（2015）浙嘉民终字第471号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-07-07
案件名称
桐乡市洲泉供销合作社与王菊亭房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王菊亭,桐乡市洲泉供销合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第471号上诉人（原审被告）：王菊亭。被上诉人（原审原告）：桐乡市洲泉供销合作社，住所地：桐乡市洲泉镇夹河里105号。法定代表人：赵贵福，该社主任。委托代理人：谢云华，浙江同新律师事务所律师。上诉人王菊亭因与被上诉人桐乡市洲泉供销合作社（以下简称洲泉供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2015）嘉桐洲民初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭于2015年5月17日公开开庭审理了本案。王菊亭、洲泉供销社委托法定代表人赵贵福及委托代理人谢云华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，王菊亭原系洲泉供销社职工，洲泉供销社企业转制，洲泉供销社与王菊亭解除了劳动关系，2000年8月19日洲泉供销社出具《解除劳动合同证明书》。转制后洲泉供销社将其所有的洲泉镇湘溪大道600号一间、598号半间店铺出租于王菊亭，王菊亭使用至今。2000年7月1日至2005年6月30日，每年租金5400元，王菊亭均按期支付。从2005年7月1日起的租期内，王菊亭少交或不交租金，2007年1月16日王菊亭支付2000元，2007年11月19日、2008年8月9日、2009年7月28日王菊亭各支付3000元，2010年7月1日始，王菊亭没有支付过房租。2014年11月，洲泉供销社发律师函给王菊亭，要求付清所欠房租，签订租房合同。原审法院认为，本案争议焦点有二，一是王菊亭目前是否为洲泉供销社职工；二是洲泉供销社和王菊亭是否存在房屋租赁关系。对于争议焦点一，王菊亭认为其系洲泉供销社职工，使用洲泉供销社房屋，每年上交管理费，其与洲泉供销社所签的解除劳动关系协议、领取补偿金等，不是自愿签订，是强制签订。从洲泉供销社提交的证据来看，双方曾签订《协议书》，协议载明：“根据1999年5月1日职工代表会通过的企业改制方案，经双方协商同意签订如下协议：一、乙方（王菊亭）同意与甲方（洲泉供销社）解除劳动关系，原劳动关系不再存在。二、甲方与乙方解除劳动关系后，由甲方一次性付给乙方职工身份转换经济补偿金11550元。”2000年7月15日，王菊亭领取11550元转换身份经济补偿金。2000年8月19日，洲泉供销社出具解除劳动合同证明书，一式六份，并在用人单位、劳动者本人、企业主管部门、劳动仲裁机构、劳动管理所、劳保所各存一份。以上证据证明，在2000年洲泉供销社、王菊亭之间已解除劳动关系，王菊亭无证据证明其非自愿签订解除劳动关系协议，故王菊亭辩称目前还是洲泉供销社职工的意见，不予采信。虽企业转制对王菊亭生活造成较大影响，但洲泉供销社已通过租金优惠等措施，给予王菊亭一定补偿。王菊亭少支付、不支付租金，不仅造成集体财产的流失，而且于法无据。对于争议焦点二，洲泉供销社、王菊亭是否存在房屋租赁关系。2000年，洲泉供销社与王菊亭之间已经解除劳动关系，洲泉供销社将其所有的湘溪大道600号一间、598号半间交于王菊亭使用，从2000年至2009年洲泉供销社出具给王菊亭5张收款收据均载明“房租”，王菊亭亦未提出异议。王菊亭在庭审中多次承认租赁房屋或交纳租金。虽双方无房屋租赁书面合同，但王菊亭曾向洲泉供销社缴纳7次房租，双方已形成事实上房屋租赁关系。故王菊亭未向洲泉供销社租赁房屋的辩称，不予采信。王菊亭原审辩称原洲泉供销社转制后，同一地段存在不同租金标准，其丈夫承租洲泉供销社房屋后，因洲泉供销社原因造成重大损失等不公平现象，不属原审审理范围。合法的房屋租赁关系受法律保护。作为出租方应履行交付房屋的义务，作为承租方应履行缴纳房屋租金的义务。本案中洲泉供销社已将其所有的一间半店铺交付王菊亭使用，王菊亭已从2000年使用至今，从2005年7月1日起无正当理由未支付或少支付租金。