（2014）鄂洪山张民商初字第00151号
裁判日期: 2015-06-30
公开日期: 2015-07-20
案件名称
谢均芝与何志德、何志海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢均芝,何志德,何志海,何大成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款，第六十三条第一款，第一百三十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第四十四条第一款，第四十九条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂洪山张民商初字第00151号原告：谢均芝。委托代理人：余昌会。代理权限：一般代理。委托代理人：郑丽。代理权限：一般代理。被告：何志德，无业。委托代理人：万珍娥。代理权限：特别授权。被告：何志海，无业。委托代理人：吴丽银。代理权限：特别授权。第三人：何大成。原告谢均芝与被告何志德、何志海及第三人何大成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，因案情复杂，于2014年12月26日转为普通程序，依法由审判员胡晓青担任审判长，与人民陪审员叶向东、石中玉组成合议庭，2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告谢均芝及其委托代理人余昌会、郑丽，被告何志德的委托代理人万珍娥，被告何志海的委托代理人吴丽银到庭参加诉讼，第三人何大成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢均芝诉称：原告与第三人何大成1970年结婚，1983年12月，原告与第三人何大成共同在武汉市洪山区青菱乡老桥村一组建房屋，此房屋为原告与第三人何大成的共同财产，1992年12月，第三人何大成未经原告同意将原告此共有的房屋转让给两被告，侵犯了原告的权利。为此诉至法院，请求：1、判令第三人何大成与被告何志德、何志海于1992年12月签订的协议中关于转让武汉市洪山区青菱乡老桥村一组房屋的内容无效；2、判令被告何志德、何志海将占用的青菱乡老桥村一组的房屋交还给原告；3、诉讼费由被告承担。原告谢均芝为证明其诉讼主张，在庭审中提交的证据材料有：证据一、原、被告及第三人身份证。证明原告、被告及第三人主体适格；证据二、武汉市洪山区老桥村村委会出具的证明。证明原告与第三人何大成于1970年结婚；证据三、《居民修建房屋申请审批表》、《收据》。证明1983年12月至1984年6月，第三人何大成在婚姻存续期间在老桥村一组建房；证据四、武汉市洪山区人民法院的《民事判决书》。证明原告曾向被告索要过被第三人转让的土地和诉争房屋；证据五、登记在何志德、何志海名下的房屋照片及房号。证明本案争议房屋的现状；证据六、武汉市洪山区人民法院2013年3月5日的《调查笔录》。证明原告一直在主张权利。被告何志德、何志海辩称：原告陈述并非事实。两被告于1992年12月与原告丈夫即第三人何大成签协议购买房子并入住，实际上签协议之前就买了房子，当时先给了一部分钱，后来付了尾款后就把卖房子协议签了。签协议的事大家都知道，卖房协议是第三人何大成、雷春生，何某（已故）等几个男的一起在屋内签的协议，原告和其他女眷也在场，而且当时还是原告做的饭，其他女眷在屋外玩。此事到现在已经23年了，已经超过了法律规定的20年时间，原告不应再就此事起诉。被告何志德、何志海为证明其辩称意见，在庭审中提交的证据材料有：证据一、两被告与第三人买卖诉争房屋的《字据》。证明买房的事实；证据二、第三人何大成收到卖房款18000元的《收条》。为何大成事后补写的，证明买房款已付清。第三人何大成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提交书面的陈述及相应的证据。本案在庭审质证过程中，两被告对原告提交的证据的真实性无异议。原告对两被告提交的证据的真实性、合法性均有异议，认为证据一《字据》是伪造的，不是何大成本人的签名，且没有原告的签名；认为证据二《收条》是假的，因为证据一《字据》中有见证人何某的签名而证据二《收条》中没有何某的签名。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃对原、被告双方提交的证据进行质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性均予认定；原告虽对被告提交的证据的真实性均持异议，但未提出相反的证明，且证据一从纸质陈旧、纸张上的标志式样等均符合该证据形成年代的特征，且于本院庭审中查明的事实及本院（2008）洪张民商初字第15号判决书和武汉市中级人民法院（2010）武民终字第549号民事判决书中查明的事实一致，本院对该证据予以认定；证据二有第三人何大成亲笔签名确认已收到购房款，本院对该证据予以认定。