（2014）穗天法民四初字第2612号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-12-11
案件名称
广州深蓝房地产有限公司与广东百壮投资有限公司、冯国栋、华集(天津)股权投资基金管理企业、广州华集商业地产投资企业（有限合伙）租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州深蓝房地产有限公司,广州华集商业地产投资企业,华集（天津）股权投资基金管理企业,广东百壮投资有限公司,冯国栋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合伙企业法（2006年）》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2612号原告：广州深蓝房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：邓质方，董事长。委托代理人：李伟忠、李素敏，均系广东华安联合律师事务所律师。被告：广州华集商业地产投资企业（有限合伙），住所地广东省广州市天河区。负责人：冯国栋。被告：华集（天津）股权投资基金管理企业（有限合伙），住所地天津开发区。执行事务合伙人：曾文虎。被告：广东百壮投资有限公司，住所地广东省揭阳市惠来县。法定代表人：陈文书。被告：冯国栋，住吉林省榆树市。原告广州深蓝房地产有限公司（以下简称“深蓝公司”）诉被告广州华集商业地产投资企业（有限合伙）（以下简称“广州华集”）、华集（天津）股权投资基金管理企业（有限合伙）（以下简称“天津华集”）、广东百壮投资有限公司（以下简称“百壮公司”）、冯国栋租赁合同纠纷一案，本院2014年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告深蓝公司的委托代理人李伟忠到庭参加诉讼，被告广州华集、天津华集、百壮公司、冯国栋经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告深蓝公司诉称：原告是位于广州市天河区天河北路569号二层01房自编A002号房屋以及广州市天河区天河北路567-573号负一层5号、8号、9号、10号、11号、89号车位的产权人。2010年12月20日，原告、广州华集双方就讼争房屋签署广州市房屋租赁合同及补充租赁合同。合同约定：原告将讼争房屋共800平方米租赁给广州华某甲使用，租赁期限自2010年10月1日至2015年9月30日止。原告安排6个车位给广州华某甲使用，每个车位每月租金400元。2013年10月1日至2014年9月30日期间，广州华某甲应按92610元标准缴纳租金。2014年10月1日至2015年9月30日期间广州华某甲按97241元标准缴纳租金。广州华某甲应于每月10日前按支票、汇付付款方式缴付租金给原告。广州华某甲为保证按约定履行合同，向原告缴纳保证金160000元，双方约定保证金在租赁期满且乙方没有违约行为和结算一切相关费用后，原告于10日内无息退还乙方。广州华某甲按租赁房屋建筑面积14元／平方米／月的标准向物业管理公司支付物业管理费。因广州华某甲原因导致原告依约主张权利的，原告在2007年1月10日施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费由广州华某甲承担等。合同签订后，开始广州华某甲有按约定支付每月租金、物业管理费及其他相关费用。自2012年下半年开始，广州华某甲开始拖欠租金、物业管理费等，每次均须经原告多次催促后才支付。2013年下半年至2014年上半年，广州华某甲更严重拖欠每月应付费用，期间原告曾多次委托律师发出律师函催款，广州华某甲才陆续支付拖欠的款项。根据合同约定，广州华某甲应于2014年7月10日前向原告支付当月租金、物业管理费等，但广州华某甲至今没有向原告支付2014年7月及之后的租金、物业管理费及其他相关费用。按照合同约定，广州华某甲逾期缴纳租金的，应按每月租金额的千分之三向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同并收回房屋。原告为主张权利，在2014年10月20日委托律师提起本案诉讼并支付律师费13000元。根据合同的约定，原告的律师费理应由广州华某甲承担。按合同约定被告因逾期支付租金应向原告支付的违约金，原告同意按拖欠租金金额每日万分之五的标准计算到清偿之日止。广州华某甲是有限合伙企业，其中天津华某甲有限合伙人，百壮公司和冯国栋是普通合伙人。