（2015）熟民初字第00054号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2016-02-05
案件名称
夏惠元、赵凤娟与朱磊明所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏惠元,赵凤娟,朱磊明
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟民初字第00054号原告夏惠元。原告赵凤娟。委托代理人李军（代理上述两原告），江苏君中律师事务所律师。被告朱磊明。原告夏惠元、赵凤娟诉被告朱磊明所有权确认纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员刘丽杰适用简易程序于2015年2月4日公开开庭进行审理，原告夏惠元、赵凤娟及其共同的委托代理人李军、被告朱磊明到庭参加诉讼。后本院裁定将该案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年6月25日再次公开开庭进行审理，原告夏惠元及其与原告赵凤娟共同的委托代理人李军、被告朱磊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏惠元、赵凤娟诉称：被告与两原告之女赵雅婷于2008年5月订婚，2011年9月登记结婚。其间2009年11月份，原告因生意需要资金30万元，遂与已经成为准女婿的被告合意，将原告名下的昆山市开发区西苑新村12幢404室过户至被告名下，以被告名义向银行申请贷款，待原告资金缓和后再将房产恢复至原告名下。2009年11月2日，原被告在昆山市房产交易中心办理了过户登记，之后以被告名义向银行申请了30万元的贷款。2014年10月被告与赵雅婷因夫妻感情破裂经法院判决离婚，至此原被告之间的姻亲关系亦终止，原告遂要求被告将该房产恢复至原告名下，被告不予配合。特提起诉讼，要求：1、判令被告将位于昆山市开发区西苑新村12幢404室房屋的产权恢复至原告名下；2、被告承担本案诉讼费用。被告朱磊明辩称：2009年10月间，两原告想购买商铺，但是资金差额较大，故想卖掉本案争议房屋，此前数月两人卖掉了昆山市的另外一套房屋，因当时本案争议房屋无人问津，故两原告提出将房屋卖于我，双方协商价格为37.6万元，我一次性支付两原告30万元，剩余7.6万元以房屋五年的租金支付。当时本案争议房屋对外出租，一年租金20400元，我利用该房屋办理了商业贷款，贷款本金30万元用于支付房屋的价款，同时因两原告买商铺，我又筹借了资金给两原告，该资金数月后归还本人。我购买本案争议房屋，房屋交易、评估等相关手续齐备，过程合法，且银行贷款是我归还的。综上，两原告所述无事实根据，请求驳回原告诉请。经审理查明：夏惠元与赵凤娟系夫妻关系，两人育有女儿赵雅婷。赵雅婷与朱磊明于2007年2月经双方父母介绍相识，2008年2月确立恋爱关系，同年5月订婚。2011年9月29日，赵雅婷与朱磊明办理结婚登记手续，同年10月1日举行婚礼。2012年10月，赵雅婷与朱磊明为家庭琐事发生争执，同年11月4日分居生活。赵雅婷遂于2013年5月起诉要求离婚，被判决不准离婚。后赵雅婷于2014年2月再次起诉要求离婚，并要求朱磊明返还昆山市西苑新村12号楼404室房屋，该案经苏州市相城区人民法院审理后，于2014年10月20日作出（2014）相民初字第0295号民事判决书，判决准许赵雅婷与朱磊明离婚。对于昆山市西苑新村12号楼404室房屋，判决书中认为房屋买卖发生在婚前，在婚前即登记在朱磊明名下，赵雅婷也主张该房屋涉及其父母与朱磊明之间的虚假买卖，朱磊明也认为该房屋涉及与赵雅婷父母间的争议，因该房的认定涉及案外人，故该案中不予理涉。该判决书现已生效。另查明：夏惠元于1996年4月4日购买昆山开发区西苑新村12号楼404室房屋及汽车车库（西一）。其中12号楼404室房屋于1999年8月13日办理房屋所有权证，房屋所有权人登记为夏惠元，建筑面积为91.02平方米。该房屋系夏惠元与赵凤娟夫妻共有。汽车车库建筑面积为25.98平方米，未办理产权证。2009年11月2日，夏惠元、赵凤娟与朱磊明共同至昆山市房产中心，夏惠元（甲方、卖方）与朱磊明（乙方、买方）当场签订了《房屋买卖协议书》与《房地产买卖契约》（均系房产中心拿的格式条款），并提交了昆山市房地产价格评估单。