除双方签订的合同。通过庭审调查，原告通过首付及按揭贷款的方式已向被告支付了全部购房款，被告已向原告交付房屋，根据双方签订的补充协议约定，原告所购商铺可以经营餐饮，被告应当为涉案商铺提供内置烟道，双方当事人均认可被告向原告交付涉案商铺之初，该商铺并未设置烟道，通过双方及第三方的协商，被告已对涉案商铺进行了内置烟道的安装施工。原告认为被告安装的烟道不符合环保部门的要求，不能满足其经营餐饮的需要，根据双方签订的补充协议约定，原告必须严格按照乌鲁木齐市政府关于商铺经营餐饮的相关规定和要求，安装完善包括油烟净化器在内的经营餐饮所需的各项设施设备，且原告须在履行完毕相关的行政审验手续后方可开业经营餐饮。本案中，原告方并未向本院提交其开办餐饮服务行业的相关审批手续，其诉称不符合环保部门的规范要求系行政部门管理范畴，原告判断被告设计施工的烟道不符合行政管理的要求，并以此作为解除合同的事由于法无据，本院不予采纳。本案中，双方已对合同标的物即涉案商铺进行了交接，原告主张被告存在违约行为，可针对被告的违约行为主张违约赔偿责任。原告认为被告交付的合同标的物存在重大瑕疵，导致其合同目的不能实现，应当解除合同。根据庭审调查，被告已安装了烟道，可视为对合同履行瑕疵的弥补，涉案商铺具备合同约定的交付条件。被告虽存在违约行为，但未构成根本性违约，对原告请求解除双方签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，本院不予支持。二、原告要求被告返还购房款3142040元，赔偿实际损失税金95832.22元、维修基金62840.8元、物业费9040元、保险费3319元、垃圾清运费1400元、抵押担保服务费1000元、工本费750元、备案费550元、公证费50元、制图费20元，合计174802.02元，上述费用均系原告购买涉案商铺产生的实际支出及各项税费，鉴于双方当事人应继续履行合同，对原告要求被告返还购房款、赔偿各项损失的诉讼请求，本院不予支持。三、如上所述，原告向被告主张的经济损失645443元实为利息损失，对原告该项诉讼请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告李某某、刘某某要求解除与被告新疆汇友房地产开发有限责任公司签订合同编号为YS0238351的《商品房预售合同》的诉讼请求；二、驳回原告李某某、刘某某要求被告新疆汇友房地产开发有限责任公司返还购房款3142040元的诉讼请求；三、驳回原告李某某、刘某某要求被告新疆汇友房地产开发有限责任公司赔偿税金95832.22元、维修基金62840.8元、物业费9040元、保险费3319元、垃圾清运费1400元、抵押担保服务费1000元、工本费750元、备案费550元、公证费50元、制图费20元，合计174802.02元的诉讼请求；四、驳回原告李某某、刘某某要求被告新疆汇友房地产开发有限责任公司赔偿经济损失645443元的诉讼请求。本案一审案件受理费38498.28元（原告李某某已预交），由原告李某某、刘某某负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院（如上诉期满后七日内，仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 陈映红代理审判员 冯 宁人民陪审员 王庆生二〇一五年六月三十日书 记 员 何润轩 来源：百度“”