经审理查明，原告谢均芝与第三人何大成于1970年结婚，原告谢均芝、第三人何大成与被告何志德、何志海均系武汉市洪山区青菱乡老桥村村民。1983年12月，原告与何大成共同在武汉市洪山区青菱乡老桥村一组建房屋（属于农村房屋，有建房审批手续但未办理产权登记手续，无房产证），此房屋为原告与第三人何大成的共同财产。1992年12月，第三人何大成与被告何志德、何志海签订一份协议，约定将其与原告谢均芝位于武汉市洪山区青菱乡老桥村民委员会一组的房屋以及房屋周围的柑桔、2.3亩鱼池以18000元的价格转让给何志德、何志海，并将该房屋建房手续原件移交给被告。何大成收到18000元转让款后出具了收条予以证实。被告何志德、何志海则按协议实际入住了该房屋，并公开的、连续的占有使用至今，同时也承包经营了原由原告承包的上述土地，而原告谢均芝及其丈夫即第三人何大成此后既未再入住该房屋，也未再实际承包经营以上土地。另查明，原告谢均芝曾就其丈夫即第三人何大成与被告何志德、何志海在1992年12月签订的该协议中的房屋、土地，自2007年起多次提起行政诉讼和民事诉讼，要求收回该协议中的房屋及土地，并多处信访，均未获支持。现原告以前述诉称理由诉至本院，其诉请如前。本院认为，1992年12月，原告丈夫即第三人何大成与被告何志德、何志海签订了一份协议，将其位于老桥村一组的房屋及其房屋周围的柑桔、2.3亩鱼池以18000元有偿转让给何志德、何志海，其转让款与当时房屋、土地转让价格相当，且实际移交了房屋及有关的建房手续证明等文件，能够体现转让房屋产权的真实意思。此后两被告公开的、连续的、和平的占有使用该协议的房屋并承包经营房屋周围的土地，而在十余年的时间里，原告谢均芝及第三人何大成亦再未居住该房屋和经营该土地。房屋土地作为原告家庭的重要财产权利，原告对其丈夫即第三人何大成处置该房产、土地不可能不知情，且原告长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显不合情理，这表明长期以来原告对两被告占有使用该房屋并无异议。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，因此原告多年未对何大成与两被告1992年签订的转让该房屋的协议作否认表示，应当视为原告同意该协议。两被告与原告丈夫何大成签订房屋及土地买卖合同，并实际接受了房屋及相关手续证明等原件，其交易价格也是合理的，交易后实际入住使用至今。基于原告与第三人的夫妻关系，两被告与原告丈夫何大成签订协议处置房屋土地等重要家庭财产，原告完全应该知晓内容，却一直未对此提出异议，可以证明两被告系善意取得且有理由相信第三人何大成有权签订该协议处置房产，两被告已尽到充分的注意义务，支付了合理的对价，因此协议为两被告和原告及其丈夫即第三人何大成的真实意思表示，协议内容也不违反国家法律规定，该协议合法有效。原告认为该房屋转让协议未办理公证，也未办理过户登记手续，因是否办理公正并非合同有效的必要条件，且涉案房屋系农村房屋，并未办理房屋产权证，无法办理过户登记手续，故本院对原告该诉称理由依法不予支持。另外，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，即使原告丈夫何大成未经原告谢均芝的同意出售了夫妻共同共有的房屋，原告谢均芝向人民法院主张追回该房屋，人民法院也不予支持。两被告与原告丈夫即第三人何大成签订转让房屋及周围土地的协议，并实际占有、使用、收益、经营，自1992年12月起至今已超过20年，且自2007年起，原告已经围绕此协议多次提起过行政诉讼和民事诉讼均未获支持，现原告又就此协议提起诉讼要求收回房屋，已超过了20年的诉讼时效。因此，原告要求本院确认该协议中转让房屋内容无效并判令两被告返还该房屋的诉请既无事实依据，也不符合法律规定，本院对其诉讼请求均依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第四十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条的规定，判决如下：驳回原告谢均芝全部诉讼请求。案件受理费100元由原告谢均芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币100元，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号07×××93；开户行农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 胡晓青人民陪判员叶向东人民陪审员 石中玉二〇一五年六月三十日书 记 员 周琪琳 关注公众号“”