其中《房屋买卖协议书》载明：“根据国家有关法律，经甲乙双方友好协商，甲方将坐落于开发区西苑新村12#404室的房屋出售给乙方，现协议如下：1.上述房屋的建筑面积为91.02平方米，车库／平方米。2.乙方已对甲方所要出售的房屋了解充分，产权清晰，无任何纠纷，愿意购买该房屋。3.甲乙双方协商一致，上述房屋的总成交价格为人民币￥（大写叁拾柒万陆仟元整）。4.双方约定付款方式：一次性支付。5.房地产过户费用承担：乙方承担。双方应相互配合并及时到有关部门办理过户手续。6.本协议签订后，甲乙双方任何一方违约，均按以上房屋总成交价格1%支付违约金。7.本协议经双方签署后生效，未尽事宜，协商解决。”《房地产买卖契约》载明：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）伍万元。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在开发区西苑新村12#404室的房地产（房屋建筑面积91.02平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾柒万陆仟元；￥376000元。（委托市房产评估所估价为376823元人民币）。乙方于2009年11月2日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：签协议时付定金伍万元，产权过户时一次性支付。三、双方同意于2009年11月2日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之的滞纳金。……”双方一致确认朱磊明并未支付定金5万元，上述买卖协议中不包含汽车车库。昆山市房地产价格评估单为江苏正成房地产评估咨询有限公司出具，载明委托单位为夏惠元，涉案房屋评估总价为376823元，估价日期为2009年10月6日至2009年10月9日，有效期限为一年。赵凤娟在《房屋共有人同意出售证明》上签字，表示同意出售上述房屋。之后，夏惠元与赵凤娟以朱磊明的名义实际支付了房地产过户的各项契税。现房地产过户的各项契税的缴纳凭证原件均在原告处。2009年11月11日，昆山市建设局将昆山开发区西苑新村12号楼404室登记于朱磊明名下，载明为朱磊明单独所有。夏惠元代朱磊明领取了房屋所有权证原件，并办理了国有土地的过户，领取了国有土地使用证原件。现房屋所有权证原件及国有土地使用证原件均在原告处。又查明：至本案第二次开庭时止，涉案房屋一直处于原告的控制下，办理过户前后，涉案房屋均以原告的名义对外出租，租金由原告收取。与涉案房屋相关的水表、电表、有线电视登记户名均为夏惠元，相关费用亦由原告缴纳。汽车车库也由原告进行出租并收取租金。又查明：2009年11月30日，朱磊明以涉案房屋为抵押向中国建设银行股份有限公司昆山分行申请银行贷款，借款本金为30万元，借款期限为10年，自2009年11月30日起至2019年11月30日。当日，中国建设银行股份有限公司昆山分行向朱磊明发放贷款30万元。之后，朱磊明使用公积金按期归还上述30万元的贷款及利息。2009年12月31日，朱磊明通过银行转账方式分两次支付夏惠元、赵凤娟共计60万元，其中30万元系涉案房屋的贷款，30万元系夏惠元、赵凤娟向朱磊明的借款。2010年2月4日，夏惠元、赵凤娟通过银行转账支付朱磊明30万元，系借款30万元的还款。上述事实，有民事判决书、房屋买卖协议书、房地产买卖契约、昆山市房地产价格评估单、房屋共有人同意出售证明、收据、江苏省契税完税证、发票、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁协议、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款还款计划书、个人贷款对账单、银行交易明细及本院庭审笔录等在卷佐证。本案争议的焦点为：原被告关于涉案房屋签署的买卖协议是否为双方真实意思的表示？原告夏惠元、赵凤娟认为，1、原告为了投资店面房，需要一笔30万元的资金，由于女儿名下有房产，将房屋过户给已经与女儿订婚且名下无房产的女婿套取银行贷款，合情合理。当时房市很好，原告不舍得卖掉涉案房屋，因为原告女儿和被告已经订婚，双方具有较强的人身依赖关系，且被告名下无房产，贷款利率有优惠，所以原告和被告商量，用被告的名义贷款。