（2015）马民二初字第00042号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-21
案件名称
孙刚、孙兆君等与安徽金玉轩酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙刚,孙兆君,王莲,安徽金玉轩酒店有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）马民二初字第00042号原告：孙刚，男，汉族，1959年9月20日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。原告：孙兆君，男，汉族，1988年12月30日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。原告：王莲，女，汉族，1989年1月25日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。三原告共同委托代理人：张有旺，安徽华冶律师事务所律师。三原告共同委托代理人：叶庭庭，安徽华冶律师事务所实习律师。被告：安徽金玉轩酒店有限公司，住所地安徽省当涂县。法定代表人：王丽，该公司董事长。委托代理人：ＸＸ，安徽长城律师事务所律师。原告孙刚、孙兆君、王莲与被告安徽金玉轩酒店有限公司（以下简称金玉轩酒店）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月22日、2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告孙刚、孙兆君及委托代理人张有旺、叶庭庭，被告金玉轩酒店委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月25日，孙刚与被告签订了一份房屋买卖合同，合同签订后孙刚按约一次性支付了房款四百万元。2014年8月15日，经双方协商，将原合同买受人由孙刚变更为孙兆君、王莲，并于当日办理了房产证过户登记手续。但被告未能按合同约定办理所售房屋土地证。后了解到被告所售房屋涉嫌改变土地用途，不能办理土地权属证书。由于被告严重违约，导致合同目的无法实现，原告为维护合法权益，诉请判令：一、确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；二、判令被告一次性返还原告购房款4000000元，并赔偿损失（按照银行同期贷款利率四倍，从2014年1月25日起计算至实际返还购房款日止；三、由被告承担本案诉讼费用。在本院审理过程中，原告申请变更第一项诉讼请求即：“确认原、被告签订的房屋买卖合同无效”变更为“解除原、被告之间签订的房屋买卖合同”。金玉轩酒店辩称：原告要求解除房屋买卖合同和利息损失没有事实和法律依据。土地使用权证目前虽没有办到，但到今年的十二月左右是可以办理的。涉案的房屋已办理了房产证。合同中对于房产证的办理虽有约定按贷款的四倍利率赔偿，但是对土地使用权证的办理没有约定违约责任。原告为支持其诉讼请求向本院举证如下：证据1、三原告身份证复印件，证明目的证明原告主体身份。证据2、企业信用信息表，证明被告的主体身份适格。证据3、房屋买卖合同、房产证各一份，证明原、被告之间的房屋买卖关系及原买受人孙刚变更为孙兆君与王莲的事实。证据4、收据一份，证明原告孙刚一次性支付被告总房款肆佰万元的事实。证据5、律师函及快递单各一份，证明原告就合同无效及返还财产和赔偿损失事宜向被告主张权利的事实。证据6、当涂县国土局书面证明一份，证明涉案的房屋虽然是国有建设用地，但用途是商业旅游，被告目前以及将来均无法为原告购买的房屋办理土地证。金玉轩酒店对原告所举证据的质证意见为：对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，但认为该份说明表述的内容是涉嫌改变土地用途，仅凭这份情况说明不能证明无法办理土地使用权证。金玉轩酒店提交当国用（2012）第0279号土地使用权证书及宗地图一份，证明金玉轩酒店在当涂县姑孰镇晋山路八号的土地使用面积为29462平方，属于国有土地，用途为商业，也包含了原告购买的房屋所占用的土地。原告对金玉轩酒店所举证据的质证意见为：一、该证据为复印件，真实性无法确认；二、当涂县土地管理部门答复涉案房屋存在超占超建的情况，被告说涉案房屋在此证范围内，但是无法通过此证据上看出来。