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中洲泉供销社已在2014年11月要求王菊亭支付所欠租金，但王菊亭未在合理期限内支付，故洲泉供销社要求解除房屋租赁合同的请求，予以支持。洲泉供销社关于要求王菊亭支付拖欠房租89200元（截止2014年12月31日）的请求，因洲泉供销社一直向王菊亭以每年5400元标准收取房租，王菊亭亦认可，无证据证明洲泉供销社已向王菊亭告知，在王菊亭退休之后，房租将按同地段市场价标准收取，故王菊亭租赁洲泉供销社一间半房屋的租金，以每年5400元标准为妥，洲泉供销社要求王菊亭支付拖欠租金，应从89200元调整为40300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除洲泉供销社与王菊亭之间《房屋租赁合同》，限王菊亭于判决生效后二十日内腾退桐乡市洲泉镇湘溪大道600号一间、598号半间房屋；二、王菊亭向洲泉供销社支付2005年7月1日至2014年12月31日的房屋租金计40300元；三、驳回洲泉供销社其他诉讼请求。如王菊亭未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2030元，减半收取1015元，由洲泉供销社负担611元，由王菊亭负担404元。判决宣告后，王菊亭不服，向本院提出上诉称，原审认定事实不清，双方不存在房屋租赁关系。一、王菊亭系洲泉供销社职工，洲泉供销社2000年转制后将位于洲泉镇湘溪大道600号一间、598号半间店铺连同店铺里的大量棉布存货一并打包给王菊亭作为补偿，并约定由王菊亭每年上缴管理费，没有约定店铺的使用期限和费用，双方亦未签订租赁合同，不存在租赁关系，有部分原因是对下岗职工的安抚和福利。二、2005年之后王菊亭不支付管理费的原因是，洲泉供销社的领导同意补偿王菊亭丈夫的搬迁损失。三、同等条件的其他职工均未退房，现洲泉供销社要求王菊亭退房，不公平。请求撤销原判，驳回洲泉供销社原审诉请。洲泉供销社在二审中答辩称，一、双方之间是房屋租赁关系，王菊亭原系洲泉供销社员工，洲泉供销社转制后已经解除劳动关系，现在是房屋租赁关系，包括收款收据写明的也是租金而不是补偿费；二、不存在补偿王菊亭丈夫搬迁损失的事实；三、在原审起诉前，洲泉供销社再三要求王菊亭签订租赁合同未果。王菊亭在二审中提供商品盘点表1组、指标情况表1页、收款收据4页，证明最初是以承包的方式使用该店铺，包括其中的货物。洲泉供销社质证无异议。上述证据材料，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。洲泉供销社在二审中未提供新的证据。本院经审理对原审认定的事实予以确认。另认定，洲泉供销社转制时王菊亭以交付承包款的方式受让洲泉供销社相关货物并有偿使用涉案房屋至今。本院认为，本案二审争议焦点为：一、双方是否为房屋租赁关系；二、王菊亭是否有理由拒付租金。关于争议焦点一，根据已认定事实，王菊亭在与洲泉供销社解除劳动合同后一直有偿使用洲泉供销社所有的涉案房屋，王菊亭认为案涉房屋具有职工福利的性质，而其所谓的福利实为洲泉供销社以低于市场价的价格将房屋出租给王菊亭使用，并非将涉案房屋作为福利分房交付给王菊亭，且王菊亭自2000年至2009年陆续支付洲泉供销社涉案房屋相应款项的收款收据均亦载明为“租金”，以上事实足以认定双方之间存在的是房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因王菊亭自2010年7月1日至今未付租金，经洲泉供销社催讨在合理期限内仍未支付，故洲泉供销社有权解除双方的租赁关系。关于争议焦点二，王菊亭拒付租金的理由是其认为洲泉供销社应赔偿王菊亭丈夫另一店铺的搬迁损失，因王菊亭并无证据证明其主张的事实，且该事实与本案并不属于同一法律关系，并不能以此作为拒付租金的事由，故对该理由本院不予采纳。综上，王菊亭的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费808元，由上诉人王菊亭负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 ＸＸ芳代理审判员 章玉萍二〇一五年六月三十日书 记 员 郑 茜 来源：百度搜索“”