之所以产生37.6万元的交易价格，是因为当时首套房可以贷80%，算下来正好是贷款30万元。2、被告称当时并无购房需求，碍于已经和原告女儿订婚不好意思拒绝才买下涉案房屋，该说辞可信度较低。首先，丈母娘与未过门的女婿之间属于一种即将成为一家人但又有些敏感的特殊关系，在这个阶段丈母娘逼未过门的女婿买下自己的房屋，实属罕见；其次，原告并不是要出卖房屋，只需要办理假过户，套出银行贷款即可满足目的，也没有必要逼被告买下房屋；再次，原被告办理假过户对被告也是有利的，被告正好可以将公积金通过银行还贷进行变现。3、从买卖合同签署前的磋商到合同履行的整个过程，都存在诸多不合理之处。（1）被告在离婚之前从未到房子里去看过，对房屋内的设施一无所知。（2）涉案房屋有配套的汽车车库，但却未约定一同买卖。如果是真实的房屋买卖，肯定会连同车库一起出售。（3）房屋过户后，房产证、土地证原件及相关税费收据等一直由原告保管，放在原告二楼房间的保险箱，被告夫妻俩住在三楼，但是三楼的保险箱原告从未去开过，密码也不知道的。被告虽表示事后将税费还给了原告，却没有提供依据。（4）合同对房款的交付、房屋内的设施、违约责任等二手房买卖重要内容均无约定，不合常理。原被告除了在房产交易大厅草签的格式合同外，再无签署详细合同。（5）涉案房屋过户登记后，双方没有房屋交接手续，没有对房屋内的设施、水电煤气等费用进行签字确认。且至今房屋都由原告进行日常租赁管理。如被告所言属实，则此期间房屋内设施的添置与维修应由被告打理，而非原告。（6）涉案房屋过户后，被告也没有将合同约定的剩余房款7.6万元支付原告。被告辩称的用房租抵剩余房款可信度较低，如果确有这种情况，双方应在合同中进行约定，而且，如果原告急需用钱，也不会同意用房租抵房款的。4、贷款确实由被告在还，但是原告曾多次要求被告将贷款卡交给原告，由原告来还，但是被告称他是由公积金直接还的，到时候一并结算，省得搞不清。综上，本案系原被告为了套取银行贷款和住房公积金变现，虚假办理房产过户登记手续，被告只是因为和原告女儿离婚产生矛盾，才借机主张涉案房屋产权。根据合同法相关规定，涉案买卖合同并非双方真实意思的表示，买卖合同依法不成立。即使合同成立，双方通过房屋过户登记的形式套取银行贷款，进行公积金变现，属于以合法形式掩盖非法目的，合同也是无效的。为证明自己的主张，原告提交其名下房产信息及昆山市新浦路364号3单元房屋买卖材料，表示原告当时要购买昆山市新浦路364号3单元房屋，价款是218万元，原告于2009年12月底付款100万元，其中60万元是被告汇给原告的，还有一笔70万元左右是原告卖了昆北路248号房屋的房款，还有100万元左右是贷款。被告对原告购买昆山市新浦路364号3单元房屋的事实无异议，当时确实是因为购买这套房子急需用钱，还为此卖了昆北路248号房屋，原告出卖本案所涉房屋也是因为这个原因。被告朱磊明认为，1、大概2009年10月份，原告要买店面，当时卖掉了一套房子，钱还不够，所以要卖掉涉案房屋，当时房子没人买，原告就找被告商量，让被告付其30万元，余下的钱用五年房租来抵。当时被告也不是真心想买房子，因为是女朋友的父母，所以就买了。当时商量的时候因为原告买的店面还在谈，最终价格还没有确定，到12月份左右原告和被告讲要再借30万元。因为缺口60万元，所以被告就让原告先不要支付30万元，等钱凑齐一起给原告。商量的时候被告也去看过涉案房屋的。车库是有的，但是当时买的时候没有提到，当时车库是租给别人的。2、过户不存在不合理性，因为原告是被告女朋友的父母，当时口头约定就可以，没有草签购房合同，而且因为双方的关系，不可能把协议订死，协议是原告夏惠元签的，碍于面子，被告不会添加条款的。3、涉案房屋2009年的时候，市场价为30多万元，付款方式为30万元一次性付清加上五年的房租。因为当时办理房屋过户时被告没有带卡，所以产生的相关税费由原告支付，之后不久被告就将上述费用以现金方式还给了原告。因为房屋仍然约定由原告出租五年，所以相关水、电、有线电视均没有办理过户手续。4、办理完过户之后，因为两原告本身是做房屋中介的，被告要上班，所以就委托原告夏惠元去拿了房产证、土地证原件，并办理他项权证，原件拿回来后，就给了被告。结婚后，原被告住在一起，上述证件就放在被告三楼房间的保险箱里。