根据合伙企业法第二条的规定，有限合伙企业由普通合伙企业和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告、广州华集双方在2010年12月20日就位于广州市天河区天河北路569号二层01房自编A002号房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，且原告无须退还广州华某甲交纳的保证金160000元；2、广州华集在10日内将位于广州市天河区天河北路569号二层01房自编A002号房屋按现状交还原告接管，并按每月92610元的标准支付2014年7月1日至2014年9月30日期间租金和按每月97241元标准从2014年10月1日起计至房屋交还原告接管之日止的租金；3、广州华某甲在10日内以拖欠租金为本金，从2014年7月10日起计至付清全部租金之日止的违约金（分别以每月欠租为本金，按每日万分之五的标准，分别自当月11日起计至清偿之日止）；4、广州华某甲在10日内按每月11200元标准向原告支付自2014年7月1日起计至房屋交还原告接管之日止的物业管理费；5、广州华集在10日内向原告支付天河区天河北路567-573号负一层5号、8号、9号、10号、11号、89号车位从2014年7月1日至2014年10月31日期间的租金9600元；6、广州华某甲在10日内向原告支付律师费13000元；7、天津华某甲在认缴的出资额960万元内对广州华某甲上述债务承担清偿责任；8、百壮公司和冯国栋对广州华某甲上述债务承担无限连带责任；9、本案诉讼费由广州华某甲、天津华某甲、百壮公司和冯国栋共同承担。被告广州华某甲、天津华某甲、百壮公司、冯国栋均未答辩。经审理查明：原告是位于广州市天河区天河北路569号二层01房（建筑面积2206.3001平方米，房屋用途“非居住用房”，以下简称“01房”）以及广州市天河区天河北路567-573号负一层5号、8号、9号、10号、11号、89号车位（以下统称“涉案车位”）的产权人。广州华某甲为有限合伙企业，合伙人为天津华某甲（出资额为960万元）、百壮公司（出资额为840万元）、冯国栋（出资额为200万元），其中普通合伙人为天津华某甲、百壮公司，有限合伙人为冯国栋。2010年12月20日，原告（出租人、甲方）、广州华集（承租人、乙方）双方就01房的自编A002房（以下简称“涉案房屋”）签署《广州市房屋租赁合同》（该合同已于2010年12月31日经房管部门办理租赁合同登记备案）。《广州市房屋租赁合同》约定：原告将涉案房屋共800平方米租赁给广州华某甲作商场使用，租赁期限自2010年10月1日至2015年9月30日止，其中2010年10月1日至2011年1月31日期间免租，2011年2月1日至2011年9月30日每月租金80000元，2011年10月1日至2012年9月30日每月租金84000元，2012年10月1日至2013年9月30日每月租金88200元，2013年10月1日至2014年9月30日每月租金92610元，2014年10月1日至2015年9月30日每月租金97241元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票、汇付付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳160000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金等等。同日，原告（出租人、甲方）、广州华某甲（承租人、乙方）双方签订《补充租赁合同》，约定：涉案房屋物业管理费为14元／平方米／月，该费用未包含水电费、公共水电分摊费用，该物业水电费、公共水电分摊费用由乙方按物业管理公司规定缴交。乙方逾期支付租金、停车费的，除按主合同第七条第1款约定执行外，双方特别同意租金、停车费按如下约定调整：逾期在30日内的，乙方特别同意当月支付租金、停车费按合同约定租金、停车费的1.5倍支付；逾期超过30日的，乙方特别同意当月应付租金、停车费按合同约定租金、停车费的2倍支付且甲方有权单方提前解除本合同并收回租赁物业。本合同租赁期满且乙方没有违约行为和结算一切相关费用后，甲方应于10日内无息退还乙方已付保证金。乙方在签订本合同同时应与该物业的管理公司签订物业管理服务协议。甲方同意向乙方提供固定停车位6个给乙方使用，每个车位每月租金400元，合计2400元，由乙方在缴交当月租金时一并支付给甲方。租赁期满或双方同意或按法律、行政法规规定或按本合同约定提前终止本合同时，乙方无需将该物业恢复原样交还甲方接管（即按乙方装修后正常使用该物业之状态无偿交还甲方接管），乙方有权自行处分乙方所有办公用品及其他非固定的设施，乙方不得故意对该物业装修进行损坏（自然损耗除外），否则应赔偿修复所产生的全部费用。乙方在租赁期满未能依约定将该物业交还甲方接管或者甲方依法／依约定解除合同且乙方未能依法／依约定将该物业无偿交还甲方接管的，乙方特别同意按月租金、停车费的2倍向甲方支付该物业占用费至该物业交还甲方接管之日止。因乙方原因导致甲方依法／依约主张权利的，甲方在2007年1月10日施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费由乙方承担。本《补充租赁合同》与《广州市房屋租赁合同》同时生效，均具有法律效力，如果本补充合同与主合同相冲突，则以本补充协议为准。