本院的认证意见如下：对于原告所举的六份证据，被告对其真实性均无异议，通过审查上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以认定。对于被告所举证据，原告虽未对其真实性作出确认，但结合原告所举案涉房屋房产证等证据，对被告所举证据的真实性予以认定。通过庭审，结合原、被告所举证据，本院查明的事实如下：2014年1月25日，金玉轩酒店（甲方）与孙刚（乙方）签订了房屋买卖合同一份，合同约定：甲方将位于当涂县晋山路19号甄山.养生谷B区19栋房屋出售给乙方，该房屋用途为公寓，总面积486.56平方米，交易价格为四百万元整，付款方式为一次性付清；甲方保证所提供该房产资料的真实性和完整性，并符合国家房屋有关规定及政策法规，保证该房产在交易时没有权利瑕疵，不存在抵押、欠缴税费等情况。其中第五条约定“一、签订本合同之日起，若因甲方原因不将上述房产出售给乙方或因甲方违反本合同的约定合同导致合同无法全部执行或被迫解除，甲方应按上述所收的定金以双倍金额赔偿乙方，若因乙方原因违约，不购买该房产，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有；二、甲方违反本合同第六条第一项“甲方义务”，由此引起的一切法律后果及额外产生的费用均由甲方自行承担，如因此给乙方造成损失，甲方应予赔偿。第七条约定“甲乙双方自签订本合同之日起，7个月内办理房产证过户手续，若7个月后，由于甲方原因不能办理房产证过户手续的，甲方应按乙方所付总房款为基数，支付7个月后逾期间的按银行同期贷款利率的四倍支付乙方利息，若10个月内由于甲方原因还不能办理房产证过户手续的，甲方应按乙方所付总房款为基数，支付7个月按银行同期贷款利率的四倍支付乙方利息。随同房产的土地证在房产证办理完成后3个月内办理土地证，土地证的面积以国土局划分的土地面积为准。”合同签订后，孙刚按约一次性支付了房款四百万元。2014年8月15日办理了房产证过户登记手续，该房地产权利人登记在孙兆君、王莲名下，规划用途为酒店公寓。后金玉轩酒店并未按合同约定的时间及时为案涉房产办理土地权属过户手续，原告遂诉至本院。同时查明：孙刚与孙兆君为父子关系，孙兆君与王莲为夫妻关系。金玉轩酒店于2011年10月通过挂牌出让方式取得位于314省道北侧两块面积为88.42亩、27.04亩国有建设用地使用权，用途为商业旅游，该两地块上已建成丽景假日酒店、金玉轩酒店等附属设施。其中晋山路养生谷B区19号的房产登记（2014共字第001257号）用途为酒店公寓。当涂县国土资源局出具的情况说明认为，根据土地利用现状分类（GB／T21010-2007），公寓属城镇住宅用地。金玉轩酒店未经批准，涉嫌改变土地用途，因此其名下位于314省道北侧两个地块上的酒店公寓目前尚不能办理土地变更登记。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。本案中，金玉轩酒店和孙刚签订了房屋买卖合同，并约定了产权过户时间，但金玉轩酒店并未按照合同约定的时间为案涉房产办理土地使用权属变更登记手续，且根据本院已查明的事实，金玉轩酒店目前无法办理此变更登记手续。根据合同法第九十四条规定，当事人一方违约致使合同目的不能实现的，另一方当事人可以解除合同。根据上述法律规定，结合本案事实，孙刚作为案涉合同乙方，孙兆君、王莲作为案涉房产登记权利人现要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。根据合同违约责任的约定，金玉轩酒店应对原告造成的损失承担赔偿责任，原告虽要求按照银行同期贷款利率四倍计算损失，但所举证据不足以支持其主张，本院现确定为按已付房款为基数，按银行同期贷款利率计算其损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：解除原告孙刚与被告安徽金玉轩酒店有限公司之间签订的房屋买卖合同；被告安徽金玉轩酒店有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告孙刚、孙兆君、王莲购房款4000000元，并赔偿其利息损失（以4000000元为基数按中国人民银行同期贷款利率，从2014年1月25日计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，由被告安徽金玉轩酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长 唐运武代理审判员 汪振兴代理审判员 韦少兵二〇一五年六月三十日书 记 员 李雅娟