原件在原告手里，是因为原告或其亲属从被告保险箱中取走的。被告搬出去后，从2012年2月开始就问赵雅婷要上述证件，因为产权很明确，所以录音材料中没有提到过。5、原告是知道被告卡号的，如果其要还贷，完全可以按约或者按时向被告银行卡转账，但是五年多从未出现过这种情况。为证明自己的主张，被告提交以下证据：1、录音二份，其中一份录音证明原告从保险箱中拿走了相关材料及其他一些个人物品，被告要求原告归还，另一份录音中原告赵凤娟说过本案所涉房屋是以30万元加上45万元卖给被告的，但这也不是事实。原告对录音真实性无异议，但认为录音不合法，而且录音中只提到了金器，其他没有提到过。即使原告提到了本案所涉房屋，但并未认可过户是基于买卖，当时原被告争论的是婚房的出资问题，而非本案涉案房屋。2、2014年3月29日昆山日报一份，证明被告发现房产证不见之后，要求对方归还，对方不肯归还后，原告登报声明房产证遗失。原告对真实性无异议。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同应当是当事人真实的意思表示。本案中，对于原被告之间是否为真正的房屋买卖，分析如下：1、在正常的房屋买卖中，房屋位置、转让价款、支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等属于双方协商的主要内容，通常在房屋买卖合同中有明确约定。而本案中原被告仅于办理过户手续当日签订了房产交易中心提供的房屋买卖协议书和房地产买卖契约，且协议中约定内容较为简单；2、由于房屋交易金额较大，如系真实买卖，则双方必然对房款的金额及支付方式进行明确约定。而本案中虽然在买卖协议中有简单的约定，但买卖协议中约定的房屋价款、定金、支付时间与实际履行过程中款项的支付金额、方式、时间均不一致。被告表示双方口头约定房款以一次性支付30万元和5年的房租构成，未提供依据，且原告亦不认可；3、正常的房屋买卖，在房屋办理过户后，房屋产权证应由买受人保管。而本案中，涉案房屋办理过户登记后相关证件原件由原告夏惠元代为领取，且现在相关原件仍在原告处。被告认为夏惠元领取后将原件交给被告并由被告保管在保险箱中，后因与原告女儿发生纠纷而被原告方拿走，但被告提交的录音中并未涉及到要求原告及其女儿返还房产证原件的内容，被告亦未提交其他证据予以证明；4、正常的房屋买卖，房屋交易的相关契税通常由买受人承担，相关票据亦保存在买受人处。而本案中涉案房屋办理过户的相关契税均由原告缴纳，票据原件亦在原告处，被告表示其已将相关款项归还原告，未提交相关证据；5、真实的房屋买卖涉及利益重大，当事人一般会经过慎重考虑，并对房屋买卖的相关条款进行磋商。而本案中被告表示其只是因为原告是女朋友的父母才购买涉案房屋，且房款的金额及支付方式均由原告提出，其因为碍于面子而未提出异议；6、房屋出卖后一般由买受人实际居住或者进行控制。而本案中涉案房屋一直处于原告的控制之下，且相关租赁、水电等缴费事宜均由原告在处理；7、被告申请贷款后确系其本人还款，且原告确实未向被告支付过贷款本息，但被告还款的来源系其公积金，还款本身并不增加被告的资金负担。综上，原告认为基于原被告之间的关系，由于原告需要资金，故要求被告配合原告通过虚假房产交易的方式套取银行贷款，结合双方合同的约定、款项的支付、房屋的实际控制情况及原被告庭审中的陈述，本院予以采信。故原被告之间签订的房屋买卖协议书和房地产买卖契约并非原被告之间真实意思的表示，目的在于套取贷款，该合同应为无效。原告要求被告将涉案房屋产权恢复至原告名下，本院予以支持。被告辩称涉案房屋系真实的买卖，依据不足，本院不予采信。至于被告为涉案房屋支付的贷款本息，被告可另行主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告朱磊明于本判决生效之日起十日内将昆山开发区西苑新村12号楼404室房屋产权恢复登记至原告夏惠元、赵凤娟名下。案件受理费人民币9800元、保全费3520元，合计诉讼费13320元，由原告夏惠元、赵凤娟负担6660元，被告朱磊明负担6660元。（原告同意其预交的诉讼费剩余部分6660元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长 刘丽杰人民陪审员 王 芳人民陪审员 李 茜二〇一五年六月三十日书 记 员 黄佳惠 来自：