上述合同签订后，广州华某甲支付原告租赁保证金160000元，原告将涉案房屋及涉案车位交付广州华某甲使用。广州华某甲向原告支付涉案房屋及涉案车位租金至2014年6月30日。关于涉案房屋及涉案车位的现状，原告称：涉案房屋仍由被告使用；涉案车位我方已于2014年11月1日收回，故涉案车位的租金计至2014年10月31日止。关于涉案房屋的装修。原告表示：广州华某甲入场后对涉案房屋进行了装修，但本案系因广州华某甲未依约交租导致合同解除，故依约涉案房屋的装修应无偿归我方所有。关于物业管理费，原告表示其已为广州华某甲垫付了涉案房屋自2014年7月至2015年3月期间的物业管理费合计100800元。对此原告提供广州嘉安物业管理有限公司出具的发票共9张（显示付款方为原告，开票项目为“华某甲商铺管理费（2014.7—12、2015.1—3）”，金额分别为10000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10000元、7200元、3600元）予以证实。关于原告主张的律师费13000元，原告提供《委托代理合同》、《广东省律师服务政府指导价》及广东华某乙联合律师事务所出具的律师费发票（载明付款人为原告，开票时间2014年10月30日，金额13000元）予以证实。本院认为：原告、广州华集双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。《广州市房屋租赁合同》约定广州华某甲应于每月10日前支付当月租金，《补充租赁合同》约定逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同并收回租赁物业。上述合同签订后广州华某甲已将涉案房屋及涉案车位交付广州华某甲使用，广州华某甲对其交租情况负有举证义务。本案中广州华某甲对其交租情况未能举证证实，本院依法采信原告关于被告至今拖欠涉案房屋及涉案车位自2014年7月1日之后租金的陈述。被告迟延交租，构成违约，原告于2014年11月6日提起本案诉讼，要求解除合同、收回涉案房屋，符合合同约定，本院予以支持。广州华某甲应向原告支付涉案房屋自2014年7月1日起至本院判决合同解除当月即2015年6月30日期间的租金1152999元（277830元（92610元／月×3个月）＋875169元（97241元／月×9个月）］，还应向原告支付涉案车位自2014年7月1日起至原告确认其收回涉案车位的前一个月2014年10月31日期间的租金9600元（2400元／月×4个月）。自合同解除次月即2015年7月1日起的房屋使用费，由广州华某甲按97241元／月的标准按月在当月10日前支付给原告。关于逾期支付租金的违约金。《广州市房屋租赁合同》约定逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；《补充租赁合同》另约定逾期支付租金“三十日内的，乙方特别同意当月支付租金、停车费按合同约定租金、停车费的1.5倍支付；逾期超过30日的，乙方特别同意当月应付租金、停车费按合同约定租金、停车费的2倍支付且甲方有权单方提前解除本合同并收回租赁物业”。本案中，原告主张逾期支付租金的违约金按当月租金的每日万分之五计算，该标准显著低于双方合同约定，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以支持。按此，涉案房屋自2014年7月1日起至2015年6月30日期间租金的逾期付款违约金的计算，应分别以当月租金为本金（其中2014年7月1日至2014年9月30日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为92610元／月，2014年10月1日至2015年6月30日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为97241元／月），按每日万分之五的标准，分别自当月11日起计至清偿之日止。每月租金的逾期付款违约金总额以不超过当月租金为限。关于原告要求广州华某甲支付物业管理费的诉请。《补充租赁合同》约定物业管理费按14元／月／平方米收取，涉案房屋面积为800平方米，按此涉案房屋每月物业管理费为11200元。物业管理费本应由广州华某甲向涉案房屋所在楼宇的物业公司支付，本案中原告已举证其为广州华某甲垫付了涉案房屋2014年7月至2015年3月期间共9个月的物业管理费100800元，故原告要求广州华某甲向其支付上述款项合法有理，本院予以支持。关于广州华某甲支付原告的租赁保证金160000元，因合同没有约定原告在广州华某甲因违约导致合同解除时可没收上述款项，且本院已判令广州华某甲支付其欠付的租金、物业管理费等，本院从避免双方讼累角度出发，判令原告退回上述款项给广州华某甲。关于原告要求广州华某甲支付律师费13000元的诉请。合同约定因乙方原因导致甲方依法／依约主张权利的，甲方在2007年1月10日施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费由乙方承担。本案中，广州华某甲是违约方，原告对其律师费的支出提供了《委托代理合同》、《广东省律师服务政府指导价》及广东华某乙联合律师事务所出具的律师费发票予以证实，且其主张的律师费13000元未超出合理范畴，原告要求广州华某甲支付上述律师费符合双方合同约定，本院依法予以支持。关于天津华某甲、百壮公司、冯国栋应否承责的问题。本案查明广州华某甲为有限合伙企业，合伙人为天津华某甲（出资额为960万元）、百壮公司（出资额为840万元）、冯国栋（出资额为200万元），其中普通合伙人为天津华某甲、百壮公司，有限合伙人为冯国栋。我国《合伙企业法》第二条第三款规定，有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。根据上述法律规定，天津华某甲、百壮公司作为普通合伙人应对广州华某甲的本案债务承担无限连带责任，冯国栋作为有限合伙人则应对广州华某甲的本案债务以其出资额200万元为限承担清偿责任。广州华某甲、天津华某甲、百壮公司、冯国栋经本院合法传唤均未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除广州深蓝房地产有限公司与广州华集商业地产投资企业（有限合伙）于2010年12月20日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华集商业地产投资企业（有限合伙）腾空其承租的广州市天河区天河北路569号二层01房自编A002号房屋，将上述房屋交回给广州深蓝房地产有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华集商业地产投资企业（有限合伙）支付广州深蓝房地产有限公司上述房屋自2014年7月1日起至2015年6月30日期间的租金1152999元。自2015年7月1日起的房屋使用费，由广州华集商业地产投资企业（有限合伙）按97241元／月的标准按月在当月10日前支付给广州深蓝房地产有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华集商业地产投资企业（有限合伙）支付广州深蓝房地产有限公司上述房屋自2014年7月1日起至2015年6月30日期间租金的逾期付款违约金［分别以当月租金为本金（其中2014年7月1日至2014年9月30日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为92610元／月，2014年10月1日至2015年6月30日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为97241元／月），按每日万分之五的标准，分别自当月11日起计至清偿之日止。每月租金的逾期付款违约金的总额以不超过当月租金为限］。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华集商业地产投资企业（有限合伙）支付广州深蓝房地产有限公司上述房屋2014年7月至2015年3月期间共9个月的物业管理费100800元。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华集商业地产投资企业（有限合伙）支付广州深蓝房地产有限公司关于广州市天河区天河北路567-573号负一层5号、8号、9号、10号、11号、89号车位自2014年7月1日至2014年10月31日期间的租金9600元。七、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州华集商业地产投资企业（有限合伙）支付广州深蓝房地产有限公司为本案诉讼支付的律师费13000元。八、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州深蓝房地产有限公司返还广州华集商业地产投资企业（有限合伙）租赁保证金160000元。九、华集（天津）股权投资基金管理企业（有限合伙）、广东百壮投资有限公司对广州华集商业地产投资企业（有限合伙）的上述债务承担无限连带清偿责任，冯国栋对广州华集商业地产投资企业（有限合伙）上述债务以其出资额200万元为限承担清偿责任。十、驳回原告广州深蓝房地产有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9590元、公告费2000元，由广州华集商业地产投资企业（有限合伙）、华集（天津）股权投资基金管理企业（有限合伙）、广东百壮投资有限公司、冯国栋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 卓燕君人民陪审员 李淑仪二〇一五年六月三十日书 记 员 何靖文梁雅芝 微信公众号“”